COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 29 OCTOBRE 2025

N° 2025 / 272

N° RG 23/14966

N° Portalis DBVB-V-B7H-BMH3A

[U] [O]

C/

Syndicat des copropriétaires de la résidence

[Adresse 2]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Stéphane DAGHERO

M^e Yann CRESPIN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire de GRASSE en date du 14 Novembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/02183.

APPELANTE

Madame [U] [O]

née le 17 Décembre 1972 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Stéphane DAGHERO, membre de l’association DAGHERO – DUBOIS, avocat au barreau de GRASSE

INTIMÉE

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], sis [Adresse 1]

représenté par son syndic en exercice CGCI – CENTRE DE GESTION ET CONSEILS IMMOBILIERS, dont le siège social est sis [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité à ladite adresse,

représentée par M^e Yann CRESPIN, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2025, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

L’immeuble résidentiel dénommé [Adresse 2], situé [Adresse 1] comporte trois copropriétaires, à savoir :

— Monsieur [G] [Z] et son épouse, titulaires de 4.589 tantièmes,

— leur fils [T] [Z], titulaire de 1.220 tantièmes,

— Madame [U] [O], titulaire de 4.995 tantièmes.

Un contentieux nourri oppose depuis plusieurs années Madame [O] au syndicat des copropriétaires, la première considérant que les consorts [Z] abusent systématiquement de leur position majoritaire au sein des assemblées générales, tandis que les seconds lui reprochent d’avoir exécuté sans autorisation des travaux ayant endommagé les parties communes.

Par acte du 14 mai 2021, Madame [U] [O] a assigné le syndicat des copropriétaires à comparaître devant le tribunal judiciaire de Grasse afin de contester plusieurs résolutions votées lors de l’assemblée générale du 1er mars 2021, obtenir la communication de documents et réclamer paiement d’une somme de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral.

Par jugement rendu le 14 novembre 2023, le tribunal a :

— annulé les résolutions n° 6, 10 et 15,

— condamné le syndicat à communiquer à Mme [O] la consultation juridique visée à la résolution n° 19 et les factures d’honoraires de Maître [C],

— rejeté les demandes en annulation des résolutions n° 16, 19, 20, 22, 23, 24 et 33,

— débouté Mme [O] de sa demande en dommages-intérêts,

— condamné le syndicat aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 4.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— et dispensé la demanderesse de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Madame [U] [O] a interjeté appel limité le 6 décembre 2023. Aux termes de ses conclusions notifiées le 17 janvier 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé des moyens, elle demande à la cour :

— d’annuler les résolutions n° 16, 22, 23, 24 et 33,

— de condamner le syndicat à lui verser 15.000 euros à titre de dommages-intérêts,

— de confirmer le jugement pour le surplus,

— de condamner l’intimé aux dépens d’appel, outre une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— et de l’exonérer de toutes charges ou condamnations consécutives à la présente instance.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 27 août 2025, auxquelles il est également renvoyé, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société CGCI, forme appel incident et demande à la cour :

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a annulé les résolutions n° 6, 10 et 15,

— de débouter Madame [O] de l’ensemble de ses prétentions,

— et de condamner l’appelante aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 septembre 2025.

DISCUSSION

Sur la résolution n° 6 :

Aux termes de cette résolution, l’assemblée générale a fixé à un seuil de 1.500 euros TTC le montant des devis et marchés à partir duquel sa consultation préalable est rendue obligatoire.

Pour annuler cette décision, le tribunal a justement retenu que l’assemblée était ainsi privée d’un outil essentiel de contrôle de l’activité du syndic, ce qui était contraire à l’intérêt collectif.

Il convient d’ajouter qu’aucune disposition de la loi du 10 juillet 1965 ne prévoit de dispenser le syndic de recueillir l’accord préalable de l’assemblée générale pour engager une dépense, hormis le cas d’urgence envisagé par l’article 18.

Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en ce qu’il a annulé cette résolution.

Sur la résolution n° 10 :

Aux termes de cette résolution, l’assemblée a adopté les règles de fonctionnement du conseil syndical, prévoyant notamment que son président assure la diffusion aux autres conseillers des documents fournis par le syndic ou par des tiers lorsqu’ils présentent un intérêt pour les travaux et missions du conseil.

Pour annuler cette décision, le tribunal a retenu que cette disposition conférait un pouvoir exorbitant au président du conseil syndical en lui permettant de ne pas informer les autres copropriétaires, ce qui était contraire à l’intérêt collectif.

La cour considère au contraire que tel n’est pas l’objet ni l’effet de la disposition contestée, étant rappelé qu’en application de l’article 22 du décret du 17 mars 1967 le conseil syndical est tenu de rendre compte annuellement à l’assemblée de l’exécution de sa mission.

Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu’il a annulé cette résolution.

Sur la résolution n° 15 :

Aux termes de cette résolution, l’assemblée a dispensé le conseil syndical de mettre systématiquement en concurrence les projets de contrats de syndic.

Pour annuler cette décision, le tribunal a retenu qu’elle était contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires.

Toutefois, cette faculté de dispense est expressément prévue par l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire conservant en tout état de cause la possibilité de faire inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée appelée à se prononcer sur la désignation du syndic l’examen de projets de contrats qu’il communique à cet effet.

Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu’il a annulé cette résolution.

Sur les résolutions n° 16 et 24 :

Aux termes de ces résolutions, l’assemblée a adopté les budgets prévisionnels des exercices 2021 et 2022.

Dans ses conclusions d’appel, Madame [O] fait valoir que ces décisions ont été prises alors que les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2019 n’avaient pas été approuvés et que le budget de l’exercice 2020 n’avait pas été voté.

Elle se prévaut de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 suivant lequel, lorsque l’assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel, la validité de la décision est subordonnée à la notification préalable aux copropriétaires, au plus tard en même temps que l’ordre du jour, du projet de budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, la présentation de ces documents devant être conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes.

En l’espèce, le syndicat ne prouve pas que ces documents ont été effectivement notifiés, de sorte que les résolutions litigieuses doivent être annulées, le jugement étant infirmé de ce chef.

Sur la résolution n° 22 :

Par cette résolution, l’assemblée a voté des appels de provisions exceptionnels à hauteur de 4.000 euros compte tenu d’un litige en cours, pour faire face notamment à des frais d’études, de diagnostics, de consultations, de démarches administratives et d’honoraires de syndic.

Dans ses conclusions d’appel, Madame [O] fait valoir qu’à la date du 1er mars 2021 elle n’avait engagé aucune action judiciaire contre le syndicat, et que cette résolution servirait en réalité les seuls intérêts des consorts [Z] dans leur attitude d’opposition systématique à ses initiatives.

Il résulte cependant d’un courrier adressé le 19 novembre 2020 par le conseil du syndicat à celui de Madame [O] qu’un litige existait entre les parties au sujet de travaux entrepris par cette dernière sans autorisation et affectant les parties communes.

L’appel de fonds litigieux s’inscrit en conséquence dans les missions du syndicat, tenu en vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 d’assurer la conservation de l’immeuble.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de cette résolution.

Sur la résolution n° 23 :

Aux termes de cette résolution, l’assemblée a délégué au conseil syndical le choix des 'fournisseurs’ dans le cadre de l’engagement des dépenses exceptionnelles visées à la résolution précédente.

Une telle délégation est conforme aux prévisions de l’article 25 a) de la loi du 10 juillet 1965, de sorte qu’elle n’encourt aucune critique.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de cette résolution.

Sur la résolution n° 33 :

Aux termes de cette résolution, l’assemblée a rejeté le projet de décision dont Madame [O] avait sollicité l’inscription à l’ordre du jour, visant à autoriser le syndic à agir en justice et à dénoncer auprès des services administratifs les infractions commises par les consorts [Z].

Dans ses conclusions d’appel, l’intéressée fait valoir qu’il s’agit d’infractions caractérisées préjudiciables à l’intérêt collectif, précisément dénoncées de longue date dans des échanges avec le précédent syndic.

Toutefois, le syndicat fait justement observer que le texte de la résolution proposée était insuffisamment explicite pour être adopté en toute connaissance de cause.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de cette résolution.

Sur la demande en dommages-intérêts :

C’est par de justes motifs que le premier juge a rejeté cette demande en retenant que Madame [O] ne démontrait aucune intention de nuire de la part du syndicat des copropriétaires, le fait qu’elle se soit trouvée en position minoritaire à l’occasion du vote des résolutions contestées ne pouvant caractériser à lui seul un abus de majorité.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Chacune des parties, succombant partiellement à l’issue de l’instance, conservera la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles.

Sur l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

En vertu de ce texte, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce Madame [O], qui succombe partiellement en ses demandes, ne saurait être dispensée de participation à la dépense commune des frais de procédure exposée par le syndicat.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a :

— annulé la résolution n° 6 votée par l’assemblée générale du 1er mars 2021,

— validé les résolutions n° 22, 23 et 33,

— débouté Madame [U] [O] de sa demande en dommages-intérêts,

Infirme le jugement en ce qu’il a :

— annulé les résolutions n° 10 et 15,

— validé les résolutions n° 16 et 24,

Statuant à nouveau de ces chefs :

Déboute Madame [O] de ses demandes en annulation des résolutions n° 10 et 15,

Annule les résolutions n° 16 et 24,

Infirme le jugement en ce qui concerne la charge des dépens et des frais irrépétibles,

Statuant à nouveau de ces chefs et y ajoutant :

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles exposés tant en première instance qu’en cause d’appel,

Dit que Madame [O] sera tenue de participer à la dépense commune des frais de procédure exposée par le syndicat des copropriétaires.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT