COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 03 JUILLET 2025

N° 2025/ 272

Rôle N° RG 22/12983 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BKC5P

S.C.P. B.T.S.G.²

S.E.L.A.R.L. JSA

C/

[W] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sandra JUSTON

M^e Walter VALENTINI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de Grasse en date du 06 Juillet 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 13/05679.

APPELANTES

S.C.P. B.T.S.G.², demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Jean-françois TOGNACCIOLI, avocat au barreau de NICE

S.E.L.A.R.L. JSA, demeurant Mandataire Judiciaire – [Adresse 7]

représentée par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée de M^e Jean-françois TOGNACCIOLI, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

Madame [W] [G]

née le 08 Janvier 1955 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2] / FRANCE

représentée par M^e Walter VALENTINI de la SELARL VALENTINI & PAOLETTI, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 14 Mai 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [X] [E] était locataire commercial de locaux situés [Adresse 5] à [Localité 6], au sein desquels il exerçait une activité de boulangerie-pâtisserie, fonds qu’il avait acquis le 25 octobre 2006.

Le 20 mars 2008, Madame [G], bailleresse, lui a délivré un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction de 15.000 euros, pour le 29 septembre 2009.

Monsieur [E] est décédé le 31 décembre 2008 au cours de la procédure collective ouverte contre lui, s’agissant d’un redressement judiciaire du 19 décembre 2008, converti en liquidation le 30 janvier 2009.

La SELARL GAUTHIER SOHM, devenue par la suite, la SELARL JSA, a été désignée liquidateur judiciaire.

Maître [T] [I] a été désigné mandataire ad hoc par ordonnance du 28 janvier 2009 afin d’exercer les droits de Monsieur [X] [E] dans le cadre de la procédure collective. Par la suite, le 26 juillet 2017, la SCP B.T.S.G a été désignée en remplacement de Maître [T] [I].

Le 13 février 2009, la bailleresse a mis en demeure le liquidateur de prendre partie sur la poursuite du bail.

Par un arrêt du 08 mars 2013, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a dit que la bail avait pris fin le 29 septembre 2009, à la date d’effet du congé.

Le liquidateur judiciaire a assigné Madame [G], bailleresse, en fixation d’une indemnité d’éviction à hauteur de 179.495,73 euros.

Par jugement contradictoire du 06 juillet 2017, le tribunal de grande instance de GRASSE a :

— reçu Maître [T] [I] en qualité de mandataire ad hoc de Monsieur [X] [E] en son intervention volontaire,

— débouté la SELARL JSA et Maître [T] [I] es-qualités respectivement de liquidateur et de mandataire ad hoc de Monsieur [E], de leurs demandes,

— débouté Madame [W] [G] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamné la SELARL JSA es qualité de liquidateur de Monsieur [E] à verser à Madame [G] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— laissé les dépens à la charge de la SELARL JSA et de Maître [T] [I] es qualités, dont distraction au profit de Maître MOONS.

Le premier juge a relevé que l’indemnité d’éviction devait correspondre à une indemnité de remplacement et non à une indemnité de déplacement de fonds.

Il a rejeté la demande d’indemnité d’éviction au motif d’une absence de démonstration de la valeur du fonds, en indiquant que la méthode d’évaluation proposée par les demandeurs était inadéquate en ce que le chiffre d’affaires ne pouvait être extrapolé à partir d’une période d’activité aussi réduite puisque seuls deux exercices comptables étaient produits au débat, que celui de l’année 2007 ne pouvait être attribué à l’exploitation du local commercial donné à bail et que le chiffre d’affaires de l’année 2008, qui ventilait les résultats de deux locaux, s’arrêtait au mois de novembre.

Le 08 septembre 2017, la SCP B.T.S.G et la SELARL JSA ont relevé un appel de cette décision en ce qu’ils ont été déboutés de leurs prétentions, en ce qu’ils ont été condamnés aux dépens et à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [W] [G] a constitué avocat.

Par arrêt du 22 novembre 2018, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a ordonné la radiation de l’affaire du rôle de la cour d’appel, dit que la procédure ne pourrait être utilement reprise que si les parties à l’instance mettaient en cause les éventuels héritiers ou ayant droits de Monsieur [X] [E] et dit que l’affaire pourrait être inscrite à la requête de la partie la plus diligente dans l’hypothèse où il n’existerait pas d’héritier ou ayant-droit.

L’affaire a fait l’objet d’un réenrôlement le 02 juillet 2019.

Par arrêt du 11 mars 2021, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a ordonné la radiation de l’affaire du rôle de la cour d’appel, dit que la procédure ne pourrait être utilement reprise que si les parties à l’instance mettaient en cause les éventuels héritiers ou ayants droits de Monsieur [X] [E] et dit que l’affaire pourrait être inscrite à la requête de la partie la plus diligente dans l’hypothèse où il n’existerait pas d’héritier ou ayant droit.

L’affaire a fait l’objet d’un réenrôlement.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 avril 2025, la SCP BTSG, es qualités et la SELARL JSA es qualités demandent à la cour :

— de réformer le jugement du 06 juillet 2017

statuant à nouveau

— de fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 170.095, 11 euros,

— de condamner Madame [W] [G] à payer à la SELARL JSA, prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur [X] [E], la somme de 170.095, 11 euros au titre de l’indemnité d’éviction, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— de condamner Madame [W] [G] à payer à la SELARL JSA, prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur [X] [E] la somme de 5500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens distraits au profit de la SCP BADIE-SIMON THIBAUD-JUSTON.

Ils exposent qu’en application de l’article L 641-9 du code du commerce, les droits et actions du débiteur concernant son patrimoine sont exercés pendant toute la durée de la liquidation judiciaire par le liquidateur. Ils notent que les héritiers n’ont, dans le cadre de la liquidation judiciaire, pour exercer des actions qui relèvent de la seule compétence du liquidateur. Ils exposent que la question qui est posée est celle du versement d’une indemnité d’éviction dont le paiement n’aura pas vocation à être distribué aux héritiers de M.[E] mais à désintéresser les créanciers de la procédure collective. Ils précisent que la SCP BTSG est quoi qu’il en soit, désigné en qualité de mandataire ad hoc de M.[E].

Ils estiment que la cour n’aurait jamais dû procéder à la radiation de l’affaire du rôle. Ils ajoutent ne pas connaître les héritiers de M.[E].

S’agissant de la demande d’indemnité d’éviction, le liquidateur relève que le fonds doit être évalué à la date d’effet du congé. Il souligne que l’indemnité doit correspondre à une indemnité de remplacement et non de déplacement du fonds.

Le liquidateur estime cohérente la méthode dite de l’indemnité de remplacement en s’appuyant sur les chiffres d’affaires 2007 et 2008, qui, attestés par un expert comptable, sont cohérents avec les chiffres d’affaires réalisés par le précédent exploitant.

Face aux critiques du premier juge, le liquidateur expose deux autres méthodes indépendantes du chiffre d’affaires réalisé par l’exploitant (celles du nombre d’années de loyer et de la valeur des murs pour fixer une valeur du droit au bail) et propose de combiner les trois méthodes afin de lisser le résultat en réalisant une moyenne.

Ils notent que l’indemnité d’éviction n’a pas à tenir compte des frais de réfection du local par le bailleur. Ils contestent l’argument selon lequel le fonds n’aurait aucune valeur et s’étonnent dès lors de la délivrance d’un congé refusant le renouvellement du bail.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 avril 2025 auxquelles il convient de se reporter, Madame [G] demande à la cour :

— d’ordonner de nouveau la radiation du rôle de la Cour d’Appel de cette affaire jusqu’à la mise en cause des héritiers ou des ayant-droits de Madame [G],

— de débouter la SCP BTSG, la SELARL JSA es qualités respectivement du mandataire ad hoc et du liquidateur judiciaire de toutes les fins de leur appel à l’encontre du jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE du 6 juillet 2017,

— de confirmer le jugement ainsi rendu au bénéfice de Madame [W] [G],

— de constater que les éléments fournis par les appelants ainsi que les méthodes de calcul proposées pour fixer une indemnité d’éviction sont insuffisants et inadaptés pour s’appliquer au cas d’espèce et établir la valeur du fonds de commerce,

— de constater que Monsieur [E] exploitait son fonds de commerce dans un local situé [Adresse 4] à [Localité 6] qui constituait son établissement principal,

— de constater que le local situé au [Adresse 5] à [Localité 6] sur lequel portait le congé ne constituait qu’un établissement secondaire où il n’exerçait plus d’activité,

— de dire et juger que l’indemnité d’éviction ne se justifie pas,

— de débouter le mandataire ad hoc de Monsieur [E] et le liquidateur judiciaire de Monsieur [E] de leurs demandes,

— de les condamner à verser à Madame [G] la somme de 5000 euros à titre de procédure abusive,

— de les condamner à verser la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle conteste devoir une indemnité d’éviction au motif que le locataire n’avait plus aucune activité dans les lieux loués depuis l’année 2008. Elle relève que M.[E] préparait son pain et vendait ses produits au [Adresse 4] à [Localité 6]. Elle soutient que l’établissement du [Adresse 1] n’était qu’un établissement secondaire. Elle en conclut que le refus de renouvellement du bail n’a créé aucun préjudice à ce dernier.

Elle ajoute que le décès de M.[E], intervenu le 31 décembre 2008, avant le prise d’effet du congé, mettait fin à tout projet de réinstallation et interdit le versement d’une indemnité d’éviction.

Elle considère que les méthodes d’évaluation évoquées sont inadaptées. Elle note que la méthode fondée sur le nombre d’années de loyer n’est plus tout pratiquée, sauf exception qui ne s’applique pas dans le cadre du présent litige. Elle conteste également la pertinence de la méthode de la valeur des murs qui n’a plus cours et en tout cas pas dans le cadre de ce litige. Elle expose que la méthode d’évaluation à partir du chiffre d’affaires n’est pas plus convaincante puisque ne sont produits que les deux derniers exercices au lieu des trois derniers et que le coefficient proposé n’est pas celui des règles en usage. Elle ajoute qu’ont été versés au débat les bilans et comptes de résultat de la boulangerie de la [Adresse 8] pour l’année 2007 et non de celle située dans les locaux loués. Elle note que les bilan et comptes de résultat de l’année 2008 ne portent que sur onze mois. Elle soutient qu’aucune extrapolation ne peut être effectuée. Elle fait observer que le chiffre d’affaires du précédent exploitant ne peut être pris en compte.

Elle déclare qu’à la date d’effet du congé, elle a récupéré un local délabré en raison du défaut d’entretien et des dégradations commises par le preneur. Elle affirme que le fonds n’avait plus aucune valeur marchande, ni à la date de délivrance du congé, ni à la date d’effet du congé.

Elle sollicite des dommages et intérêts pour procédure abusive.

MOTIVATION

En application de l’article L 641-9 du code du commerce, les droits et actions du débiteur concernant son patrimoine sont exercés pendant toute la durée de la liquidation judiciaire par le liquidateur. Par ailleurs, un mandataire ad hoc a été désigné dans l’intérêt de M.[E].

Dès lors, il n’y a pas lieu à radiation.

L’article L 145-14 du code du commerce énonce que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Il n’est pas contesté que cette indemnité doit correspondre en l’espèce à une indemnité de remplacement.

L’indemnité de remplacement, correspondant à la valeur marchande du fonds de commerce, doit tenir compte du droit au bail des locaux loués par le locataire, puisque le droit au bail est un des éléments du fonds de commerce disparu, et constitue ainsi, sauf exception, l’indemnisation minimale à laquelle peut prétendre le locataire évincé.

Selon une jurisprudence constante, dès lors que la valeur du droit au bail est à elle seule supérieure à la valeur marchande d’un fonds de commerce, l’indemnité d’éviction doit correspondre à la valeur de ce droit. Ainsi, pour fixer le montant de l’indemnité d’éviction due au locataire d’un local à usage commercial, il s’agit vérifier si la valeur du droit au bail n’est pas supérieure à celle du fonds de commerce , et, si tel est le cas, fixer l’indemnisation au montant du droit au bail.

S’il s’agit d’une indemnité de remplacement, on distingue la consistance du fonds de sa valeur qui ne sont pas appréciées l’une et l’autre à la même date. La consistance du fonds de commerce indemnisable doit être appréciée, selon la jurisprudence constante de la Cour de cassation, à la date du refus de renouvellement , tandis que la valeur du fonds de commerce doit être appréciée soit au jour du départ effectif du locataire , ou à la date à laquelle les juges statuent si l’éviction n’est pas réalisée.

M.[E] est décédé avant l’échéance du bail fixée au 29 septembre 2009, bail non renouvelé. La liquidation judiciaire a été prononcée avant la cette date.

La valeur du fonds doit être appréciée à l’échéance du congé puisqu’une procédure de liquidation judiciaire était en cours, soit au 29 septembre 2009.

Les derniers chiffres d’affaires pour le local considéré ne sont pas produits au débat : les bilans produits pour les années 2006 et 2007 portent sur l’activité exercée dans un autre local situé [Adresse 4] à [Localité 6] ; l’attestation de l’expert comptable qui fait état du chiffre d’affaires effectué dans le local pour les onze premiers mois de l’année 2008 n’est pas suffisante probante, d’autant plus qu’il ressort d’une attestation de Mme [B] que la boulangerie-pâtisserie du [Adresse 1], qui avait été réouverte au début de l’année 2007 (après une fermeture pendant de longs mois), a été exploitée pendant une année puis était souvent fermée à partir du milieu de l’année 2008 pour l’être définitivement à l’automne 2008.

Il n’est pas non plus envisageable d’extrapoler le chiffre d’affaires de ce commerce à partir de ceux qui étaient effectués par le précédent commerçant.

Faute d’éléments comptables probants, il n’est pas possible d’apprécier la valeur du fonds de commerce. Il convient en conséquence de s’interroger sur la valeur du droit au bail.

Concernant la valeur du droit au bail, les méthodes proposées par le liquidateur (application d’un multiple au loyer annuel ou différence entre la valeur vénale de l’immeuble libre et la valeur vénale des murs loués après application d’un coefficient ) sont trop imprécises pour être probantes. Il est désormais d’usage, pour rechercher la valeur du droit au bail, d’utiliser la méthode de l’économie du loyer, appelée 'méthode du différentiel', qui procède de l’idée que la valeur du droit au bail naît de la différence entre le loyer qui aurait été effectivement payé si le bail avait été renouvelé et le loyer qu’il faudrait payer s’il fallait retrouver au prix du marché un local équivalent. Il est ainsi d’usage de calculer la valeur du doit au bail en appliquant un coefficient dit de situation au différentiel de loyer résultant de la comparaison entre le loyer de marché et le loyer qui aurait été payé si le bail avait été renouvelé.

Or, aucune pièce n’est produite concernant le prix du marché d’un local équivalent à la date du 27 septembre 2009. Le liquidateur ne démontre donc pas l’existence d’un préjudice lié à l’absence de renouvellement du bail lui permettant d’obtenir une indemnité d’éviction.

Le jugement déféré qui a rejeté sa demande sera confirmé.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par Madame [G]

Madame [G] ne démontre pas que la procédure intentée par le liquidateur et le mandataire judiciaire serait abusive, même si elle n’a pas abouti. Elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

La SELARL JSA es qualités est essentiellement succombante ; elle sera condamnée aux dépens de la présente instance.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de Madame [G] les frais irrépétibles qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel.

Le jugement déféré qui a condamné la SELARL JSA es qualités et Maître [I] es qualités aux dépens et qui a condamné la SELARL JSA à verser à Mme [G] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera confirmé.

La SELARL JSA es qualités sera en outre condamnée à verser à Mme [G] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement déféré ;

Y AJOUTANT ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par Madame [W] [G] ;

CONDAMNE la SELARL JSA es qualités à verser la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

CONDAMNE la SELARL JSA es qualités aux dépens de la présente procédure.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,