COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 19 JUIN 2025

N° 2025/ 243

Rôle N° RG 22/15569 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BKLZA

S.C.I. SCI ROSIE

C/

Etablissement SOCIETE GENERALE*

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Leslie PEROT-LERDA

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de CANNES en date du 14 Octobre 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 1122000090.

APPELANTE

S.C.I. ROSIE, demeurant [Adresse 2] / FRANCE

représentée par M^e Leslie PEROT-LERDA, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEE

S.A. SOCIETE GENERALE poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social sis, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée de M^e Michel DRAILLARD de la SELARL DRAILLARD MICHEL, avocat au barreau de GRASSE,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 02 Avril 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte authentique en date des 8 et 13 août 2018, conclu devant maître [S] [B], notaire au Puy-en-Velay (43), la société civile immobilière (SCI) Rosie a acquis auprès de la société par actions simplifiées à associé unique (SASU) [Adresse 8], dans un ensemble immobilier, situé à l’angle du [Adresse 7] et [Adresse 6] à Cannes (06), dénommé '[Adresse 8]', à Cannes, cadastré section CS, n°[Cadastre 4], consistant en un bâtiment unique, à usage mixte, habitation et professionnel, élevé sur sous-sol de rez-de-chaussée et de deux étages, figurant au cadastre CS (lot n°5), sis [Adresse 1] à Cannes (06):

— le lot n°13, au rez-de-chaussée, un local professionnel à usage de cabinet médical disposé en duplex.

Ce contrat était une vente en état futur d’achèvement.

Les travaux devaient être finalisés en octobre 2018.

Selon offre de prêt immobilier acceptée le 20 juin 2018, la SCI Rosie, a souscrit auprès de la société anonyme (SA) société générale, un prêt d’investissement d’un montant de 827 065 euros, destiné à l’acquisition du bien sus désigné, au taux d’intérêt annuel fixe de 1,75 %, remboursable sur une durée de 20 années, comprenant une période de différé d’amortissement de 12 mois, pendant laquelle le client n’était redevable que des intérêts puis 228 mensualités de 4 266,53 euros, hors assurance.

Les travaux de rénovation ont pris du retard et les demandes de provisions complémentaires adressées lui étant apparues suspectes, la SCI Rosie, a sollicité du juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse, qui par ordonnance du 30 septembre 2019 a ordonné la réalisation d’une expertise.

Selon avenant du 12 octobre 2021, la SA société générale a consenti à la SCI Rosie la mise en place d’une franchise en capital dans le remboursement du prêt à compter de l’échéance d’avril 2020 et jusqu’à septembre 2021 inclus, avec un report de maturité d’autant, soit un allongement de la durée résiduelle du prêt de 18 mois. La durée totale du prêt a été portée de 240 mois, à 258 mois, soit une durée restante à courir de 240 mois, après paiement de l’échéance fixée au 6 mars 2020.

Selon courriel du 1er décembre 2021, la SA société générale a indiqué à la SCI Rosie qu’elle refusait de répondre favorablement à la demande de délais supplémentaires nouvellement formulée par celle-ci en raison des délais, déjà octroyés.

S’estimant victime d’une escroquerie, la SCI Rosie et d’autres acquéreurs de lots dépendant de la '[Adresse 8]' ont adressé le 3 décembre 2021, une plainte pénale auprès du procureur de la république de Grasse à l’encontre notamment de la gérante de la SASU 'Villa Sainte Rose'.

Le rapport d’expertise a été déposé le 9 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2021, la SCI Rosie a fait assigner la SA Société Générale, devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Cannes, aux fins d’obtenir les délais les plus larges possibles, la suspension du paiement des mensualités pour une durée de deux ans, la réduction des intérêts au taux légal, l’imputation des paiements sur le capital et le partage des dépens.

Par jugement contradictoire du 14 octobre 2022, le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité, du tribunal judiciaire de Cannes, a :

— déclaré la SCI Rosie recevable en ses demandes ;

— suspendu l’exécution des obligations de remboursement par la SCI Rosie, du prêt immobilier de 827 065 euros accordé le 20 juin 2018 par la SA Société Générale, pour une durée de 6 mois supplémentaire, à compter de la décision ;

— rappelé que la SCI Rosie devrait poursuivre le paiement des mensualités relatives à l’assurance, afin d’éviter tout problème de prise en charge en cas de sinistre ;

— dit que durant les délais de grâce les sommes dues ne produiraient point intérêt et qu’à l’expiration de ce délai, le paiement des échéances serait repris ;

— rejeté les autres demandes ;

— dit que les dépens seraient supportés par moitié.

Ce magistrat a notamment considéré que :

— la SCI Rosie présentait les caractéristiques d’une SCI familiale ayant souscrit un prêt immobilier en réponse à des besoins patrimoniaux personnels et non professionnels, de sorte qu’il y avait lieu de considérer qu’elle avait été placée, vis à vis du professionnel qu’est la SA Société Générale, dans une relation de simple consommateur de prestations, et donc recevable en ses demandes ;

— la SCI Rosie justifiait rencontrer d’importantes difficultés financières en raison d’un chantier à l’arrêt depuis plusieurs années et d’une procédure judiciaire, dans le cadre de laquelle un rapport d’expertise devrait être déposé le 31 décembre 2022 ;

— elle démontrait avoir informé la banque de ses problématiques et n’avait jamais cessé de payer les cotisations d’assurance du prêt ;

— les difficultés de paiements résultaient de circonstances extérieures à sa volonté et qu’elle avait mis en oeuvre les démarches nécessaires aux fins de régulariser la situation ;

— compte tenu du protocole d’accord du 31 juillet 2020, et des efforts consentis par la banque, un délai de 6 mois lui serait accordé.

Selon déclaration reçue au greffe le 23 novembre 2022, la SCI Rosie a interjeté appel de cette décision, visant à la critiquer en ce qu’elle a suspendu l’exécution des obligations de remboursement par la SCI Rosie, du prêt immobilier de 827 065 euros accordé le 20 juin 2018 par la SA Société Générale, pour une durée de 6 mois supplémentaires, à compter de la décision.

Par dernières conclusions transmises le 24 février 2022, dûment signifiées, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle infirme le jugement entrepris sur le chef critiqué et statuant à nouveau, qu’elle :

— lui accorde des délais de grâce les plus larges possibles pour le paiement du crédit souscrit ;

— suspende l’exécution de ses obligations de remboursement pour une durée de deux ans, à compter de la décision ;

— dise que les sommes dues ne produiront point intérêt pendant le délai de grâce ;

— partage les dépens.

Au soutien de leurs prétentions, elle fait valoir que :

— sa bonne foi n’est pas contestable ;

— elle a été victime d’une escroquerie, le chantier a été abandonné ;

— elle n’est pas en mesure de faire face à ses mensualités pour des raisons extérieurs à sa volonté;

— elle ne dispose pas de revenus fonciers sur la base desquels le prévisionnel et le financement de la banque ont été bâtis, la revente du bien est impossible, et ses ressources personnelles sont insuffisantes ;

— le rapport de l’expert a été rendu le 9 octobre 2024 et son préjudice a été chiffré à 2 347 372 euros ;

— elle est à jour des mensualités et du paiement de l’assurance.

Par dernières conclusions transmises le 24 février 2023, dûment signifiées, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle:

— confirme le jugement entrepris sur le chef critiqué ;

— le réforme en ce qu’il a dit que durant le délai de grâce, les sommes dues ne produiront point intérêt et qu’à l’expiration de ce délai, le paiement des échéances sera repris ;

— statuant à nouveau, qu’elle :

— déboute la SCI Rosie de ses demandes ;

— précise que la SCI Rosie a déjà bénéficié de plus de délais que ce à quoi elle avait droit entre les 18 mois accordés amiablement et les 6 mois complémentaires accordés par le premier juge;

— précise que les sommes dues par la SCI Rosie produiront intérêt au taux du contrat pendant toute la durée des délais qui lui ont été accordés ou qu’elle s’est, de fait, octroyé ;

— condamne la SCI Rosie au paiement de la somme de 4 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civil, outre les dépens dont distraction au profit de la SCI Cohen Guedj Montero Daval Guedj.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :

— un protocole d’accord a été souscrit ;

— la SCI est une personne morale et non physique et ne peut se prévaloir des dispositions qu’elle invoque ;

— la SCI a déjà bénéficié de larges délais ;

— la SCI est défaillante dans ses obligations et n’a rien payé pendant les 18 mois du protocole, ni les intérêts ni l’assurance ;

— elle ne verse plus rien depuis 3 ans ;

— la SCI ne rapporte pas la preuve de ne pas pouvoir honorer ses échéances ;

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 19 mars 2025.

MOTIFS :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur la demande de délais de grâce :

A titre liminaire, il convient de souligner que devant la cour, l’appelant a renoncé à se prévaloir des dispositions du code de la consommation et fonde sa demande de délais de grâce sur les dispositions du code civil.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, la SCI Rosie verse aux débats un extrait du registre national du commerce et des sociétés en date du 1er juin 2022, duquel il ressort que son activité principale est l’acquisition, la gestion, l’administration et l’exploitation de tous biens immobiliers. La gérante/associée est Mme [U] [R] épouse [T]. Mme [C] [W] est associée.

Ainsi comme l’a relevé le premier juge, la SCI Rosie présente les caractéristiques d’une SCI familiale ayant souscrit un prêt immobilier en réponse à des besoins patrimoniaux personnels.

Cette SCI justifie avoir rencontré d’importantes difficultés financières en raison d’un chantier à l’arrêt depuis plusieurs années.

En effet, il ressort du rapport de l’expert judiciaire déposé le 9 octobre 2024 que le bien dépendant de la résidence '[Adresse 8]' a été acquis par la SCI Rosie sous le régime de la vente d’immeuble à rénover, en l’état futur d’achèvement et que Mme [U] [R] épouse [T] souhaitait, en sa qualité de médecin gynécologue, grâce à ces nouveaux locaux, se doter d’un outil de développement de son cabinet créé à Cannes en 2014. Alors que les locaux occupés par le docteur [U] [T] ne comportaient qu’un seul box de consultation, les nouveaux locaux devaient lui permettre à la fois :

— l’exercice à plusieurs praticiens (2 au début puis 4 ensuite grâce à 4 box de consultation) ;

— le développement de nouvelles prestations et une diversification de l’activité (hystéroscopie diagnostique, développement du laser…).

Le nouveau cabinet devait être opérationnel dès la livraison prévue en octobre 2018, un contrat de collaboration avec le docteur [F] avait été signé à compter du 1er novembre 2018 et une secrétaire avait été embauchée avec un début du contrat au 2 novembre 2018, du matériel ayant également été acheté.

La livraison n’a jamais eu lieu et le chantier a été abandonné le 10 janvier 2019.

En mars 2019, Mme [T] prévoyait de louer un autre appartement pour pouvoir exercer à deux praticiens, mais le docteur [F] s’est désengagé de son intention initiale de collaboration et d’association. En octobre 2019, Mme [T] a dû licencier la secrétaire pour motif économique.

Elle a poursuivi son activité dans ses locaux à [Localité 5] et sa perte d’exploitation a été évaluée par l’expert à 270 494 euros pour la période allant du 1er novembre 2018 au 31 décembre 2020.

La SCI Rosie produit également un article de presse du journal du 20 septembre 2024, du journal Actu Loire et région, duquel il ressort que l’acquisition du bien immobilier pour lequel elle a souscrit le prêt, objet du présent litige, s’inscrit dans une affaire d’escroquerie, mêlant différents acteurs.

La SCI Rosie démontre également avoir informé la banque de ses difficultés financières.

En outre, la SCI Rosie indique que les travaux ont pu être effectués et qu’elle a commencé à exercer depuis le 3 février 2025. Elle justifie des règlements suivants :

—  25 000 euros le 7 septembre 2023.

Par conséquent, comme l’a relevé le premier juge, la SCI Rosie démontre que ses difficultés financières résultent de circonstances extérieures à sa volonté.

Cependant la SA société générale fait valoir que la SCI Rosie a déjà bénéficié de délais. Elle verse aux débats :

— un protocole d’accord du 31 juillet 2020 dans lequel la SA société générale acceptait de consentir une franchise en capital dans le remboursement du prêt à compter de l’échéance d’avril 2020 à septembre 2021 inclus, avec un report de maturité d’autant, soit un allongement de la durée résiduelle du prêt de 18 mois ;

l’article 13 du protocole intitulé 'imprévision’ stipulait que les parties déclaraient renoncer expressément à se prévaloir de la faculté de demander une renégociation du présent protocole, en acceptant d’assumer les risques d’un changement de circonstances imprévisibles lors de la conclusion du présent accord ;

— ce protocole d’accord a été matérialisé par un avenant au contrat de prêt, conclu entre les parties le 12 octobre 2021, dans lequel la SA société générale a consenti à la SCI Rosie la mise en place d’une franchise en capital dans le remboursement du prêt à compter de l’échéance d’avril 2020 et jusqu’à septembre 2021 inclus, avec un report de maturité d’autant, soit un allongement de la durée résiduelle du prêt de 18 mois. La durée totale du prêt a été portée de 240 mois, à 258 mois, soit une durée restante à courir de 240 mois, après paiement de l’échéance fixée au 6 mars 2020;

— un décompte arrêté au 7 février 2022, ne prenant pas en compte notamment le règlement intervenu le 7 septembre 2023.

Il s’évince de ces éléments que la SA société générale a déjà accordé des délais de paiement et a déjà fait des efforts, exécutant ses engagements de manière loyale.

Toutefois les délais dont a déjà bénéficié la SCI Rosie de la part de la banque dans un cadre amiable ne l’empêche pas de solliciter de nouveaux délais devant le juge.

Au surplus, la SCI Rosie s’est acquitté d’un versement de 25 000 euros au mois de septembre 2023, dont la SA société générale n’a pas tenu compte, démontrant sa bonne foi et sa volonté d’apurer sa dette.

Par conséquent, en tenant compte de l’ensemble de ces éléments, il convient d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a suspendu pour une durée de 6 mois l’exécution des obligations de remboursement du prêt immobilier. Il conviendra d’ordonner cette suspension pour une durée d’un an, à compter de la décision.

Par ailleurs, pendant ce délai de grâce, les sommes dues produiront intérêt au égal au taux d’intérêt prévu au contrat, pour les sommes correspondant aux échéances reportées.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il conviendra de confirmer la décision du premier juge en ce qu’il a condamné chacune des parties à supporter la moitié des dépens et en ce qu’il n’y a débouté la SA société générale de sa demande d’application au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses frais et dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

STATUANT dans les limites de l’appel :

INFIRME le jugement entrepris sur ces chefs critiqués ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

SUSPEND l’exécution des obligations de remboursement par la SCI Rosie du prêt immobilier de 827 065 euros, accordé le 20 juin 2018 par la SA société Générale pour une durée de douze mois, à compter de la présente décision ;

DIT QUE durant ce délai de grâce, les sommes dues produiront intérêt au taux du contrat ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSE à chacune des parties la charge de ses frais et dépens d’appel ;

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,