COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 30 AVRIL 2025

ac

N° 2025/ 144

Rôle N° RG 21/14774 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIH5N

[X] [L] épouse [W]

C/

[J] [C] épouse [C]

[G] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP ALPES PROVENCE AVOCATS

SELARL CABINET D’AVOCATS TARTANSON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de DIGNE LES BAINS/France en date du 15 Septembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 17/00635.

APPELANTE

Madame [X] [L] épouse [W]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Sophie BERGEOT de la SCP ALPES PROVENCE AVOCATS, avocat au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE, plaidant

INTIMEES

Madame [J] [R] épouse [C]

demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Séverine TARTANSON de la SELARL CABINET D’AVOCATS TARTANSON, avocat au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE substituée par M^e Raphaël GOMES, avocat au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE, plaidant

Madame [G] [K]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Séverine TARTANSON de la SELARL CABINET D’AVOCATS TARTANSON, avocat au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE substituée par M^e Raphaël GOMES, avocat au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 04 Février 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Audrey CARPENTIER , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 23 septembre 2008 [X] [L] épouse [W] a acquis de [M] [O] les lots n°2 et n°4, correspondant en une remise en rez de chaussée d’un immeuble dont l’entrée se situe [Adresse 9] et un appartement, édifiés sur la parcelle bâtie G [Cadastre 6] [Adresse 7]. Elle est également propriétaire du lot n°2 de l’immeuble G [Cadastre 5], à [Localité 8]. Il est indiqué à l’acte que les deux immeubles ont fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété le 20 décembre 1997.

Mme [C] est propriétaire du lot 2 dans l’immeuble cadastré G [Cadastre 4], Mme [K] est propriétaire de la parcelle bâtie cadastrée G [Cadastre 3].

Un litige est né s’agissant de l’accès à l’appartement d'[X] [L] épouse [W], consécutivement à l’impossibilité d’utiliser la cour contiguë aux immeubles, et partant de la qualification de celle-ci, et de la création d’ouvertures.

Par jugement avant dire droit du 18 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Digne a désigné M.[Z] en qualité d’expert.

L’expert a déposé son rapport le 28 janvier 2020.

Par jugement du 15 septembre 2021 le tribunal judiciaire de Digne Les Bains a :

— Rejeté la revendication de copropriété forcée perpétuelle entre les parcelles [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 6] ;

— Rejeté l’intégralité des demandes de servitude de passage ou de désenclavement ;

— Constaté que la création du balcon et l’aggravation des servitudes de vue existantes constituent une violation manifeste des articles 678 et suivants du code civil au préjudice du fonds des demandeurs ;

— Condamné Mme [X] [W] à supprimer l’intégralité des aggravations de servitudes de vue droite par la remise en état des lieux avec suppression de la baie vitrée coulissante et de l’ouverture non fermée ainsi que du balcon créé, avec remise en état des lieux par suppression du balcon et remise en place d’un trottoir le long de la façade et par démolition de la baie et remise en place d’une fenêtre munie de volet plein à plus d’un mètre de hauteur et sans lien avec le trottoir ;

— Rejeté la demande de dommages-intérêts ;

— Condamné Mme [W] à payer aux consorts [C] et [K] la somme unique de 3 000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Débouté Mme [W] de sa demande tendant à voir condamner les consorts [K] et [C] à lui payer la somme de 25 000 ' à titre de dommages et intérêts.

— Ordonné l’exécution provisoire ;

Le tribunal a considéré en substance qu’aucun acte ne mentionne de servitude sur la cour au profit du fonds G [Cadastre 6], que les lots appartenant à Mme [W] bénéficient d’un accès correct sur la voie publique depuis la [Adresse 9], en dépit d’une incommodité pour le lot 4, que les servitudes de vues anciennes dont bénéficient le fonds de Mme [W] ont été aggravées par la transformation des ouvertures ( remplacement d’une fenêtre par une ouverture non fermée, création d’une baie coulissante et d’un balcon le long de la façade).

Par acte du 18 octobre 2021 [X] [L] épouse [W] a interjeté appel de la décision.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 décembre 2023 [X] [L] épouse [W] demande à la cour de :

Réformer le jugement rendu

1-Dire et juger que la cour cadastrée G343 est une partie commune de la copropriété constituée des immeubles G [Cadastre 6], G [Cadastre 5], G [Cadastre 4]

En conséquence constater que Mme [W] en sa qualité de propriétaire des lots 2 et 4 de l’immeuble G [Cadastre 6] et du lot 2 de l’immeuble G [Cadastre 5] est en droit d’utiliser la cour partie commune.

A titre subsidiaire ;

2-Dire et juger que la cour située entre les parcelles G[Cadastre 3], G[Cadastre 4] et G[Cadastre 6] est un patecq ;

A titre subsidiaire

3-dire et juger que le lot 4 de la copropriété de l’immeuble G [Cadastre 6] propriété de Mme [W] bénéficie d’un droit de passage sur l’emprise de la cour propriété de Mme [K] et Monsieur et Madame [C] ;

Déclarer irrecevable car prescrite la demande qui serait présentée au titre d’une indemnité de désenclavement

A titre infiniment subsidiaire

4-accorder au lot 4 de la copropriété G [Cadastre 6] propriété de Mme [W] un droit de passage d’une largeur de 2 mètres correspondant à la solution 2 de l’expert et correspondant à l’assiette du droit de passage consenti au lot 3 de la parcelle G [Cadastre 6] ;

5-Condamner Madame [C] et Mme [K] à payer à Mme [W] la somme de 25 000 ' à titre de dommages et intérêts ;

Les condamner à payer la somme de 5 000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner Madame [C] et Mme [K] aux dépens en ce compris les frais d’expertise.

Elle soutient :

— qu’en 1997, les consorts [C] propriétaires de l’immeuble G [Cadastre 4], Monsieur [O] propriétaire de l’immeuble G [Cadastre 6], et les époux [C] propriétaires de l’immeuble G [Cadastre 5] ont constitué une copropriété de leurs trois immeubles.

— que Monsieur [O], auteur de Mme [W], propriétaire de la totalité de l’immeuble G [Cadastre 6] s’est vu attribuer les lots 2 et 4 de l’immeuble G [Cadastre 6] et le lot 2 de l’immeuble G [Cadastre 5].

— que selon le règlement de copropriété les parties communes comprennent la totalité du sol c’est-à-dire l’ensemble du terrain en ce compris le sol des parties construites

— que la cour est donc une partie commune comme l’a attesté Me [A] ;

— que Mme [W] qui est copropriétaire est fondée à accéder à sa propriété par la cour cadastrée G [Cadastre 4] partie commune des immeubles G [Cadastre 4], G [Cadastre 5] et G [Cadastre 6].

— à titre subsidiaire la cour doit être considérée comme un patecq ;

— que l’expert indique que les trois bâtiments ont des ouvertures sur la cour : escalier et entrée pour la parcelle G [Cadastre 4], deux portes cochères pour la parcelle G [Cadastre 3], et deux portes d’entrée pour la parcelle G [Cadastre 6].

— que selon lui cet espace pourrait être assimilé à un patecq ou relargue en usage en Provence soit un espace dédié aux commodités.

— que cette cour sert exclusivement à l’usage commun des trois parcelles qu’elle dessert ;

— qu’à défaut la parcelle G [Cadastre 6] est enclavée, l’immeuble ne donne pas sur la voie publique puisqu’elle confronte la cour et en sous-sol, elle donne sur les caves de l’immeuble cadastré [Cadastre 5].

— que le rapport d’expertise reconnaît que sa propriété est partiellement enclavée car il faut pour y accéder traverser une placette dont l’accès en voiture est excessivement difficile, franchir un porche étroit d’une largeur de 2,15 mètres à 1,95 mètre et effectuer un virage à 90 degrés ;

— qu’ensuite l’accès à sa propriété se fait par un dédale de couloirs dans une cave pour mener à des escaliers trop étroits ;

— que les autres lots de la copropriété [Cadastre 6] bénéficient d’un droit de passage sur la cour.

— que Mme [C] avait consenti un droit de passage à Mme [V] pour accéder à la parcelle [Cadastre 6] ;

— que la remise dont elle est propriétaire ne dispose pas d’un accès sur la voie publique mais donne sur le lot 2 de la parcelle G [Cadastre 5] ;

— que l’accès a toujours été par la [Adresse 7] et par la cour.

— que sur les vues l’expert indique que, avant les travaux qui ont été réalisés, la fenêtre et la porte d’entrée étaient situées en façade soit à 90 cm de la limite de la propriété et que la propriété de Mme [W] bénéficiait de vue droite.

— que la baie vitrée installée à la place de la fenêtre a été reculée par rapport à l’emplacement initial et se trouve à plus d'1,90 mètre de la limite séparative. Il n’y a donc aucune aggravation de la servitude de vue qui existait auparavant.

— que l’ouverture du mur existait déjà et la baie vitrée qui a été installée l’a été à l’intérieur du mur en retrait et à plus de 1,90 mètre de la limite séparative de telle sorte qu’il n’y a aucune aggravation de la servitude.

— que seul un balcon a été créé devant le mur qui n’existait pas.

— qu’il y avait auparavant une terrasse qui donnait directement sur la cour de telle sorte que la vue droite existait depuis plus de trente ans.

— que le comportement des consorts [K] et [C] a fait échouer le projet de vente de son bien ;

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 mars 2022 [J] [R] épouse [C] et [G] [K] demandent à la cour de :

— Confirmer le jugement

— Condamner [X] [L] épouse [W] à leur verser à chacune la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Elles répliquent :

— que la fenêtre litigieuse a été transformée en porte fenêtre puis en simple ouverture au travers de laquelle il apparaît en renfoncement une baie vitrée, qu’il s’agit donc de deux ouvertures qui constituent des vues droites ;

— que ceci a augmenté l’étendue du champ visuel sur les immeubles voisins ;

— que la baie coulissante constitue une création de vue droite qui méconnaît les dispositions de l’article 678 du code civil

— que le parement extérieur du mur qui comprend la baie vitrée se trouve à 85 cm de la limite séparative des deux fonds ;

— qu’un balcon a été créé par le réhaussement du trottoir existant le long de la façade Est de l’immeuble Blaise qui crée une vue droite ;

— que les consorts [C] ont consenti une servitude de passage au profit de Mme [V] lors de l’acquisition des lots 1 et 3 de l’immeuble cadastré G [Cadastre 6], le fonds servant étant le lot 2 situé dans l’immeuble édifié sur la parcelle G [Cadastre 4].

— que l’état descriptif de division du 20 décembre 1997 concernant les immeubles cadastrés G [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 4] ne mentionne aucune servitude de passage ;

— que cet acte ne mentionne pas que la cour a été affectée comme partie commune ;

— que cette cour est rattachée à la parcelle [Cadastre 3] ;

— que la mention sur l’ancien plan de [Localité 8] d’une cour dénommée cloaque ne permet pas de qualifier la cour de patecq et ne comprend pas d’accès au profit de l’auteur de Mme [W], M.[D] ;

— que ses lots ne sont pas enclavés car ils disposent d’une porte d’entrée depuis la voie publique située [Adresse 9],

— que M.[O] auteur de Mme [W] n’a jamais reconnu l’existence d’une servitude de passage au profit de son fonds ;

La clôture de l’instruction a été prononcée le 21 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualification de la cour

[X] [L] épouse [W] soutient en premier lieu que la cour cadastrée G343 est une partie commune de la copropriété des immeubles G [Cadastre 6], G [Cadastre 5], G [Cadastre 4] et se fonde sur l’acte authentique établi le 20 décembre 1997 entre les époux [C], propriétaires de l’immeuble édifié sur la parcelle G [Cadastre 5], M.[O] propriétaire de l’immeuble édifié sur la parcelle G [Cadastre 6], les consorts [C] propriétaires de l’immeuble édifié sur la parcelle G [Cadastre 4].

Il s’évince de l’analyse de cet acte que « les comparants ont constaté qu’une partie de leurs propriétés respectives était placée sous le régime de la copropriété (') ils ont établi ainsi qu’il suit l’état descriptif de division des immeubles dont il s’agit ».

Les suites de l’acte dénommé état descriptif de division mentionne au titre A celui de l’immeuble cadastré G [Cadastre 5] comme étant un immeuble élevé de deux étages et divisé en cinq lots, et une quote part indéterminée dans la propriété du sol et des parties communes générales, au titre B celui de l’immeuble cadastré G [Cadastre 6] comme étant un immeuble élevé de deux étages et divisé en quatre lots, et une quote part indéterminée dans la propriété du sol et des parties communes générales, au titre C celui de l’immeuble cadastré G [Cadastre 4] comme étant un immeuble élevé de deux étages et divisé en deux lots, et une quote part indéterminée dans la propriété du sol et des parties communes générales.

Les parties communes sont définies comme étant celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé, et comprennent notamment la totalité du terrain en ce compris le sol des parties construites, les fondations, les gros murs de façade et de refend, les murs pignons , sans aucune mention de la cour qui est pourtant entourée de ces immeubles.

Il ne peut contrairement à ce que soutient [X] [L] épouse [W] être considéré que l’acte dont s’agit a conduit à la création d’une copropriété unique regroupant les trois immeubles et a prévu que la cour serait une partie commune, puisque celle-ci n’y est pas expressément mentionnée.

Cette analyse est renforcée par la description des biens acquis par l’appelante. L’acte d’acquisition du 22 novembre 2008 mentionne ainsi que le lot 2 se situe dans la copropriété de l’immeuble cadastré G [Cadastre 5], que les lots 2 et 4 se situent dans la copropriété de l’immeuble cadastré G [Cadastre 6], et opère un renvoi à l’état descriptif de division et règlement de copropriété établi le 20 décembre 1997. L’existence de deux copropriétés distinctes est clairement établie en dépit du renvoi à l’état descriptif mentionné.

Il s’ensuit que [X] [L] épouse [W] échoue à démontrer que la cour litigieuse doit être qualifiée de partie commune de l’ensemble des trois copropriétés.

[X] [L] épouse [W] soutient en second lieu que la cour située entre les parcelles G342 ( propriété [K]), G343 et G354 est un patecq soit une copropriété forcée et perpétuelle entre ces trois parcelles.

L’expert judiciaire a analysé un plan cadastral du 17eme siècle et retenu que la cour litigieuse était occupée par un cloaque indivis entre les propriétaires riverains. La configuration de cette cour entre ledit plan et la situation actuelle révélée par l’expertise, et les photographies des lieux, démontrent que celle-ci n’a pas visiblement changé depuis celle dessinée au 17eme siècle. Elle est ainsi effectivement entourée de plusieurs bâtiments, à l’époque occupés par des écuries, des granges à foins et des lieux d’habitation, et permet l’accès direct à la voie publique , [Adresse 10].

Les photographies issues du constat d’huissier du 26 septembre 2018 permettent de constater que les immeubles contigus à cette cour y disposent d’une porte d’entrée accessible depuis quelques marches.

L’ensemble de ces éléments conduit à retenir que la cour litigieuse permet l’accès aux immeubles qui l’entourent, qu’elle servait par le passé d’espace commun et offre un accès sur la voie publique. Cette configuration conduit à retenir l’utilité partagée pour les immeubles riverains quant à l’utilisation de cet espace et caractérise en conséquence un ensemble indivisible destiné à un usage commun dénommé patecq ou relargue.

La cour litigieuse entourée des immeubles cadastrés G [Cadastre 4], et G [Cadastre 6] et G [Cadastre 3] doit donc être qualifiée de bien indivis pouvant être utilisée par les propriétaires riverains pour accéder à leurs immeubles. [X] [L] épouse [W] est donc en droit de la traverser pour accéder à ses lots 2 et 4 situés dans l’immeuble cadastré G [Cadastre 6].

Le jugement sera donc infirmé sur ce point. Les demandes présentées à titre subsidiaire par [X] [L] épouse [W] aux fins de lui accorder un droit de passage sont dès lors sans objet.

Sur la demande indemnitaire

[X] [L] épouse [W] soutient que l’interdiction d’accéder à ses lots par la cour du fait de la partie intimée l’a empêchée de vendre son bien et que ce comportement est constitutif d’une faute.

Selon l’acte du 26 septembre 2013 l’appelante a conclu un compromis de vente à terme de ses lots avec les époux [I], la réitération authentique étant fixée au 1er octobre 2015.

Cette vente n’a pas abouti et il est produit le courrier de Me [A], notaire à [Localité 8], en date du 27 juillet 2017, qui indique que « le dossier ( vente [W]/[I]) n’a pu aboutir suites aux litiges intervenus entre vos acquéreurs et Mesdames [C] et [K] concernant notamment une servitude de passage sur la cour appartenant en indivision à Mesdames [C] et [K] ».

Il sera toutefois observé que si ce courrier fait état d’un lien entre les conditions d’utilisation de la cour et l’échec de la vente, il doit être envisagé dans le contexte du litige et les interrogations suscitées par la qualification de la cour. [X] [L] épouse [W] elle-même considérait selon la position soutenue en première instance que la cour était une partie commune d’un ensemble d’immeubles en copropriété. Ceci confirme que les parties au litige n’étaient pas en mesure de connaître l’étendue de leurs droits sur la cour et sa qualification.

Il ne peut dès lors être reproché à la partie intimée d’avoir refusé l’accès aux lots de Mme [W] en utilisant la cour litigieuse alors qu’elle se pensait légitime propriétaire.

La demande indemnitaire sera rejetée et le jugement confirmé sur ce point.

Sur les demandes reconventionnelles au titre des vues

L’article 678 du code civil prévoit qu’on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions.

[J] [R] [C] et [G] [K] soutiennent que l’appelante a modifié la fenêtre située en façade du lot 4 de l’immeuble G [Cadastre 6] pour la transformer en porte fenêtre puis en simple ouverture au travers de laquelle il apparaît en renfoncement une baie vitrée, qu’il s’agit donc de deux ouvertures , qu’un balcon a été créé par le réhaussement du trottoir existant le long de la façade Est de l’immeuble [W], que ces modifications constituent des vues droites qui méconnaissent les dispositions de l’article 678 du code civil.

Les photographies prises par les parties en 2008 et 2015, et celles issues des constats d’huissiers effectués en 2018 permettent de constater l’existence d’ouvertures en façade de l’immeuble G [Cadastre 6] lors de l’acquisition par Mme [W] en 2008 ( une fenêtre et une porte) et l’élargissement par le bas de la fenêtre située au centre et donnant dans le salon de l’appartement à compter de 2015.

Pour autant compte tenu de la qualification de la cour de patecq aucune de ces vues ne donnent sur une partie privative mais sur un espace commun. Les demandes présentées au titre de l’aggravation d’une servitude de vue sont en conséquence non fondées compte tenu de la situation des lieux.

Le jugement sera en conséquence infirmé sur ce point et les demandes rejetées.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient d’infirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens, comprenant nécessairement et sans qu’il soit utile de le préciser, le coût de l’expertise ordonnée par jugement avant dire droit, et l’article 700 du code de procédure civile.

[J] [R] [C] et [G] [K] qui succombent seront condamnées aux dépens et aux frais irrépétibles qu’il est inéquitable de laisser à la charge d'[X] [L] épouse [W].

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en ce qu’il a débouté [X] [L] épouse [W] de sa demande indemnitaire ;

Infirme le jugement pour le surplus;

Statuant à nouveau des chefs infirmés ;

Dit que la cour située entre les parcelles cadastrées G342, G343 et G354 à [Localité 8] est un patecq, soit une copropriété forcée et perpétuelle entre ces trois parcelles ;

Déboute [J] [R] [C] et [G] [K] de leurs demandes au titre de l’aggravation des vues ;

Condamne [J] [R] [C] et [G] [K] aux entiers dépens ;

Condamne [J] [R] [C] et [G] [K] à verser à [X] [L] épouse [W] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,