RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 23/00164 – N° Portalis DBVS-V-B7H-F4PS

Minute n° 25/00088

[Adresse 9]

C/

[N]

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 6], décision attaquée en date du 15 Novembre 2022, enregistrée sous le n° 20/01346

COUR D’APPEL DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 24 JUIN 2025

APPELANTE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE VILLA LUCIA, représenté par son Syndic, la SAS LE PIED A TERRE, lui-même représenté par son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ

INTIMÉ :

Monsieur [W] [N]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e David ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : En application de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 27 Mars 2025 tenue par M. Frédéric MAUCHE, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l’arrêt être rendu le 24 Juin 2025.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me Cindy NONDIER

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : M. DONNADIEU, Président de Chambre

ASSESSEURS : M^me DEVIGNOT,Conseillère

M. MAUCHE, Président de chambre

ARRÊT : Contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. Christian DONNADIEU, Président de Chambre et par M^me Cindy NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Monsieur [W] [N] est propriétaire non occupant d’un appartement qu’il a acquis fin 2017 au sein de la copropriété Villa Lucia située [Adresse 1] à [Localité 7].

Suite à des travaux d’aménagement de son lot pour une mise en location en meublé d’un bien proposant à la journée un espace de détente et suite destinée à l’amour, Monsieur [W] [N] a reçu en octobre 2019, une sommation du syndicat de la copropriété de cesser son activité de location car contraire à la destination de l’immeuble.

Par courrier du 4 octobre 2019 Monsieur [W] [N] s’est opposé à cette demande en ce que son activité locative n’est pas contraire au règlement de copropriété et a signé le 7 octobre 2019 à la mairie de [Localité 6] sa déclaration en mairie de location de meublé de tourisme pour ce bien.

Le mardi 30 juin 2020 les copropriétaires de la résidence [Adresse 10] par assemblée générale ont voté, à la majorité des voix exprimées la résolution n°12 prévoyant « autorisation au syndic d’ester en justice à l’encontre de Monsieur [W] [N] pour le non-respect de ses obligations et d’exploitation à titre commercial d’un logement d’habitation principale » et par acte d’huissier du 21 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires de la copropriété Villa Lucia a assigné Monsieur [W] [N] devant le tribunal judicaire de Sarreguemines.

Par jugement du 15 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Sarreguemines a :

Débouté le syndicat des copropriétaires de la copropriété Villa Lucia de ses demandes ;

Condamné le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 10] aux dépens ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

Rappelé que les décisions de première instance sont de droit exécutoire par provision en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Pour se déterminer ainsi et sur la demande d’interdiction d’activité de location a rappelé que les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ne permettant d’imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires, en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble et que chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et communes, à la condition de ne porter ni atteinte aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

Visant l’article D324-1 du code du tourisme qui définit le bien meublé de tourisme et relevant qu’il n’y avait ni d’activité déclarée sous forme commerciale ni élément permettant de qualifier cette activité comme commerciale puisque les services annexes liés à l’hôtellerie étaient optionnels. Il a écarté l’effet de la clause du règlement de copropriété imposant au bailleur un délai de prévenance dans les 15 jours de l’entrée en jouissance du locataire comme étant de nature à exclure les locations de courte durée puisqu’à l’époque de sa rédaction de ce règlement de type de location brève n’étaient ni connues ni donc envisagées par les règlements de copropriété. Il a également relevé que le syndicat se contentait d’affirmations et n’apportait pas la preuve de nuisances qui porteraient atteinte à la tranquillité des occupants de l’immeuble, étant précisé que les photos n’apportent rien sur le trouble allégué. Il a jugé que la publicité et les argumentaires internet de Monsieur [W] [N] pour promouvoir son activité locative n’étaient pas contraire aux bonnes m’urs, notion mentionnée dans le règlement, mais dont le sens a évolué au fil des années.

Sur les dommages et intérêts, le tribunal a visé l’article 1240 du code civil relatif à la responsabilité civile délictuelle de droit commun. Il a indiqué que la présence d’une photographie de l’immeuble qui ressortait sur Google en recherchant le site de Monsieur [W] [N] n’avait pas été insérée par ce dernier puisqu’elle était générée automatiquement par Google Maps, excluant ainsi toute utilisation d’une image de l’immeuble prise par Monsieur [W] [N]. Il a ajouté que rien ne permettait de démontrer la gêne quotidienne déclarée. Il a également relevé que rien ne prouvait une surcharge de la dalle par la création d’un jacuzzi ni que le déplacement des WC et des écoulements ne soient à l’origine de fuites, ce qui est conforté par un rapport de la société Phenix imputant la fuite au local à côté de l’appartement. Il a été reconnu que la publicité faite autour du studio loué pouvait heurter des sensibilités, mais sans pour autant que ceci puisse caractériser une faute.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Metz du 23 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel du jugement, sollicitant son annulation et subsidiairement son infirmation en ce qu’il a :

Débouté le Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété [Adresse 10] de ses demandes ;

Condamné le Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété Villa Lucia aux dépens ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Débouté le Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété [Adresse 10], de ses demandes :

Tendant à faire interdiction à M. [W] [N] d’exercer l’activité commerciale de location d’appartements meublés touristiques dans la copropriété [Adresse 10], sous astreinte de 500 euros par infraction constatée à compter de la signification de la décision à intervenir ;

Tendant à faire injonction à M. [W] [N] de retirer ses annonces de tous les sites en ligne sans délai, sous astreinte de 500 euros par jour par infraction constatée par sites à compter de la signification de la décision à intervenir ;

Tendant à faire injonction à M. [W] [N] de remettre l’appartement en conformité avec le descriptif de division de l’immeuble prévu au règlement de copropriété sous peine d’astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

Tendant à la condamnation de M. [W] [N] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété Villa Lucia, représenté par son Syndic la SARL Le Pied à Terre, une somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts, en précisant que M. [W] [N] sera exclu de la distribution de l’affectation de cette somme ;

Tendant à la condamnation de M. [W] [N] aux dépens ainsi qu’à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété [Adresse 10], représenté par son Syndic la SARL Le Pied à Terre, une somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [W] [N] a constitué avocat, le conseiller de la mise en l’état a ordonné la clôture de l’instruction du dossier le 14 novembre 2024, le dossier a été appelé à l’audience de plaidoirie du 27 mars 2025 pour une décision rendue par mise à disposition au greffe le 24 juin 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par ses dernières conclusions du 13 décembre 2023 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le [Adresse 8] Villa Lucia demande à la cour d’appel de

Recevoir l’appel du [Adresse 9], le dire bien fondé et infirmer le jugement entrepris ce toute ces dispositions

et statuant à nouveau :

Faire interdiction à M. [W] [N] d’exercer l’activité commerciale de location d’appartement meublé touristique dans la copropriété Villa Lucia, sous astreinte de 500 euros par infraction constatée à compter de la signification de l’arrêt à intervenir.

Faire injonction à M. [W] [N] de retirer ses annonces de tous les sites en lignes sans délai sous astreinte de 500 euros par jour par infraction constatée par site à compter de la signification de l’arrêt à intervenir.

Faire injonction à M. [W] [N] de remettre son appartement en conformité avec le descriptif de division de l’immeuble prévu au règlement de copropriété sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir.

Condamner M. [W] [N] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Villa Lucia sise [Adresse 2], représenté par son Syndic, la SAS Le Pied à Terre, une somme de 15 000 euros de dommages et intérêts, en précisant qu’il sera exclu de la distribution ou de l’affectation de cette somme.

Condamner M. [W] [N] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Villa Lucia sise [Adresse 2], représenté par son Syndic, la SAS Le Pied à Terre, une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 code de procédure pour la première instance ainsi qu’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

Condamner M. [W] [N] en tous les frais et dépens d’instance et d’appel.

Débouter M. [W] [N] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Au soutien de ses demandes, le syndicat fait valoir que le règlement de copropriété édicte que le studio de M. [O] est à usage d’habitation exclusif, mais ce dernier en fait un usage commercial. Il fait état d’une importante consommation d’eau et de modufications affectant les lieux notamment la suppression de la kitchenette. L’appelant rappelle que le règlement de copropriété impose aux propriétaires de choisir des locataires de bonne vie et m’urs qui respectent la destination de l’immeuble, étant rappelé qu’ils ont l’obligation d’aviser le syndic dans les 15 jours de l’entrée en jouissance d’un locataire.

Il expose que l’article L632-1 du code de la construction et de l’habitation impose que le local loué doit, pour répondre à la qualité de meublé, être équipé du mobilier nécessaire au sommeil, à la vie courante ainsi que d’être pourvu, notamment, de sanitaires. Il précise que ce n’est pas le cas de l’appartement qui ne dispose ni de cuisine ni de table et que les avis des clients confirment l’absence de douche en conformité du descriptif du bien sur « Booking » qui ne vise que la mise à disposition d’éléments liés à l’activité de charme qui y est proposée.

Le syndicat considère que la liste des équipements est d’ordre public, imposant au juge de requalifier le logement en leur absence. Il conteste la présence d’un coin cuisine ainsi que d’une salle d’eau en rappelant que la demande de M. [N] pour classer le bien en location saisonnière repose sur un système déclaratif. L’appelant oppose que pour caractériser l’activité commerciale d’hôtellerie, l’intimé propose, en sus de la mise à disposition du lieu, l’accès à des services de restauration en supplément démontrant ainsi la nature commerciale de l’activité et excluant la notion de logement meublé. Il se prévaut d’un article de journal dans lequel M. [N] parle de « suites », ce qui ne peut être considéré comme des meublés.

Le syndicat indique que cette activité commerciale viole le règlement de copropriété puisqu’il s’agit d’un immeuble de standing occupé majoritairement par des retraités et des personnes âgées. Il ajoute que l’activité pratiquée est nuisible à la tenue et la tranquillité de l’immeuble, étant précisé que les origines ainsi que les intentions des couples qui louent le studio sont ignorées, et, qu’en tout état de cause, tout ceci est contraire à l’obligation de bonne vie et m’urs imposée par le règlement de copropriété. Il précise également que M. [N] ne respecte pas l’obligation d’informer le syndic après l’entrée en jouissance des locataires.

Le syndicat indique que l’activité génère des bruits ainsi que des tapages diurnes et nocturnes qui troublent la tranquillité de l’immeuble et violent le règlement, ce que prohibe la jurisprudence de la cour de cassation, étant précisé qu’en droit commun, il s’agit d’un trouble anormal du voisinage. Il ajoute que cette activité crée régulièrement une inondation des communs en raison d’un mauvais usage par les locataires du jacuzzi, étant précisé que tout était sec lors de la période du confinement et que les inondations sont revenues juste après. Il précise que les occupants font sécher des vêtements et accessoires plus intimes sur la terrasse et qu’il existe des photos de cette dernière sur laquelle on retrouve des détritus, des cigarettes éventrées utilisées pour consommer des stupéfiants ainsi qu’une chicha. Il ajoute que certains occupants du bien ont introduit un chien de catégorie 1. Il rappelle également être intervenu pour interdire à M. [N] d’installer une bâche inesthétique sur la terrasse.

Ainsi le syndicat se révalant des dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, rappelle que si le propriétaire a la libre jouissance de son lot privatif, cela ne doit pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ainsi qu’à la destination de l’immeuble. Il ajoute que l’activité commerciale autoriseé pour d’autres lots dans l’immeuble reste sans incidence sur la définition du strict usage d’habitation pour le studio en litige.

Par ses dernières conclusions du 20 juillet 2023 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [W] [N] demande à la cour d’appel de :

rejeter l’appel,

confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

débouter le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

juger subsidiairement n’y avoir lieu à astreinte

condamner l’appelant au versement de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de la procédure.

M. [W] [N] indique reprendre à son compte les motifs du jugement. Il ajoute que son activité de location saisonnière est régulièrement déclarée au centre de formalité des entreprises.

Il oppose que les articles 2, 9 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 précisent que les parties privatives sont à l’usage exclusif d’un copropriétaire, que chaque copropriétaire en use et jouit librement à condition de ne pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble. Il fait valoir que l’assemblée générale ne peut imposer à un copropriétaire de modifier la destination des parties privatives ou des modalités de jouissance qui résultent du règlement de copropriété. Il soutient être libre de modifier ou de supprimer des éléments d’équipement des parties privatives dès lors que cela n’affecte pas les parties communes.

Il conteste être à l’origine des dégâts des eaux, imputables au commerce accolé à l’appartement. Il nie avoir fait déplacer des installations sanitaires comme aussi avoir réalisé des aménagements de nature à nuire à la solidité de l’immeuble, notamment la balnéo qui est uniquement venue remplacer une baignoire deux personnes en porcelaine qui était bien plus lourde que la nouvelle installation.

Il fait état de l’absence d’opposition à son projet et rappelle avoir échangé avec le syndic à ce sujet et affirme que ce dernier a choisi le modèle du brise vue installé pour pallier au comportement des voisins qui passaient leur tête pour regarder le studio.

Il conteste toute nuisance provenant de son lot situé en rez-de-chaussée avec une entrée indépendante. Il indique n’avoir qu’une dizaine de locations par mois et qu’aucune plainte pour tapage nocturne n’a été déposée en 5 ans. Il souligne qu’un autre lot occupé par un podologue, reçoit quant à lui environ 750 personnes par mois.

Il relève que le règlement de copropriété mentionne que la destination de l’immeuble est mixte et qu’il ne restreint nullement la possibilité de louer un appartement tant que la sécurité et la tranquillité de l’immeuble sont respectés. Il conteste les troubles et risques pour la sécurité évoquée par le syndicat, ainsi que l’introduction de chiens puisqu’il les interdit dans le règlement de location. Il indique que le bien est un meublé de tourisme au sens de la loi et satisfait aux exigences tenant à un usage exclusif du locataire qui n’y réside que pour une courte période inférieure à 90 jours. Il ajoute que le logement dispose de tout le nécessaire pour vivre et qu’en tout état de cause, les activités commerciales sont autorisées dans l’immeuble.

Il rappelle enfin que le bien est répertorié comme location en meublé par l’office de tourisme ensuite d’une demande de classement et ce après une visite des lieux. Il précise que le classement obtenu a retenu la présence d’une cuisine. Il indique être en conformité avec les obligations légales et réglementaires et affirme satisfaire à l’obligation tenant à la déclaration fiscale des revenus de ce bien sous le code 5NG des locations saisonnières. Il conteste proposer la préparation de dîners comme le ferait un hôtel.

M. [N] conteste avoir commis une faute et indique qu’il n’est pas responsable des articles de journaux rédigés. Il rappelle qu’aucune nuisance n’est justifiée ; qu’aucune plainte n’a été déposée ; et qu’aucune intervention des services de police n’a été signalée.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

La cour se réfère aux conclusions des parties, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés en appel et il est rappelé qu’en application de l’article 954 alinéas 2 et 3, du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Il est relevé qu’aucune contestation n’est présentée sur la forme ou les délais de l’appel formé et qu’il n’y a dès lors pas lieu à statuer sur ce point.

Conformément aux dispositions des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 le règlement conventionnel de copropriété détermine la destination des parties privatives ainsi que les conditions de leur jouissance et fixe également, sous réserve des dispositions de cette loi, les règles relatives à l’administration des parties communes.

Il n’est pas contesté et ressort du règlement de la copropriété de l’immeuble en date du 20 décembre 1995 et de son chapitre 4 portant sur la destination de l’immeuble, que si la copropriété comporte certains lots dans le bâtiment Villa Lucia autorisés à usage commercial, le lot n° 2 appartenant à l’appelant n’entre pas dans la liste de ces lots et qu’elle est donc comme tous les autres lots réservés à l’habitation ou au seul usage de bureau et sous condition de ne pas nuire à la bonne tenue et à la tranquillité de l’immeuble.

Il est dès lors sans emport de rechercher si certains autres copropriétaires exercent une activité commerciale, mais il importe d’examiner la pertinence des griefs formés à l’encontre de Monsieur [W] [N] sur le respect du règlement de la copropriété.

I- Sur la conformité des travaux réalisés avec le règlement de copropriété

La copropriété appelante, fait grief à Monsieur [W] [N] d’avoir transformé l’aménagement et la structure de son lot en supprimant le coin cuisine pour le remplacer par un sauna dont la mauvaise utilisation par les occupants génère des fuites dans les parties communes et dont le poids affecte la solidité de la dalle de l’immeuble. A ce titre, il est demandé sous astreinte la remise en conformité du lot avec l’état descriptif de division de l’immeuble prévu au règlement de copropriété.

Monsieur [W] [N] conteste tout dégât des eaux qui lui serait imputable et en justifie par un rapport de recherche de fuite établi par la société Phénix mandatée par son assureur. Ce rapport n’est ni discuté ni contredit par des pièces contraires de sorte qu’il convient d’écarter ce grief dont ni une actuelle matérialité ni un lien causal ne sont démontrés.

Il ne conteste pas s’être éloigné par ses travaux de poses de cloisons du descriptif de division mais il souligne, sans en être contredit, le caractère démontable de cloisons en placoplâtre. Il conteste tout déplacement des installations sanitaires communes dans son lot privatif notamment par la création d’un jacuzzi.

Toutefois chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives comprises dans son lot sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble et le descriptif des lots de copropriété ne peut figer la liberté d’organisation que garantit l’article 9 al1 de la loi du 10 juillet 1965 à chaque copropriétaire dans sa partie privative.

Pour ordonner la remise en état des lieux en raison des atteintes portées aux droits de copropriétaires, alors que ces derniers pouvaient effectuer librement des travaux dans les parties privatives de leur lot, il est nécessaire de justifier que ces travaux affectent les parties communes, et en l’espèce, il n’est ni établi ni même soutenu que l’installation d’un sauna au détriment d’un coin cuisine ait affecté les arrivées d’eau et d’électricité de ce lot qui soient communes à l’immeuble.

Il est fait état d’un risque d’atteinte à la solidité de l’immeuble en ce que la résistance de la dalle de plancher serait limitée à 250 kg par m², laquelle serait insuffisante pour supporter le cumul de poids d’un cumulus de 300 litres pour un poids de 380 kg, d’un jacuzzi rempli et occupé estimé de 500 kg et d’un sauna de 150 kg.

Pour autant il doit être observé que l’appartement, présentant une superficie de 25 m², n’est pas appelé à supporter sur la même exacte surface le cumul des masses de ces trois objets. Cependant, les écritures ne comportent aucun élément justifiant des poids estimés ou encore des résistances déclarées des dalles. Il sera relevé que les écritures ne font état de l’apparition de fissures ou de désordres et il n’est pas sollicité de mesure d’expertise judiciaire.

Ainsi, faute de démontrer une atteinte directe et effective aux lots des copropriétaires imputable aux travaux réalisés par M. [N], il convient de rejeter ce moyen fondée sur la non conformité des lieux ainsi que la demande formée de remise de son appartement en conformité avec le descriptif de division de l’immeuble sous astreinte. C’est a bon droit que le premier juge a rejeté les demandes formées. Le jugement sera confirmé de ce chef.

II- Sur la possibilité de location du lot au regard du règlement de copropriété.

L 'article 9 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que chaque copropriétaire dispose des parties privatives ['] sous la condition de ne pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

Il résulte du règlement de copropriété que pour son lot destiné exclusivement à habitation ou à bureau, Monsieur [W] [N] ne dispose pas d’un droit à une exploitation commerciale.

Il en résulte également qu’au même titre que tout copropriétaire il dispose du droit de donner à location son lot comme bon lui semble sous réserve que les locataires soient de bonne vie et m’urs et qu’il respecte les prescriptions du présent règlement ainsi que la destination de l’immeuble. Le règlement édictant que lorsqu’un bail ou un engagement de location est consenti, le copropriétaire doit, dans les 15 jours de l’entrée en jouissance du locataire, en aviser le syndic par lettre recommandée.

Il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [W] [N] n’est pas inscrit au registre du commerce et des sociétés mais, inscrit au répertoire national des entreprises en qualité d’entrepreneur individuel en location de logement. Il est démontré que M. [N] aménage des appartements dont il assure la location par nuitée et pour deux personnes depuis des plateformes de location de séjour et par son site propre intitulé le rêve d’une nuit dont l’objet est de proposer une chambre de charme.

Il résulte des pièces produites que lors d’une interview faite à l’occasion de l’ouverture de ce qu’il présentait comme une nouvelle love-room à [Localité 5] après celles de [Localité 6], Monsieur [W] [N] en parlant de façon générale de son activité y précisait que la clientèle de ce genre d’offre hôtelière recherchait surtout l’équipement et le confort de la chambre.

Ainsi si Monsieur [W] [N] est inscrit en qualité d’entrepreneur, il existe une activité de nature commerciale concernant la location des biens réaménagés.

Il ressort des débats que l’activité de l’intimé, la nature des travaux réalisés, la présentation de l’appartement sur son propre site comme d’un lieu permettant d’agrémenter la vie de couple concourent à ce que la location proposée s’inscrit dans un cadre temporel particulièrement limité et ce même s’il justifie d’une demande d’inscription de ce bien sur des sites de séjour touristique plus généralistes tout en produisant l’acceptation d’un autre bien dont les caractéristiques ne sont pas connues de la cour.

Ainsi et dans le cadre de son activité d’entrepreneur, Monsieur [W] [N] entend vouloir user de son droit de donner son lot à bail alors qu’il résulte des stipulations du règlement de copropriété que l’immeuble était principalement à usage d’habitation, avec possibilité d’usage mixte professionnel-habitation et à l’exclusion de toute activité commerciale, ce qui privilégiait son caractère résidentiel dans sa durée et sa stabilité, ce point étant confirmé par l’obligation pour le copropriétaire d’aviser le syndic de l’existence d’un bail.

L’activité de location proposée par Monsieur [N] est d’installer dans les lieux des occupants, pour de très brèves périodes avec de possibles prestations de services. De telles rotations des périodes de location ne correspondent pas à la destination de l’immeuble et c’est à bon droit que le syndicat de la copropriété en a demandé l’arrêt. C’est à tort que le premier juge a pu retenir une analyse autre de cette situation qui confère un caractère commercial certain à l’activité de location exercée par M. [N], ce en violation des dispositions encadrant les locations de meublés telles qu’elle ressortent de la loi et du règlement de copropriété.

La nature du litige commande de prévenir toute réitération d’action portant atteinte au règlement de copropriété et à la loi excluant tout caractère commercial aux activités de location contraires au règlement de copropriété par le prononcé d’astreintes dissuasives.

Il convient donc, sans qu’il y ait lieu d’examiner les autres moyens, d’infirmer la décision entreprise sur ce point et, pour éviter toute réitération d’infraction sans porter atteinte au droit pour Monsieur [W] [N] de donner son local à bail dans un cadre conforme au règlement de copropriété :

D’enjoindre à Monsieur [W] [N] de retirer de tous ses sites en ligne et annonces toutes les propositions de location à la journée concernant son lot de la résidence Villa Lucia de [Localité 6] sous trois jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir et sous astreinte de 100 euros par jour de retard.

D’interdire à Monsieur [W] [N] tant de donner à location son lot de la résidence [11] pour une période de moins de trois nuitées que d’omettre d''aviser le syndic de la copropriété de l’engagement de location suivant les modalités et le délai du règlement de copropriété sous astreinte de 500 euros par infraction constatée à compter de la signification de l’arrêt à intervenir.

III- Sur la demande de dommages et intérêts

L’article1240 du code civil édicte que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer,

Pour autant le Syndicat de copropriété dont la demande de non-conformité des travaux réalisés a été rejetée et qui ne rapporte pas la preuve des nuisances alléguées et troubles de voisinage dénoncés ne peut être indemnisé de ces chefs.

L’appelant fait également état qu’une photographie de l’immeuble figure sur le site d’annonces de l’intimé pour cette location lui causant préjudice. Mais c’est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande indemnitaire en relevant, d’une part que ce dernier n’était pas l’auteur de la prise de cette photographite générée automatiquement avec l’ouverture d’un moteur de recherche informatique notamment 'Google map', d’autre part qu’il n’existait aucune autre photographie de l’immeuble sur le site. En conséquence, le premier juge a pu valablement en déduire qu’il n’existe pas d’atteinte démontrée à un droit à l’image au profit de la copropriété, qui ne justifie d’aucun préjudice collectivement subi au regard de la diffusion marginale des annonces, ou encore d’une atteinte à la réputation de la copropriété.

Il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts et donc de confirmer le jugement sur ce point.

IV- Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile';

Monsieur [W] [N], partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d’appel.

En outre, il convient de faire partiellement droit à la demande du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 10] présentée sur ce fondement et l’équité justifie qu’il lui soit alloué la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, soit 1 250 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 1 250 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement du 15 novembre 2022 rendu par le tribunal judiciaire de Sarreguemines sauf en ce qu’il a :

Débouté le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 10] de ses demandes ;

Condamné le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 10] aux dépens ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 10] bien fondé en son action dirigée contre M. [W] [N] tendant à l’interdiction de pratiquer la location d’appartement de meublé touristique dans la copropriété ;

Fait interdiction à M. [W] [N] d’exercer l’activité commerciale de location d’appartement meublé touristique dans la copropriété Villa Lucia, sous astreinte de 500 euros par infraction constatée à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

Fait injonction à M. [W] [N] de retirer de tous ses sites en ligne et annonces toutes les propositions de location à la journée concernant son lot de la Résidence Villa Lucia sis [Adresse 2], sous trois jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

Fait interdiction à Monsieur [W] [N] de donner à location son lot de la résidence [11] pour une période de moins de trois nuitées sous astreinte de 500 euros par infraction constatée à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

Fait interdiction à Monsieur [W] [N] d’omettre d’aviser le syndic de la copropriété de l’engagement de location suivant les modalités et le délai du règlement de copropriété sous astreinte de 500 euros par infraction constatée à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

Rejette pour le surplus l’ensemble des demandes du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Villa Lucia ;

Condamne Monsieur [W] [N] aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne Monsieur [W] [N] à verser au [Adresse 9] représenté par son Syndic, la SAS Le Pied à Terre, la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile, soit 1 250 au titre des frais irrépétibles de première instance et 1 250 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel;

La Greffière Le Président de chambre