COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 07 OCTOBRE 2025

N° 2025/ 408

Rôle N° RG 21/08120 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHRXJ

[N] [P]

C/

[M] [J]

[S] [Z]

S.C.P. [J] – PICARD-[Localité 6] – [X] – [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Eric TARLET

M^e Philippe KLEIN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE en date du 01 Avril 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/01409.

APPELANT

Monsieur [N] [P]

né le [Date naissance 2] 1948 à [Localité 9] (13), demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Eric TARLET de la SCP LIZEE- PETIT-TARLET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Julien BRILLET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et M^e Laurent LAFON, avocat au barreau d’AURILLAC, avocat plaidant

INTIMES

Monsieur [M] [J], notaire associé de la SCP [M] [J], Raymonde PICARD-DEYME, Patrick [X] et [S] [Z]

demeurant [Adresse 4]

Madame [S] [Z], notaire associé la SCP [M] [J], Raymonde PICARD-DEYME, Patrick [X] et [S] [Z]

demeurant [Adresse 4]

S.C.P. [J] – PICARD-[Localité 6] – [X] – [Z]

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social

demeurant [Adresse 4]

tous trois représentés par M^e Philippe KLEIN de la SCP RIBON – KLEIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 17 Juin 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Fabienne ALLARD, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère, rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Octobre 2025,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé des faits et de la procédure

D’une première union, M. [N] [P] a eu deux enfants, Mme [W] [P], née en 1976 et Mme [I] [P] née en 1980.

Par jugement du 16 mai 2003, il a adopté la fille de sa deuxième épouse, Mme [W] [K], née en 1979.

Par acte reçu le 20 mai 2009 par M. [M] [J], notaire au sein de la société civile professionnelle [J], Picard-[Localité 6], [X], M. [P] a fait donation à sa fille [W] [K] [P], hors part successorale, de la nue-propriété de plusieurs parcelles de terre, dont une sur laquelle est édifiée une maison d’habitation.

Par la suite, souhaitant vendre une partie de ces terres, M. [P] et Mme [W] [K] [P] ont sollicité la SCP [J]-Picard-Deyme-[X]-[Z], notaires associés (ci-après la SCP).

Après deux premiers compromis auxquels il n’a pas été donné suite, ils ont, par acte du 30 décembre 2015, conclu avec M. [T], une promesse de vente portant sur la parcelle cadastrée AT [Cadastre 3], outre 1/10ème indivis de la parcelle cadastrée AT [Cadastre 1], sous condition suspensive de l’accord de Mmes [W] et [I] [P] en leur qualité d’héritières réservataires de la succession de leur père.

Sollicitées par Mme [S] [Z], notaire, celles-ci ont refusé de consentir à la vente.

Mme [Z] a informé M. [P] de ce refus le 11 janvier 2016.

Reprochant diverses négligences à M. [J], notaire rédacteur de la donation et à Mme [Z], notaire ayant apporté son concours aux projets de vente, M. [P] les a assignés, de même que la SCP, par acte du 11 mars 2019 devant le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence en responsabilité afin d’obtenir des dommages-intérêts.

Par jugement du 1er avril 2021, assorti de l’exécution provisoire, cette juridiction a :

— dit que M. [J], notaire, a manqué à son devoir d’information envers M. [P] en ne l’informant pas, lors de la donation consentie à sa fille adoptive, des conséquences de celle-ci au regard des droits successoraux de ses deux filles biologiques ainsi que de l’action en réduction dont celles-ci étaient susceptibles de disposer en cas d’atteinte à la réserve héréditaire ;

— dit que Mme [Z] a manqué à son obligation de conseil en n’informant pas M. [P], dès la rédaction du premier compromis de vente, de la nécessité de faire intervenir ses filles biologiques à l’acte de vente afin de consentir à l’aliénation ;

— condamné solidairement M. [Z] et la SCP à payer à M. [P] une somme de 7 997,20 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice économique ;

— condamné solidairement M. [J], Mme [Z] et la SCP, à payer à M. [P] 5 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral et 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

— condamné M. [J], Mme [Z] et la SCP aux dépens.

Pour considérer que les notaires ont commis des fautes, le tribunal a retenu les éléments suivants :

— s’agissant de M. [J], il aurait dû, dès lors que M. [P] entendait par la donation, privilégier sa fille adoptive au détriment de ses filles biologiques, l’informer des conséquences de cette donation sur les droits successoraux de ces dernières ; or, il ne produit aucune pièce démontrant avoir dûment informé, alerté et conseillé M. [P] sur ce point ;

— s’agissant de Mme [Z], si elle rapporte la preuve qu’elle a dûment informé les filles biologiques de M. [P] du troisième projet de vente, en leur relayant la proposition de ce dernier de leur verser à chacune ¿ du prix de vente, elle ne justifie pas avoir pris les mêmes précautions lors des deux compromis qui l’ont précédé les 9 avril et 1er octobre 2014.

Le tribunal a considéré, s’agissant des préjudices, que la faute commise par M. [J] est sans lien avec les préjudices allégués par M. [P] mais qu’en revanche, les fautes commises par Mme [Z] sont à l’origine d’une perte de chance de ne pas engager de frais pour la vente du bien tant que l’accord de ses filles biologiques n’était pas acquis.

Enfin, il a estimé que M. [P] justifiait d’un préjudice moral imputable aux deux notaires au motif que M. [J] était son notaire habituel et connaissait, tant sa situation familiale que ses intentions, et que les compromis de vente ont été établis par un notaire exerçant au sein de la même étude, qui n’a pas fait le lien entre la donation et la vente projetée.

Par acte du 2 juin 2021, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, M. [P] a relevé appel de cette décision, en visant tous les chefs de son dispositif, à l’exception de ceux relatifs aux dépens et aux frais irrépétibles.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 20 mai 2025.

Prétentions et moyens des parties

Dans ses dernières conclusions, régulièrement notifiées le 19 mai 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, M. [P] demande à la cour de :

' débouter les intimés de leur appel incident et de l’intégralité de leurs prétentions et conclusions contraires ;

' confirmer le jugement en ce qu’il a condamné solidairement M. [J], Mme [Z], et la SCP à lui payer 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens et ordonné l’exécution provisoire ;

' l’infirmer en ce qu’elle a dit que M. [J] a manqué à son obligation de conseil lors de la donation effectuée au profit de sa fille adoptive en ne l’informant pas des conséquences en matière de droits successoraux de ses filles légitimes et des actions dont elles disposeraient le cas échéant en cas d’atteinte à leur réserve héréditaire, dit que Mme [Z] a manqué à son obligation de conseil en ne l’informant pas dès la rédaction du premier compromis de vente des conséquences de la donation pour l’acquéreur en application de l’article 924-4 du Code civil et de la nécessité de faire intervenir ses filles légitimes à l’acte de vente et les a condamnés avec la SCP à lui payer 5 000 euros en réparation de son préjudice moral et 7 997,20 euros en réparation de son préjudice correspondant au remboursement des frais engagés, en rejetant toutes autres demandes ;

Statuant à nouveau,

' dire que M. [J], Mme [Z] et la SCP ont manqué à leur devoir de conseil et Mme [Z] à son devoir de diligences dans l’accomplissement des formalités susceptibles d’aboutir à un dénouement efficient du premier et du deuxième compromis ;

' les condamner solidairement à lui payer 4 682,40 euros et 2 317,20 euros au titre des frais de géomètre engagés inutilement, 280 euros au titre du coût du procès-verbal de constat, 5 400 euros en remboursement du coût de l’étude de vulnérabilité vis-à-vis des risques d’inondation, 24 472 euros relatifs au frais de donation, 510 000 euros en réparation de la perte de chance de vendre le bien ainsi que de la perte de la valeur de son usufruit, et 25 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

A titre subsidiaire,

' les condamner solidairement au paiement de la somme de 50 000 euros à titre d’indemnité provisionnelle et ordonner une mesure d’expertise avant dire droit sur l’évaluation du préjudice ;

' en tout état de cause, les condamner solidairement à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens d 'appel ;

' ordonner l’ exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans leurs dernières conclusions d’intimés et d’appel incident, régulièrement notifiées le 30 novembre 2021, auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, M. [J], Mme [Z] et la SCP demandent à la cour de :

' réformer le jugement ;

' débouter M. [P] de ses demandes ;

' le condamner au paiement de la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d’appel.

Motifs de la décision

1/ Sur la responsabilité de M. [J]

1.1 Moyens des parties

M. [P] fait valoir que le notaire a le devoir d’informer les parties de toutes les conséquences des actes qu’il reçoit ; qu’en l’espèce, alors qu’il connaissait sa situation familiale et patrimoniale, et savait que, n’ayant plus aucune relation avec ses filles biologiques, il souhaitait privilégier sa fille adoptive, M. [J] lui a conseillé de donner son unique bien immobilier à cette dernière, sans attirer son attention sur les dispositions de l’article 924-4 du code civil, ni lui fournir d’explications ou conseils, notamment quant à la possibilité pour les héritiers réservataires présomptifs de consentir à l’aliénation ultérieure du bien donné, alors que, s’il avait été informé de ces dispositions légales, il aurait compris que le bien ne pourrait plus être vendu sans l’accord de ses filles biologiques ; que le notaire ne peut s’exonérer de toute responsabilité au motif qu’il n’a pas été informé du projet de vente puisqu’il n’a jamais prétendu qu’il ne le vendrait jamais, de sorte qu’il aurait dû anticiper cette hypothèse ; que mieux informé, il aurait pu anticiper en faisant intervenir ses filles biologiques à l’acte de donation afin qu’elles renoncent par avance à toute action en réduction et qu’à défaut d’avoir été dûment informé et conseillé, il n’a pas été en mesure d’évaluer dans toute leur ampleur les risques de la donation.

Il soutient que son préjudice, qui ne peut être contesté dès lors que, mieux informé, il n’aurait pas consenti à la donation sans l’accord de ses filles biologiques à l’aliénation ultérieure du bien et serait resté propriétaire de ses biens, correspond à tous les frais inutilement engagés à l’occasion du projet de vente, à la perte de valeur de son usufruit, qui compte tenu de son âge s’élevait à 50 % et aujourd’hui à 30 %, à la perte du caractère constructible du terrain qui a depuis été classé en zone naturelle et que ce préjudice est certain puisque, d’une part il ne pourra jamais retirer d’une vente ce qu’il pouvait en obtenir à l’époque, d’autre part aucun acquéreur ne se risquera à acheter alors que ses filles ont la possibilité de s’y opposer ou d’agir en réduction.

M. [J] et la SCP soutiennent qu’en 2009, l’intention de M. [P], qui possédait un seul bien immobilier et n’entretenait plus la moindre relation avec ses filles biologiques, était de gratifier sa fille adoptive et d’exclure ses deux enfants biologiques ; que l’obligation de conseil pesant sur le notaire est circonscrite à l’opération que les parties entendent réaliser grâce à l’acte et son contenu doit être apprécié à la date de l’acte ; qu’en l’espèce en 2009, M. [P] souhaitait conserver l’usufruit du bien jusqu’à sa mort, ce qui démontre qu’il n’a jamais évoqué la possibilité d’une vente ultérieure du bien, les difficultés étant nées d’un projet, huit ans plus tard, de morceler le bien et de le revendre ; que les deux premiers projets de vente ont échoué pour des causes totalement étrangères aux filles biologiques de M. [P] et le troisième parce que celles-ci ont exercé leur droit de s’y opposer en l’absence de garantie de retrouver ensuite leur réserve lors du décès ; que M. [P] ne rapporte pas la preuve du lien de causalité entre la faute qu’il impute au notaire et le préjudice qu’il allègue puisque, contrairement à ce qu’il soutient, l’article 924-4 du code civil ne lui interdit pas de vendre, prévoyant tout au plus qu’en cas de droit à réduction des héritiers réservataires et d’insuffisance du patrimoine du donataire, une action en réduction peut être exercée contre les tiers détenteurs, de sorte que l’interrogation des héritiers réservataires est uniquement destinée à les priver de ce droit contre les tiers détenteurs ; qu’en conséquence, la vente demeure possible en garantissant la représentation ultérieure de la réserve, et le dommage dont se plaint M. [P] ne résulte pas de l’application de l’article 924-4 ou de l’absence d’information donnée sur ce point, mais du fait qu’il a voulu donner par préciput et hors part son unique bien immobilier afin que ses filles ne puissent remettre en cause le droit de propriété de sa fille adoptive sur le bien ; que l’indemnité de réduction à laquelle celle-ci est tenue si elle veut conserver le bien, procède, non d’un défaut de conseil, mais des règles d’ordre public relatives à la réserve héréditaire qu’il ne s’agissait pas de contourner puisque M. [P] voulait juste empêcher ses filles légitimes de mettre à la porte sa fille adoptive en provoquant un partage et une vente forcée du bien.

Ils ajoutent que l’intervention à l’acte de donation des deux autres filles n’avait aucun sens dès lors qu’il n’était pas question de vente et qu’en tout état de cause, la possibilité de poursuivre les tiers acquéreurs, ne peut intervenir qu’après discussion des biens du débiteur de l’indemnité de réduction, de sorte que les droits de l’usufruitier ne s’en trouvent pas entamés.

Sur le préjudice, ils font valoir que M. [P] ne rapporte pas la preuve du lien de causalité entre le manquement au devoir d’information et de conseil et les préjudices qu’il allègue puisque, contrairement à ce qu’il soutient, l’article 924-4 du code civil ne lui interdit pas de vendre, que les pertes dont il se plaint résultent de son choix de donner par préciput et hors part son seul bien immobilier et que les frais de donation ne constituent pas un préjudice indemnisable dès lors que l’acte conserve toute son efficacité.

1.2 Réponse de la cour

1.2.a Sur les fautes reprochées à M. [J]

Les notaires, institués pour donner aux conventions des parties les formes légales et l’authenticité, doivent mettre en 'uvre tous les moyens adéquats et nécessaires afin d’assurer l’efficacité de leurs actes.

Un acte efficace s’entend d’un acte conforme à la volonté des parties et, à ce titre, les notaires ont le devoir d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique.

Le notaire est ainsi responsable de tout manquement aux devoirs que lui impose sa charge, étant précisé que la faute même très légère, analysée par comparaison avec la conduite qu’aurait dû avoir un notaire avisé, juriste compétent et méfiant, peut être source de responsabilité.

En l’espèce, M. [P] reproche à M. [J] de ne pas l’avoir informé et conseillé lorsqu’il a reçu en 2009 l’acte de donation en faveur de sa fille adoptive, sur les conséquences de cet acte au regard du droit successoral, plus particulièrement de la réserve héréditaire de ses deux filles biologiques et de l’action en réduction ou en revendication prévue par l’article 924-4 alinéa 2 du code civil et de ne pas l’avoir conseillé sur l’opportunité de conserver la parcelle à bâtir et de vendre la parcelle déjà construite.

En matière successorale, toute libéralité faite par le de cujus qui porterait atteinte à la réserve est susceptible, à l’ouverture de la succession, de réduction à la demande d’un ou plusieurs héritiers réservataires.

Cette règle est d’ordre public.

L’article 924-4 du code civil prévoit la possibilité d’une action en réduction ou en revendication des héritiers réservataires à l’encontre des tiers détenteurs d’immeubles ayant fait l’objet d’une donation excédant la quotité disponible et ensuite aliénés.

Selon l’alinéa 2 de ce texte, lorsque, au jour de la donation ou postérieurement, le donateur et tous les héritiers réservataires présomptifs ont consenti à l’aliénation du bien donné, aucun héritier réservataire, même né après que le consentement de tous les héritiers intéressés a été recueilli, ne peut exercer l’action contre les tiers détenteurs.

Les héritiers réservataires ont, par ailleurs, depuis la loi du 23 juin 2006 la possibilité de renoncer par avance à toute action en réduction.

M. [P] a consulté M. [J], notaire, en 2007 alors que, ayant rompu tout lien avec ses deux filles d’un premier lit, il souhaitait gratifier sa troisième fille, adoptée en 2003.

Sur le conseil de M. [J], un acte de donation a été rédigé, par lequel M. [P] a donné à cette dernière, par préciput et hors part successorale, la nue-propriété de son unique bien immobilier.

M. [J] ne conteste pas qu’il était le notaire habituel de M. [P], dont il connaissait le patrimoine et la situation familiale. L’existence de ses deux filles d’un premier lit est expressément mentionnée dans l’acte de donation et le notaire ne conteste pas avoir été informé de la rupture de toute relation entre M. [P] et ces dernières.

Il entre dans le devoir du notaire d’informer les parties, dès l’acte de libéralité, du risque de réduction, lorsqu’il apparaît que la libéralité consentie est susceptible d’excéder la portion disponible au vu des données dont le notaire peut avoir connaissance à ce moment-là.

En l’espèce, dès lors qu’il s’agissait d’une donation en préciput et hors part successorale de l’unique bien immobilier dont M. [P] était propriétaire, le notaire devait l’informer de toutes les conséquences de l’acte, notamment :

— du fait qu’ayant deux autres héritiers réservataires, la libéralité consentie était susceptible d’excéder la portion disponible, de sorte que ses deux autres filles bénéficieraient d’une action en réduction au moment de son décès, sauf renonciation anticipée à cette action ;

— des conséquences de la donation en cas de vente ultérieure du bien puisqu’en ce cas, les héritiers réservataires, après discussion du patrimoine du donataire, avaient la possibilité d’agir à l’encontre des tiers acquéreurs du bien, sauf consentement à l’aliénation au jour de la donation ou postérieurement, ou solliciter une indemnisation par le donataire à hauteur de leurs droits.

Si l’action en réduction n’empêche pas la vente du bien, il ne peut être contesté que la vente d’un bien ayant fait l’objet d’une donation obéit à un régime strict et comporte incontestablement un risque dans le cas où les autres réservataires ne seraient pas remplis de leurs droits.

Il s’agit donc d’une information importante qui devait être portée à la connaissance de M. [P], quand bien même la perspective d’une vente n’a pas été évoquée devant le notaire au moment de la donation, puisque, même il s’est réservé un usufruit sur le bien, la vente ultérieure de ce dernier ne pouvait être formellement exclue.

Par ailleurs, l’article 924-4 du code civil prévoyant la possibilité d’un consentement à l’aliénation des héritiers réservataires « au moment de la donation ou ultérieurement », cette information devait être portée à la connaissance de M. [P] dès 2009, ce d’autant que M. [J] n’ignorait pas, pour être son notaire habituel, qu’il s’agissait du seul bien immobilier constituant son patrimoine et qu’en présence de deux autres héritiers réservataires, il était susceptible de relever, en cas de vente ultérieure, des dispositions de l’article 924-4 du code civil.

En sa qualité d’usufruitier, M. [P] aurait également dû être informé de l’obligation pesant sur tout notaire, lorsque le vendeur d’un immeuble en a acquis la propriété par donation, d’informer les acquéreurs sur les risques d’une éventuelle action en réduction engagée par les héritiers réservataires et de faire intervenir ces derniers pour consentir à l’aliénation afin de protéger les acquéreurs contre tout recours ultérieur, puisque cette information était de nature à dissuader par la suite d’éventuels acquéreurs et, ainsi, de diminuer les chances de vente du bien.

En revanche, il ne peut être reproché au notaire, au-delà du manquement à son devoir d’information et de conseil, de ne pas avoir fait diligence d’emblée, en mobilisant les deux enfants du premier lit afin qu’elles consentent, à l’aliénation du bien puisque M. [P] ne démontre pas que la vente ultérieure du bien était alors envisagée à cette époque, une clause d’inaliénabilité ayant même été stipulée dans l’acte. De même, il ne saurait être reproché au notaire de ne pas avoir conseillé à M. [P] de faire donation de la parcelle à construire plutôt que de celle qui était déjà bâtie puisqu’en 2009, M. [P] n’envisageait pas de vendre et n’a pas informé le notaire qu’il souhaitait se réserver cette possibilité dans les années à venir.

Il incombe au notaire de rapporter la preuve de l’exécution de son devoir de conseil et d’information.

En l’espèce, l’acte de donation ne comporte aucune information sur les implications de la donation en préciput et hors part au regard de la situation familiale et patrimoniale du donateur. Il ne contient pas davantage d’information ni de conseil sur les risques existants en cas de vente ultérieure du bien immobilier, pas plus que sur la possibilité pour les autres héritiers réservataires de renoncer par avance à toute action en réduction.

M. [J] ne produit aucun élément, échange de courrier ou autre, démontrant qu’il a dûment informé M. [P], à la faveur de cette donation, de toutes les conséquences et implications de celle-ci.

En conséquence, M. [J] a manqué à son devoir d’information et de conseil à l’occasion de la donation reçue le 20 mai 2009.

1.2.b Sur les préjudices

Outre un préjudice moral à hauteur de 25 000 euros, M. [P] sollicite la réparation d’un préjudice financier se décomposant comme suit :

—  4 682,40 euros et 2 317,20 euros au titre des frais de géomètre engagés inutilement,

—  280 euros au titre du coût du procès-verbal de constat,

—  5 400 euros au titre du coût de l’étude de vulnérabilité vis-à-vis des risques d’inondation,

—  24 472 euros relatifs au frais de donation,

—  510 000 euros en réparation de la perte de chance de vendre le bien ainsi que de la perte de la valeur de l’usufruit, dont il ne pourra profiter sa vie durant.

Les frais de géomètre, du procès-verbal de constat, et de l’étude de vulnérabilité vis-à-vis des risques d’inondation sont sans rapport avec la donation reçue en 2009 par M. [J]. Ils ont été engagés en 2014 et 2015 à l’occasion du projet de vente du bien immobilier. Or, rien ne démontre que M. [J] est intervenu en 2015 lorsque M. [P] a souhaité vendre le bien.

Il n’est pas davantage établi que M. [J] a été informé en 2009 que M. [P] envisageait de vendre le bien donné.

Par conséquent, il n’existe aucun lien de causalité entre les manquements fautifs de M. [J] et ces frais.

S’agissant des frais de donation, qui s’élèvent à 24 472 euros, ils sont la contrepartie de l’acte juridique reçu par le notaire, dont l’efficacité ne peut être remise en cause puisqu’aux termes de l’acte, M. [P] a effectivement, comme il le souhaitait, gratifié sa fille adoptive. Ces frais, contrepartie d’un acte dont l’efficacité juridique reste entière, ne constituent pas un préjudice indemnisable.

Lorsqu’il est démontré de façon certaine que, mieux informé, le client se serait trouvé dans une position plus avantageuse, la réparation du préjudice en lien avec le manquement fautif doit être intégrale. En revanche, si la décision qu’aurait prise le client en étant conseillé et informé n’est pas certaine, le préjudice correspond à une perte de chance de renoncer à l’opération.

En l’espèce, il n’est pas certain qu’informé et conseillé dès 2009 des dispositions de l’article 924-4 du code civil, M. [P] aurait renoncé à la donation, puisque celle-ci lui permettait, nonobstant la perspective d’une action en réduction de deux autres réservataires, de gratifier sa fille adoptive et de lui garantir qu’elle pourrait conserver le bien si elle le souhaitait nonobstant l’opposition de ses deux s’urs aînées.

Or, telle était son intention lorsqu’il a sollicité le notaire.

Par ailleurs, la clause d’inaliénabilité et la réserve d’usufruit, stipulée dans l’acte au profit de M. [P] démontrent qu’au moment où la donation a été consentie, il n’envisageait pas la vente du bien et qu’il s’en était même protégé par une clause d’inaliénabilité.

En conséquence, M. [P] ne démontre pas que si M. [J] l’avait informé en 2009 des implications de la donation au regard des règles afférentes à la réserve héréditaire, il y aurait renoncé.

Enfin, M. [P] ne démontre par aucune pièce probante que ses deux premières filles auraient accepté, si elles avaient été sollicitées au moment de la donation, de consentir par avance à l’aliénation du bien ou de renoncer à toute action en réduction, puisqu’il est établi qu’à la faveur des tentatives ultérieures de vente, en 2015, notamment lors de la troisième, dûment informées par le notaire, elles ont refusé de consentir à l’aliénation.

Cette hypothèse est d’autant moins vraisemblable qu’elles n’entretenaient plus aucune relation avec leur père et que le conflit affectif était si vif qu’informées par Mme [Z], notaire, du projet de revente du bien objet de la donation, elles ont expressément écarté ses propositions financières et conditionné leur participation à l’acte à une conversation avec leur père, qui y a opposé un refus.

Au regard de ces éléments, M. [P] ne démontre pas que, mieux informé par M. [J], il aurait renoncé à l’acte ou obtenu, lors de la donation, le consentement de ses deux premières filles à une aliénation ultérieure du bien donné.

Aucune perte de chance n’étant démontrée, M. [P] n’est pas fondé à solliciter la condamnation de M. [J] au titre d’une perte de chance de vendre le bien.

Il en va de même de la perte de valeur de l’usufruit qu’il s’est réservé aux termes de la donation, puisque la valorisation d’un droit en usufruit est corrélée à l’espérance de vie de son titulaire. Sa valeur a donc vocation, en tout état de cause, à diminuer avec le temps et M. [P] ne démontre pas en quoi le défaut d’information est à l’origine de la diminution de valeur de cet usufruit.

En revanche, s’il ne démontre ni préjudice financier ni perte de chance en lien avec le manquement fautif imputé à M. [J], M. [P] est fondé à solliciter la réparation d’un préjudice moral, si on considère qu’il a consulté en toute confiance son notaire habituel, spécialiste du droit patrimonial de la famille, qui ne l’a ni avisé, ni conseillé, au regard de sa situation de famille sur les risques qu’il prenait à gratifier uniquement sa dernière fille dans de telles conditions.

Tenu dans l’ignorance des risques, M. [P] ne s’est pas préparé aux difficultés qui sont advenues alors que, manifestement, il souhaitait en sollicitant son notaire préparer la transmission de son patrimoine en toute sécurité juridique.

Un tel préjudice ne saurait demeurer sans réparation.

Au regard des éléments soumis à l’appréciation de la cour, l’évaluation de ce préjudice, telle qu’opérée par le premier juge et fixée à 5 000 euros, sera confirmée.

2/ Sur la responsabilité de Mme [Z]

2.1 Moyens des parties

M. [P] fait valoir que Mme [Z] devait l’informer des dispositions de l’article 924-4 du code civil puisque le bien à vendre était un bien donné et faire immédiatement intervenir ses deux premières filles à l’acte afin qu’elles consentent à l’aliénation ; qu’en ne faisant pas diligence en ce sens, elle a commis une faute notamment lors des deux premiers compromis de vente, puisqu’aucune référence à un accord préalable à la vente de ses deux premières filles ne figure dans les actes ; que si le premier compromis n’a pu être mené à terme pour des raisons d’urbanisme, les deux suivants ont avorté, le deuxième parce qu’en l’absence d’avis donné aux héritiers réservataires présomptifs, l’acquéreur a renoncé à l’achat alors que ses filles avaient accepté d’intervenir moyennant le versement d’une somme de 82 250 euros, le troisième parce que ses filles ont purement et simplement refusé la vente au regard de la modicité du prix, qui a dû être diminué et que les fautes du notaire sont à l’origine, non seulement un préjudice moral qu’il évalue à 25 000 euros, mais également d’un préjudice financier au regard des frais qu’il a inutilement engagés (frais de géomètre, coût du procès-verbal de constat, coût de l’étude de vulnérabilité vis-à-vis des risques d’inondation, frais de donation ), de la perte de valeur de son usufruit et de la perte de chance de vendre le bien.

Mme [Z] et la SCP soutiennent que, à supposer qu’une information était due à M. [P] sur les dispositions de l’article 924-4 du code civil, seule la donataire est fondée à se plaindre d’en avoir été privée et qu’il s’agit, en tout état de cause d’une précaution à l’égard des acquéreurs qui ne sont pas dans la cause ; que s’agissant du troisième projet de vente, le consentement des deux filles légitimes de M. [P] a bien été sollicité mais celles-ci ont conditionné leur réponse à un entretien préalable avec leur père qui le leur a refusé, de sorte qu’il est seul responsable de leur refus de consentir à l’aliénation et de la renonciation de l’acheteur ; qu’en tout état de cause, pour que le projet puisse être mené à son terme, il suffisait que Mme [K] [P] accepte de consigner les fonds ou les payer « à valoir » sur l’indemnité de réduction qu’elle était susceptible de devoir, de sorte que le lien de causalité entre le défaut d’information et le préjudice allégué fait défaut, étant en outre observé que pour vendre la pleine propriété de la parcelle détachée, M. [P] devait d’abord renoncer à l’interdiction d’aliéner inscrite pour le protéger dans l’acte de 2009.

Ils font enfin observer que M. [P] a toujours la possibilité de percevoir la valeur de son usufruit en totalité si la donataire consigne une somme suffisante, de sorte qu’il n’existe en réalité aucune perte de chance de vendre le bien.

2.2 Réponse de la cour

2.2.a Sur les fautes reprochées à Mme [Z]

Les devoirs du notaire ont été rappelés plus haut.

Mme [Z] est intervenue à compter de 2015, à la demande de M. [P] et de sa fille, dans le cadre d’un projet de vente du bien immobilier dont M. [P] avait en 2009 donné la nue-propriété à cette dernière, par préciput et hors part.

Exerçant au sein de l’étude qui avait reçu la donation, Mme [Z] ne pouvait ignorer l’existence de celle-ci et en tout état de cause, il lui appartenait de vérifier l’origine de propriété du bien à vendre. Ce faisant, elle aurait découvert l’existence de la donation par préciput et hors part à l’un des héritiers réservataires.

En sa qualité de notaire, professionnel du droit avisé et prudent, il lui appartenait de se préoccuper des implications de cette donation, reçue en 2009 par un confrère de l’étude, sur le projet de vente que M. [P] et sa fille l’ont chargée de formaliser.

Il résulte des pièces produites aux débats que Mme [Z] est intervenue dans le cadre de trois projets successifs de vente :

— un compromis de vente au profit de la société [7] en date du 9 avril 2014 ;

— un compromis de vente au profit de [7] en date du 1er octobre 2014 :

— une promesse de vente en date du 31 décembre 2015.

Seul le troisième projet mentionne l’intervention des héritiers réservataires de M. [P] au titre d’une condition suspensive d’obtention de l’accord de ces derniers.

Mme [Z] ne démontre par aucune pièce s’être enquise, à l’occasion des deux premiers projets, de l’accord des deux premières filles de M. [P].

Or, selon dispositions de l’article 924-4 du code civil, rappelées plus haut, les tiers détenteurs d’immeubles ayant fait l’objet d’une donation et ensuite aliénés peuvent être redevables d’une indemnité de réduction si la donation excède la quotité disponible. Certes, l’information est dans cette hypothèse due au premier chef aux tiers acquéreurs mais en l’espèce, il est reproché à Mme [Z] de ne pas avoir d’emblée sollicité les héritiers réservataires afin qu’elles interviennent à l’acte. Ce manque de diligence, qui est indépendant de l’information éventuellement due à M. [P], consacre bien une faute de la part du notaire à qui il appartient de tout mettre en 'uvre pour assurer l’efficacité juridique de l’acte qu’il reçoit puisqu’en l’espèce, le consentement des filles de M. [P] conditionnait la possibilité de vendre et, à tout le moins, était susceptible de modifier l’économie de l’opération.

Les diligences dont Mme [Z] justifie dans le cadre du troisième projet de vente n’ôtent pas à son manque de diligence dans le cadre des deux premiers compromis son caractère fautif.

A ce manquement fautif s’ajoute un manquement au devoir d’information à l’égard de M. [P].

Contrairement à ce que soutient Mme [Z], celui-ci, qui n’avait reçu aucune information sur ce point au moment de la donation en 2009, devait être informé des dispositions de l’article 924-4 du code civil au moment où il a envisagé, avec sa fille, nue propriétaire, de vendre le bien donné puisque les dispositions de ce texte conditionnaient la réussite de l’opération et étaient susceptibles d’en modifier l’économie.

Par conséquent, Mme [Z] a commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité, d’une part en ne faisant pas intervenir les héritiers réservataires lors des deux premiers projets de vente, d’autre part en n’informant pas d’emblée M. [P] sur la nécessité de recueillir l’accord de ses deux héritières réservataires.

2.2.b Sur les préjudices

Outre un préjudice moral à hauteur de 25 000 euros, M. [P] sollicite la réparation d’un préjudice financier se décomposant comme suit :

—  4 682,40 euros et 2 317,20 euros au titre des frais de géomètre engagés inutilement,

—  280 euros au titre du coût du procès-verbal de constat,

—  5 400 euros en remboursement du coût de l’étude de vulnérabilité vis-à-vis des risques d’inondation,

—  24 472 euros relatifs au frais de donation,

—  510 000 euros en réparation de la perte de chance de vendre le bien ainsi que de la perte de la valeur de l’usufruit, dont il ne pourra profiter sa vie durant.

Il lui appartient de démontrer que les fautes commises par Mme [Z] sont en lien de causalité avec les préjudices qu’il allègue.

S’agissant des deux premiers compromis de vente au profit de la société [8], l’acquéreur a renoncé à l’achat. M. [P] ne produit aucune pièce démontrant que cette renonciation à poursuivre la vente est liée à l’absence d’intervention à l’acte des deux autres héritiers réservataires ou au risque d’une action ultérieure à l’encontre de l’acquéreur.

S’agissant du troisième projet, il résulte d’un courrier que Mme [Z] a adressé le 11 janvier 2016 à M. [P] que ses deux filles biologiques ont refusé de consentir à l’aliénation, rendant caduque la promesse de vente conclue en 31 décembre 2015 sous condition suspensive de l’accord des héritiers réservataires.

Or, s’il avait été informé d’emblée des dispositions de l’article 924-4 du code civil, M. [P] aurait pu choisir de renoncer à ce projet de vente et n’aurait pas exposé des frais qui se sont avérés inutiles.

Certes, le bien n’est pas devenu inaliénable par la faute du notaire et M. [P] et sa fille ont toujours la possibilité de le vendre en assumant les conséquences financières des dispositions relatives à la réserve héréditaire. M. [P] ne peut donc utilement soutenir que la perte de chance de mener ce compromis à son terme a pour origine les négligences fautives du notaire.

Cependant, les règles impératives de l’article 924-4 du code civil modifient l’économie de l’opération, de sorte que M. [P], s’il en avait été informé, aurait pu y renoncer et faire l’économie des frais qu’il a exposés dans la perspective de la vente.

Il a été rappelé plus haut que lorsqu’il est démontré de façon certaine que, mieux informé, le client se serait trouvé dans une position plus avantageuse, la réparation du préjudice en lien avec le manquement fautif doit être intégrale et que si la décision qu’aurait prise le client en étant conseillé et informé n’est pas certaine, le préjudice correspond à une perte de chance de renoncer à l’opération.

En l’espèce, il n’est pas certain que mieux informé, M. [P] aurait renoncé à son projet de vente puisqu’il est établi qu’il a essayé, lors de la signature du troisième compromis, d’obtenir l’accord de ses deux premières filles. Cette tentative démontre qu’il souhaitait mener son projet de vente à terme.

Pour autant, s’il en avait été immédiatement informé, M. [P] se serait trouvé dans une position plus avantageuse, puisqu’il n’aurait pas engagé de frais avant d’être certain de l’accord de ses deux autres filles.

En conséquence, la réparation du préjudice doit être intégrale.

Ce préjudice correspond à la perte financière résultant des frais de géomètre-expert, notamment la facture réglée en décembre 2014, postérieurement après la saisine de Mme [Z], (2 317,20 euros) ainsi qu’au coût du procès-verbal de constat (280 euros) et de l’étude de vulnérabilité vis-à-vis des risques d’inondation (5 400 euros).

Certes, le terrain demeure vendable, y compris après le décès de M. [P], mais dès lors qu’il n’aurait pas engagé ces frais avant d’être certain de l’accord de ses filles, la perte est indemnisable et il importe peu que les prestations correspondant à ces frais conservent leur utilité dans l’hypothèse d’une vente future, puisque celle-ci demeure à ce jour purement éventuelle.

Enfin, Mme [Z] ne peut utilement, pour s’exonérer de toute responsabilité, exciper du conflit intra-familial en soutenant qu’il est seul à l’origine des complications rencontrées par M. [P].

En effet, d’une part la cour n’est pas en mesure, au vu des seules pièces produites aux débats, de faire la part des responsabilités dans ce conflit, d’autre part, en matière familiale et successorale, les notaires sont par définition confrontés à des situations conflictuelles et il leur appartient, précisément parce qu’ils sont des professionnels du droit, de sécuriser les actes et de conseiller les familles afin qu’elles soient en mesure au vu des dispositions légales, de prendre les décisions qui s’imposent.

En l’espèce, M. [P] a été privé d’informations qui lui étaient indispensables avant d’exposer des frais et c’est bien la négligence de Mme [Z], notaire, qui est à l’origine de cette perte financière.

En conséquence, c’est à raison que le tribunal l’a condamnée à indemniser M. [P] de son préjudice financier à hauteur de 7 997,20 euros.

En revanche, les frais de géomètre expert engagés en mars 2014 sont antérieurs à la première intervention de Mme [Z] en avril 2014, de sorte qu’ils ne font pas partie de l’assiette du préjudice indemnisable.

Il en va de même des frais exposés pour la donation reçue en 2009, qui sont sans rapport avec l’intervention de Mme [Z].

Quant à la perte de chance de vendre le bien et la perte de la valeur de l’usufruit, elles résultent des dispositions légales relatives à la réserve héréditaire, auxquelles M. [P] ne pouvait se soustraire, au refus de ses deux premières filles, d’y consentir sans contrepartie et au refus de sa fille adoptive, donataire du bien à vendre, de régler cette dernière.

Mme [Z] ne saurait être tenue pour responsable de ces dispositions impératives et de leurs conséquences pour M. [P], mais seulement des conséquences dommageables du défaut d’information et de conseil, qui ont conduit ce dernier à s’engager dans des projets de vente dans l’ignorance des dispositions protégeant ses deux premières filles.

En l’absence de tout lien de causalité entre ces pertes et le manquement fautif imputé au notaire, il n’est pas nécessaire d’ordonner une expertise avant dire droit sur l’évaluation des préjudices financiers. La demande de provision devient dès lors sans objet.

Enfin, c’est également à raison que le tribunal a retenu un préjudice moral en lien avec les manquements fautifs de Mme [Z] si on considère que M. [P], qui avait déjà fait intervenir la même étude en 2009 pour la donation, s’est adressé à elle en toute confiance afin de sécuriser l’opération qu’il envisageait et que sa confiance a été trahie par le manque de vigilance et de professionnalisme du notaire.

Ce préjudice moral, qui est de même nature que celui imputé à la négligence de M. [J], sera évalué à 5 000 euros.

Chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans préjudice de la répartition de la charge finale des condamnations dans les rapports entre coresponsables. Tel est le cas s’agissant du préjudice moral causé à M. [P].

Par ailleurs, en application de l’article 16 de la loi du 29 novembre 1966, la société civile professionnelle est solidairement responsable avec les associés des conséquences dommageables de leurs actes professionnels .

En conséquence la SCP [J]-Picard-Deyme-[X]-[Z] sera condamnée solidairement avec ses associés au paiement des dommages-intérêts.

3/ Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées.

M. [J], Mme [Z] et la SCP, qui succombent, supporteront la charge des entiers dépens d’appel et ne sont pas fondés à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité justifie d’allouer à M. [P] une indemnité de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.

Par ces motifs

La cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence le 1er avril 2021 ;

Y ajoutant,

Condamne M. [M] [J], Mme [S] [Z] et la SCP [J]-Picard-Deyme-[X]-[Z], solidairement, aux entiers dépens d’appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute M. [M] [J], Mme [S] [Z] et la SCP [J]-Picard-Deyme-[X]-[Z] de leur demande au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour ;

Condamne M. [M] [J], Mme [S] [Z] et la SCP [J]-Picard-Deyme-[X]-[Z], solidairement, à payer à M. [N] [P] une indemnité de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.

La greffière La présidente