Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 7, 11 décembre 2025, n° 22/16149

CA Aix-en-Provence 11 décembre 2025

Arguments

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Autre
Responsabilité du syndicat des copropriétaires
La cour a noté que le syndicat des copropriétaires a soulevé des arguments concernant l'absence de preuve de l'origine des infiltrations, mais a ordonné la radiation de l'affaire pour permettre des pourparlers.
Autre
Exclusion de garantie
La cour a noté que la question de la garantie de l'assureur n'a pas été tranchée en raison de la radiation de l'affaire.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 7, 11 déc. 2025, n° 22/16149
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	22/16149
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	26 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sophie MARCHESEMarine BENOIT-LIZONGérard D'HERSDidier CAPOROSSINoémie BONDIL
Cabinet(s) :	IMAVOCATSFAURE MARCELLE ET CAPOROSSI DIDIER
Parties :	société IERO IMMOBILIER c/ ASSOCIATION FAURE, Société ALLIANZ ASSURANCES

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT DE RADIATION

DU 11 DECEMBRE 2025

N°2025/479

Rôle N° RG 22/16149 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BKN5B

Syndic. de copro. [Adresse 9]

[L] [Z]

Société ALLIANZ ASSURANCES

Copie exécutoire délivrée

à :

SELARL CABINET D’HERS

ASSOCIATION FAURE

MARCELLE ET CAPOROSSI DIDIER

le :

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 13] en date du 11 Mai 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 19/03464.

APPELANT

Syndic. de copro. LES FLOTS BLEUS pris en la personne de son représentant de son syndic en exercice la société IERO IMMOBILIER, société inscrite au RCS de [Localité 13] sous le numéro 381 786 573, dont le siège social est sis [Adresse 4], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice.

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Noémie BONDIL de la SCP IMAVOCATS, avocate au barreau de TOULON substituée par M^e Marine BENOIT-LIZON, avocate au barreau de TOULON

INTIMES

Monsieur [L] [Z]

né le 30 Avril 1966 à [Localité 11] (ALLEMAGNE), demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Gérard D’HERS de la SELARL CABINET D’HERS, avocat au barreau de TOULON

Société ALLIANZ ASSURANCES, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Didier CAPOROSSI de l’ASSOCIATION FAURE MARCELLE ET CAPOROSSI DIDIER, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Octobre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Carole DAUX-HARAND, Président rapporteur,

et Madame Carole MENDOZA, conseiller- rapporteur,

chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffière lors des débats : M^me Alexandrine FOURNIER.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2025.

ARRÊT

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2025.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Alexandrine FOURNIER, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

M.[Z] est propriétaire d’un appartement situé dans un immeuble organisé en copropriété, assurée depuis le 26 avril 2011 auprès de la SA ALLIANZ IARD.

Le 03 décembre 2018, il a déclaré un dégât des eaux auprès de son assurance, la SA ALLIANZ.

Des travaux de réfection de la façade de l’immeuble ont été effectués en avril 2019 après le vote d’une assemblée générale du 15 septembre 2017.

Une expertise amiable a été diligentée à l’initiative de l’assureur de M.[Z].

Par acte d’huissier des 26 et 27 juin 2019, M.[Z] a fait assigner le syndicat des copropriétaires et la SA ALLIANZ, assureur du syndicat, en paiement de dommages et intérêts.

Par jugement réputé contradictoire du 11 mai 2022, le tribunal judiciaire de Toulon a :

— débouté M. [L] [Z] de sa demande en paiement dirigée à l’encontre de la SAALLIANZ IARD, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] BLEUS,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] situé [Adresse 3], la capte, à [Localité 6], pris en la personne de son syndic en exercice la société IERO IMMOBILIER à payer à M. [L] ZWIEFEL1a somme de 8.195, 37euros,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] situé [Adresse 3], la capte à [Localité 6], pris en la personne de son syndic en exercice la société IERO IMMOBILIER à payer à M. [L] [Z] la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— dispensé M. [L] [Z] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et de dommages et intérêts, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires,

— débouté la société SA ALLIANZ IARD de sa demande au titre de l’article700 du Code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [10] situé [Adresse 3], la capte à HYERES (83400), pris en la personne de son syndic en exercice la société IERO IMMOBILIER aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Gérard D’HERS, avocat au Barreau de Toulon.

Le premier juge a estimé que le syndicat des copropriétaires était responsable des désordres subis par M.[Z], au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, en raison de sa carence à entretenir les façades.

Il a rejeté la demande de condamnation faite par M.[Z] à l’encontre de l’assureur du syndicat des copropriétaires, en raison d’une clause d’exclusion de garantie liée aux infiltrations par les façades.

Il a fixé le montant du préjudice subi par M.[Z],constitué par la nécessité de procéder à la déshumification et la réparation des pièces et par une perte de chance d’avoir pu louer son bien, évaluée à 15% de 450 euros (sur 19 semaines). Il a indiqué que ce dernier ne justifiait pas que son appartement était effectivement loué dans les années précédentes, à la même période ( de novembre à mars). Il a rejeté la demande de M.[Z] au titre de frais de déplacement d’Allemagne jusqu’à [Localité 5], l’estimant injustifiée.

Par déclaration du 06 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision en ce qu’il a été condamné à verser à M.[Z] les sommes de 8194, 37 euros et 1200 euros (sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile), en ce qu’il a été condamné aux dépens et en ce que M.[Z] a été dispensé de toute participation à la dépense commune.

M.[Z] a constitué avocat et formé un appel incident.

La SA ALLIANZ IARD a constitué avocat.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 05 juillet 2023 auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] demande à la cour :

— de déclarer son appel recevable,

à titre principal :

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a été condamné à verser à M.[Z] les sommes de 8194, 37 euros et 1200 euros, en ce qu’il a été condamné aux dépens et en ce que M.[Z] a été dispensé de toute participation à la dépense commune,

— de débouter M.[L] [Z] et la compagnie ALLIANZ IARD de l’ensemble de leurs demandes,

à titre subsidiaire, et dans le cas où il serait fait droit aux demandes en réparation formulées par M.[L] [Z] :

— de le recevoir en son action en garantie dirigée contre la compagnie ALLIANZ IARD en la jugeant recevable et bien fondée ,

— de débouter compagnie ALLIANZ IARD de l’ensemble de ses demandes,

— de condamner la compagnie ALLIANZ IARD à le relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

En tout état de cause,

— de condamner tout succombant à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner tout succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Sophie MARCHESE, avocat aux offres de droit.

Il conteste sa responsabilité dans la survenue des désordres affectant le lot de M.[Z]. Il soutient qu’il n’est pas démontré que l’origine et la cause des infiltrations seraient situées dans les parties communes, ni que les causes du dommage relèveraient d’un défaut d’entretien d’une partie commune. Il relève que le constat d’huissier de justice ne permet pas de déterminer l’origine des infiltrations. Il indique que l’expertise amiable émanant de l’assureur de M.[Z] ne caractérise ni les dommages ni leur imputabilité et qu’elle se contente de chiffrer le préjudice matériel subi par l’assuré. Il considère en outre que ce rapport, qui n’est pas contradictoire, ne lui est pas opposable et qu’il n’est corroboré par aucun autre élément de preuve.

Il conteste également les préjudices évoqués par M.[Z]. Il soutient que le devis produit pour la déshumidification et la remise en état des lieux n’est pas probant puisque d’un montant exagéré, avec des prestations qui n’étaient pas nécessaires. Il s’oppose à la demande au titre de la perte locative, relevant qu’il n’est pas démontré que le logement aurait été inhabitable, ni qu’un mandat de gestion locative aurait été conclu par l’intéressé. Il s’oppose à l’existence d’une perte de chance d’avoir pu louer le bien et fait observer que M.[Z] ne démontre pas avoir loué son appartement auparavant, aux mêmes périodes. Il souligne qu’un dommage simplement éventuel ou encore hypothétique n’est pas indemnisable au titre de la perte de chance. Il conteste la demande faite au titre des frais de déplacement pour permettre à M.[Z] de se rendre sur place.

Subsidiairement, il sollicite la garantie de son assureur. Il conteste toute irrecevabilité de ses demandes, au motif qu’elles seraient nouvelles en cause d’appel, rappelant qu’il n’était pas comparant en première instance.

Il conteste tout défaut d’aléa.

Il estime que les exclusions de garantie soulevées par l’assureur ne lui sont pas opposables au motif :

— qu’elles n’apparaissent pas de manière visible,

— qu’aucun défaut d’entretien régulier ne peut lui être reproché, alors que les travaux de façades, qui ont été effectués en 2019, n’étaient pas urgents.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 octobre 2023 auxquelles il convient de se référer, M.[Z] demande à la cour :

— de confirmer le jugement déféré, sauf en ce qu’il a rejeté sa demande dirigée à l’encontre de la SA ALLIANZ IARD, sauf en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 8195, 37 euros et sauf en ce qu’il n’a pas inclus dans les dépens les frais du constat d’huissier du 29 janvier 2019 ;

Statuant à nouveau :

— de condamner la SA ALLIANZ IARD, en sa qualité d’assureur du syndicat des coproprietaires de la RESIDENCE LES FLOTS BLEUS à relever en garantie ledit syndicat et à lui payer :

*15 775,15 euros

*2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile correspondant à la procédure de première instance,

* 3 000 euros correspondant à la procédure d’appel ,

— de condamner la SA ALLIANZ IARD, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12], aux entiers dépens distraits au profit de Maître Gérard D’HERS, avocat au barreau de Toulon et en ce compris les frais de constat d’huissier du 28 janvier 2019,

A titre subsidiaire, si la SA ALLIANZ n’était pas condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires :

— de condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] à lui payer :

*la somme de 15 775,15 euros,

*la somme de 2 500 euros correspondant à la procédure de première instance,

*la somme de 3 000 euros correspondant à la procédure d’appel .

— de condamner le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES FLOTS BLEUS aux entiers dépens distraits au profit de Maître Gérard D’HERS, avocat au barreau de Toulon et en ce compris les frais de constat d’huissier du 28 janvier 2019,

— de le dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, mais également de tous dommages et intérêts, dont la charge est par conséquent répartie entre les autres copropriétaires,

En tout état de cause :

— de débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] et la SA ALLIANZ IARD de leurs demande formées à son encontre,

— de juger engagée la responsabilité du Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 12] en raison du défaut d’entretien des façades.

Il estime engagée la responsabilité du syndicat des copropriétaires en raison du défaut d’entretien des façades, parties communes, en lien avec les infiltrations dans son appartement. Il souligne que c’est la SA ALLIANZ, également son assureur, qui avait procédé à une expertise amiable, expertise qui a relevé que le dégâts des eaux avait pour origine la pénétration des eaux pluviales par les façades. Il soutient démontrer l’origine du désordre par d’autres éléments (constat d’huissier; attestation de l’agence immobilière).

Il sollicite la condamnation de la SA ALLIANZ, assureur de la copropriété, à l’indemniser de ses préjudices. Il conteste tout aléa. Il conteste toute exclusion de garantie, l’assureur ne démontrant pas les avoir portées à la connaissance du syndicat des copropriétaires. Il évoque ses préjudices : déshumification et remise en état du logement, pour un montant de 6912, 87 euros; perte locative durant les mois de novembre 2018 à mars 2019. Il souligne avoir dû se déplacer depuis l’Allemagne pour s’occuper de ce sinistre, ce qui lui a occasionné des frais de transport.

Subsidiairement, il sollicite la condamnation du syndicat de copropriétaires à l’indemniser de ses préjudices.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 juillet 2023 auxquelles il convient de se référer, la SA ALLIANZ demande à la cour :

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. [L] [Z] de sa demande en paiement dirigée à son encontre,

— de déclarer irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires dirigées à son encontre,

— de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes formées à son encontre,

Si par la cour devait déclarer recevables les demandes du syndicat des copropriétaires ou celles de M.[Z] à son encontre :

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [L] [Z] la somme de 8.195,37 euros,

— de débouter M.[L] [Z] de l’ensemble de ses demandes,

— de condamner tout succombant à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— de condamner tout succombant aux entiers dépens distraits au profit de Maître Didier CAPOROSSI, Avocat sur son offre de droit.

Elle conteste les demandes formées par M.[Z] au motif que l’origine du sinistre n’est pas démontrée. Elle précise que l’expert d’assurance responsabilité multirisques de M.[Z] n’avait pas la compétence pour connaître la cause des désordres. Elle affirme qu’il n’intervenait que pour chiffrer les travaux de reprise. Elle déclare que l’expert d’assurances s’est contenté de reprendre les doléances et explications fournies par M.[Z].

Elle fait état d’une clause d’exclusion de garantie au titre des infiltrations par façades.

Elle soulève à titre principal l’irrecevabilité des demandes formées par le syndicat des copropriétaires à son encontre, pour être nouvelles en cause d’appel.

Sur le fond, elle les estime mal fondées au motif :

— d’un défaut d’aléa en raison de l’absence d’entretien régulier de l’immeuble,

— d’une exclusion de garantie connue de son assuré, puisque les conditions générales portent les mêmes références que celles visées aux conditions particulières que l’assuré reconnaît avoir reçues et qui sont signées.

Elle conteste le préjudice évoqué par M.[Z]. Elle relève que le devis qu’il avait produit dans le cadre de l’expertise amiable n’avait pas été validé. Elle soutient qu’il n’existe ni perte locative, ni perte de chance d’avoir pu louer le bien puisqu’aucune démonstration n’est faite sur l’existence de location antérieure à la même période.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 08 octobre 2025.

Par notes du 17 octobre 2025, le conseil de M.[Z] et celui du syndicat des copropriétaires ont demandé le renvoi de l’examen de l’affaire,les parties souhaitant parvenir à un accord.

Par note du 21 octobre 2025, le conseil de la SA ALLIANZ IARD a indiqué ne pas s’opposer à un tel renvoi.

MOTIVATION

L’affaire n’est pas en état d’être jugée puisque M.[Z] et le syndicat des copropriétaires ont sollicité un renvoi pour tenter une transaction, renvoi auquel ne s’oppose pas la SA ALLIANZ IARD.

Il convient en conséquence d’ordonner la radiation de l’affaire du rôle de la cour, en l’attente de l’issue des pourparlers entre M.[Z] et le syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS,

La cour, par mesure d’administration judiciaire, et par mise à disposition au greffe

ORDONNE la radiation de l’affaire RG 22/16149 du rôle de la cour, en l’attente de l’issue des pourparlers entre M. [L] [Z] et le syndicat des copropriétaires ;

RÉSERVE les dépens.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,