COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 11 JUIN 2025

N° 2025 / 178

N° RG 23/01524

N° Portalis DBVB-V-B7H-BKWFV

S.C.I. MOJITO

C/

[L] [X]

épouse [V]

[D] [V]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Elie MUSACCHIA

M^e Hadrien GRATTIROLA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 29 Novembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/00417.

APPELANTE

S.C.I. MOJITO

agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 9]

représentée par M^e Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Nicolas DEUR, membre de l’association ESCOFFIER – WENZINGER – DEUR, avocat au barreau de NICE

INTIMÉS

Madame [L] [X] épouse [V]

née le 1er Août 1972 à [Localité 4] (59), demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-002364 du 05/10/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

représentée par M^e Hadrien GRATTIROLA, avocat au barreau de NICE

Monsieur [D] [V]

né le 18 Juin 1977, demeurant [Adresse 1]

Assignation de la DA et conclusions le 30 mars 2023 à étude

défaillant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2025.

ARRÊT

Rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 29 juin 1999, à effet au 1er juillet 1999, Mme [E] [M] a donné à bail à M. [D] [V] et Mme [L] [X] épouse [V], pour une durée de trois ans, un bien à usage d’habitation sis [Adresse 7].

Selon avenant audit bail en date du 20 octobre 2004, M. [V] a été désigné colocataire avec Mme [V] à compter du 1er septembre 2004.

Suivant acte authentique du 06 février 2017, la SCI MOJITO a acquis le bien immobilier loué et est venue aux droits de Mme [M].

Suivant acte de commissaire de justice en date du 26 décembre 2019, la SCI MOJITO a fait délivrer à M. et Mme [V] un congé aux fins de vente à effet au 30 juin 2020.

Suivant acte de commissaire de justice du 04 décembre 2020, la SCI MOJITO a fait assigner M. et Mme [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice aux fins de constater que le bail en cause a pris fin à son terme, soit le 30 juin 2020, que les locataires sont devenus occupants sans droit ni titre, et de statuer sur les conséquences.

A l’audience du 11 octobre 2022, la SCI MOJITO a sollicité le bénéfice de son assignation.

M. [V] a déclaré ne plus habiter dans les lieux.

Suivant jugement réputé contradictoire rendu le 29 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Nice a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

déclaré le congé pour vente délivré à M. et Mme [V] nul et de nul effet ;

débouté la SCI MOJITO de l’intégralité de ses demandes ;

condamné la SCI MOJITO à payer à Maître Béatrice EYRUGNOUX, avocat de Mme [V], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, la somme de 1.300 euros au titre de l’article 700-2 du Code de procédure civile ;

condamné la SCI MOJITO aux entiers dépens.

Pour statuer en ce sens, le premier juge, s’appuyant sur les pièces produites par la locataire, a relevé que cette dernière démontrait l’absence de réelle intention de son bailleur de vendre le bien immobilier, et à un prix trop élevé par rapport à sa valeur réelle telle qu’issue du marché immobilier, compte tenu de sa superficie et de sa localisation.

Suivant déclaration en date du 24 janvier 2023, la SCI MOJITO a relevé appel de cette décision, en toutes ses dispositions dûment reprises.

Mme [X] a constitué avocat.

Assigné à étude le 30 mars 2023, M. [V] n’a pas constitué avocat.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 11 juillet 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, la SCI MOJITO demande à la cour de :

juger recevable et bien fondé l’appel interjeté par la SCI MOJITO ;

infirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré ;

Statuant à nouveau,

juger que le bail consenti à Mme [X] et M. [V] est, par l’effet du congé délivré le 26 décembre 2019, venu à l’expiration du 30 juin 2020, date à compter de laquelle les intimés sont devenus occupants sans droit ni titre ;

prononcer l’expulsion de Mme [X], M. [V] et tous occupants de leur chef des lieux donnés à bail, et ce au besoin avec le concours de la force publique ;

débouter Mme [X] de l’ensemble de ses demandes ;

condamner solidairement Mme [X] et M. [V] à payer à la SCI MOJITO une indemnité d’occupation d’un montant de 500 euros par mois ou en tout cas non inférieure au montant du dernier loyer majoré des charges, et ce rétroactivement à compter du 1er juillet 2020 jusqu’à la libération effective des lieux ;

condamner solidairement Mme [X] et M. [V] aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’au paiement au profit de la SCI MOJITO d’une indemnité de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, la SCI MOJITO soutient que la fixation d’un prix excessif ne peut être, à elle seule, la preuve d’une intention frauduleuse du vendeur.

Elle expose que le bail contient des mentions erronées pour faire figurer que l’appartement loué est composé de deux pièces alors que les diagnostics techniques établis en 2016 font apparaître que l’appartement occupé est composé de quatre pièces, dont trois chambres.

Elle indique que l’appartement est d’une superficie de 92,35 m², situé au sein d’un petit ensemble immobilier dénommé « Maison Millo », en bon état de réparations locatives.

Elle explique que les recherches effectuées auprès du fichier des transactions immobilières font apparaître que le prix de vente moyen d’un appartement sur la commune de [Localité 8] ou [Localité 6] s’établit à 2.316,67 €/m² si bien que la fixation du prix à 190.000 euros dans le congé délivré le 26 décembre 2019 n’a rien de dissuasif et ne constitue pas une fraude.

Elle fait valoir que Mme [X] ne démontre pas que si le prix avait été fixé entre 78.000 et 120.000 euros elle s’en serait portée acquéreur et aurait disposé des moyens de le faire.

Elle indique que la production d’un mandat de vente n’est prévue par aucun texte et n’est pas une condition de validité du congé aux fins de vente.

Elle explique que, compte tenu du fait que les locataires ont clairement manifesté l’intention de se maintenir dans les lieux au-delà de la date pour laquelle le congé leur avait été délivré, et ce nonobstant une sommation de quitter les lieux, elle n’a pas jugé utile de solliciter une agence immobilière pour faire visiter le bien à d’éventuels acquéreurs.

Elle indique avoir versé aux débats une attestation du représentant l’agence SMART IMMO NICE, lequel reconnaît avoir été contacté par le gérant de la SCI MOJITO, aux fins de lui confier un mandat de commercialisation du bien occupé par Mme [X] et M. [V] dans l’hypothèse où ces derniers ne donneraient pas suite au congé.

Elle considère que, les intéressés n’ayant pas exercé leur droit de préemption, sont déchus de tout titre d’occupation, et donc occupants sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2020.

Elle rappelle que Mme [X] devra être déboutée de sa demande de délai, ayant déjà bénéficié de plus de trois ans de délai depuis la date pour laquelle le congé avait été notifié, étant de surcroît observé que l’intimée ne règle plus régulièrement son loyer.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 11 mars 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, Mme [X] demande à la cour de :

A titre principal,

confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;

A titre subsidiaire,

accorder les plus larges délais à Mme [L] [X] pour quitter le logement en cas d’expulsion ordonnée ;

En tout état de cause,

condamner la SCI MOJITO à verser à Maître Hadrien GRATTIROLA, avocat de Mme [L] [X], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, la somme de 2.000 euros, sur le fondement de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 ;

condamner la SCI MOJITO aux entiers dépens de l’instance.

A l’appui de ses demandes, Mme [X] soutient que la SCI MOJITO n’avait pas d’intention réelle de vendre le bien litigieux, celle-ci n’apportant pas d’éléments prouvant le contraire.

Elle relève le caractère excessif du prix proposé par la SCI MOJITO.

Elle considère que la SCI MOJITO ne peut faire valoir les diagnostics techniques, lesquels n’ont aucune valeur juridique, et soutient que l’attestation notariée issue de la vente intervenue entre Mme [M] et la SCI MOJITO décrit le bien comme un appartement de deux pièces d’une surface de 61,16m², description reprise dans le bail et dans l’avenant au bail.

Elle soutient que le prix proposé de 190.000 euros est bien trop élevé par rapport au prix du marché et apparait dissuasif et/ou fictif.

Elle estime que les documents produits par l’appelante sont dépourvus de toute crédibilité et ne permettent pas d’emporter la conviction d’une réelle intention de vendre de sa part.

Elle sollicite à titre subsidiaire des délais estimant que sa situation lui permet d’en bénéficier.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 08 avril 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 avril 2025 et mise en délibéré au 11 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu qu’aux termes de l’article 15 de la Loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, « lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué [']. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. » ;

Attendu qu’est frauduleux le congé pour vendre qui ne correspond pas à la réalité des intentions du bailleur, la charge de la preuve de la fraude incombant au locataire ;

Que si l’intention de vendre le bien loué constitue un motif péremptoire de congé dispensant le bailleur de toute justification préalable de la réalité d’un projet de vente, le locataire est toutefois fondé à contester l’intention réelle et sérieuse de vendre ;

Que cette contestation est fondée lorsque, par exemple, le bailleur ne justifie d’aucun acte positif en vue de la mise en vente du bien immobilier depuis la délivrance du congé ;

Qu’en cas de contestation, le juge peut même d’office vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues à l’article susvisé ;

Qu’il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes ;

Attendu qu’en l’espèce, l’attestation de vente du bien donné à bail à Mme [X] porte sur un appartement de deux pièces, séjour, chambre, cuisine, salle de bain, terrasse, remise, garage, grande cave au sous-sol, dans une maison sise [Adresse 10] à [Adresse 5] (06), à usage exclusif d’habitation, d’une surface de 61,16m² ;

Que cette description correspond fidèlement à celle apparaissant sur le bail du 29 juin 1999 et sur l’avenant au bail du 20 octobre 2004 liant les parties ;

Que le congé aux fins de vente délivré à Mme [X] par la bailleresse en date du 26 décembre 2019 mentionne que la vente projetée porte sur un bien de deux pièces situé en rez-de-chaussée d’une surface de 61,16m² à hauteur de 190.000 euros ;

Qu’au regard du prix fixé dans le congé délivré, le prix du mètre carré est de 3.106,60 euros ;

Que la bailleresse ne saurait valablement soutenir que, contrairement aux mentions erronées figurant sur le bail d’origine, le bien occupé par Mme [X] est un appartement de 4 pièces composé d’un séjour, trois chambres, une cuisine, une salle de bain, une terrasse ainsi qu’une grande cave au sous-sol, d’une superficie de 92,35m² ;

Que, de surcroit, l’avis de valeur et le dossier technique immobilier produits par l’appelante décrivent le bien objet de l’analyse comme un appartement d’une surface de 61,16m² ;

Que, pour autant, si le prix est en théorie libre et fonction du marché que le vendeur peut chercher à optimiser, la précaution d’une évaluation préalable par un professionnel a été réalisée par deux reprises avant la délivrance du congé et correspond au prix de vente annoncé ;

Que les deux parties produisent des éléments de comparaison de biens immobiliers en vente ou vendus dans un secteur géographique proche entre 80.000 et 140.000 euros pour la même surface et autour de 175.000 euros pour des appartements de type t4, ce dont il résulte que le prix fixé par la bailleresse est supérieur d’environ 40% par rapport au prix du marché ;

Que si le prix apparaît dissuasif et bien au-dessus du prix du marché, la fixation d’un prix excessif ne peut être à elle seule la preuve de l’intention frauduleuse du vendeur ;

Que Mme [X] relève l’absence de projet réel de vente du bien donné à bail ;

Qu’en cause d’appel, la SCI MOJITO ne produit pas d’éléments supplémentaires, à savoir une attestation sur l’honneur de la SARL SMART INVEST IMMO du 09 février 2022 qui indique qu’elle l’a sollicitée afin d’obtenir une estimation du bien en vue de le vendre ;

Que, toutefois, cette seule attestation, qui intervient d’ailleurs deux ans après la délivrance du congé sans aucunement actualiser la situation, ne saurait s’apparenter à un acte positif en vue de parvenir à une vente effective du bien objet du congé pour vendre ;

Qu’ainsi que l’a justement relevé le premier juge, la bailleresse ne démontre pas la sincérité de sa décision en donnant un mandat de vendre à un agent immobilier, n’a organisé aucune publicité en vue de la vente ni aucune visite, sans pour autant expliquer sa carence par une impossibilité quelconque d’y procéder, la SCI MOJITO ne produisant aucun élément de nature à justifier que les locataires auraient manifesté leur intention de se maintenir dans les lieux ;

Que, partant, l’absence d’intention de la bailleresse de vendre son bien immobilier, objet du congé, étant démontrée, le jugement déféré sera confirmé ;

Attendu que l’article 696, alinéa 1, du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ;

Attendu qu’en l’espèce, il convient de confirmer le jugement entrepris sur ce point et de condamner la SCI MOJITO aux entiers dépens de la procédure d’appel ;

Attendu que l’article 700, 2° du Code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide ;

Attendu qu’il y a lieu de confirmer le jugement entrepris sur ce point et de condamner la SCI MOJITO à payer à Maître Hadrien GRATTIROLA, Avocat de Mme [X], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, la somme de 2.000 euros ;

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt rendu par défaut, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement réputé contradictoire rendu le 29 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Nice ;

Y ajoutant,

DEBOUTE la SCI MOJITO de toutes ses demandes ;

CONDAMNE la SCI MOJITO à payer à Maître Hadrien GRATTIROLA, Avocat de Mme [L] [X], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700, 2° du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI MOJITO aux entiers dépens de la procédure d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE