REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 10 JANVIER 2024

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/18210 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGTFM

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Septembre 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS RG n° 19/06808

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 1] représenté par son syndic la société ATRIUM GESTION, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le n° 632 018 503

C/O Société ATRIUM GESTION

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Ayant pour avocat plaidant M^e Dominique DEMEYERE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1291

INTIMEE

Société ANDRE DEGUELDRE PHILIPPE DEGUELDRE ET CIE

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Amélie BOURA de la SELARL KAPRIME SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0425

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 08 Novembre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère,

Madame Perrine VERMONT, Conseillère ,

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

L’immeuble sis [Adresse 1] est placé sous le statut de la copropriété, le cabinet Atrium Gestion assumant le mandat de syndic.

Jusqu’à la nomination du cabinet Atrium Gestion en qualité de syndic lors de l’assemblée générale du 4 juin 2018, le cabinet Degueldre assurait la mission de syndic pour la copropriété.

Le 6 juin 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] a assigné la société par actions simplifiée André Degueldre Philippe Degueldre et Cie.

Par conclusions notifiées le 19 octobre 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] a sollicité de voir :

— constater la défaillance de la société André Degueldre Philippe Degueldre et Cie à son égard par conséquent,

— condamner la société André Degueldre Philippe Degueldre et Cie à restituer la somme de 31.951,16 € au titre des anomalies découvertes dans les comptes de la copropriété,

— condamner la société André Degueldre Philippe Degueldre et Cie à transmettre, sous astreinte de 500 € par jour à compter du prononcé de la décision à intervenir, les pièces

justificatives afférentes aux écritures suivantes :

31 mai 2018 : Prélèvement Humanis Retraite 31-7-2017 de 1.577,89 €,

1er septembre 2018 : BNP frais tenus de compte 2018 de 755 €,

— condamner la société André Degueldre Philippe Degueldre et Cie à lui verser, la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— condamner la société André Degueldre Philippe Degueldre et Cie aux dépens.

Par conclusions notifiées le 26 janvier 2021, la société André Degueldre Philippe Degueldre et Cie a sollicité de voir :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à son encontre,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à lui verser une somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] aux dépens.

Par jugement du 16 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

— rejeté l’ensemble des demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1],

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] aux dépens,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à payer à la société André Degueldre Philippe Degueldre et Cie la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 24 octobre 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 4 octobre 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 13 janvier 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], appelant, invite la cour, au visa des articles 9 du code de procédure civile, 1231-1, 1353, 1984, 1991, 1992, 1993 du code civil, 18, 18-1 A, 21 de la loi du 10 juillet 1965, et 10 de la loi du 31 décembre 1971, à :

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

et statuant à nouveau,

— constater la défaillance de la société André Degueldre Philippe Degueldre et Cie à son égard,

par conséquent,

— condamner la société André Degueldre Philippe Degueldre et Cie à restituer la somme de 31.951,16 € au titre des anomalies découvertes dans les comptes de la copropriété,

— condamner la société André Degueldre Philippe Degueldre et Cie à transmettre, sous astreinte de 500 € par jour à compter du prononcé de la décision à intervenir, les pièces justificatives afférentes aux écritures suivantes :

31 mai 2018 : Prélèvement Humanis Retraite 31-7-2017 de 1.577,89 €,

1er septembre 2018 : BNP frais tenus de compte 2018 de 755 €,

— condamner la société André Degueldre Philippe Degueldre et Cie à lui verser la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société André Degueldre Philippe Degueldre et Cie aux dépens,

Vu les conclusions notifiées le 21 mars 2023 par lesquelles la société André Degueldre Philippe Degueldre et Cie, intimée, invite la cour, au visa des articles 9 du code de procédure civile, 1353, 1991, 1992, 1993 du code civil, 18, 18-1 A, 21 de la loi du 10 juillet 1965, 31 et 44 du décret du 17 mars 1967, à :

— confirmer le jugement dont appel en l’ensemble de ses dispositions,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à son encontre ;

y ajoutant,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à lui verser une somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] aux dépens de la procédure d’appel ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la responsabilité du syndic

Sur le contrat de gardiennage avec la société Proten

Aux termes de l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé d’assurer l’exécution des

dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale et d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

A l’appui de son appel, le syndicat des copropriétaires maintient que le syndic a manqué à ses obligations s’agissant de la souscription du contrat avec la société Proten qui n’a pas été soumis au vote de l’assemblée générale et en ce qu’elle a réglé contrairement aux engagements pris avec les membres du conseil syndical des factures à cette société pour un coût supérieur à celui prévu, lui occasionnant un préjudice de 16.552 € ;

Lors de l’assemblée générale du 11 décembre 2014, les copropriétaires ont voté en résolution 30 le recrutement effectué par le syndic d’un gardien et d’un employé d’immeuble ;

Le syndicat des copropriétaires ne peut donc valablement reprocher au cabinet Degueldre de ne pas avoir soumis le contrat Proten à l’assemblée générale des copropriétaires et l’absence de mise en concurrence, et ce, d’autant que, même en présence d’un contrat non approuvé par le conseil syndical, cette société est intervenue au sein de la copropriété pour la permanence de la loge et les ordures ménagères et tri sélectif (contrat pièce 5 du syndicat des copropriétaires), sans que ses factures qui figurent notamment au titre des dépenses des années 2014 et 2015 ne soient contestées, les comptes des années 2014 et 2015 ayant été approuvés sans réserve ;

Par ailleurs, les pièces produites par le syndicat des copropriétaires (deux courriels adressés par des copropriétaires) sont insuffisantes à démontrer que le syndic n’a pas respecté les conditions posées par le conseil syndical pour le tarif horaire du prestataire ;

Comme l’a exactement énoncé le tribunal, le simple fait que la société Proten ait par la suite consenti deux avoirs ne démontre pas l’existence d’une quelconque sur-facturation, en l’absence de toute justification sur les motifs exacts ayant conduit à ces deux avoirs ;

Il n’est pas davantage démontré devant la cour une faute de gestion du syndic dans la négociation ou dans la conclusion du contrat Proten ayant causé un quelconque préjudice ;

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de sa demande en paiement d’une somme de 16.552 € ;

Sur les facturations en 2016 et 2017

Devant la cour, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] maintient que les honoraires du syndic ont été fixés à 21.300 € annuels pour l’année 2015, par mandat de gestion du 24 septembre 2015, puis augmentés à 25.000 € annuels par contrat conclu le 16 novembre 2016, que ce montant qui aurait dû s’appliquer à compter du 16 novembre 2016 l’a été rétroactivement au 1er janvier 2016 de sorte qu’il a réglé pour 2016 la somme de 25.000 € au lieu de celle de 21.764,67 €, au prorata des jours concernés par l’augmentation du 16 novembre 2016, soit une sur-facturation de 3.235,33 € ;

Il ressort toutefois du procès-verbal de l’assemblée générale du 16 novembre 2016 qu’aux termes de la résolution n° 9, les copropriétaires ont fixé les honoraires annuels du syndic pour la gestion courante de la copropriété à la somme TTC de 25.000 € pour l’exercice 2016 ;

Dès lors contrairement aux affirmations maintenues en appel du syndicat des copropriétaires, la dépense au titre des honoraires 2016 d’un montant de 25.000 € TTC est bien justifiée ;

S’agissant des vacations de Mme [P] gestionnaire de l’immeuble et de sa collaboratrice pour l’assemblée générale de 2016, le syndicat des copropriétaires maintient qu’elles ont été facturées respectivement 892,08 € et 585 € au lieu de 382,50 € et 202,50 € ;

Il apparaît toutefois que le syndicat des copropriétaires ne justifie par aucune pièce que les sommes facturées par le syndic n’étaient pas dues et n’étaient pas conformes au contrat de syndic qui n’est pas produit aux débats ;

Concernant ensuite le remboursement des frais de photocopies d’un montant de 4.079,79 € pour l’année 2016, le syndicat des copropriétaires maintient sa demande de remboursement au motif que le contrat type réglementaire précise que les frais de reprographie afférents aux prestations du forfait sont inclus dans la rémunération forfaitaire ;

Il n’est pas contesté par la société André Degueldre Philippe Degueldre et Cie que le contrat type dont la présentation est définie par le décret du 26 mars 2015, prévoit bien que les frais de reprographie afférents aux prestations du forfait sont inclus dans la rémunération forfaitaire (article 7.1.1 du contrat type) ;

Elle soutient cependant que les frais contestés ont été facturés en application du contrat de syndic voté lors de l’assemblée générale du 24 septembre 2015 qui prévoit expressément que les photocopies sont facturées dans le cadre des convocations aux assemblées générales et des envois des procès-verbaux ou copies du règlement de copropriété d’états descriptifs de division, de plans et circulaires ;

Néanmoins, elle ne produit pas ledit contrat de sorte que ce point ne peut être vérifié et la nature des photocopies facturées n’est pas établie ;

Il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires à hauteur de la somme réclamée soit 4.069,79 € (page 6 du relevé général des dépenses 2016), le jugement déféré étant réformé de ce chef ;

S’agissant des frais de timbre contestés par le syndicat des copropriétaires, il résulte bien des pièces produites (factures du syndic pièces 5 et 6) que les frais de timbre sont facturés au coût réel ;

S’agissant des frais de diffusion du procès-verbal de l’assemblée générale du 16 novembre 2016, il apparaît que la somme contestée par le syndicat des copropriétaires à hauteur de 883,20 € TTC correspond aux frais de photocopies, soit 736 € HT ainsi qu’il ressort de la facture produite aux débats en pièce 5 de l’intimée ;

Cette somme apparaît donc bien justifiée contrairement aux affirmations du syndicat des copropriétaires ;

S’agissant de la prestation du cabinet [E] auquel a fait appel le syndic pour la préparation de l’assemblée générale de 2016 d’un montant de 960 €, le syndicat des copropriétaires maintient que la société André Degueldre Philippe Degueldre et Cie ne pouvait lui facturer cette consultation qui s’est faite en dehors de toute interrogation du conseil syndical et n’a pas fait l’objet d’une convention d’honoraires et qui aurait dû être approuvée par l’assemblée générale des copropriétaires ;

Lors de l’assemblée générale du 24 septembre 2015, les copropriétaires ont fixé à 1.000 € HT le montant des marchés et contrats au delà duquel la consultation du conseil syndical par le syndic est obligatoire (résolution n° 15) ;

La société André Degueldre Philippe Degueldre et Cie produit en outre aux débats, un courriel de l’un des membres du conseil syndical qui affirme au sujet des travaux de réseau de chauffage, être d’avis, tout comme M. [Z], de consulter un avocat qui ne soit pas en relation de travail avec le cabinet Degueldre afin d’éviter les critiques et qui énonce qu’il peut être demandé à Maître [E] de leur répondre sur ce sujet ;

La facture de 960 € (relevé des dépenses page 16) est bien justifiée et doit rester à la charge de la copropriété ;

S’agissant des frais de pesée d’un montant de 174 € contesté par le syndicat des copropriétaires, il apparaît que la seule dépense de ce montant pour l’année 2016 est mentionnée page 10 du relevé des dépenses sous l’intitulé 'Frais divers de personnel : EXPERTSSDC FORMA PRO’ ;

En conséquence, comme le soulève la société André Degueldre Philippe Degueldre et Cie, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la facturation qu’il estime indue ;

La demande de ce chef sera rejetée ;

Pour l’année 2017, le syndicat des copropriétaires conteste la somme de 940,61 € de frais de timbres qui ne seraient pas justifiés ;

Or, la facture correspondante, détaillée, est produite en pièce 6 de l’intimée ;

Le syndicat des copropriétaires conteste ensuite la facture du 21 février 2017 d’un montant de 255 € portant sur le dossier énergétique de la copropriété au motif qu’il devait être voté en assemblée générale ;

Lors de l’assemblée générale du 24 septembre 2015, les copropriétaires ont voté la réalisation de l’audit énergétique de la résidence (résolution n° 20) et lors de l’assemblée générale du 16 novembre 2016, les copropriétaires ont été informés de la réalisation de cet audit énergétique et architectural confié au bureau d’études MEV et au cabinet d’architecture CASA (résolution n° 19) ;

La société André Degueldre Philippe Degueldre et Cie justifie des diligences qu’elle a effectuées pour cet audit afin d’obtenir une subvention et lors de la transmission des pièces nécessaires ;

Le défaut de production des preuves d’envoi de ces courriers ne permet pas de remettre en cause la réalité de ces courriers et de l’envoi à leurs destinataires, et ce, d’autant que la société André Degueldre Philippe Degueldre et Cie a transmis ses archives à son successeur ;

Dans sa réponse annexée à la convocation pour l’assemblée générale de 2017, le syndic a énoncé avoir effectué une demande de subvention auprès de l’ADEME et avoir comptabilisé les vacations prévues dans son contrat § 7.2.7 pour constitution et suivi d’une dossier de subvention ;

La demande de remboursement de la somme de 255 € facturée par le syndic sera donc rejetée ;

S’agissant ensuite de la consultation d’un cabinet d’avocat portant sur la modification des contrats de travail des salariés d’un montant de 660 €, il a été vu que la consultation du conseil syndical n’est pas obligatoire pour les contrats dont le montant est inférieur à 1.000 € ;

Dans ces conditions, le grief n’est pas fondé et la demande de remboursement sera rejetée ;

S’agissant des frais de constat d’huissier, ils sont bien justifiés dès lors que deux procès-verbaux ont été établis par Maître [W] le 31 juillet 2017 à la suite de la libération de la loge par le gardien de l’immeuble puis le 1er août 2017 lors de la prise de fonction du nouveau gardien ;

Le montant contesté n’excédant pas 1.000 €, la somme litigieuse doit rester à la charge du syndicat des copropriétaires ;

S’agissant des vacations de Mme [P] gestionnaire de l’immeuble et de sa collaboratrice pour l’assemblée générale de 2017, le syndicat des copropriétaires maintient qu’il existe une sur-facturation de 441,78 € pour Mme [P] et 340 € pour sa collaboratrice ;

Toutefois, comme pour l’année 2016, il ne justifie par aucune pièce que les sommes facturées par le syndic n’étaient pas dues et n’étaient pas conformes au contrat de syndic qui n’est pas produit aux débats ;

Enfin, le syndicat des copropriétaires conteste une facturation de 300 € au titre d’un document unique sur l’évaluation des risques pour la santé et la sécurité des travailleurs ;

Dans sa réponse annexée à la convocation pour l’assemblée générale de 2017, le cabinet Degueldre a indiqué avoir mis en place un plan de formation pour l’ensemble des salariés qu’il gère depuis 2012, que le président du conseil syndical est informé du module, des dates de formation et du caractère obligatoire de la présence de l’ensemble de son personnel ;

Au titre des frais divers de personnel figure une somme de 300 € pour 'Quality EVRP M. [S] et M. [D]' (page 10 du relevé des dépenses) ;

En l’état de ces éléments et alors que les études techniques peuvent faire l’objet d’une rémunération spécifique conformément aux articles 7.2.5 du contrat type de syndic et 44 du décret du 17 mars 1967, la demande de remboursement du syndicat des copropriétaires sera rejetée ;

En conséquence, seule la demande de remboursement des frais de reprographie sera accueillie en appel ;

Le jugement déféré sera donc réformé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes ;

La société André Degueldre Philippe Degueldre et Cie doit être condamnée à rembourser au syndicat des copropriétaires la somme de 4.069,79 € au titre des frais de reprographie facturés en 2016 ;

Sur la demande de communication sous astreinte

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] maintient que c’est après avoir pris connaissance du grand livre que le cabinet Atrium Gestion se serait aperçu qu’il ne disposerait pas des éléments justificatifs afférents à deux écritures comptables, à savoir : le 31 mai 2018 : Prélèvement Humanis Retraite 31-7-2017 de 1.577,89 €, et le 1er septembre 2018 : BNP frais tenus de compte 2018 de 755 € ; qu’en dépit de deux mises en demeure adressées les 14 janvier et 13 février 2019, le cabinet Degueldre n’a jamais répondu à ces demandes de communication de documents ;

Sur ces points le tribunal a exactement énoncé que la société André Degueldre Philippe Degueldre et Cie produit le relevé de compte permettant de constater que la copropriété a été créditée le 15 février 2019 de la somme de 1577,89 € indûment prélevée sur le compte de copropriété le 5 juillet 2018 outre que les frais bancaires BNP invoqués sont postérieurs à l’exercice du mandat du syndic et toute justification devrait donc être réclamée par le nouveau syndic auprès de la Banque BNP ;

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de condamnation à communiquer sous astreinte les documents susvisée ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite de l’article 700 du code de procédure civile ;

Il convient de rappeler que le présent arrêt infirmatif emporte restitution des sommes réglées au titre de l’exécution provisoire du jugement dont appel, assorties des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

La société André Degueldre Philippe Degueldre et Cie, partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la société André Degueldre Philippe Degueldre et Cie ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de sa demande en restitution de la somme de 4.069,79 € au titre des frais de reprographie facturés en 2016, l’a condamné aux dépens et à payer à la société André Degueldre Philippe Degueldre et Cie, la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau sur ces seuls chefs réformés et y ajoutant,

Condamne la société André Degueldre Philippe Degueldre et Cie à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 4.069,79 € au titre des frais de reprographie facturés en 2016 ;

Condamne la société André Degueldre Philippe Degueldre et Cie aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du même code ;

Rappelle que le présent arrêt infirmatif emporte restitution des sommes réglées au titre de l’exécution provisoire du jugement dont appel, assorties des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT