COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 11 JUIN 2025

N° 2025/ 242

Rôle N° RG 21/04995 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHHKV

[D] [M] [H] [C]

[J] [B] [L] [C]

[R] [U] [C]

C/

[S] [F] épouse [F]

[P] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Grégoire LADOUARI

Me [P] GALLO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 5] en date du 28 Janvier 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 18/05250.

APPELANTS

Monsieur [D] [M] [H] [C]

né le 01 Août 1947 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 1]

Madame [J] [B] [L] [C]

née le 18 Octobre 1980 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 1] / FRANCE

Madame [R] [U] [C]

née le 19 Mars 1983 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 1] / FRANCE

Tous trois représentés et assistés par M^e Grégoire LADOUARI de la SELARL MCL AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Laura BEZOL, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

Madame [S] [F] épouse [F]

née le 30 Mai 1977 à [Localité 4], demeurant [Adresse 9]

Monsieur [P] [F]

né le 01 Janvier 1975 à [Localité 8], demeurant [Adresse 9]

Tous deux représentés par M^e Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 10 Mars 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère, rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Mai 2025. A cette date le délibéré a été prorogé au 11Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2025,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 7 novembre 2016, M. [D] [O], Mme [J] [O] et Mme [R] [O] ont consenti une promesse unilatérale de vente au profit de M. [P] [F] et Mme [S] [A] épouse [F], d’un terrain constructible situé [Adresse 2] à [Localité 6] au prix de 310 000 euros.

La promesse de vente était consentie sous plusieurs conditions et devait se réaliser avant le 28 avril 2017, sous peine de devenir automatiquement caduque.

Les bénéficiaires de la promesse devaient notamment accomplir la condition suspensive tenant à ce que leur soit délivré un permis de construire et s’obligeaient à déposer une demande de permis de construire avant le 18 novembre 2016, le permis devant être délivré au plus tard le 18 avril 2017.

Les promettants s’engageaient pour leur part, notamment, à réaliser les travaux exigés par le permis d’aménager avant la réitération par acte authentique.

Les parties avaient convenu d’une indemnité d’immobilisation de 15 250 euros à verser dans les 15 jours suivant la signature de la promesse de vente.

Une clause pénale était également prévue pour le cas où le promettant rétracterait son engagement de vendre d’un montant de 30 500 euros.

Le 16 novembre 2016, une demande de permis de construire a été déposée par les bénéficiaires de la promesse. Néanmoins, cette demande a fait l’objet d’un avis défavorable de la part de la Direction de l’Eau et de l’Assainissement le 3 janvier 2017 en raison du non respect du PLU imposant un seul supérieur à 0,60 mètres par rapport à l’axe de la voie d’accès, celle-ci étant inondable.

Le 31 janvier 2017 était délivrée une attestation d’achèvement et de conformité du permis d’aménager, déposé le 12 octobre 2016.

Des réserves étaient émises par la direction de l’eau et de l’assainissement concernant les prescriptions de la gestion d’eau non respectée, une nouvelle demande de permis d’aménager modificatif a dû être déposée en février 2017.

Un arrêté de refus de permis de construire de maisons individuelles était rendu par la ville de [Localité 5] le 3 avril 2017, sur les motifs suivants, visant expressément l’avis défavorable de la direction de l’eau et de l’assainissement qui n’avait pas été pris en compte par les bénéficiaires de la promesse, et en raison de la non-conformité du projet au PLU s’agissant de la teinte des tuiles choisies.

Les époux [F] ont déposé une seconde demande de permis de construire le 11 octobre 2017 et ont reçu le 13 octobre 2017 l’attestation de non opposition tacite aux travaux.

La vente n’ayant malgré ce, pas été réitérée, par acte du 7 mai 2018, les consorts [F] ont fait assigner les consorts [O] devant le tribunal de grande instance de Marseille en condamnation au paiement de la clause pénale.

Par jugement en date du 28 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Marseille a :

— Constaté la prorogation tacite du terme de la promesse de vente conclue le 7 novembre 2016 entre M. [D] [O], Mme [J] [O] et Mme [R] [O], promettants, et M. [P] [F] et Mme [S] [A] épouse [F], bénéficiaires ;

— Constaté que les promettants se sont rétractés de leur engagement de vendre en violation de la promesse de vente prorogée tacitement et conclue le 7 novembre 2016 ;

— Condamné M. [D] [O], Mme [J] [O] et Mme [R] [O] solidairement au paiement d’une somme de 30 500 euros à titre de clause pénale. ;

— Condamné M. [D] [O], Mme [J] [O] et Mme [R] [O] solidairement aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

— Condamné M. [D] [O], Mme [J] [O] et Mme [R] [O] solidairement à verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejeté le surplus des demandes ;

— Ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

Le tribunal a considéré en substance qu’il relevait des pièces produites que les parties s’étaient entendues sur la prorogation des effets de la promesse de vente au regard des échanges intervenus entre les parties.

La juridiction a également estimé qu’il était démontré par les bénéficiaires que la non réalisation de la vente au 28 avril 2017 était due aux promettants, ainsi que la non obtention du permis de construire à la date du 18 avril 2017, celle-ci étant due à l’absence de permis d’aménager qui était à la charge des promettants.

Il a donc condamné les époux [O] au paiement de la clause pénale dont il a refusé la réduction sollicitée considérant qu’ils étaient fautifs.

Par déclaration en date du 6 avril 2021, dont la recevabilité et la régularité ne sont pas contestées, les consorts [O] ont interjeté appel de cette décision.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 5 juillet 2021, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [D] [O], Mme [J] [O] et Mme [R] [O], demandent à la cour de :

Réformer le jugement entrepris en qu’il a :

— Constaté la prorogation tacite du terme de la promesse de vente conclue le 7 novembre 2016 ;

— Constaté que les promettants se sont rétractés de leur engagement de vendre en violation de la promesse de vente prorogée tacitement et conclue le 7 novembre 2016 ;

— les a condamnés solidairement au paiement d’une somme de 30 500 euros à titre de clause pénale ;

— Les a condamnés solidairement aux dépens avec distraction ;

— Les a condamnés solidairement à verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejeté le surplus des demandes ;

— Ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

Statuant à nouveau,

— Dire et juger recevables et bien fondées les présentes conclusions,

D’une part,

A titre principal,

— Dire et juger que la promesse de vente signée le 7 novembre 2016 est devenue caduque le 28 avril 2017 ;

— Constater qu’ils ne sont pas fautifs dans la non réalisation de la promesse de vente ;

— Constater que les époux [F] n’ont pas levé l’option d’achat visée par la promesse de vente ;

— Dire et juger qu’aucune prorogation tacite n’est intervenue entre les parties visant à repousser la date butoir de la promesse de vente ;

En conséquence,

— Dire et juger qu’ils n’étaient plus contractuellement liés à compter du 28 avril 2017 ;

— Débouter les époux [F] de l’ensemble de leur demande ;

A titre subsidiaire,

— Minorer le montant de la clause pénale ;

— Dire et juger qu’ils ne sont fautifs d’aucune inexécution contractuelle ;

— Dire et juger qu’il n’y a pas rupture abusive des pourparlers ;

En tout état de cause,

— Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les époux [F] de leurs demandes au titre du préjudice moral ;

— Condamner les époux [F] au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner les époux [F] aux entiers dépens de l’instance.

Les appelants contestent en premier lieu la prorogation de la promesse, considérant que les conditions d’une telle décision n’étaient pas réunies, la seule évocation de la signature d’une nouvelle promesse et non d’un avenant démontrant que les parties n’entendaient pas signer un seul avenant.

Ils relèvent en outre qu’aucun délai de prorogation n’a été évoqué, démontrant ainsi l’absence de volonté de proroger l’accord. Ils exposent encore que les parties avaient convenu d’une caducité automatique de l’accord au-delà du délai convenu, relevant qu’une promesse d’une durée de cinq mois ne peut raisonnablement avoir été prorogée de sept mois.

Enfin, les appelants font valoir que les bénéficiaires n’ont jamais donné leur accord à une prorogation, fut-elle tacite, de sorte que leur consentement fait également défaut.

Sur la caducité de la promesse de vente, ils estiment avoir parfaitement rempli leurs obligations, puisqu’il leur incombait de régulariser les servitudes au jour de la signature de l’acte de vente, et qu’ils ont déposé un permis d’aménager modificatif et ont obtenu une attestation de non opposition tacite à la déclaration préalable le 13 octobre 2017, de sorte qu’ils considèrent avoir agi conformément aux termes de la promesse.

Ils ajoutent qu’il n’a jamais été question de subordonner la condition du permis d’aménager à celle du permis de construire, et relèvent que le refus de délivrance de ce dernier a été motivé par une raison qui leur est étrangère, tenant au revêtement de la toiture.

Les appelants relèvent enfin que les bénéficiaires n’ont pas valablement levé l’option de la promesse, ni avant ni après l’échéance du 28 avril 2017.

M. [P] [F] et Mme [S] [A] épouse [F] n’ont pas notifié de conclusions d’intimés dans le délai qui leur était imparti par les dispositions de l’article 909 du code de procédure civile.

La mise en état a été clôturée par ordonnance du 11 février 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement de la clause pénale

L’analyse de cette demande supposant l’appréciation de la durée de l’engagement contractuel liant les parties, il convient, préalablement à cela, de se prononcer sur la prorogation du terme de la promesse telle qu’invoquée par les époux [F]. Il n’est pas discuté qu’aucun acte de prorogation formelle n’a été signé par les parties, de sorte que seule une prorogation tacite des effets de la promesse est susceptible d’être retenue.

Sur la prorogation tacite de la promesse de vente

L’article 1215 nouveau du code civil applicable au dispose que lorsqu’à l’expiration du terme d’un contrat conclu à durée déterminée, les contractants continuent d’en exécuter les obligations, il y a tacite reconduction. Celle-ci produit les mêmes effets que le renouvellement du contrat.

La promesse de vente signée le 7 novembre 2016 prévoit en page 12 de l’acte, au paragraphe « Durée et mode de réalisation de la promesse », que « le bénéficiaire pourra demander la réalisation de la présente promesse jusqu’au 28 avril 2017.

Passé ce délai sans que le notaire soussigné ait reçu, de la part du bénéficiaire, la déclaration d’intention d’acquérir l’immeuble ci-dessus désigné, la présente promesse sera considérée comme caduque, sans que le promettant ait besoin de faire aucune mise en demeure, ni de remplir aucune formalité judiciaire. »

Par courriel du 21 avril 2017, M. [O] a indiqué aux bénéficiaires être « disposé à proroger de 2,4 mois (') la promesse de vente afin de (leur) permettre de déposer une nouvelle demande de permis de construire’ » laissant ainsi entendre un accord à une poursuite des effets de la promesse signée sous la forme d’un avenant.

Le notaire des bénéficiaires, par courrier adressé au notaire des promettants le 27 avril 2017, a évoqué les échanges entre M. [F] et la direction de l’Eau, et sollicité son confrère afin que celui-ci demande à son client d’entreprendre des travaux de mise en conformité avec le permis d’aménager et en préciser le délai d’exécution prévisionnel, après avoir indiqué que son client entendait poursuivre son acquisition.

Ce dernier écrit ne répond pas à la proposition de prorogation des effets de la promesse, et au-delà, aucune pièce produite aux débats n’indique suite à ces échanges que les parties ont entendu en poursuivre les effets.

A l’inverse, le notaire des promettants, par courrier du 4 octobre 2017 adressé au notaire des bénéficiaires, l’a interrogé, ayant appris que les époux [F] avaient à nouveau déposé un permis de construire, sur la nécessité d’établir un avenant à la promesse de vente, ce à quoi il a été répondu que « compte tenu des délais prévus lors de la première promesse et du refus de permis délivré à mon client, il serait souhaitable de signer une nouvelle promesse, si nos clients ont réussi à se mettre d’accord ».

Il s’évince de cet échange que les parties, même tacitement, n’ont pas poursuivi leur relation contractuelle, ou en tout état de cause, ne se sont pas entendues sur les conditions d’une telle poursuite. En effet, s’il apparaît à la lecture des échanges susmentionnés que les bénéficiaires ont sollicité un nouveau de permis de construire sur la parcelle objet de la promesse de vente, rien n’indique que les promettants étaient favorables à une prolongation de ses effets de cet ordre, M. [O] ayant indiqué qu’une prorogation de deux ou quatre mois était envisageable, délai au terme duquel l’acte n’a pas été réitéré.

Il n’est ainsi pas établi, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, que la promesse unilatérale de vente a été prorogée tacitement.

Sur la caducité de la promesse de vente

Faute de prorogation ou de prolongation des effets de la promesse, les termes de l’acte du 7 novembre 2016 doivent s’appliquer, selon lesquels au-delà du 28 avril 2017, sans déclaration d’intention d’acquérir, celle-ci serait caduque sans aucune formalité.

Il convient donc de constater la caducité de la promesse de vente.

Sur l’application de la clause pénale

La promesse unilatérale de vente stipule, en page 11, que « pour le cas où le promettant rétracterait son engagement de vendre ou en cas d’aliénation au profit d’un tiers de l’immeuble promis en violation des obligations ci-dessus contractées, il serait redevable envers le bénéficiaire d’une indemnité fixée à la somme de trente mille cinq cents euros (30 500 euros) à titre de clause pénale conformément aux dispositions des articles 1152, 1226 et suivants du code civil. »

Cette clause ne peut trouver à s’appliquer dès lors que la caducité de la promesse a été constatée, la cessation des discussions entre elle ne peut s’analyser en une rétractation fautive des promettants, les parties n’étant plus liées par les termes de ladite promesse.

Il convient donc d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné les consorts [O] au paiement de la somme de 30 500 euros au titre de la clause pénale, et de débouter les époux [F] de leur demande à ce titre.

Sur les frais du procès

Les dispositions du jugement, relatives aux dépens et aux frais irrépétibles, sont infirmées.

Succombant, les époux [F] seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel.

Ils seront par ailleurs condamnés à régler la somme de 3 000 euros aux consorts [O] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et corrélativement seront déboutés de leur demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau,

Constate la caducité de la promesse unilatérale de vente conclue le 7 novembre 2016 ;

Déboute M. [P] [F] et Mme [S] [A] épouse [F] de leur demande de condamnation au paiement de la clause pénale ;

Y ajoutant,

Condamne M. [P] [F] et Mme [S] [A] épouse [F] in solidum aux entiers dépens d’appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne M. [P] [F] et Mme [S] [A] épouse [F] in solidum à régler à M. [D] [O], Mme [J] [O] et Mme [R] [O] ensemble la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT