COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 11 SEPTEMBRE 2025

N° 2025/ 311

Rôle N° RG 24/09596 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNPER

[E] [U]

C/

Syndic. de copro. [Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Nino PARRAVICINI

M^e Eric VEZZANI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8] en date du 14 Mai 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 23/00012.

APPELANT

Monsieur [E] [U], demeurant [Adresse 9]

représenté par M^e Nino PARRAVICINI de la SELARL NINO PARRAVICINI, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

Syndic. de copro. [Adresse 1], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Eric VEZZANI, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2025

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

M.[U] est propriétaire au sein d’un immeuble en copropriété situé à [Localité 8].

Par acte d’un commissaire de justice du 22 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] a fait assigner M.[U], dans le cadre d’une procédure accélérée au fond, en versement de charges de copropriété non échues mais exigibles et en versement d’un arriéré des charges de copropriété.

Par jugement contradictoire du 14 mai 2024, le président du tribunal judiciaire de Nice a :

— condamné M. [E] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 47.398 euros avec intérêts au taux légal à compter du 27janvier 2021, date du commandement de payer, au titre des charges de copropriété échues impayées et des charges non échues mais cependant exigibles en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet1965 ;

— condamné M. [E] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamné M. [E] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [E] [U] aux dépens de la procédure en ceux non compris les frais d’une exécution forcée ;

— rappelé que la présente décision est exécutoire de droit en vertu de l’article 492-1 ancien et de

l’article 481-1 du code de procédure civile.

Il a estimé recevables les demandes du syndicat des copropriétaires en écartant l’argument selon lequel la mise en demeure n’aurait pas été envoyée à la bonne adresse. Il a noté qu’il appartenait à M.[U] de déclarer au syndic tout changement d’adresse, ce qu’il n’avait pas fait.

Il a condamné M.[U] au paiement des charges échues et exigibles. Il a relevé que ce dernier devait s’acquitter des frais de réparation de l’immeuble à hauteur de sa quote-part, quelque soit l’état de l’immeuble.

Il a condamné M.[U] à des dommages et intérêts, en relevant que ce dernier avait déjà été condamné pour non-paiement de charges par un jugement du 08 mars 2016.

Par déclaration du 24 juillet 2024, M. [U] a relevé appel de tous les chefs de cette décision.

Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 septembre 2024 auxquelles il convient de se reporter, M.[U] demande à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré,

— de juger que la procédure accélérée au fond n’est pas recevable,

— de juger que le syndicat des copropriétaires est défaillant dans la démonstration du bien-fondé des charges sollicitées,

— de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes,

— de condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d’une somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il estime que la demande formée par le syndicat des copropriétaires dans le cadre d’une procédure accélérée au fond n’est pas recevable, puisqu’il n’a pas reçu la mise en demeure.

Il souligne que la lettre valant mise en demeure fait état d’une adresse qui est erronée, puisqu’il n’est pas mentionné 'supérieur’ au [Adresse 5] et que cette adresse n’est plus la sienne depuis 2020. Il estime que la mise en demeure n’a donc pu avoir l’effet requis puisqu’il l’estime irrégulière. Il ajoute que l’adresse qu’il avait fournie au syndic était celle du [Adresse 6] à [Adresse 7].

Subsidiairement, il conclut au rejet des demandes adverses en indiquant n’avoir jamais reçu les convocations aux assemblées générales et les appels de fonds à sa bonne adresse. Il ajoute n’avoir pas à payer de charges en raison du caractère inhabitable de l’immeuble et du saccage de son appartement. Il indique contester la créance du syndicat des copropriétaires.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 mai 2025 auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires demande à la cour :

— de confirmer le jugement déféré,

— de débouter M.[U] de ses demandes,

— de condamner M.[U] au versement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il estime recevable sa demande faite dans le cadre d’une procédure accélérée au fond. Il indique que l’adresse de la mise en demeure, que soit ou non ajouté le terme 'supérieur', concerne le même immeuble. Il relève qu’il appartenait à M.[U] d’aviser le syndic de ses éventuels changements d’adresse et note que le syndic n’a pas à rechercher la nouvelle adresse du copropriétaire. Il précise que les actes lui ont été délivrés à sa dernière adresse connue. Il relève que le syndic ne pouvait lui notifier la mise en demeure ou d’autres actes à l’adresse de l’immeuble qui faisait l’objet d’un arrêté de péril et qui était inhabitable.

Il fait état de sa créance, notant que la dette ne cesse d’augmenter. Il relève que sa créance débute au premier janvier 2016. Il expose qu’une assemblée générale du 30 avril 2025 a validé les comptes antérieurs ainsi que les travaux.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 05 juin 2025.

MOTIVATION

Il convient de rappeler que la procédure de l’article 19-2 n’a pas vocation à devenir une procédure de recouvrement de droit commun, dans la mesure où elle emporte une sanction du débiteur par la déchéance du terme. Sa mise en 'uvre doit donc être encadrée et repose sur le respect d’une étape préalable 'pivot', que constitue la mise en demeure du copropriétaire défaillant restée infructueuse.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. (…)

Selon l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.(…)

Il appartient au syndicat des copropriétaires de démontrer qu’il a valablement adressé la mise en demeure préalable datée du 31 mai 2023 permettant, si elle est demeurée infructueuse passé un délai de 30 jours, d’exiger les provisions non encore échues, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision de l’article 14-1, ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents.

Au delà de la question de l’adresse mentionnée sur la mise en demeure préalable, alors que M.[U] affirme n’avoir pas reçu ce document, le syndicat des copropriétaire ne produit pas le justificatif de l’accusé de réception (sa pièce 5) de cette mise en demeure, si bien que la cour n’est en mesure de déterminer, ni de la réalité de son envoi, ni du point de départ du délai de 30 jours à l’issue duquel la déchéance du terme pouvait être prononcée. Il convient de rappeler que le point du départ est celui du lendemain du jour de la première présentation de la LRAR au domicile du destinataire.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas qu’il était en mesure de prononcer la déchéance du terme et qu’il pouvait procéder au recouvrement des charges par le biais de la procédure accélérée au fond.

Il convient de déclarer irrecevable la demande formée par le syndicat des copropriétaires.

Le jugement déféré sera infirmé.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

Le syndicat des copropriétaires est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d’appel. Il sera débouté de ses demandes faites au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de M.[U] les frais irrépétibles qu’il a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui verser la somme de 750 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement déféré qui a condamné M.[U] aux dépens et au versement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera infirmé.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement déféré ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT;

DÉCLARE irrecevable la demande formée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] dans le cadre d’une procédure accélérée au fond ;

REJETTE les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à verser à M.[E] [U] la somme de 750 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,