Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 8, 19 février 2025, n° 22/01551

TGI Marseille 25 novembre 2021

CA Aix-en-Provence
Confirmation 19 février 2025

Arguments

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Accepté
Responsabilité du syndicat des copropriétaires pour défaut d'entretien
La cour a confirmé que les infiltrations étaient imputables au défaut d'étanchéité du toit terrasse, entraînant la responsabilité du syndicat des copropriétaires.
Rejeté
Perte de chance de louer le local commercial
La cour a estimé qu'ils n'ont pas établi l'intention de louer le local en tant que commercial et que les désagréments n'ont pas empêché l'usage quotidien du garage.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, les époux [L] ont interjeté appel d'un jugement du Tribunal de Marseille qui avait condamné le syndicat des copropriétaires à leur verser 8 155,06 euros pour préjudice matériel, tout en rejetant leur demande de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance. La cour d'appel a confirmé la recevabilité de l'action des époux, considérant que la prescription n'était pas applicable. Elle a également retenu la responsabilité du syndicat pour les infiltrations dues à un défaut d'étanchéité du toit terrasse, mais a débouté les époux de leur demande de préjudice de jouissance, n'ayant pas prouvé leur intention de louer le local commercial. La cour a donc confirmé le jugement de première instance tout en ordonnant la capitalisation des intérêts et en dispensant les époux de frais de procédure.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 8, 19 févr. 2025, n° 22/01551
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	22/01551
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Marseille, 25 novembre 2021, N° 18/03311
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	18 juin 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Joseph MAGNANAurelie BERENGERLaurent LAZZARINIVidya BURQUIER
Cabinet(s) :	PAUL MAGNAN ET JOSEPH MAGNAN, SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D'AVOCATS
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' ensemble immobilier [ Adresse 2 ] & [ Adresse 1 ] sis à [ Localité 5, Syndicat des copropriétaires de l' ensemble immobilier

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 19 FEVRIER 2025

N° 2025/ 030

N° RG 22/01551

N° Portalis DBVB-V-B7G-BIZIV

[Z] [L]

[W] [O] épouse [L]

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier

[Adresse 2] &

[Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Vidya BURQUIER

M^e Joseph MAGNAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 25 Novembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/03311.

APPELANTS

Monsieur [Z] [L]

né le 31 Mars 1966 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 2]

Madame [W] [O] épouse [L]

née le 17 Février 1970 à [Localité 6] (35), demeurant [Adresse 2]

représentés et plaidant par M^e Vidya BURQUIER, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] & [Adresse 1] sis à [Localité 5]

représenté par son syndic en exercice, le Cabinet NEXITY LAMY, lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3]

représenté par M^e Joseph MAGNAN, membre de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Aurelie BERENGER, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Février 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Février 2025, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Depuis le 6 septembre 2012, [W] [O] épouse [L], et [Z] [Y] [H] [L], ci-après dénommés les époux [L], sont propriétaires de deux lots au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] et [Adresse 1], dans le [Localité 5].

Le lot n° 17 est un local commercial à usage de garage donnant sur la [Adresse 7] tandis que le lot n° 7 correspond à des sanitaires situés dans la cour commune entre 4 lots, cette cour étant située entre le bâtiment A et le bâtiment B.

Au dessus du local commercial à usage de garage se trouve un toit terrasse, relevant des parties communes.

Les époux [L] ont constaté des infiltrations dans leur garage, dont ils attribuent la cause à un défaut d’étanchéité du toit terrasse le surplombant.

Ils ont sollicité le syndic en charge de la copropriété afin de procéder à des travaux de réfection du toit terrasse par un courrier du 17 octobre 2012.

Par une résolution adoptée par 1'assemblée générale des copropriétaires en date du 13 mai 2014 des travaux visant à améliorer l’étanchéité du toit terrasse ont été prévus, sans qu’ il n’y soit donné suite.

Une autre assemblée générale en date du 9 février 2016 a de nouveau approuvé un projet de travaux visant le toit terrasse.

La répartition des charges de copropriété a été précisée par un jugement intervenu le 22 mars 2016 à l’initiative des époux [L]. Au terme de cette décision, les mesures tendant à 1'entretien et la conservation de l’immeuble sont réparties entre les copropriétaires au prorata de leur quote part de copropriété dans les parties communes, sans qu’il y ait lieu de distinguer selon l’immeuble, A ou B, qui fait l’objet des travaux. Un appel de ce jugement est actuellement en cours.

Les époux [L] ont assigné le syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] et [Adresse 1], ci-après désigné le syndicat des copropriétaires devant le juge des référés, sollicitant une expertise judiciaire.

Par ordonnance de référé du 25 avril 2016, le président du Tribunal de grande instance de MARSEILLE a désigné [H] [E] en qualité d’expert, lequel a rendu son rapport le 22 août 2016.

Une assemblée générale du 4 octobre 2017 a voté la réalisation des travaux de réfection du toit terrasse.

Par ordonnance de référé du 22 décembre 2017 le syndicat des copropriétaires a été condamné à réaliser les travaux préconisés par 1'expert sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé six mois à compter de la signification de l’ordonnance.

Par jugement du 13 juin 2019, le syndicat des copropriétaires a été condamné à payer aux époux [L] la somme de 5 000 euros en liquidation de cette astreinte.

Par acte d’huissier délivré le 22 mars 2018 que les époux [L] ont assigné le syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] et [Adresse 1] devant le tribunal de MARSEILLE afin de le voir condamner à la réparation de leur préjudice de jouissance.

Retenant que l’action des époux [L] n’est pas prescrite, que les infiltrations touchant le lot de ces derniers proviennent du toit terrasse partie commune ce qui engage la responsabilité du syndicat des copropriétaires, que pour autant la présence de trace d’humidité n’empêche pas l’usage du garage ce qui exclut tout préjudice de jouissance et que seul doit être indemnisé leur préjudice matériel, par jugement rendu le 25 novembre 2021, le Tribunal:

Déclare recevable l’action de [W] [O] épouse [L], et [Z] [Y] [H] [L],

Condamne le syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] et [Adresse 1] à payer à [W] [O] épouse [L], et [Z] [Y] [H] [L]:

— la somme de 8 155,O6 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel,

Rejette la demande de [W] [O] épouse [L], et [Z] [Y] [H] [L] au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance.

Condamne le syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] et [Adresse 1] à payer à [W] [O] épouse [C], et [Z] [Y] [H] [L] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] et [Adresse 1] aux dépens, qui seront directement recouvrés par M^e Laurent LAZZARINI,

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement.

Par déclaration au greffe en date du 2 février 2022, les époux [L] interjeté appel de cette décision.

Ils sollicitent:

REFORMER le jugement du 25 novembre 2021 en ce qu’il:

Condamne le syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] et [Adresse 1] à payer à [W] [O] épouse [L], et [Z] [Y] [H] [L] :

— la somme de 8 155,06 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel,

Rejette la demande de [W] [O] épouse [L], et [Z] [Y] [H] [L] au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance,

CONFIRMER pour le surplus,

ET STATUANT A NOUVEAU :

REJETER toutes fins, moyens et conclusions contraires,

DECLARER la responsabilité du Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] et [Adresse 1] pris en la personne de son syndic, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] et [Adresse 1] pris en la personne de son syndic à payer à Monsieur [Z] [L] et Madame [W] [O] épouse [L], au titre des dommages matériels la somme de :

—  8 506,51 € assortie d’une indexation sur la base de l’indice BT01 à compter du 4 février 2020,

—  2 849 € au titre du volet roulant

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] et [Adresse 1] pris en la personne de son syndic à payer à Monsieur [Z] [L] et Madame [W] [O] épouse [L], la somme de 69 120 € arrêtée au mois d’octobre 2024, sauf à parfaire, en indemnisation du préjudice de jouissance consécutif aux désordres affectant le local,

PRONONCER la capitalisation des intérêts,

CONDAMNER SDC [Adresse 2] et [Adresse 1], la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

JUGER qu’en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur et Madame [L] devront être dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure relatifs à l’instance qui l’oppose au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 1]

CONDAMNER SDC [Adresse 2] et [Adresse 1], aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire confiée à Monsieur [E].

A l’appui de leur recours, ils font valoir:

— que leur action n’est pas prescrite,

— que la connaissance du vice lors de l’acquisition ne saurait être qualifiée de faute de la victime exonératoire de la responsabilité du syndicat, d’autant qu’ils ne se sont jamais opposés à la réalisation des travaux, et qu’il ne peut leur être reprochés de s’être opposés à la répartition inexacte des charges de travaux par le syndic,

— que le fait qu’il y ait eu de nombreux changements de syndic, ou la nécessité d’actualiser les devis, ou le problème de règle de répartition des charges ne sauraient être des cas de force majeure exonératoires,

— qu’ils ont subi un dommage matériel pour lequel il n’y a pas lieu d’appliquer la franchise, mais également une perte de chance de pouvoir exploiter le local de 50m² à usage commercial, quoiqu’en disent les autres copropriétaires avec lesquels les relations sont tendues.

Le syndicat des copropriétaires conclut:

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les consorts [L] de leurs demandes formées au titre du préjudice de jouissance

LE REFORMER pour le surplus

ET STATUANT A NOUVEAU :

A titre principal :

DECLARER les consorts [L] irrecevables en leurs demandes,

A titre subsidiaire,

LES DEBOUTER purement et simplement de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont manifestement infondées, injustifiées, et non juridiquement fondées,

A titre encore plus subsidiaire,

REDUIRE leurs demandes à de plus justes proportions, s’il en est,

CONDAMNER M. et Mme [L] à verser chacun au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

LES CONDAMNER aux entiers dépens.

Il soutient:

— que c’est la situation matérielle de séparation de l’ensemble immobilier en deux bâtiments et l’ambiguïté des stipulations du règlement quant à la répartition de la charge des travaux d’étanchéité en cause notamment qui sont à l’origine du présent litige,

— qu’en 2002 il a fait entreprendre par la société NAVELANT la réalisation de travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture terrasse, qui ont été qualifiés par l’expert comme non conformes aux règles de l’art et inefficaces,

— qu’il est victime depuis l’acquisition des appelants d’un harcèlement contentieux,

— que les faits à l’origine des dommages datent au plus tard de 2002, date à laquelle les travaux, qui se sont avérés inefficaces, ont été réalisés pour y mettre fin, de sorte que l’action des appelants est prescrite,

— que les appelants ont acquis le bien en connaissance de cause, ils ont votés contre la réfection de l’étanchéité lors de l’AG du 14 mars 2013, ils ajoutent à chaque AG de nouveaux travaux, ils agissent en justice concernant notamment la répartition des charges relative à ces travaux, pour nuire à la copropriété et rendre sa gestion complexe, avec succession de syndic, autant de faute de la victime, exonératoires de sa responsabilité,

— que les travaux ont été réalisés mais les vociférations incessantes des appelants sont à l’origine des désordres dont ils se plaignent,

— que le lot des appelants est un garage qui ne peut avoir la même valeur locative qu’un local commercial, ils n’établissent aucunement avoir eu l’intention de louer ce local, ils utilisent le local comme un garage comme cela résulte d’un constat d’huissier du 17 octobre 2024,

— qu’il n’a pas à régler le montant du volet métallique.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes des époux [L]

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à l’espèce, stipule que sans préjudice de l’application de textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de 10 ans.

Le point de départ de la prescription décennale de l’action d’un copropriétaire à l’encontre du syndicat des copropriétaires pour les dommages subis du fait d’un défaut d’entretien des parties communes est la date à laquelle le désordre ainsi que sa cause sont connus.

En l’espèce, il résulte de l’expertise judiciaire de 2016 que si les travaux réalisés en 2002 sont bien la cause des désordres, il n’est pas établi ni par l’intimé ni par l’expert qu’il s’agit de la date d’apparition des désordres.

En effet, l’expert retient que les infiltrations sont antérieures à 2012 sans être en capacité de les dater et rien ne démontre qu’elles aient commencé en 2002.

En outre, les actions en référé des époux [L] du 8 février 2016 et du 20 juillet 2017 sont des actes interruptifs de prescription.

En conséquence, l’acte introductif d’instance au fond étant du 22 mars 2018, le jugement est confirmé en ce qu’il a déclaré recevables les demandes des époux [L].

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 pose le principe de la responsabilité du syndicat des copropriétaires en raison des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes.

Il n’est pas contesté et cela résulte de l’expertise judiciaire, que les infiltrations touchant le local des époux [L] sont imputables au défaut d’étanchéité du toit terrasse, partie commune, le surplombant, ce qui entraîne la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

Seul le rapport d’expertise met en avant la présence des infiltrations antérieurement à 2012, pour autant il conclut à l’aggravation d’un dommage existant au moment de l’acquisition du local par les époux [L] le 6 septembre 2012, de sorte que la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne peut être écartée en raison de la connaissance qu’auraient eu ces derniers des désordres lors de l’acquisition.

Il résulte des pièces versées aux débats que le défaut d’étanchéité affectant le toit terrasse, partie commune, a été signalé par les époux [L] au syndicat des copropriétaires depuis le 7 octobre 2012 et que ce n’est que lors d’une AG du 14 septembre 2020 que les travaux d’étanchéité ont été votés.

Ni les actions en justice intentées par les époux [L], ni la succession des syndics ne peuvent justifier ce délai déraisonnable.

En conséquence, le premier juge est confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité pleine et entière du syndicat des copropriétaires à l’égard des époux [L], quant au préjudice résultant des infiltrations subies, du fait d’un défaut d’entretien du toit terrasse, partie commune.

Sur la liquidation du préjudice

Il ressort du procès verbal d’un commissaire de justice en date du 20 janvier 2014 que le local des époux [L] présente de nombreuses traces d’humidité à l’angle du mur et au plafond, des traces de rouille sur les poutrelles métalliques supportant les voutes ainsi qu’un décroûtage de l’enduit recouvrant les murs.

L’état descriptif de division décrit le lot des époux [L] soit le 17 comme étant un 'local au rez de chaussée à usage commercial ou de garage'.

La clause 'destination de l’immeuble’ du règlement de copropriété indique 'l’immeuble est destiné à l’usage d’habitation, à l’exception du lot 17 qui peut être à usage professionnel ou commercial'.

Il résulte des pièces versées aux débats que le local est configuré en garage.

Les époux [L] prétendent subir une perte de chance de louer ce local en local commercial, qui n’a pas été évaluée par l’expert.

Or, ils n’établissent par aucune pièce avoir eu l’intention de louer ce local en local commercial, alors même que les autres copropriétaires attestent de ce qu’ils l’ont toujours utilisé pour garer leur véhicule.

En outre, pour chiffrer leur préjudice ils versent aux débats des évaluations relatives à des locaux commerciaux, équipés comme tels, ce qui n’est pas le cas du local en question.

Echouant à établir la perte de chance qu’ils allèguent, les époux [L] sont déboutés de leur demande à ce titre.

En effet, les désagréments causés par la présence de traces d’humidité dans le garage ne les a pas empêché d’en faire un usage quotidien.

En revanche, c’est à juste titre que le premier juge a évalué le préjudice matériel des époux [L] en s’appuyant sur le rapport d’expertise de leur assureur de 2020 et en retenant en conséquence la somme de 8 155,06€ après vétusté, sans déduction de la franchise et comprenant le rideau métallique, avec intérêt de droit commun et capitalisation des intérêts.

Les époux [L] prétendent que l’évaluation à 589,05€ pour le rideau métallique faite en 2020 est sous évaluée du fait de la dégradation de ce dernier rendant son changement pour la somme de 2 849€ nécessaire, sans justifier ni de la dégradation invoquée ni de la nécessité du changement, de sorte qu’ils seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les autres demandes

Il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et le syndicat des copropriétaires est condamnés aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 25 novembre 2021 par le Tribunal judiciaire de MARSEILLE,

Y ajoutant

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

DIT qu’en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M.et Mme [L] sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure relatifs à l’instance qui l’oppose au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 1],

DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] et [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet Nexity Lamy aux entiers dépens de l’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT