COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 09 OCTOBRE 2025

ac

N° 2025/ 320

Rôle N° RG 22/03209 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BI67J

Société SCCV [Adresse 5]

C/

Association [Adresse 15]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sandrine LENCHANTIN DE GUBERNATIS

SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSO CIES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 21 Janvier 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 21/03848.

APPELANTE

Société SCCV [Adresse 5], dont le siège social est [Adresse 6], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié ès-qualités audit siège

représentée par M^e Sandrine LENCHANTIN DE GUBERNATIS, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTIMEE

Association Syndicale Libre,( ASL), [Adresse 22] , dont le siège social est [Adresse 3], poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, y domicilié.

représentée par M^e Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Céline POULAIN, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 24 Juin 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Octobre 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La société de construction vente [Adresse 5] (ci-après Sccv [Adresse 5]) a fait construire sur la parcelle [Cadastre 17] [Cadastre 2] à [Localité 24] un ensemble immobilier collectif, qui confronte les parcelles AY [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 1] organisées en association syndicale libre dénommée Bel Air/Tiran.

Considérant qu’elle bénéficie d’un accès à sa propriété par un chemin d’exploitation situé [Adresse 20] désormais obstrué par l’implantation d’une clôture par l’Asl Bel Air/[Adresse 25] la Sccv [Adresse 5] a été autorisée, par ordonnance du 16 juillet 2021, à l’assigner à jour fixe.

Par jugement du 21 janvier 2022 le tribunal judiciaire de Grasse a statué en ces termes':

Juge que l'[Adresse 20] n’est pas un chemin d’exploitation au sens des dispositions de l’article L 162-1 du code rural et de la pêche maritime';

Rejette les demandes de la Sccv [Adresse 5]';

Condamne la Sccv [Adresse 5] à payer à l’Asl [Adresse 22] la somme de 2'500 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens';

Juge n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire’de droit';

Le tribunal a considéré en substance qu’en l’état des éléments produits au débat, la société [Adresse 5] n’établit pas que l'[Adresse 20], voie privée interne au lotissement [Adresse 19] aurait servi à la communication entre divers fonds, qu’il découle du programme d’aménagement du lotissement et du cahier des charges que le chemin devenu l'[Adresse 20] avait été créé en 1956 afin de ne desservir que les 4 lots à bâtir, que le plan de situation, dressé par le géomètre-expert, et annexé au cahier des charges du 20 mars 1957, montre le tracé de cette voie interne au lotissement et le tracé de la limite de propriété Nord avec la parcelle aujourd’hui propriété de la société [Adresse 5], ainsi que l’existence, sur cette dernière parcelle, d’un chemin'.

Par acte du 2 mars 2022 la Sccv [Adresse 5] a interjeté appel de la décision.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 juin 2025 la Sccv [Adresse 5] demande à la cour de':

Infirmer le jugement du 21 janvier 2022';

Juger que l'[Adresse 20] est un chemin d’exploitation,

Condamner l’Asl [Adresse 22] à procéder à la suppression de la barrière et de la clôture installées [Adresse 20] sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de l’arrêt';

La condamner à lui verser la somme de 5'000 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens';

Elle soutient':

— que sa parcelle est desservie par l'[Adresse 20] qui est un chemin d’exploitation existant depuis 1960';

— que le chemin qui permet d’accéder aux lots des colotis permet également aux propriétaires des parcelles [Cadastre 10], [Cadastre 12], [Cadastre 13] et [Cadastre 14] devenues BC [Cadastre 2] d’accéder à leurs fonds';

— que selon l’attestation du notaire en date du 17 mai 2021 l’accès à la parcelle se faisait par deux portails situés [Adresse 20] au début de l’impasse et au fond de l’impasse',

— que l’implantation de l’accès véhicules par l'[Adresse 16] est une commodité';

— que l’Asl a modifié l’assiette du chemin d’exploitation en implantant sa clôture le 6 juillet 2021';

— que le portail et la barrière implantés sur l’impasse ne permettent plus aux occupants du programme immobilier d’emprunter l’impasse’ni de réaliser une aire de retournement';

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 juin 2025 l’Asl [Adresse 22] demande à la cour de':

CONFIRMER en tous points le jugement entrepris.

JUGER que l'[Adresse 20] est propriété du lotissement [Adresse 19] et ne constitue pas un chemin d’exploitation.

EN CONSEQUENCE

DEBOUTER la Sccv [Adresse 4] de toutes ses demandes fins et conclusions.

LA CONDAMNER au paiement d’une somme de 5.000, 00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens

Elle réplique':

— que la parcelle [Cadastre 17] [Cadastre 2] acquise par la Sccv [Adresse 4] résulte d’un regroupement des parcelles numéro [Cadastre 10], [Cadastre 12], [Cadastre 13] et 66'desservies depuis la voie publique [Adresse 16] par un petit chemin qui existait avant la création du lotissement.

— que la desserte des lots du lotissement a nécessité la création d’un chemin sur l’assiette du lotissement, vers la voie publique à partir de l'[Adresse 16], tel que le montre le plan d’origine du lotissement en 1957.

— qu’il est admis que ne constitue pas un chemin d’exploitation celui qui a pour objet essentiel, non pas de servir à la communication des fonds entre eux, ou à leur exploitation, mais d’assurer leur desserte à partir de la voie publique';

— que sur les photographies l'[Adresse 20], voie d’accès du lotissement, est longée par un chemin situé sur la parcelle cadastrée section BC n°[Cadastre 2] laquelle appartient à la Sccv [Adresse 4].

— que ces deux voies sont séparées par une haie';

— que l'[Adresse 20] n’a jamais eu pour destination de desservir les parcelles [Cadastre 11] [Cadastre 13] et [Cadastre 14] devenues la parcelle BC [Cadastre 2] et de permettre la communication des fonds entre eux.

— que les parcelles [Cadastre 10] à [Cadastre 13] sont desservies par le petit chemin longeant cette voie de desserte, lequel chemin existait bien avant la création du lotissement [Adresse 19],

— que les portails dont il est fait état se situent bien à droite de l'[Adresse 20] à partir de l'[Adresse 16] et donc sur le chemin desservant les parcelles [Cadastre 10] à [Cadastre 14] et non sur la voie du lotissement.

— que la photographie produite au débat permet d’identifier les deux voies, impasse privée du lotissement et chemin desservant la parcelle [Cadastre 2].

La clôture de l’instruction a été prononcée le 10 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale au titre du chemin d’exploitation

Les chemins d’exploitation sont régis par les articles L.'162-1 et suivants du code rural aux termes desquels, ils sont ceux qui servent exclusivement à la communication entre divers fonds, ou à leur exploitation, ils sont, en l’absence de titre, présumés appartenir aux propriétaires riverains, chacun en droit soi, mais l’usage en est commun à tous les intéressés, les contestations relatives à la propriété et à la suppression des chemins et sentiers d’exploitation ainsi que les difficultés relatives aux travaux nécessaires à leur entretien et à leur mise en état de viabilité, sont jugées par les tribunaux de l’ordre judiciaire.

Il est admis que si le chemin d’exploitation est celui qui longe divers héritages ou y aboutit, un chemin destiné à desservir non seulement ses riverains mais aussi d’autres propriétaires non riverains, ne constitue pas un chemin d’exploitation au sens de l’article L.'162-1 du code rural.

La Sccv [Adresse 4] soutient que l’intégralité de la voie dénommée [Adresse 20] doit être qualifiée de chemin d’exploitation, tandis que l’Asl [Adresse 22] rétorque que ladite impasse contient en réalité deux accès conjoints au régime juridique différent, un accès situé au droit de ces lots d’une largeur de 4 mètres qui est une voie privée lui appartenant, et un accès résiduel sur un chemin situé au droit de la parcelle appartenant à l’appelant.

En l’espèce, la photographie aérienne des parcelles en litige établie en 1952 permet de constater l’état des lieux avant leur urbanisation. Les parcelles sont manifestement à usage agricole uniquement et sont traversées d’Est en Ouest par un chemin bordé de haies de part et d’autre’qui ne sert qu’à accéder exclusivement à celles-ci, aucune autre parcelle n’étant traversée par ce chemin, qui ne permet pas davantage de rejoindre la voie publique plus éloignée.

Ces caractéristiques conduisent à retenir que le chemin sert exclusivement à la communication entre les parcelles en litige situées face à face, qu’il les longe intégralement d’Est en Ouest et ne sert qu’à leur accès.

Le chemin situé entre les parcelles BC [Cadastre 2] d’une part et les parcelles AY [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 1] d’autre part doit donc être qualifié de chemin d’exploitation. Le jugement sera en conséquence infirmé sur ce point.

En réalité l’analyse des pièces conduit à retenir que l’objet du litige concerne davantage l’assiette dudit chemin dénommé [Adresse 20] et la possibilité pour l’appelant d’en disposer notamment pour y implanter une voie de retournement nécessaire à son projet de construction.

Le cliché photographique aérien des parcelles pris à l’issue de la construction du lotissement géré par l’Asl [Adresse 21][Adresse 25] en 1967 permet de constater à la fois la présence du chemin d’exploitation et la création sur le côté gauche, côté lotissement, sur toute sa longueur, d’une voie nouvelle desservant manifestement les lots édifiés. L’assiette du chemin semble préservée en comparaison de la photographie prise en 1952 et présente les mêmes caractéristiques visuelles de longueur et de largeur d’un chemin étroit situé le long des parcelles en litige d’Est en Ouest.

Cette analyse est confirmée par les termes de l’article 4 du cahier des charges du lotissement [Adresse 18] qui énoncent que «'le lotissement est desservi par la [Adresse 23] qui le borde sur une longueur de 34 m.(sic). Les lots intérieurs sont desservis par la route du lotissement, large de 4 m (sic) avec des surlargeurs pour le parking'».

La voie représentée sur le cliché postérieur à la construction du lotissement est donc une voie aménagée lors de l’édification des lots, permettant leur accès, et implantée directement sur les parcelles AY [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 1] au droit du chemin «'historique'» séparant les parcelles en litige. La voie dont s’agit a été créée spécialement pour le lotissement en s’implantant dans les limites parcellaires, sans se confondre ni s’approprier le chemin préexistant.

Les différentes photographies plus récentes des lieux ainsi que les plans cadastraux et le plan d’aménagement du lotissement confirment que la voie du lotissement est implantée sur l’assiette des parcelles appartenant à la partie intimée, par un mécanisme de recul des habitations de la limite parcellaire, et ne se confond pas avec le chemin qualifié d’exploitation.

Cette voie est dès lors une voie privée, qui ne peut être utilisée par la Sccv [Adresse 5] dans le cadre de son opération de construction. L’implantation de la clôture telle que constatée par le procès verbal de constat d’huissier du 6 juillet 2021 correspond dès lors à la nature juridique de la situation puisque la clôture est implantée sur la partie qualifiée de voie privée appartenant à l’Asl [Adresse 22] et confronte le chemin d’exploitation plus étroit et résiduel qui longe la parcelle de la Sccv [Adresse 5].

Le fait que l’adresse de la parcelle appartenant à la Sccv [Adresse 5] soit située [Adresse 20], soit sur l’assiette du chemin d’exploitation ancien, ou que cette parcelle était accessible au moyen de deux portails situés au début et au fond de l’impasse selon l’attestation notariale du 17 mai 2021, est inopérant à remettre en cause l’existence de deux voies conjointes, dont l’une résulte d’un aménagement parcellaire créé pour les besoins de l’opération de construction du lotissement.

Pour l’ensemble de ces raisons, le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de suppression de la clôture et de la barrière formées par la Sccv [Adresse 4] sera confirmé.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

La Sccv [Adresse 4] qui succombe sera condamnée aux dépens et aux frais irrépétibles qu’il est inéquitable de laisser à la charge de l’Asl [Adresse 22].

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il a rejeté la qualification de chemin d’exploitation';

Statuant à nouveau du chef infirmé';

Dit que l'[Adresse 20] à [Localité 24] est un chemin d’exploitation qui longe d’Est en Ouest la voie privée du lotissement [Adresse 18];

Condamne la Sccv [Adresse 4] aux entiers dépens';

Condamne la Sccv [Adresse 4] à verser à l’Asl [Adresse 22] la somme de 5'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

LE GREFFIER LE PRESIDENT