COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 11 SEPTEMBRE 2025

N° 2025/ 324

Rôle N° RG 22/14944 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BKJLJ

[Y] [W]

[R] [T]

C/

[L] [E]

SA GIA MAZET

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Anne hélène REDE-TORT

M^e Benjamin AYOUN

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de MARSEILLE en date du 02 Septembre 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 21/01076.

APPELANTS

Monsieur [Y] [W]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Anne hélène REDE-TORT, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Shéhérazade BENGUERRAICHE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Madame [R] [T]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Anne hélène REDE-TORT, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Shéhérazade BENGUERRAICHE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

INTIMEES

Madame [L] [E], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

SA GIA MAZET Inscrite au RCS de Marseille sous le n°070.803.440. dont le

siège social est sis [Adresse 2], prise en son établissement AGENCE DE LA COMTESSE dont le siège social est sis, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e François GISBERT, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 28 Mai 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Florence PERRAUT, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 22 janvier 2018, l’indivision [J] [H], par l’intermédiaire de son mandataire, la société anonyme (SA) GIA MAZET a donné à bail à M. [Y] [W] et Mme [R] [T] un appartement de type T4/T5 sis [Adresse 1] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 1.607 euros, charges comprises.

Suivant acte de commissaire de justice du 1er février 2021, M. [W] et Mme [T] ont fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, Mme [E], es qualité de propriétaire indivis et agissant pour le compte de l’indivision [J] [H], et la SA GIA MAZET aux fins de :

condamner solidairement les requis à leur payer une somme de 16.884 euros en indemnisation du préjudice de jouissance subi ;

condamner solidairement les requis à leur payer la somme de 3.150 euros au titre des dommages et intérêts pour le préjudice financier subi du fait de la défaillance de Mme [E] et de la SA GIA MAZET à respecter leurs obligations ;

condamner solidairement les requis à leur payer la somme de 1.818,38 euros au titre des dommages et intérêts pour le préjudice financier subi du fait de la défaillance de Mme [E] à évaluer décemment les charges mensuelles provisionnelles ;

condamner solidairement les requis à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Suivant jugement contradictoire du 02 septembre 2022, ce magistrat a :

ordonné à Mme [E], es qualité de propriétaire indivis et agissant pour le compte de l’indivision [J] [H], de faire procéder dans le logement occupé par M. [W] et Mme [T] :

aux travaux de reprise des radiateurs défaillants,

aux démarches nécessaires afin de venir à bout de l’invasion de nuisibles,

dit n’y avoir lieu à assortir cette condamnation d’une astreinte ;

débouté M. [W] et Mme [T] de leur demande d’autorisation de consignation des loyers dans l’attente de la réalisation des travaux ;

débouté M. [W] et Mme [T] de leurs autres demandes en condamnation solidaire de Mme [E], es qualité de propriétaire indivis et agissant pour le compte de l’indivision [J] [H], et de la SA GIA MAZET à effectuer les travaux dans le logement consistant en :

la mise en place d’une VMC dans la salle de bain, le traitement et la remise en état des surfaces contaminées,

les travaux de reprise de la porte fenêtre et de la fenêtre de la cuisine,

débouté M. [W] et Mme [T] de leur demande visant à condamner solidairement Mme [E], es qualité de propriétaire indivis et agissant pour le compte de l’indivision [J] [H], et de la SA GIA MAZET à produire le consuel de l’installation électrique de l’appartement ;

condamné Mme [E], es qualité de propriétaire indivis et agissant pour le compte de l’indivision [J] [H], et la SA GIA MAZET à payer in solidum à M. [W] et Mme [T] une somme de 1.705 euros en indemnisation du préjudice de jouissance ;

condamné Mme [E], es qualité de propriétaire indivis et agissant pour le compte de l’indivision [J] [H], et la SA GIA MAZET in solidum à payer à M. [W] et Mme [T] une somme de 1.272,51 euros de dommages intérêts pour le préjudice financier liés à la détermination des charges ;

débouté M. [W] et Mme [T] de leur demande de dommages intérêts au titre du préjudice financier lié à la perte de revenus ;

débouté Mme [E], es qualité de propriétaire indivis et agissant pour le compte de l’indivision [J] [H], de sa demande de résiliation judiciaire du bail ;

débouté Mme [E], es qualité de propriétaire indivis et agissant pour le compte de l’indivision [J] [H], de sa demande de dommages et intérêts ;

débouté la SA GIA MAZET de sa demande de dommages et intérêts ;

débouté les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;

condamné in solidum Mme [E], es qualité de propriétaire indivis et agissant pour le compte de l’indivision [J] [H], et de la SA GIA MAZET aux dépens ;

débouté les parties du surplus de leur demande plus amples ou contraires.

Selon déclaration reçue au greffe le 09 novembre 2022, M. [W] et Mme [T] ont relevé appel de cette décision visant à la critiquer en ce qu’elle a :

débouté M. [W] et Mme [T] de leurs autres demandes en condamnation solidaire de Mme [E], es qualité de propriétaire indivis et agissant pour le compte de l’indivision [J] [H], et de la SA GIA MAZET à effectuer sous astreinte les travaux dans le logement consistant en :

la mise en place d’une VMC dans la salle de bain, le traitement et la remise en état des surfaces contaminées,

les travaux de reprise de la porte fenêtre et de la fenêtre de la cuisine,

rejeter la demande en désignation d’un expert judiciaire ;

rejeter d’assortir d’une astreinte la condamnation d’avoir à procéder aux travaux sur les radiateurs et aux démarches nécessaires pour venir à bout des nuisibles ;

débouté M. [W] et Mme [T] de leur demande d’autorisation de consignation des loyers dans l’attente de la réalisation des travaux ;

fixé le montant des dommages et intérêts octroyés au titre du préjudice de jouissance subi par M. [W] et Mme [T] à la somme de 1.705 euros ;

débouté M. [W] et Mme [T] de leur demande de dommages intérêts au titre du préjudice financier lié à la perte de revenus.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 décembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé de leurs moyens et de leurs prétentions, ils demandent à la cour de :

A titre principal,

infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [W] et Mme [T] de leur demande de condamnation solidaire de la SA GIA MAZET et Mme [E], es qualité de propriétaire indivis et agissant pour le compte de l’indivision [J] [H], à effectuer sous astreinte :

les travaux de VMC et de remise en état dans la salle de bain,

les travaux de reprise de la porte fenêtre et de la fenêtre de la cuisine,

et statuant de nouveau,

condamner solidairement la SA GIA MAZET et Mme [E], es qualité de propriétaire indivis et agissant pour le compte de l’indivision [J] [H], à effectuer dans le délai d’un mois courant à compter de la décision à intervenir et à défaut sous astreinte de 500 euros par jour de retard :

les travaux dans la salle de bain du logement loué :

mise en place d’une VMC,

traitement des surfaces contaminées,

remise en état de surfaces contaminées,

les travaux de reprise de la porte fenêtre et de la fenêtre de la cuisine ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour ne s’estimait pas assez informée sur l’origine et les causes des désordres,

infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [W] et Mme [T] de leur demande de désignation d’un expert judiciaire avant dire droit ;

et statuant de nouveau ;

avant dire droit, ordonner une expertise ;

et désigner tel expert qu’il lui plaira avec mission habituelle en la matière ;

En tout état de cause,

infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [W] et Mme [T] de leur demande d’autorisation de consigner les loyers ;

réformer le jugement entrepris en ce que le montant des dommages et intérêts octroyés au titre du préjudice de jouissance subi par M. [W] et Mme [T] a été fixé à la somme de 1.705 euros ;

infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [W] et Mme [T] de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice financier ;

et statuant de nouveau :

autoriser M. [W] et Mme [T] à consigner les loyers auprès de la caisse des dépôts et consignation jusqu’à parfait accomplissement des travaux susvisés ;

condamner solidairement la SA GIA MAZET et Mme [E], es qualité de propriétaire indivis et agissant pour le compte de l’indivision [J] [H], à payer à M. [W] et Mme [T] la somme de 16.884 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi ;

condamner solidairement la SA GIA MAZET et Mme [E], es qualité de propriétaire indivis et agissant pour le compte de l’indivision [J] [H], à payer à M. [W] et Mme [T] la somme de 3.150 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice financier subi du fait de la défaillance de la SA GIA MAZET et de l’indivision [J] [H] à respecter leurs obligations ;

confirmer les autres chefs du jugement entrepris ;

débouter la SA GIA MAZET et Mme [E], es qualité de propriétaire indivis et agissant pour le compte de l’indivision [J] [H], de l’ensemble de leur demandes fins et conclusions ;

condamner solidairement la SA GIA MAZET et Mme [E], es qualité de propriétaire indivis et agissant pour le compte de l’indivision [J] [H], à payer à M. [W] et Mme [T] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens (en ce compris le coût des constats de commissaire de justice du 27 octobre 2021 et 20 mai 2022).

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir que :

sur la demande de réalisation des travaux sous astreinte :

des désordres affectent la salle de bain depuis 2019, qu’un accord de principe a été donné en mars 2021 et que les travaux n’ont pas été effectués,

des désordres affectent la porte fenêtre et la fenêtre de la cuisine, que les nouvelles ont été mal posées en 2018, que des reprises ont eu lieu en 2020 et que de nouveaux désordres sont apparus en décembre 2022,

sur la demande de consignation des loyers :

les travaux n’ont pas tous été effectués,

au vu de la chronologie, du nombre de désordres subis, de leur récurrence, la consignation des loyers se justifie comme l’astreinte,

sur la demande de dommages et intérêts pour préjudices de jouissance et financier :

le propriétaire et l’agence gestionnaire ont commis des fautes,

depuis 2018, ils ont multiplié les démarches pour bénéficier d’un logement décent et habitable,

un délai de 36 mois a été nécessaire pour régler le problème de vétusté des huisseries et pour procéder à la mise en conformité de l’installation électrique,

les désordres liés aux dégâts des eaux dans la cuisine ont été réparés huit mois après leur signalement, et cinq mois après pour les travaux de climatisation,

les travaux des radiateurs du salon et du bureau n’ont toujours pas été entrepris, 16 mois après leur signalement,

les nombreuses démarches et relances ont été une source de perte de temps qui a été évaluée à plus de vingt demi-journées de travail.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 05 mai 2023, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, Mme [E], es qualité de propriétaire indivis et agissant pour le compte de l’indivision [J] [H], demande à la cour de :

confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

débouté M. [W] et Mme [T] de leur demande d’autorisation de consignation des loyers dans l’attente de la réalisation des travaux ;

débouté M. [W] et Mme [T] de leurs autres demandes en condamnation solidaire de Mme [E], es qualité de propriétaire indivis et agissant pour le compte de l’indivision [J] [H], et de la SA GIA MAZET à effectuer les travaux dans le logement consistant en :

la mise en place d’une VMC dans la salle de bain, le traitement et la remise en état des surfaces contaminées,

les travaux de reprise de la porte fenêtre et de la fenêtre de la cuisine,

débouté M. [W] et Mme [T] de leur demande visant à condamner solidairement Mme [E], es qualité de propriétaire indivis et agissant pour le compte de l’indivision [J] [H], et de la SA GIA MAZET à produire le consuel de l’installation électrique de l’appartement ;

débouté M. [W] et Mme [T] de leur demande de dommages intérêts au titre du préjudice financier lié à la perte de revenus ;

réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

ordonné à Mme [E], es qualité de propriétaire indivis et agissant pour le compte de l’indivision [J] [H], de faire procéder dans le logement occupé par M. [W] et Mme [T] :

aux travaux de reprise des radiateurs défaillants,

aux démarches nécessaires afin de venir à bout de l’invasion de nuisibles,

condamné Mme [E], es qualité de propriétaire indivis et agissant pour le compte de l’indivision [J] [H], et la SA GIA MAZET à payer in solidum à M. [W] et Mme [T] une somme de 1.705 euros en indemnisation du préjudice de jouissance ;

condamné Mme [E], es qualité de propriétaire indivis et agissant pour le compte de l’indivision [J] [H], et la SA GIA MAZET in solidum à payer à M. [W] et Mme [T] une somme de 1.272,51 euros de dommages intérêts pour le préjudice financier lié à la détermination des charges ;

débouté Mme [E], es qualité de propriétaire indivis et agissant pour le compte de l’indivision [J] [H], de sa demande de résiliation du bail ;

débouté Mme [E], es qualité de propriétaire indivis et agissant pour le compte de l’indivision [J] [H], de sa demande de dommages et intérêts ;

condamné in solidum Mme [E], es qualité de propriétaire indivis et agissant pour le compte de l’indivision [J] [H], et de la SA GIA MAZET aux entiers dépens de l’instance ;

Et statuant à nouveau,

débouter M. [W] et Mme [T] de l’ensemble de leurs demandes ;

résilier le bail en raison du fait que M. [W] et Mme [T] se sont rendus coupables d’un comportement fautif qui est à l’origine de leur préjudice ;

condamner M. [W] et Mme [T] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de la présente instance ;

condamner M. [W] et Mme [T] à la somme de 2.000 euros de dommages et intérêts ;

résilier le bail du 22 janvier 2018 pour faute des locataires.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que :

sur le parfait entretien du logement :

il a été refait à neuf en 2016, notamment l’électricité, la plomberie et les fenêtres,

les locataires ont demandé une liste exorbitante de réparations rarement justifiées à effectuer depuis leur entrée dans les lieux,

les travaux ont été effectués dans les plus brefs délais,

sur le préjudice de jouissance :

les locataires subissent des troubles anormaux d’entretien régulier du logement,

sur les désordres résultant de l’attitude fautive des locataires :

un dégât des eaux survenu dans la salle de bain n’a pas été déclaré rapidement par les locataires pour lequel la prime d’assurance a été versé en 2019 et les locataires ont obstrué l’aérateur situé sur la fenêtre de la salle de bain,

un dégât des eaux survenu dans la cuisine n’a pas été déclaré par les locataires, ce qui a entrainé un trou dans le plafond, dont la réparation incombe à l’assurance des locataires et à celle du propriétaire du dessus,

sur la mauvaise foi des locataires :

tous les travaux nécessaires ont été réalisés,

les désordres constatés par le service de l’hygiène de la mairie de [Localité 6] sont du fait des locataires,

la date de réparation de la climatisation a déjà été fixée,

toutes les demandes des locataires ont été satisfaites à la première demande,

ils ne respectent pas les préconisations de l’expert,

sur la demande en résiliation du bail :

les locataires ont transformé la structure sans autorisation du bailleur,

ils ont refusé les travaux de dépose du carrelage et son remplacement,

ils n’ont pas procédé à l’entretien courant du logement,

ils ont une attitude déloyale et irascible.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 janvier 2025, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, la SA GIA MAZET demande à la cour de :

confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

débouté M. [W] et Mme [T] de leur demande d’autorisation de consignation des loyers dans l’attente de la réalisation des travaux ;

débouté M. [W] et Mme [T] de leurs autres demandes en condamnation solidaire de Mme [E], es qualité de propriétaire indivis et agissant pour le compte de l’indivision [J] [H], et de la SA GIA MAZET à effectuer les travaux dans le logement consistant en :

la mise en place d’une VMC dans la salle de bain, le traitement et la remise en état des surfaces contaminées,

les travaux de reprise de la porte fenêtre et de la fenêtre de la cuisine,

débouté M. [W] et Mme [T] de leur demande visant à condamner solidairement Mme [E], es qualité de propriétaire indivis et agissant pour le compte de l’indivision [J] [H], et de la SA GIA MAZET à produire le consuel de l’installation électrique de l’appartement ;

débouté M. [W] et Mme [T] de leur demande de dommages intérêts au titre du préjudice financier lié à la perte de revenus ;

débouté M. [W] et Mme [T] de leur demande formulée à son égard pour procéder aux travaux de reprise des radiateurs défaillants et aux démarches nécessaires afin de venir à bout de l’invasion de nuisibles ;

réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

condamné Mme [E], es qualité de propriétaire indivis et agissant pour le compte de l’indivision [J] [H], et la SA GIA MAZET à payer in solidum à M. [W] et Mme [T] une somme de 1.705 euros en indemnisation du préjudice de jouissance ;

condamné Mme [E], es qualité de propriétaire indivis et agissant pour le compte de l’indivision [J] [H], et la SA GIA MAZET in solidum à payer à M. [W] et Mme [T] la somme de 1.272,51 euros de en indemnisation du préjudice financier liés à la détermination des charges ;

débouté la SA GIA MAZET de sa demande de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau,

rejeter toutes les demandes formulées par M. [W] et Mme [T] tendant à obtenir la condamnation de la SA GIA MAZET au règlement de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

rejeter toutes les demandes formulées par M. [W] et Mme [T] tendant à obtenir la condamnation de la SA GIA MAZET au règlement de dommages et intérêts au titre du préjudice financier ;

condamner M. [W] et Mme [T] au règlement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive outre celle de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

s’agissant du changement des huisseries :

l’état des lieux d’entrée démontre le bon état de l’appartement, excepté la fenêtre en bois équipant la chambre n°1,

la bailleresse a accepté de changer les fenêtres dès la demande des locataires,

le délai de remplacement s’explique par le temps de trouver une entreprise acceptant de respecter les codes couleur imposés par la copropriété,

le dysfonctionnement à nouveau de la porte fenêtre a été réparé en 2020,

s’agissant du dysfonctionnement du chauffage :

il a été signalé en 2018,

une réparation a eu lieu et a donné satisfaction jusqu’en 2020,

le syndic expliquait que le système ne pouvait être réparé qu’en fin de période de chauffe, lors de l’arrêt de la chaudière,

s’agissant des dysfonctionnements affectant les WC :

avisé le 16 octobre 2020, ils ont été réparés le 22 octobre 2020,

s’agissant des troubles de jouissance :

il n’y a eu aucune carence,

il n’y avait aucune défaillance à l’entrée dans les lieux,

les locataires se sont plaints le 30 juillet 2020 et le 04 août un devis était établi,

s’agissant du dégât des eaux affectant la cuisine :

il n’y a pas de carence ou négligence de la part du bailleur ou d’elle-même, concernant un sinistre dont l’origine provenait exclusivement d’un ouvrage dont seul le syndicat des copropriétaires avait la charge de l’entretien,

la demande de réparation a été faite le 09 juin 2020 et les travaux le 03 novembre,

s’agissant du dégât des eaux affectant la salle de bain :

le désordre n’est pas imputable au bailleur ni à l’agence en charge de la gestion,

il a été nécessaire de mettre en route toutes les garanties d’assurance et de réaliser une recherche de fuite dans l’appartement concerné,

s’agissant du dysfonctionnement de la VMC :

les locataires ont décidé de condamner le système d’aération de la salle de bain,

ils ont perçu de l’argent de leur assureur en vue de l’exécution des travaux,

la dépose du carrelage et la pose d’un nouveau carrelage est préconisée, or le carrelage de la salle de bain n’a pas été changé,

sur l’indemnisation financière :

les deux origines des désordres imputables au bailleur, à savoir le défaut d’étanchéité des fenêtres réparées et le défaut de fonctionnement d’une climatisation réparée à l’initiative du bailleur, ont été réparées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 mai 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 mai 2025 et mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de réalisation de travaux sous astreinte

Aux termes de leurs dernières écritures, les appelants sollicitent la condamnation solidaire des intimées à effectuer, dans le délai d’un mois courant à compter de la décision à intervenir, et à défaut sous astreinte de 500 euros par jour de retard :

les travaux dans la salle de bain du logement loué :

mise en place d’une VMC,

traitement des surfaces contaminées,

remise en état de surfaces contaminées,

les travaux de reprise de la porte fenêtre et de la fenêtre de la cuisine.

A titre subsidiaire, ils sollicitent que soit ordonnée une expertise judiciaire.

En vertu des dispositions de l’article 1719 du Code civil, dans sa version applicable au litige : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. ».

Selon l’article 1720 du Code civil, dans sa version applicable au litige, : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. ».

En outre, l’article 1721 du Code civil, dans sa version applicable au litige, prévoit que : « Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser. ».

Aux termes des dispositions de l’article 6 de la Loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse, et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il résulte des dispositions légales susvisées que le non-respect de l’obligation d’entretien imputable au bailleur peut donner lieu à sa condamnation à réaliser les travaux (éventuellement sous astreinte) et à indemniser le locataire à raison du préjudice subi.

Or, à titre d’exception, le comportement fautif du locataire dans la persistance et l’aggravation du préjudice allégué diminue son droit à indemnisation.

En l’espèce, les locataires indiquent avoir averti l’AGENCE DE LA COMTESSE depuis 2019 de la présence de moisissures sur le plafond de la salle de bain et sur les joins du carrelage, qui ont subsisté malgré la réalisation de travaux en 2020 suite à un dégât des eaux.

A l’appui de leur demande, ils produisent une expertise amiable réalisée à la demande de l’une des parties par la société SARETEC, et sur laquelle la cour ne peut se fonder exclusivement.

A l’occasion de ses constatations dans la salle de bain, l’expert indique qu’il serait nécessaire d’installer une VMC pour éviter les phénomènes de condensation sur les supports froids du fait d’une insuffisance de ventilation dans la pièce.

Toutefois, selon les échanges de courriels entre les locataires et l’AGENCE DE [Localité 4] en 2018, 2019 et 2020, le courriel de la société ABS mandatée par l’AGENCE DE [Localité 4] en date du 23 juillet 2020, le courrier de l’AGENCE DE [Localité 4] en date du 16 novembre 2020 et les propres déclarations des locataires dans leurs écritures, ces derniers ont volontairement condamné le système d’aération existant dans la salle de bain pour des raisons de confort sonore, sans pour autant prouver avoir obtenu l’accord du bailleur.

M. [W] et Mme [T] se défendent en indiquant que le blocage de ce système d’aération n’est pas la source de la survenance des moisissures puisque les experts ABS, SARETEC et HUMIDI T s’accordent sur le fait qu’il convient de mettre en place une VMC.

Or, la société ABS considère que le taux d’humidité est dû en partie à un manque de ventilation naturel mais aussi à l’aérateur bloqué par les locataires, la société HUMIDI T considère que la pose d’une VMC en façade permettrait la ventilation en continu dans le logement malgré la présence de la fenêtre et de l’aérateur, et la société SARETEC considère que l’installation d’une VMC serait nécessaire pour pallier l’insuffisance de ventilation dans la pièce.

En somme, si les sociétés HUMIDI T et SARETEC se contentent de constater que, grâce à une VMC, la salle de bain serait mieux ventilée, la société ABS relève trois causes ayant pu causer la survenance de moisissures, parmi lesquelles l’absence de VMC ne figure pas.

Ainsi, il n’est pas possible d’imputer les désordres affectant la salle de bain du logement donné à bail et déjà doté d’un système d’aération à l’absence de VMC, et plus globalement, à un quelconque défaut d’entretien de la part de l’une des intimées.

Dès lors, il convient de débouter M. [W] et Mme [T] de leur demande tendant à condamner solidairement la SA GIA MAZET et Mme [E], es qualité de propriétaire indivis et agissant pour le compte de l’indivision [J] [H], à effectuer, dans le délai d’un mois courant à compter de la décision à intervenir et à défaut sous astreinte de 500 euros par jour de retard, les travaux dans la salle de bain du logement loué : mise en place d’une VMC, traitement des surfaces contaminées, et remise en état de surfaces contaminées.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux annexé au contrat de bail, établi contradictoirement le 26 janvier 2018 et versé aux débats par les parties, un classement en catégorie « bon état » de la fenêtre et de la porte-fenêtre de la cuisine.

Les appelants indiquent qu’un changement de fenêtres a été effectué en 2018, le rapport de la société SARETEC mentionnant que la porte-fenêtre, remplacée récemment, ne comporte pas de calfeutrement, laissant passer l’air et le froid en partie basse ; calfeutrement réalisé en 2020.

M. [W] et Mme [T] ont mandaté un huissier en 2022 suite à l’apparition d’un nouveau défaut sur la porte-fenêtre de la cuisine, lequel huissier a, dans son rapport du 22 mai 2022 versé aux débats, constaté « l’existence d’une porte-fenêtre double vitrage ['] hors d’usage ne pouvant ni se fermer ni se verrouiller. A cet égard, la poignée ne tourne plus et le mécanisme intérieur est cassé. ['] Cette cuisine dispose d’une fenêtre oscillo battante de même facture au mécanisme défectueux. Celle-ci se ferme avec difficulté et le système oscillant ne fonctionne plus, le battant droit se déboitant lors de son ouverture. ».

Le premier juge a noté que la bailleresse produisait aux débats une demande d’intervention prévue pour le 22 juin 2022 et justifiait de nombreuses interventions déjà effectuées.

Or, les appelants expliquent qu’ils ont encore eu à déplorer des problèmes avec les huisseries courant décembre 2022 sans retour de l’AGENCE DE LA COMTESSE, et que M. [W] a fait intervenir par deux fois à ses frais un artisan pour résoudre le problème.

Mme [E] estime cependant que la poignée de la fenêtre de la cuisine est souvent cassée par les locataires et qu’elle a fait systématiquement le nécessaire pour la réparer.

Il convient toutefois de relever que M. [W] et Mme [T] échouent à démontrer que la fenêtre et la porte-fenêtre de la cuisine ont été à nouveau affectées, seulement quelques mois après une énième intervention, par des désordres du même type que les fois précédentes.

Dès lors, il convient de de débouter M. [W] et Mme [T] de leur demande tendant à condamner solidairement la SA GIA MAZET et Mme [E], es qualité de propriétaire indivis et agissant pour le compte de l’indivision [J] [H], à effectuer, dans le délai d’un mois courant à compter de la décision à intervenir et à défaut sous astreinte de 500 euros par jour de retard, les travaux de reprise de la porte-fenêtre et de la fenêtre de la cuisine.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

La cour, s’estimant pleinement informée sur l’origine et les causes des désordres invoqués par M. [W] et Mme [T], il convient de débouter ces derniers de leur demande subsidiaire tendant à la désignation d’un expert judiciaire avant dire droit.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Aux termes de ses dernières écritures, Mme [E] sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il lui a ordonné, es qualité de propriétaire indivis et agissant pour le compte de l’indivision [J] [H], de faire procéder dans le logement occupé par M. [W] et Mme [T] aux travaux de reprise des radiateurs défaillants et aux démarches nécessaires afin de venir à bout de l’invasion de nuisibles.

Selon les dispositions de l’article 954 du Code de procédure civile, dans sa version applicable au litige, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, si Mme [E] se défend sur le parfait entretien des lieux loués, elle ne se cantonne en réalité qu’à la plomberie, l’électricité et les fenêtres sans aucunement faire mention des radiateurs défaillants et de l’invasion des fourmis dans l’appartement.

En l’absence de quelconques moyens étayés eu égard au chef de jugement critiqué, il y aura lieu de débouter Mme [E] de sa demande d’infirmation.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de consignation des loyers

M. [W] et Mme [T] sollicitent l’autorisation de consigner les loyers, faisant valoir que les travaux relatifs aux radiateurs n’ont pas été réalisés et qu’ils ont été contraints de mettre un terme à l’invasion des nuisibles par leurs propres moyens, l’AGENCE DE LA COMTESSE et Mme [E] n’ayant fait intervenir aucun prestataire.

Aux termes des dispositions de l’article 20-1 de la Loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige : « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. [']

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. ».

En vertu de ce texte, la réduction ou la suspension du montant du loyer, avec ou sans consignation des loyers, n’est prévue qu’accessoirement à l’exécution de travaux.

En l’espèce, compte tenu de l’ensemble des éléments précédents, il a été ordonné à Mme [E] de faire procéder aux seuls travaux de reprise des radiateurs défaillants et démarches nécessaires afin de venir à bout de l’invasion de nuisibles.

M. [W] et Mme [T] ne rapportent pour autant aucun élément de nature à démontrer qu’ils ont été contraints de mettre un terme à l’invasion des nuisibles par leurs propres moyens et que Mme [E] n’a pas fait réaliser les travaux de reprise.

Il convient alors de débouter les appelants de leur demande tendant à les autoriser à consigner les loyers auprès de la caisse des dépôts et consignation jusqu’à parfait accomplissement des travaux susvisés, d’autant que le principe de la jouissance du bien donné à bail n’est pas anéanti.

Le jugement sera alors confirmé sur ce point.

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance

Aux termes de leurs dernières écritures, les appelants sollicitent la réformation du jugement entrepris en ce qu’il a limité le montant des dommages et intérêts octroyés au titre du préjudice de jouissance subi et ainsi la condamnation solidaire des intimées à leur payer la somme de 16.884 euros, préjudice résultant selon eux de nombreux désordres constitués par la vétusté des huisseries, les infiltrations dans la cuisine et la salle de bain, l’installation électrique non conforme ainsi que la défaillance de la climatisation et des radiateurs du salon et du bureau.

Mme [E] oppose une absence totale de préjudice, et au pire, un trouble normal d’entretien régulier du logement occupé par les locataires.

La SA GIA MAZET considère qu’il ne peut lui être reprochée aucune carence.

En vertu des dispositions de l’article 6 de la Loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse, et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il résulte des dispositions légales susvisées que le non-respect de l’obligation d’entretien imputable au bailleur peut donner lieu à sa condamnation à réaliser les travaux (éventuellement sous astreinte) et à indemniser le locataire à raison du préjudice subi.

En l’espèce, concernant les huisseries, les appelants indiquent avoir informé l’AGENCE DE [Localité 4] dès février 2018 d’un problème d’isolation rendant impossible l’utilisation d’une des trois chambres, pour lequel les travaux ont été effectués fin 2018.

Il résulte des pièces produites par l’ensemble des parties qu’un signalement a été effectué par les locataires le 1er mars 2018 auprès de l’AGENCE DE LA COMTESSE, que les démarches pour procéder au changement des fenêtres ont été amorcées le 13 avril 2018 par la bailleresse auprès de la société BATIMAN, que la commande des fenêtres a été confirmée le 31 mai 2018 et que les délais de réalisation de travaux ont été allongés en raison des caractéristiques des fenêtres commandées (bicolores et hors standard), engendrant des délais pour les fournisseurs de 12 semaines, et des congés annuels de la société mandatée pour les travaux.

En revanche, il n’est versé aux débats aucune pièce de nature à démontrer l’ampleur et l’urgence des travaux à effectuer pour faire cesser « le courant d’air et le bruit intempestif en cas de vent » dans l’une des trois chambres selon la description faite par M. [W] le 1er mars 2018.

Il y a ainsi lieu de considérer que les désordres affectant les huisseries ont été pris en charge dans un délai raisonnable après avoir été portés à la connaissance de Mme [E], et bien que la complète réalisation des travaux n’a pu intervenir que quelques mois plus tard, il ne peut en résulter une quelconque faute de la bailleresse ou de l’agence immobilière.

Concernant les infiltrations dans la cuisine, les appelants indiquent en avoir informé l’AGENCE DE LA COMTESSE en février 2020 alors que les travaux ont été effectués en décembre 2020, après que M. [W] ait lui-même contacté le syndic, lequel a mandaté une société qui a conclu que le dégât des eaux provenait de l’appartement du dessus.

Or, l’article 1725 du Code civil prévoit que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

Aussi, le propriétaire de l’appartement à l’origine des infiltrations dans les lieux pris à bail est, à l’égard de Mme [E], autre propriétaire de l’immeuble, un tiers au sens de l’article 1725 du Code civil qui exclut sans réserve la garantie du bailleur en cas de trouble émanant d’un tiers, sans distinguer en fonction de l’incidence plus ou moins directe de la voie de fait sur la jouissance du preneur, si bien que la bailleresse ne peut être tenue responsable des infiltrations d’eau dans la cuisine invoquées par les locataires.

Concernant les infiltrations dans la salle de bain, les appelants indiquent que les désordres liés à la moisissure et à l’humidité ne sont toujours pas repris trois ans après leur signalement.

A ce titre, il a été démontré précédemment que les moisissures persistantes dans la salle de bain avait une origine suffisamment incertaine, compte tenu de l’arrêt volontaire du système d’aération de la salle de bain par les locataires, pour en imputer la responsabilité à la bailleresse.

Concernant l’installation électrique, les appelants indiquent que le logement a été loué avec une installation électrique non conforme selon l’état de l’installation intérieure d’électricité établi le 10 janvier 2018, installation qui a été mise aux normes fin 2020 – début 2021 et seulement suite à la survenance d’événements électriques anormaux (étincelles sortant d’une prise et chargeur de portable fondu) et au rapport accablant de la société SARETEC.

L’état de l’installation intérieure d’électricité établi le 10 janvier 2018 relève deux anomalies concernant la liaison équipotentielle et l’installation électrique adaptées aux conditions particulières des locaux contenant une douche ou une baignoire ainsi que le matériel électrique présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension.

Les autres anomalies, liées à la prise de terre, font pour autant l’objet d’une mesure compensatoire, concernent seulement la protection du plafonnier de la salle d’eau qui est cassée et un socle de prise de courant qui n’est pas à obturateur.

Ce diagnostic conclut qu’il est conseillé de faire réaliser, dans les meilleurs délais, les travaux permettant de lever les anomalies relevées, ce dont il ne résulte pas de non-conformité de l’installation électrique comme le prétendent M. [W] et Mme [T].

En outre, les événements électriques anormaux décrits par les appelants et repris par le rapport de la société SARETEC ne sont que les déclarations de M. [W], dont il n’est pas rapporté la preuve, et les conclusions du diagnostic électrique susvisé.

Concernant la défaillance de la climatisation, les appelants indiquent l’avoir signalée en juillet 2020 et qu’elle a été finalement réparée en décembre 2020.

Il résulte des pièces produites par l’ensemble des parties qu’un signalement a été effectué par les locataires le 30 juillet 2020 auprès de l’AGENCE DE LA COMTESSE concernant l’air froid uniquement et que les essais menés en mode chaud ont montré que l’unité intérieure soufflait de l’air non chauffé selon le rapport de la société SARETEC du 11 novembre 2020.

Mme [E] fait valoir que le réparateur mandaté a constaté que le climatiseur n’était nullement en panne, mais qu’il suffisait de changer la pile de la télécommande le mettant en route et n’a donc effectué qu’une révision du climatiseur.

La facture versée aux débats date du 27 novembre 2020 mais ne précise pas les prestations effectuées ou encore les défaillances relevées, si ce n’est que seule la main d''uvre a été facturée par la société AIR AVIR CLIMATISATION.

Concernant la défaillance des radiateurs, les appelants indiquent qu’un premier signalement a été effectué en février 2018 puis un second en octobre 2020, non résolu à ce jour.

Il résulte des pièces produites par l’ensemble des parties que les radiateurs en fonte dans le bureau et dans l’entrée sont froids au toucher alors que le chauffage de l’immeuble est en fonctionnement selon le rapport de la société SARETEC du 11 novembre 2020 et qu’ils fuient au niveau du robinet selon le procès-verbal de constat amiable du 29 novembre 2024.

Mme [E] est taisante sur ce point.

Il n’est produit aucune pièce de nature à démontrer les démarches réalisées par la bailleresse pour réparer les radiateurs de l’appartement loué alors que M. [W] et Mme [T] y ont vécu sans système de chauffage pendant au moins quatre ans.

Par ailleurs, la responsabilité délictuelle de la SA GIA MAZET, prise en sa qualité de mandataire de Mme [E], est recherchée par les appelants.

A ce titre, il incombe à ces derniers de rapporter la preuve d’une faute, qu’elle soit volontaire ou qu’elle résulte d’une imprudence ou d’une négligence, qui leur aurait généré un dommage.

Or, M. [W] et Mme [T] échouent à démontrer l’existence d’une faute de quelque nature que ce soit imputable à la SA GIA MAZET qui, de surcroît, justifie, par la production de plusieurs échanges de courriels entre elle (par l’intermédiaire de l’AGENCE DE LA COMTESSE) et la bailleresse, de devis et de factures de diverses entreprises, de l’information régulière de son mandant des difficultés signalées par les locataires et des diligences accomplies pour apporter une réponse aux divers désordres signalés.

Dès lors, il convient de mettre hors de cause la SA GIA MAZET et ainsi de rejeter la demande des appelants tendant à condamner solidairement la SA GIA MAZET et Mme [E] à payer à M. [W] et Mme [T] des dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi seulement en ce qui concerne la SA GIA MAZET.

En conséquence, et seulement en ce qui concerne la défaillance de la climatisation et des radiateurs, il convient de condamner Mme [E], es qualité de propriétaire indivis et agissant pour le compte de l’indivision [J] [H], à payer à M. [W] et Mme [T] une somme de 3.000 euros en indemnisation du préjudice de jouissance subi.

Le jugement sera ainsi réformé sur ce point.

Sur la demande au titre du préjudice financier

Aux termes de leurs dernières écritures, les appelants sollicitent d’une part l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice financier du fait des pertes de revenus et ainsi la condamnation solidaire des intimées à leur payer la somme de 3.150 euros de dommages et intérêts à ce titre.

D’autre part, ils sollicitent la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [E], es qualité de propriétaire indivis et agissant pour le compte de l’indivision [J] [H], et la SA GIA MAZET in solidum à leur payer une somme de 1.272,51 euros de dommages intérêts pour le préjudice financier liés à la détermination des charges.

De leur côté, les intimées demandent à la cour de débouter les appelants de leurs demandes.

Premièrement, M. [W] fait valoir que la multiplication des désordres et leur prise en charge l’a contraint à être présent dans l’appartement au passage de chaque artisan, ce qui lui a causé une perte de temps importante évaluée à vingt-et-une demies journées de travail, et ainsi, étant chef d’entreprise, une perte de revenus évaluée à 150 euros par demi-journée.

Or, il n’est versé aux débats aucun élément de nature à justifier de sa situation professionnelle ou de ses revenus ni à apprécier la réalité du préjudice allégué ou à en déterminer le montant.

Dans ces conditions, M. [W] et Mme [T] ne peuvent qu’être déboutés de leur demande tendant à la condamnation solidaire de Mme [E], es qualité de propriétaire indivis et agissant pour le compte de l’indivision [J] [H], et de la SA GIA MAZET à leur payer la somme de 3.150 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice financier du fait des pertes de revenus.

Le jugement sera ainsi confirmé sur ce point.

Secondement, M. [W] et Mme [T] font valoir que le montant des provisions sur charges ont été volontairement minorées par la bailleresse.

Le bail liant les parties prévoit que le loyer mensuel est de 1.407 euros et qu’en sus du loyer, une provision sur charges est fixée mensuellement à la somme de 200 euros.

Les appelants expliquent que les régularisations de charges étaient pour 2018 de 409,35 euros et pour 2019 de 749,03 euros, ce à quoi doit s’ajouter la taxe d’ordure ménagère, pour 2018 à hauteur de 606,73 euros et pour 2019 à hauteur de 665,78 euros.

Ainsi, en 2018, les locataires ont dû s’acquitter mensuellement, après régularisation, de :

1.407 euros de loyer chaque mois,

et de 234,11 euros de charges chaque mois (200 euros + (409,35 /12))

= 1.641,11 euros par mois

= 2,12% de plus que ce à quoi ils pouvaient s’attendre selon la provision annoncée.

Et, en 2019, les locataires ont dû s’acquitter mensuellement, après régularisation, de :

1.431,52 euros de loyer chaque mois (loyer indexé),

et de 262,42 euros de charges chaque mois (200 euros + (749,03 /12))

= 1.693,94 euros par mois

= 3,83% de plus que ce à quoi ils pouvaient s’attendre selon la provision annoncée.

En outre, la provision sur charges a été réévaluée en 2020 à 260 euros.

Il n’est pas justifié du caractère indu voire disproportionné de cette augmentation au vu du détail des charges de copropriété des années 2016, 2017 et 2018, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté.

Par ailleurs, en ce qui concerne la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, celle-ci est établie d’après le revenu net servant de base à la taxe foncière, elle-même établie d’après la valeur locative cadastrale des propriétés bâties et sous déduction de 50 % de son montant en considération des frais de gestion, d’assurances, d’amortissement, d’entretien et de réparation.

Elle peut aussi bien faire partie des charges récupérables auprès du locataire et être ainsi intégrée dans le calcul de la régularisation annuelle de charges, comme être intégrée dans un forfait.

En l’espèce, le régime est celui de la provision sur charges.

Ainsi, en ajoutant la taxe d’enlèvement des ordures ménagères aux charges récupérables, en 2018 les locataires ont dû s’acquitter mensuellement, après régularisation, de :

1.407 euros de loyer chaque mois,

et de 284,67 euros de charges chaque mois (200 euros + ([409,35 + 606,73] /12))

= 1.691,67 euros par mois

= 5,27% de plus que ce à quoi ils pouvaient s’attendre selon la provision annoncée.

Et, en 2019, les locataires ont dû s’acquitter mensuellement, après régularisation, de :

1.431,52 euros de loyer chaque mois (loyer indexé),

et de 317,90 euros de charges chaque mois (200 euros + ([749,03 + 665,78] /12))

= 1.749,42 euros par mois

= 7,23% de plus que ce à quoi ils pouvaient s’attendre selon la provision annoncée.

De cette manière, il n’apparaît pas une disproportion manifeste des régularisations de charges au regard de la provision sur charges qui a été fixée dans le bail, qui doit se rapprocher autant que faire se peut des dépenses réelles alors que celles-ci contiennent une part d’imprévisibilité.

De surcroît, les appelants n’établissent pas que la bailleresse ou l’agence immobilière avaient à leur disposition les éléments leur permettant d’évaluer plus précisément les charges réelles, notamment à un montant plus important que la provision sur charges initialement intégrée dans le bail liant les parties et ainsi volontairement sous-estimée.

Dès lors, il convient de débouter M. [W] et Mme [T] de leur demande tendant à la condamnation in solidum de Mme [E], es qualité de propriétaire indivis et agissant pour le compte de l’indivision [J] [H], et de la SA GIA MAZET à leur payer des dommages intérêts pour le préjudice financier liés à la détermination des charges.

Le jugement sera ainsi infirmé sur ce point.

Sur la demande en résiliation du bail

Aux termes de ses écritures, Mme [E] sollicite l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée, es qualité de propriétaire indivis et agissant pour le compte de l’indivision [J] [H], de sa demande de résiliation judiciaire du bail et forme à nouveau cette demande devant la cour, considérant que M. [W] et Mme [T] ont transformé la structure des lieux loués sans autorisation, n’ont pas pris en charge l’entretien courant de l’appartement et ont adopté une attitude déloyale ainsi qu’irascible envers elle.

En vertu de l’article 6 de la Loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le bailleur est obligé de ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Selon l’article 7 de la même loi, dans sa version applicable au litige : « Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du Code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ; [']

f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; ['] ».

En l’espèce, Mme [E] soutient tout d’abord qu’en décidant eux-mêmes de manière unilatérale et sans l’en avertir de ne réaliser que partiellement les travaux prescrits par la société 13 EFFICACE et qui avaient été convenus suite au dégât des eaux survenu dans la salle de bain, les locataires auraient apporté un changement à la structure de celle-ci.

A ce titre, elle produit la facture de la société 13 EFFICACE du 15 octobre 2019 qui prévoit la déposé du carrelage endommagé et son remplacement, et un courrier électronique adressé par M. [W] le 26 mars 2021 indiquant qu’il n’y a pas eu besoin de déposer le carrelage.

Or, d’une part, Mme [E] ne rapporte pas la preuve de ce que la décision de ne pas réaliser de dépose du carrelage endommagé et son remplacement a été unilatéralement prise par les locataires et non par la société mandatée pour la réalisation des travaux.

D’autre part, le non remplacement d’une portion limitée de carrelage ne saurait suffire à caractériser une telle transformation de la chose louée prévue par la Loi du 6 juillet 1989.

Mme [E] invoque ensuite un défaut d’entretien par les locataires du fait de l’obstruction de la ventilation de la salle de bain qui entraine des moisissures.

Si la ventilation de la salle de bain a bien été obstruée par les locataires, il a été précédemment établi qu’il ne pouvait être affirmé qu’elle est à elle seule la cause des moisissures alors qu’un dégât des eaux est survenu dans cette pièce et, en tout état de cause, il n’est pas démontré un manquement suffisamment grave pour entrainer la résiliation du bail aux torts des locataires.

Mme [E] invoque enfin l’attitude exécrable de M. [W].

Elle ne produit cependant aucun élément à l’appui de ses allégations.

Dès lors, il convient de débouter Mme [E] de sa demande tendant à la résiliation du bail pour faute des locataires, en raison du fait que M. [W] et Mme [T] se seraient rendus coupables d’un comportement fautif à l’origine de leur préjudice.

Le jugement sera ainsi confirmé sur ce point.

Sur les autres demandes indemnitaires

Aux termes de ses écritures, Mme [E] sollicite l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée, es qualité de propriétaire indivis et agissant pour le compte de l’indivision [J] [H], de sa demande de dommages et intérêts.

Selon les dispositions de l’article 954 du Code de procédure civile, dans sa version applicable au litige, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, aucun moyen n’est formulé par Mme [E] au soutien de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre des locataires.

Et, en l’absence de quelconques moyens étayés eu égard au chef de jugement critiqué, il y a lieu de débouter Mme [E] de sa demande d’infirmation et, par la même, de condamnation des appelants à la somme de 2.000 euros de dommages et intérêts.

Le jugement sera ainsi confirmé sur ce point.

Aux termes de ses écritures, la SA GIA MAZET sollicite l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 32-1 du Code de procédure civile, dans sa version applicable au litige, celui qui agit en justice de manière abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Selon l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, si la SA GIA MAZET n’évoque aucun élément probant au soutien de sa demande, M. [W] et Mme [T] sont légitimes d’user de leur droit d’agir en justice sans que celui-ci ne dégénère en abus.

En outre, les appelants sont partiellement accueillis en leurs demandes.

Dès lors, il convient de débouter la SA GIA MAZET de sa demande tendant à la condamnation de M. [W] et Mme [T] au règlement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Le jugement sera ainsi confirmé sur ce point.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile prévoient que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il résulte de l’ensemble des éléments précédents qu’il convient de débouter M. [W] et Mme [T] ainsi que Mme [E] de leur demande respective sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les frais irrépétibles seront laissés à la charge de chacun d’eux.

Toutefois, M. [W] et Mme [T] seront condamnés à payer à la SA GIA MAZET la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En outre, M. [W] et Mme [T] seront condamnés aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

INFIRME le jugement contradictoire rendu le 02 septembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille en ce qu’il a :

condamné Mme [E], es qualité de propriétaire indivis et agissant pour le compte de l’indivision [J] [H], et la SA GIA MAZET in solidum à payer à M. [W] et Mme [T] une somme de 1.272,51 euros de dommages intérêts pour le préjudice financier liés à la détermination des charges ;

REFORME ledit jugement en ce qu’il a :

condamné Mme [E], es qualité de propriétaire indivis et agissant pour le compte de l’indivision [J] [H], et la SA GIA MAZET à payer in solidum à M. [W] et Mme [T] une somme de 1.705 euros en indemnisation du préjudice de jouissance ;

CONFIRME le surplus du jugement susvisé ;

Statuant à nouveau sur les chefs de jugement infirmés et réformés et, y ajoutant,

REJETTE la demande de M. [W] et Mme [T] tendant à condamner solidairement la SA GIA MAZET et Mme [E], es qualité de propriétaire indivis et agissant pour le compte de l’indivision [J] [H], à leur payer des dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi seulement en ce qui concerne la SA GIA MAZET ;

CONDAMNE Mme [E], es qualité de propriétaire indivis et agissant pour le compte de l’indivision [J] [H], à payer à M. [W] et Mme [T] une somme de 3.000 euros en indemnisation du préjudice de jouissance subi ;

DEBOUTE M. [W] et Mme [T] de leur demande tendant à la condamnation in solidum de Mme [E], es qualité de propriétaire indivis et agissant pour le compte de l’indivision [J] [H], et de la SA GIA MAZET à leur payer des dommages intérêts pour le préjudice financier liés à la détermination des charges ;

CONDAMNE M. [W] et Mme [T] à payer à la SA GIA MAZET la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [W] et Mme [T] ainsi que Mme [E] de leur demande respective sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

LAISSE à M. [W] et Mme [T] ainsi que Mme [E] la charge de leurs frais irrépétibles engagés pour assurer la défense de leurs droits et intérêts en justice ;

CONDAMNE M. [W] et Mme [T] aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,