Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 1, 2 septembre 2025, n° 23/15907

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 2 septembre 2025

Arguments

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Rejeté
Responsabilité du notaire pour non-information sur le défaut de paiement
La cour a estimé que le préjudice ne pouvait être fixé au montant de l'indemnité d'immobilisation, car celle-ci n'était due que si la vente n'était pas réalisée par la faute des acquéreurs après la réalisation des conditions suspensives.
Accepté
Perte de chance de remettre à la vente le bien immobilier
La cour a reconnu que le préjudice de Monsieur [K] devait être évalué à la perte de chance de remettre son bien à la vente plus rapidement, en raison des fautes commises.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles en raison de la partie perdante
La cour a décidé d'allouer des frais irrépétibles à Monsieur [K] en raison de la partie perdante dans l'affaire.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence, M. [I] [K] conteste le jugement du tribunal judiciaire qui avait limité son indemnisation à 4 000 euros pour préjudice lié à une promesse de vente non réalisée. La cour de première instance a reconnu une faute du notaire pour ne pas avoir informé M. [K] du non-paiement de l'indemnité d'immobilisation, mais a estimé que le préjudice ne pouvait pas être évalué à 70 000 euros. La cour d'appel, après avoir confirmé la responsabilité du notaire et des acquéreurs, a infirmé le jugement sur le montant des dommages et intérêts, le fixant à 6 000 euros pour perte de chance de vendre le bien plus rapidement. Elle a également condamné les parties à supporter les dépens d'appel et a débouté le notaire de sa demande de frais irrépétibles.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 1, 2 sept. 2025, n° 23/15907
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	23/15907
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Pierre-Yves BENICHOUThomas D'JOURNOPaul GUEDJMaud DAVAL-GUEDJSébastien BADIE
Cabinet(s) :	SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL-GUEDS AVOCATS ASSOCIES

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 02 SEPTEMBRE 2025

N° 2025/363

Rôle N° RG 23/15907 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BMK2A

[I] [K]

S.C.P. OFFICE NOTARIAL PRADO BORELY DECORPS-SERRI

[W] [E]

[X] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sébastien BADIE

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 5] en date du 30 Novembre 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 22/04377.

APPELANT

Monsieur [I] [K]

né le 09 Décembre 1935 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, M^e Pierre-Yves BENICHOU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

INTIMES

S.C.P. OFFICE NOTARIAL PRADO BORELY DECORPS-SERRI

prise en la personne de son représentant légal en exercice

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, M^e Thomas D’JOURNO, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

Monsieur [W] [E]

né le 08 Février 1976 à [Localité 8] (17), demeurant [Adresse 1]

non comparant ni représenté

Madame [X] [N]

née le 16 Février 1970 à [Localité 4] (ALGERIE), demeurant [Adresse 1]

non comparante ni représentée

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 20 Mai 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre, rapporteur

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Septembre 2025.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Septembre 2025,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte reçu le 9 juin 2021 par maître [T] [H], notaire au sein de la société civile professionnelle Decorps-Serri et associés, titulaire d’un office notarial situé à [Localité 5], avec la participation de maître [D] [Z], notaire, M. [I] [K] a signé une promesse de vente avec M.[W] [E] et Mme [X] [N] concernant une maison d’habitation située à [Localité 7] ([Localité 9]) moyennant le prix de 700 000 euros.

La promesse de vente était consentie pour un délai expirant à 18 heures le 24 aout 2021.

Elle était soumise à différentes conditions suspensives et notamment celle de l’obtention d’un prêt par les acquéreurs d’un montant global maximum de 600 000 euros avec une durée maximale de remboursement de 25 ans au taux d’intérêt maximal hors frais de dossier, d’assurance et de garanties de l,4%.

Il était prévu qu’en contrepartie de la promesse faite par le promettant aux bénéficiaires, ces derniers reconnaissaient devoir au promettant à titre d’indemnité d’immobilisation la somme de 70 000 euros et que les bénéficiaires s’engageaient à verser par virement bancaire en la comptabilité de la SCP notariale, la somme de 35 000 euros au plus tard dans les dix jours de la signature de l’acte.

Cette somme n’a pas été réglée dans le délai contractuellement fixé.

Par avenant à la promesse unilatérale de vente du 30 juin 2021, les parties ont convenu que l’obtention du (ou des) prêts pour réaliser Ia condition suspensive, devait intervenir au plus tard le 16 août 2021.

La promesse de vente a été prorogée jusqu’au 15 septembre 2021 à l8 heures.

Les bénéficiaires de la promesse n’ont pas obtenu leur prêt et la vente de l’immeuble n’a pas été régularisée entre les parties.

Par actes des 8 avril et 22 avril 2022, M. [I] [K] a assigné la société civile professionnelle Office notarial Prado Borely Decorps-Serri et associés, M. [W] [E] et Mme [X] [N] devant le tribunal de Marseille sur le fondement de l’article 1240 du code civil aux fins de voir reconnu la responsabilité du notaire et que ce dernier soit condamné avec les acquéreurs à lui payer la somme de 70 000 euros correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis, outre la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par jugement du 30 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Marseille a :

— condamné la SCP Office notarial Prado Borely Decorps-Serri et associés, à payer à M. [I] [K] la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice ;

— condamné in solidum M. [W] [E] et Mme [X] [N] à payer à M.[I] [K] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice ;

— débouté M. [K] du surplus de ses demandes ;

— condamné in solidum SCP Office notarial Prado Borely Decorps-Serri et associés M. [W] [E] et Mme [X] [N] à payer M. [I] [K] la somme de la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que le notaire avait commis une faute en acceptant de faire signer aux parties un avenant à la promesse alors qu’il ne pouvait ignorer que l’indemnité d’immobilisation qui devait être réglée partiellement à hauteur de la somme de 35 000 euros dans les 10 jours suivant la signature de la promesse de vente, soit au plus tard le I9 juin 2021, n’avait pas été versée en sa comptabilité et que la promesse initiale était ainsi devenue caduque, de sorte que l’avenant était nul et de nul effet pour défaut d’objet.

Il a ainsi considéré que le notaire n’avait pas veillé à l’efficacité de son acte et a estimé néanmoins qu’il ne pouvait être condamné à réparer l’intégralité du préjudice résultant de l’immobilisation du bien qui est réparée par l’indemnité d’immobilisation à défaut de réalisation de la condition-suspensive d’obtention du prêt par les bénéficiaires de la promesse de vente.

Il a retenu que le notaire ne pouvait davantage être tenu pour responsable du fait que M.[K] ait vendu ses meubles, ce dont le demandeur ne justifie pas d’ailleurs, et qu’il devait en tout état de cause faire preuve de prudence et s’assurer de la réalisation de l’ensemble des conditions suspensives avant de liquider ses biens.

Il a enfin retenu que les bénéficiaires de la promesse avaient également commis une faute ne pouvant ignorer qu’ils n’avaient pas payé en temps voulu, et les a condamnés in solidum à payer à M. [I] [K] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice.

Par déclaration du 26 décembre 2023, M.[K] a interjeté appel de la décision rendue.

La clôture de l’instruction est en date du 23 avril 2025.

EXPOSE DES MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 27 juin 2024, M. [I] [K] demande à la cour de :

— réformer le jugement déféré en ce qu’il a limité l’indemnisation à la somme de 4 000 euros à la charge de et à la charge de M. [W] [E] et Mme [X] [N] à la somme de 3 000 euros ;

En conséquence :

— condamner la SCP Office notarial Prado Borely Decorps-Serri et associés M. [W] [E] et Mme [X] [N] à lui verser une somme de 70 000 euros correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis;

— condamner la SCP Office notarial Prado Borely Decorps-Serri et associés M. [W] [E] et Mme [X] [N] à lui verser la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice distinct ;

— débouter la SCP Office notarial Prado Borely Decorps-Serri et associés de son appel incident ;

— la débouter de l’ensemble de ses demandes ;

— confirmer le jugement en ses autres dispositions ;

— condamner la SCP Office notarial Prado Borely Decorps-Serri et associés M. [W] [E] et Mme [X] [N] à lui verser en cause d’appel, une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 et les condamner aux dépens dont distraction au profit de la SCP Badie Simon Thibaut avocats agissant en la personne de M^e Sébastien Badie.

Par conclusions notifiées par la voie électronique du 4 avril 2024, la SCP Office notarial Prado Borely Decorps-Serri et associés demande à la cour de :

— infirmer le jugement querellé en ce qu’il l’a condamnée à payer à M.[I] [K] la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts outre 4 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens ;

Statuant à nouveau,

— débouter M. [I] [K] de l’ensemble de ses prétentions dirigées à son encontre ;

— le condamner à payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens ceux d’appel distraits au profit de la SCP Cohen-Guedj- Montero-Daval Guedj avocat sur son affirmation de droit.

M.[E] et Mme [N] n’ont pas constitué avocat .

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux dernières écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

1-Sur la responsabilité du notaire et des acquéreurs

Moyens des parties

M.[K] soutient que le notaire s’est abstenu de s’assurer du règlement du montant de l’indemnité d’immobilisation en temps voulu et s’est ensuite abstenu de l’informer de cette absence de paiement et des conséquences juridiques de ce défaut de versement, à savoir la caducité de la promesse. Il ajoute que la promesse de vente étant devenue caduque compte tenu du défaut de paiement de l’indemnité d’immobilisation, il lui appartenait de tirer toutes les conséquences juridiques de cette caducité.

Ainsi, il démontre la faute du notaire et en déduit que sa négligence l’a mis dans une situation difficile car il s’est retrouvé avec un bien immobilier inhabitable, vide de tous ses meubles alors que cela aurait pu être évité si le notaire l’avait informé de la caducité de l’acte et de sa possibilité de trouver un nouvel acquéreur.

M.[K] soutient également que la déloyauté des acquéreurs lui a fait perdre un certain nombre d’opportunités et l’a engagé à prendre certaines décisions qu’ils n’auraient pas prises s’il avait eu connaissance du défaut de versement de l’indemnité d’immobilisation et de la caducité de la promesse.

Il considère ainsi que la responsabilité du notaire et des bénéficiaires de la promesse est engagée et que son préjudice est équivalent au montant de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse.

En réponse, la SCP notariale fait valoir que M. [I] [K] ne rapporte pas la preuve d’avoir subi de préjudice ayant un lien de causalité avec le fait que l’indemnité d’immobilisation n’a pas été versée à la comptabilité du notaire instrumentaire.

Elle considère par ailleurs que dans la mesure où les conditions suspensives n’avaient pas été réalisées dans le délai de validité de la promesse, elle ne peut pas être condamnée, solidairement avec les acquéreurs, à lui payer la somme de 70 000 euros à titre de dommages et intérêts et qu’en tout état de cause, elle ne serait pas débitrice d’une quelconque indemnité d’immobilisation envers le promettant puisque seuls les bénéficiaires de la promesse pourraient être tenus à cette somme si la cour devait considérer que la promesse a défailli de leur fait. Enfin si la cour estimait que le notaire a commis une faute pour ne pas avoir informé M. [I] [K] du non-versement de la somme de 35 000 euros en sa comptabilité, il est certain que le seul préjudice dont il pourrait éventuellement se prévaloir est une perte de chance de pouvoir faire constater la nullité de la promesse et de pouvoir remettre son bien en vente.

Réponse de la cour

En tant que rédacteur de l’acte, le notaire est tenu de prendre toutes dispositions utiles pour en assurer la validité et l’efficacité.

Il lui appartient au surplus d’apporter la preuve de la bonne exécution de son obligation d’information et de conseil envers les parties et notamment le vendeur.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1104 du Code civil, les contrats doivent être négociés formés et exécutés de bonne foi.

L’exigence de bonne foi implique la loyauté dans les relations contractuelles.

En l’espèce, M.[K] a consenti à M. [E] et Mme [N] une promesse unilatérale de vente pour un délai expirant le 24 août 2021.

L’acte prévoyait une clause d’indemnité forfaitaire d’immobilisation d’un montant de 70 000 euros dû par le « bénéficiaire » au « promettant » dont d’un commun accord entre les parties le « bénéficiaire » s’engageait à verser par virement bancaire en la comptabilité du notaire la somme de 35 000 euros au plus tard dans les 10 jours de la signature de l’acte. La clause précisait qu’à défaut de versement ce cette somme dans le délai convenu, et selon la volonté du « Promettant », la présente promesse serait caduque sans indemnité de part et d’autre.

Il n’est pas contesté que la SCP notariale par l’intermédiaire d’un de ses notaires associés soit la rédactrice de l’acte litigieux et de la clause prévoyant l’indemnité d’immobilisation à verser dans un délai contraint dont elle serait séquestre.

Il n’est pas contesté non plus qu’aucune information n’a été délivré au promettant par le notaire rédacteur de l’acte sur le défaut de versement de la somme de 35 000 euros en contradiction avec les termes mêmes de la promesse à l’expiration du délai fixé et de la signature d’un avenant prolongeant la durée de la promesse jusqu’au 15 septembre 2021.

Or, il incombait au notaire de s’assurer d’une part de la remise des fonds prévus à titre de séquestre et d’autre part d’en informer le vendeur notamment pour que celui-ci, dégagé de la promesse devenue caduque, puisse envisager la remise à la vente de son bien.

Ainsi, c’est avec raison que le tribunal a retenu que le notaire avait commis un manquement à son obligation d’information et de conseil à l’égard du vendeur en ne l’informant pas du non-respect de la clause litigieuse par les acquéreurs et sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

C’est également avec raison que les premiers juges ont considéré que les acquéreurs qui étaient tenus d’une obligation de loyauté et de bonne foi à l’égard du promettant au visa de l’article 1104 du code civil, en s’abstenant d’informer le promettant de leur absence de paiement de l’indemnité d’immobilisation avant la signature de l’avenant prolongeant la durée de la promesse, avaient manqué à leur obligation privant ainsi M. [K] de se prévaloir de la caducité de l’acte, de ne pas signer l’avenant sans objet et de remettre à la vente son bien.

La décision déférée sera ainsi confirmée en ce qu’elle a retenu la responsabilité du notaire et des acquéreurs.

S’agissant du préjudice, le vendeur soutient que s’il avait su que les acquéreurs n’avaient pas exécuté leur obligation et n’avait pas ainsi consigné la somme prévue, la promesse devenant alors de fait caduque, il aurait recherché de nouveaux acquéreurs sans attendre les deux mois supplémentaires de la défaillance de la condition suspensives de l’obtention d’un prêt et ne se serait pas retrouver non plus, dans la situation d’une maison inhabitable.

Toutefois, le préjudice subi ne peut être fixé au montant de l’indemnité d’immobilisation qui ne restait acquise au vendeur que si la vente n’était pas réalisée par la faute des bénéficiaires une fois toutes les conditions suspensives réalisées. Or, si le notaire et les acquéreurs avaient informé M.[K] que la somme de 35 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, n’avait pas été versée à la date convenue, la promesse étant alors caduque, aucune somme n’était due à M.[K] conformément aux termes mêmes de la promesse et de la clause rappelée ci-dessus.

Par ailleurs, les acquéreurs n’ayant pas obtenu leur prêt, la condition suspensive de l’obtention d’un prêt ayant défaillie ce qui n’est pas contesté, ils n’étaient pas débiteurs de l’indemnité d’immobilisation.

Ainsi, le préjudice de M.[K] ne peut être la perte de l’indemnité d’immobilisation.

Celui-ci doit s’analyser en une perte de chance de remettre le plus rapidement possible à la vente son bien immobilier.

Il résulte des faits de la cause qu’il a perdu 2 mois avant de pouvoir le faire en signant un avenant sans objet.

Les fautes du notaire et l’absence de bonne foi et de loyauté des acquéreurs ont contribué à la réalisation de son préjudice de sorte que sa demande de condamnation in solidum est fondée.

Le préjudice subi par M.[K] doit être évalué à la somme de 3 000 euros par mois soit 6 000 euros que le notaire et les acquéreurs seront condamnés à lui payer in solidum.

Enfin, le notaire pas plus que les acquéreurs de sauraient être tenus pour responsable du comportement de M.[K] qui ne s’est pas assuré de la réalisation de l’ensemble des conditions suspensives avant de vendre des meubles.

Il se déduit de l’ensemble de ces développements que le jugement déféré doit être infirmé mais seulement en ce qu’il a condamné la SCP Office notarial Prado Borely Decorps-Serri et associés, à payer à M. [I] [K] la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice et condamné in solidum M. [W] [E] et Mme [X] [N] à payer à M.[I] [K] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice.

2- Sur les dépens et les frais irrépétibles

Partie perdante, SCP Office notarial Prado Borely Decorps-Serri et associés M. [W] [E] et Mme [X] [N] supporteront la charge des dépens d’appel.

La SCP Office notarial Prado Borely Decorps-Serri et associés sera nécessairement débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande d’allouer à M.[K] [I] la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel que la SCP Office notarial Prado Borely Decorps-Serri et associés M. [W] [E] et Mme [X] [N] seront condamnés à lui payer in solidum.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Infirme le jugement déféré mais seulement en ce qu’il a condamné la SCP Office notarial Prado Borely Decorps-Serri et associés, à payer à M. [I] [K] la somme de 4 000 euros au titre des dommages et intérêts en réparation de son préjudice et a condamné in solidum M. [W] [E] et Mme [X] [N] à payer à M.[I] [K] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice ;

Le confirme pour le reste ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne in solidum la SCP Office notarial Prado Borely Decorps-Serri et associés, M. [W] [E] et Mme [X] [N] à payer à M.[I] [K] la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi de perte de chance de remettre à la vente son bien immobilier plus rapidement ;

Condamne in solidum la SCP Office notarial Prado Borely Decorps-Serri et associés, M. [W] [E] et Mme [X] [N] à supporter la charge des dépens d’appel ;

Déboute la SCP Office notarial Prado Borely Decorps-Serri et associés de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCP Office notarial Prado Borely Decorps-Serri et associés, M. [W] [E] et Mme [X] [N] in solidum à payer à M.[K] [I] la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

La greffière, La présidente.