HP/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 26 Septembre 2023

N° RG 21/00857 – N° Portalis DBVY-V-B7F-GV2W

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de THONON LES BAINS en date du 08 Avril 2021

Appelante

S.C.I. 78 FOUGONNE, dont le siège social est situé [Adresse 4] – [Localité 2]

Représentée par la SELARL SUBLET-FURST & FAUVERGUE, avocats au barreau d’ANNECY

Intimé

Me [J] [C], demeurant [Adresse 1] – [Localité 3]

Représenté par M^e Michel FILLARD, avocat postulant au barreau de CHAMBERY Représenté par la SCP KUHN, avocats palidants au barreau de PARIS

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Date de l’ordonnance de clôture : 24 Avril 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 23 mai 2023

Date de mise à disposition : 26 septembre 2023

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Composition de la cour :

Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par M^me Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de M^me Myriam REAIDY, Conseillère, avec l’assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— M^me Hélène PIRAT, Présidente,

— M^me Inès REAL DEL SARTE, Conseillère,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

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Faits et procédure

Le 8 décembre 2017, la Sci 78 Fougonne signait en l’étude de M. [J] [C], notaire, un compromis de vente sous seing privé portant sur la cession de son bien immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant le prix de 5 700 000 euros. M. [U] [W], en qualité d’acquéreur, régularisait cette promesse le 11 décembre 2017 à [Localité 6] (Suisse).

L’acquéreur s’engageait à déposer entre les mains de M. [J] [C], désigné comme séquestre, dans un délai de dix jours et à titre de dépôt de garantie une somme de 570 000 euros. L’acte contenait une date butoir manuscrite de signature de l’acte authentique de vente fixée au 20 février 2018, outre une pénalité de retard de 570 000 euros en cas de carence fautive d’une partie à régulariser la vente. M. [W] ne versait pas le dépôt de garantie et ne se présentait pas en l’étude de M. [C] le 20 février 2018 pour la réitération de la vente en la forme authentique.

Par acte d’huissier du 7 juin 2018, la Sci 78 Fougonne assignait MM. [C] et [W] et devant la première chambre civile du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains notamment afin de faire juger que les conditions relatives à la réalisation de la vente de l’immeuble étaient réalisées et d’engager la responsabilité de M. [J] [C], notaire.

Par jugement du 8 avril 2021, le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Condamnait M. [W] à payer à la Sci 78 Fougonne la somme de 570 000 euros à titre de pénalité contractuelle ;

— Déboutait la Sci 78 Fougonne de l’ensemble de ses demandes formées contre M. [C] ;

— Déboutait M. [C] de sa demande reconventionnelle ;

— Condamnait M. [W] à payer à la Sci 78 Fougonne la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejetait les autres demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamnait M. [W] aux entiers dépens de l’instance.

Au visa principalement des motifs suivants :

En ayant signé le compromis de vente, M. [W] s’était irrévocablement engagé à acquérir le bien de la Sci 78 Fougonne, aucune condition suspensive particulière n’était prévue à l’acte ;

M. [W] ne se présentait pas à l’étude de M. [C] le 20 février 2018 en dépit de la convocation électronique du 8 février 2018 aux fins de réitération de la vente en la forme authentique ;

La clause pénale de 570 000 euros n’était ni manifestement excessive ni manifestement dérisoire dès lors qu’elle correspondait à 10% du prix de vente du bien immobilier ;

M. [C] avait commis une faute en raison de :

— L’absence de vérification des informations d’identité et d’adresse de l’acquéreur figurant dans l’acte sous seing privé, en vue de la signature de l’acte authentique,

— L’absence d’information de la venderesse d’un défaut de versement du dépôt de garantie dans le délai imparti ;

Toutefois, il n’existait aucun lien de causalité entre les fautes retenues et le préjudice invoqué par la venderesse.

Par déclaration au greffe en date du 20 avril 2021, la Sci 78 Fougonne interjetait appel de ce jugement en ce qu’il :

— Déboutait la Sci 78 Fougonne de l’ensemble de ses demandes formées contre M. [C] ;

— Rejetait les autres demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures en date du 5 janvier 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la Sci 78 Fougonne, sollicitait l’infirmation partielle limité aux chefs de jugement expressément critiqués et demandait à la cour de :

Statuant à nouveau,

— Dire et juger que M. [C], notaire, avait commis des fautes au préjudice de la Sci 78 Fougonne ;

— Condamner M. [C] à verser la somme de 570 000 euros en réparation du préjudice subi par la Sci 78 Fougonne ;

— Condamner M. [C] à verser à la Sci 78 Fougonne la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

— Condamner M. [C], notaire, à verser la somme de 5 000 euros à la Sci 78 Fougonne en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [C] aux entiers dépens ;

— Débouter M. [C] de l’intégralité de ses demandes, dont celles formées à titre d’appel incident.

Au soutien de ses prétentions, la Sci 78 Fougonne faisait valoir notamment que :

M. [C] ne s’était pas assuré de l’identité du client acquéreur ;

M. [C] avait xommis une faute par l’absence de réclamation des fonds en qualité de séquestre et par l’absence de mesure de nature à contraindre l’acquéreur ;

M. [J] [C] avait aussi commis une faute en n’ayant pas informé la venderesse de la non-consignation de l’indemnité d’immobilisation ;

M. [C] avait incité la venderesse à avancer la date de réitération par acte authentique et à la maintenir jusqu’au 20 février 2018 dans la certitude de la régularisation de l’acte authentique entraînant un préjudice à la venderesse qui n’avait pas pu agir en temps utile pour obtenir l’assurance de réitérer la vente et pour garantir sa créance ;

La Sci 78 Fougonne n’avait eu aucune chance de recouvrer le montant de l’indemnité non séquestrée et à tout le moins, elle avait engagé des dépenses considérables pour libérer les lieux ;

Par dernières écritures en date du 14 octobre 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [C] sollicitait de la cour de :

— Dire et juger la Sci 78 Fougonne tant irrecevable que mal fondée en son appel principal formé à l’encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains le 8 avril 2021 ;

— Dire et juger la Sci 78 Fougonne tant irrecevable que mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de M. [C] ;

— L’en débouter ;

— Recevoir M. [C] en son appel incident formé à l’encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains le 8 avril 2021 ;

— Réformer le jugement entrepris en ce qu’il considérait que M. [C] avait commis une négligence dans l’exercice de son ministère.

— Dire et juger, en conséquence, que M. [C] n’avait commis aucune faute ;

— Réformer le jugement entrepris en ce qu’il rejetait la demande reconventionnelle formée par M. [C] à l’encontre de la Sci 78 Fougonne pour procédure abusive et vexatoire ;

— Dire et juger que la procédure initiée par la Sci 78 Fougonne revêtait un caractère abusif et vexatoire devant donner lieu en l’allocation de dommages-intérêts au profit de M. [C] ;

— Condamner, en conséquence, la Sci 78 Fougonne à payer à M. [C] une somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

En tout état de cause,

— Condamner la Sci 78 Fougonne au paiement d’une somme de 20 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens de première instance et d’appel dont distraction sera faite pour ces derniers au profit de M. Fillard, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, M. [C] faisait valoir notamment que :

Le devoir de vérification du notaire ne n’appliquait que dans le cas des actes authentique définitifs et nullement dans le cas des avants contrats, or, un compromis était un avant contrat ayant pour seul but d’arrêter la volonté des parties ;

Le retard dans l’information de la venderesse était sans lien avec la situation litigieuse ;

La clause pénale étant la sanction d’une inexécution contractuelle, M. [C] ne pouvait être condamné à en supporter la charge aux lieu et place de l’acquéreur ;

La Sci 78 Fougonne se contentait d’alléguer un préjudice sans démontrer qu’il résultait directement du fait de M. [C] ;

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance en date du 24 avril 2023 clôturait l’instruction de la procédure.

L’affaire était plaidée à l’audience du 23 mai 2023.

MOTIFS ET DÉCISION

I – Sur la demande d’indemnisation de la Sci 78 Fougonne

A – Sur la faute du notaire

1 – sur la non vérification de l’identité de l’acquéreur

La Sci 78 Fougonne reproche au notaire, rédacteur du compromis de vente sous seing privé, de ne pas l’avoir mise en garde lors du retour de l’acte signé par le candidat acquéreur des risques de non représentation, d’autant qu’aucun élément d’identification n’était porté sur cet acte lors de la signature le 8 décembre 2017 par elle-même et que le notaire, dans le cadre de la législation sur la lutte contre le blanchiment de capitaux, avait une obligation de vérifier l’identité de l’acquéreur.

M. [J] [C] conteste toute faute, faisant valoir que le compromis de vente était un acte préparatoire destiné à arrêter la volonté des parties et que l’article 5 du décret 71-941 sur la justification de l’identité des parties ne s’applique qu’aux actes authentiques.

Sur ce, la cour,

Le notaire, qui prête son concours à l’établissement d’un acte, doit veiller à l’utilité et l’efficacité dudit acte, et se doit de respecter une obligation de conseil à l’égard de toutes les parties. Dans le cadre de la rédaction d’un acte sous seing privé, il n’agit pas, certes, en qualité d’officier public, mais il est susceptible d’engager sa responsabilité dans des conditions proches de celles rencontrées en matière d’actes authentiques, d’autant s’il s’agit une promesse de vente comme en l’espèce, cette responsabilité pouvant être retenue dès lors qu’il a eu la possibilité d’empêcher que l’acte qu’il instrumente ne soit privé d’effet en tout ou partie.

Contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, M. [J] [C] n’aurait pas dû rédiger un acte sans compléter l’identité de l’acquéreur sauf à pouvoir justifier d’un ordre précis du vendeur ou d’avoir mis en garde le vendeur contre une telle absence, dès lors justement qu’il ne pouvait entreprendre aucune vérification de l’identité et de ses coordonnées, et alors même que l’article 5 du décret 71-941 du 26 novembre 1971 énonce 'L’identité, l’état et le domicile des parties, s’ils ne sont pas connus du notaire, sont établis par la production de tous documents justificatifs. Ils peuvent exceptionnellement lui être attestés par deux témoins ayant les qualités requises par l’article 4", le respect des dispositions de cet article ne s’imposant pas uniquement pour les actes authentiques spécifiquement par l’article 6 du même décret. A tout le moins, il aurait dû procéder à la vérification des éléments d’identité et de domicile du candidat acquéreur lors du retour de l’acte signé par ce dernier, ce qui non seulement lui aurait permis de satisfaire aux prescriptions de l’article précité mais aussi de celles de l’article L 561-5 du code monétaire et financier, d’autant qu’il était séquestre de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 570 000 euros. Il s’est contenté de la mention manuscrite de l’identité et de l’adresse a priori apposée par le candidat acquéreur au moment où ce dernier a apposé son paraphe et sa signature sur la promesse de vente, et ce alors même que cette promesse portait sur une vente d’un montant total avec commission de 6 391 000 euros, que le candidat acquéreur avait indiqué ne pas souscrire de crédit, que ce dernier avait signé hors la présence du notaire et qu’enfin, il avait complété lui-même la date à laquelle la signature de l’acte authentique devait intervenir, date plus proche que celle souhaitée par la venderesse. Ainsi, M. [J] [C] s’est abstenu des diligences de base pour assurer l’utilité et l’efficacité de l’acte qu’il avait rédigé.

2 – sur l’absence de réclamation de l’indemnité d’immobilisation

La Sci 78 Fougonne reproche également au notaire de ne pas avoir sollicité, après l’expiration du délai de dix jours prévu dans l’acte, le dépôt de garantie alors qu’il était institué séquestre. et de ne pas l’avoir informée elle du non versement de ce dépôt, alors qu’en même temps, il l’encourageait à procéder aux opérations de libération des lieux.

M. [J] [C] soutient avoir pris contact dès le 12 janvier 2018 avec la venderesse au sujet de ce dépôt de garantie et le gérant de la Sci 78 Fougonne relançait en personne le candidat acquéreur, puis lui-même, notaire, demandait à ce dernier le 15 janvier 2018 la totalité du prix de vente et lui faisait ensuite plusieurs relances.

Sur ce, la cour,

De la même façon que pour l’absence de vérification des éléments d’identité et de coordonnées du candidat acquéreur, le notaire s’est abstenu de toute diligence sur le versement du montant de l’indemnité d’immobilisation. L’acte de promesse de vente a été signé le 11 décembre 2017 par le candidat acheteur. La somme de 570 000 euros représentant 10 % du prix de vente hors commission devait être réglé par virement bancaire entre les mains de M. [J] [C], constitué séquestre, dans les dix jours de l’acte soit au plus tard le 22 décembre 2017.Mais ce dépôt de garantie n’a jamais été versé. Or, le notaire, non seulement ne justifie pas avoir demandé son paiement auprès du candidat acheteur, mais surtout ne justifie pas avoir prévenu la Sci 78 Fougonne qui a poursuivi les démarches administratives et matérielles en vue d’un déménagement avant le 20 février 2018. M. [J] [C] soutient avoir contacté le candidat acheteur et en avoir avisé M. [T], gérant de la Sci 78 Fougonne, mais il n’en justifie pas et M. [T] n’est pas le gérant de la Sci 78 Fougonne puisqu’il s’agit de M. [I]. En outre, il résulte d’un courriel de M. [I] en date du 21 février 2018 adressé à son avocat que son notaire habituel allait demander à M. [J] [C] de lui transférer 'les 10 % de garantie', dans la volonté a priori de poursuivre les tractations mais en changeant de notaire, courriel qui tend à démontrer que la Sci 78 Fougonne ignorait le non versement du dépôt de garantie. Cette négligence constitue à l’évidence une faute de la part de M. [J] [C], comme l’a retenu également le tribunal de Thonon-les-Bains. Sur l’absence de réclamation du dépôt de garantie, la cour adopte la motivation des premiers juges lesquels n’ont pas retenu de faute particulière du notaire, dès lors que l’obligation pesant sur le séquestre consiste à conserver l’objet séquestré et à le restituer ensuite mais non pas à l’exiger ou inciter à se le faire remettre, même si le notaire aurait pu attirer précisément l’attention de la Sci 78 Fougonne sur le fait qu’il n’avait pas cette obligation à sa charge en qualité de séquestre.

3 – sur l’incitation de la venderesse à avancer la date de réitération de la vente et sur le maintien de la venderesse jusqu’à cette date dans la certitude que l’acte authentique serait régularisé

La Sci 78 Fougonne dit ne pas reprocher au notaire d’avoir fixé la date de réitération au 20 février 2018 mais lui reprocher de ne pas l’avoir alertée de l’absence de conditions nécessaires à la réitération de la vente, soit le défaut de séquestre et l’absence totale de garantie de réitération.

Sur ce, la cour,

Le défaut de séquestre a été traité ci-dessus. S’agissant de l’absence totale de garantie de réitération, la Sci 78 Fougonne n’a pas précisé de quelles garanties il s’agissait en dehors de l’identité et des coordonnées du candidat acheteur, déjà visées ci-avant. Faute de précision, il ne peut être envisager une faute autre du notaire que celles déjà retenues.

B – Sur le préjudice de la Sci 78 Fougonne

La Sci 78 Fougonne dit avoir perdu, par les fautes commises par le notaire, toute chance de recouvrer le montant de l’indemnité d’immobilisation et à tout le moins, avoir engagé des dépenses importantes pour libérer les lieux. Elle demande en conséquence la somme de 570 000 euros au titre de la perte de chance de percevoir l’indemnité d’immobilisation.

M. [J] [C] fait valoir que l’indemnité d’immobilisation est une clause contractuelle destinée à sanctionner le candidat acquéreur n’ayant pas respecté ses obligations et ne peut donc être mise à la charge du notaire, d’autant que, même s’il devait être considéré qu’il n’avait pas prévenu suffisamment rapidement la venderesse du non versement de l’indemnité d’immobilisation, le candidat acquéreur n’aurait pas plus payé cette indemnité et à tout le moins, la Sci 78 Fougonne dispose désormais d’un jugement à son encontre.

Sur ce, la cour,

La responsabilité civile nécessite un lien de cause à effet entre le préjudice et le fait dommageable. En l’espèce, le fait dommageable est la perte de chance pour la Sci 78 Fougonne d’obtenir l’indemnité d’immobilisation, alors que le candidat acheteur n’a pas signé l’acte authentique de vente à la date qu’il avait inscrite sur la promesse de vente soit le 20 février 2018 et alors que les consorts [I], associés de la Sci 78 Fougonne propriétaire de leur bien immobilier, avaient engagé des démarches administratives et matérielles pour libérer les lieux à bonne date, informés en janvier et début février par le notaire des contacts que celui-ci avait avec le candidat acquéreur, les laissant ainsi supposer l’aboutissement de la vente, à défaut de savoir que l’indemnité d’occupation n’avait pas été réglée.

La Sci 78 Fougonne n’a pas été avisée du non paiement de l’indemnité d’immobilisation et n’a engagé aucune démarche en ce sens auprès du candidat acquéreur avant la date de signature de l’acte authentique, puisqu’elle ignorait que cette indemnité n’avait pas été versée.

En outre, le fait que le notaire ne se soit pas assuré de l’identité du candidat acquéreur et de ses véritables coordonnées, – les mentions manuscrites dans l’acte se résumant à '[U] [W] 27-1-1993 Koweit ADPS 1663 -ROD-33 HM 22 [Localité 5] 5-7-2016 MOROCCO’ – ne permet pas à la Sci 78 Fougonne de poursuivre utilement le candidat acheteur en paiement de cette indemnité. Certes, la Sci 78 Fougonne a obtenu un jugement en première instance, mais celui-ci a été rendu de façon réputée contradictoire et l’acte de signification au Koweit n’a pu aboutir, l’ambassade du Koweit répondant en février 2023 que l’adresse de domiciliation n’était pas valable.

Le lien de causalité entre les fautes retenues à l’encontre de M. [J] [C] et la perte de chance de la Sci 78 Fougonne d’obtenir le paiement de l’indemnité d’immobilisation est donc certain et la responsabilité civile de M. [J] [C] est engagée. Cette perte de chance sera évaluée à la somme de 50 000 euros.

II – Sur les demandes en dommages-intérêts pour procédure abusive ou résistance abusive

M. [J] [C] sollicite des dommages-intérêts à l’encontre de la Sci 78 Fougonne estimant que celle-ci a initié avec légèreté une action à son encontre et qu’elle a fait preuve d’acharnement. la Sci 78 Fougonne fait valoir au contraire qu’elle a entrepris des démarches amiables pour résoudre le litige et que M. [J] [C] a refusé de répondre rendant une saisine de la juridiction inévitable.

Cependant, c’est à bon droit que la Sci 78 Fougonne a engagé une procédure à son encontre, sans abus ni acharnement, de sorte que la demande de M. [J] [C] en dommages-intérêts pour procédure abusive sera rejetée.

La Sci 78 Fougonne sollicite quant à elle la somme de 10 000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive. Cependant, l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas en soi constitutive d’une faute, et l’exercice d’une action en justice de même que la défense à une telle action ne dégénère en abus que lorsqu’elle révèle une faute ou une erreur grave dont la commission a entraîné un préjudice pour le défendeur, ce qui n’est pas établi en l’espèce.

La Sci 78 Fougonne sera dès lors déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

III – Sur les mesures accessoires

Succombant, M. [J] [C] sera condamné aux dépens d’appel.

L’équité commande de faire droit à la demande de la Sci 78 Fougonne au titre de l’indemnité procédurale à hauteur de 4 000 euros.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Dans les limites de l’appel principal et de l’appel incident,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [J] [C] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, de sa demande d’indemnité procédurale et de sa demande au titre des dépens de première instance,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la Sci 78 Fougonne de sa demande de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive,

Infirme le jugement entrepris dans les limites de l’appel en ce qu’il a débouté la Sci 78 Fougonne de sa demande de condamnation formée contre M. [J] [C] à lui payer la somme de 570 000 euros en réparation de son préjudice,

Statuant sur le chef de la décision infirmée,

Condamne M. [J] [C] à payer à la Sci 78 Fougonne la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts au titre de son préjudice lié à la perte de chance d’obtenir le paiement de l’indemnité d’immobilisation mentionnée dans la promesse de vente en date du 8 décembre 2017,

Déboute la Sci 78 Fougonne du surplus de sa demande d’indemnisation,

Y ajoutant,

Condamne M. [J] [C] à payer à la Sci 78 Fougonne une indemnité procédurale de 4 000 euros,

Condamne M. [J] [C] aux dépens d’appel.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 26 septembre 2023

à

la SELARL SUBLET-FURST & FAUVERGUE

M^e Michel FILLARD

Copie exécutoire délivrée le 26 septembre 2023

à

la SELARL SUBLET-FURST & FAUVERGUE