COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 28 JANVIER 2025

N° 2025/43

Rôle N° RG 20/13089 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGWKG

[R] [Z] épouse [N]

[I] [Z] épouse [T]

C/

[W] [O]

[B] [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Isabelle FICI

M^e Corinne TOMAS-BEZER

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 12] en date du 30 Novembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 19/03460.

APPELANTES

Madame [R] [Z] épouse [N]

Née le 07 Juin 1966 à [Localité 12] (13)

Demeurant [Adresse 5]

Madame [I] [Z] épouse [T]

Née le 21 Mai 1965 à [Localité 12] (13)

Demeurant [Adresse 4]

toutes deux représentées par M^e Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocate au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Magatte DIOP, avocate au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, M^e Jean-Jacques CAMPANA, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

INTIMES

Monsieur [W] [O]

Né le 22 Avril 1971 à [Localité 7]

Demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Corinne TOMAS-BEZER de la SCP LOGOS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Cécile CRISANTI, avocate au barreau de MARSEILLE

Madame [B] [O]

Née le 23 Août 1974 à [Localité 12] (13)

Demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Maud DAVAL-GUEDJ, avocate au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, M^e Yves-laurent KHAYAT, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 19 Novembre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller, rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Janvier 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Janvier 2025,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Vu le jugement rendu le 30 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Marseille, ayant statué ainsi qu’il suit :

' rejette la demande de révocation de l’ordonnance de clôture et déclare irrecevables les conclusions de [R] [Z], épouse [N] et [I] [Z], épouse [T] du 30 octobre 2020,

' déclare leur action irrecevable,

' les condamne in solidum à payer à [W] [O] la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts et la même somme de 5000 euros à [B] [O],

' les condamne in solidum à verser à [W] et [B] [O] la somme de 3000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

' rejette toutes autres demandes,

' ordonne l’exécution provisoire,

' condamne in solidum [R] [Z], épouse [N] et [I] [Z], épouse [T] aux dépens.

Vu l’appel interjeté contre cette décision le 24 décembre 2020 par Madame [Z], épouse [N] et Madame [Z], épouse [T].

Vu les conclusions des appelantes en date du 5 août 2024, demandant de :

' entendre la cour déclarer recevable l’appel

' annuler le jugement

' entendre la cour juger que la vente est parfaite en ce qu’il y avait accord sur la chose et sur le prix,

' ordonner la vente forcée du bien immobilier moyennant le prix de 390'000 euros et renvoyer les parties devant notaire pour régularisation de l’acte authentique dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt,

' condamner [B] [O] et [W] [O] in solidum à leur payer à titre de dommages et intérêts la somme de 10'000 euros chacune,

' ordonner l’exécution provisoire,

' condamner les parties aux entiers dépens et au versement à chacune de la somme de 8000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions de Monsieur [W] [O], en date du 12 août 2024, demandant de :

' à titre principal,

' constater que les appelants n’ont ni intérêt, ni qualité à agir et confirmer le jugement en ce qu’il a jugé leurs demandes irrecevables,

' débouter les appelantes de toutes leurs demandes comme irrecevables,

' débouter les appelantes de leur demande de condamnation pécuniaire,

' en tout état de cause, ordonner l’irrecevabilité des demandes,

' à titre subsidiaire,

' rejeter les demandes des appelantes comme non fondées,

' en tout état de cause, constater l’absence de preuve dans la mesure où il n’existe pas autant d’originaux qu’il y a de parties ayant un intérêt distinct, constater que les conditions requises pour que la vente soit déclarée parfaite ne sont pas réunies et rejeter toutes les demandes des appelantes,

' à titre reconventionnel, confirmer le jugement sur le principe de la condamnation des dames [Z] à dommages et intérêts,

' y ajoutant, compte tenu de l’aggravation du préjudice subi, les condamner in solidum ou à défaut solidairement, à lui payer la somme de 50'000 euros en raison du préjudice lié à l’immobilisation du bien pendant le temps écoulé depuis la procédure de première instance ainsi que la somme de 32'889,62 euros arrêtée au 30 juin 2021 qui sera à réactualiser sur la base de 1134,12 euros par mois jusqu’à l’arrêt à intervenir,

' les condamner in solidum et à défaut, solidairement, à lui payer la somme de 5000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les conclusions déposées par Madame [O] le 9 février 2024, demandant de :

' rejeter toutes les demandes des appelantes et confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré les dames [Z] irrecevables à agir,

' confirmer également le jugement entrepris si par extraordinaire la société civile immobilière La [M] Patou venait à intervenir volontairement dans la mesure où celle-ci était dénuée d’existence juridique au moment de la signature de l’offre d’achat,

' confirmer le jugement sur les dommages et intérêts et l’article 700 du code de procédure civile,

' sur le montant des sommes, condamner solidairement et conjointement les appelantes à lui payer la somme de 200 202 euros à titre de dommages et intérêts correspondant aux loyers perdus, aux taxes foncières, débroussaillage, assurances arrêtées au mois de décembre 2023, outre au titre du préjudice moral, la somme de 40 000 euros,

' les condamner conjointement et solidairement à une somme de 20'000 euros pour procédure abusive, ainsi qu’à la somme de 5000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens,

' à titre subsidiaire, si l’action était déclarée recevable, rejeter les demandes comme mal fondées,

' constater que la société civile immobilière la [M] Patou n’existe pas,

' dire que les lettres d’intention n’ont pas pu produire des effets juridiques et ne peuvent caractériser ni une promesse, ni un contrat, dire que le contrat est nul, inexistant, qu’aucun accord n’est intervenu, que les conditions d’une vente forcée ne sont pas réunies,

' en conséquence, rejeter toutes les demandes,

' dire, en tout état de cause, que les conditions relatives à la vente forcée ne sont pas réunies,

' confirmer le jugement sur les dommages et intérêts et l’article 700 du code de procédure civile, mais le réformer sur le montant dans les conditions ci-dessus définies.

Vu l’ordonnance de clôture du 29 octobre 2025.

MOTIVATION

Madame [B] [O] et Monsieur [W] [O] ont reçu en héritage, au décès de leur père, un bien situé à [Localité 9] composé d’un terrain de 2781 mètres carrés sur lequel est édifié un entrepôt, donné à bail commercial.

Ils ont reçu,le 25 juillet 2017, de la société civile immobilière La [M] Patou, représentée par [M] [H] [T] et [R] [N], une offre d’achat pour ce bien au prix de 390'000 euros, ainsi rédigée :

'SCI La [M] Patou

Représentée par [M] [H] [T]

et Madame [R] [N]

Objet : lettre d’intention d’achat immobilier

Mademoiselle, Monsieur,

Comme convenu, je fais suite à notre engagement concernant l’achat du terrain bâti situé [Adresse 3] à [Localité 9] pour la somme de 390'000 euros.

Nous confirmons avoir été informées que le local commercial est actuellement loué à la SARL [Adresse 10] [Localité 8], le bail ayant été signé le 1er juillet 2015 pour une durée de 9 ans.

D’autre part nous nous engageons à régler les cinq mois de retard de loyer s’étalant de février à juin 2017 de l’actuel locataire, soit la somme de 9 341,10 euros (1868,22 euros*5).

Aux termes de la présente, nous vous confirmons notre accord quant au principe de conclusion de la vente à ce prix et avec ces deux conditions.

….'

Les consorts [O] ont, eux mêmes, signé, le même jour, un document dans lequel ils indiquent en réponse en reprenant tous les points de la lettre reçue:

'Monsieur [W] [O] SCI La [M] Patou

Mademoiselle [B] [O] représentée par [M] [H] [T]

Et [R] [N]

Mesdames,

nous accusons bonne réception de votre lettre d’intention du 25 juillet 2017 concernant l’achat de notre terrain bâti situé [Adresse 2] à [Localité 9] pour la somme de 390 000 euros. Nous vous rappelons que le local commercial est actuellement loué à la société à responsabilité limitée [Adresse 11]. Le bail étant signé le 1er juillet 2015 pour une durée de neuf ans.

D’autre part nous vous rappelons que vous vous êtes engagées à payer les cinq mois de retard de loyer s’étalant de février à juillet 2017 à l’actuel locataire s’élevant à la somme de 9 341,10 euros.

Au terme de ces négociations, nous vous confirmons notre accord quant au principe de conclusion de la vente à ce prix et avec deux conditions.

….'

Le 11 août 2017, Monsieur et Madame [O] leur ont cependant adressé un courrier dans lequel ils se sont rétractés, se dédisant de leur intention de céder le terrain.

Soutenant que l’échange de leur courrier constituait un accord de vente, Madame [T] et Madame [N] les ont assignés en réalisation forcée de la vente.

****

À titre liminaire, la cour observe que les appelantes forment une demande d’annulation du jugement, mais qu’elles ne développent aucun moyen utile au soutien de cette prétention, qui sera donc rejetée.

Sur la recevabilité de l’action des dames [N] et [T] :

Dans le jugement attaqué, le tribunal judiciaire de Marseille a déclaré l’action des dames [N] et [T] irrecevable au visa des articles 31, 32 et 122 du code de procédure civile, considérant que l’offre d’achat avait été émise au nom de la société civile immobilière La [M] Patou et que l’action était poursuivie par Madame [N] et par Madame [T] qui n’avaient ni qualité, ni intérêt à agir.

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir à une seule personne qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé.

Aux termes de l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit agir.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfixe, la chose jugée.

À cet égard, le tribunal a exactement retenu que l’offre d’achat est émise au nom de la société civile immobilière La [M] Patou et que les demanderesses à l’action ne sont pas intervenues dans le cadre de cette offre d’achat.

La cour observera, en outre, que cette offre a été également acceptée par les vendeurs à l’égard de la société La [M] Patou, représentée par Mme [T] et Mme [N], que la rédaction de ces deux écrits exclut clairement toute intervention personnelle de leur part et qu’elles agissent dans le cadre de cette action en leur nom personnel ; que les deux écrits versés ne mentionnent à aucun moment que la société serait en formation et que c’est seulement s’il l’avait mentionné que les personnes agissant pour son compte pouvaient être tenues des engagements souscrits jusqu’à ce que la société reprenne les actes; qu’aucune pièce n’est versée aux débats démontrant que la SCI existerait à ce jour, qu’elle aurait été immatriculée et qu’elle aurait pu reprendre les engagements tels qu’allégués par les dames [N] et [T] quant à la vente ( ni même qu’elle se trouverait dans une situation de reprise automatique des engagements, ni encore qu’elle les aurait ratifiés); que d’ailleurs, l’hypothèque qui est sollicitée de la Conservation des hypothèques de [Localité 12] le 24 décembre 2020 est demandée aux seuls noms de [M] [H] [T] et [R] [N] et au visa 'd’une promesse synallagmatique de vente consentie à Mme [M] [H] [T] et [R] [N] par la propriétaire’et non au visa de la vente à la société alors pourtant, qu’elle était, seule, partie aux échanges susvisés et sans mention de ce qu’il s’agirait d’une société en cours de formation.

Les actes invoqués ont donc été établis au bénéfice de la société immobilière La [M] Patou, pour laquelle il n’est nullement démontré qu’elle avait alors la personnalité juridique , ni qu’elle était en cours de formation.

La circonstance que les dames [N] et [T] figurent en qualité d’associées dans des statuts établis et signés à la date du 23 juillet 2017, dont aucune publication, ni enregistrement, susceptibles de leur donner date certaine ne sont au demeurant avérés, est, à cet égard, inopérante et la délivrance par celles-ci, le 12 octobre 2017, en leur qualité de 'représentants tous deux La SCI [M] Patou en cours de création’ de la sommation d’avoir à comparaître chez le notaire ne saurait avoir pour effet, ni d’ajouter à l’acte pris au nom d’une société qui ne mentionne alors pas être en cours de formation, ni de les rendre parties à l’accord revendiqué comme constituant une vente parfaite, étant en outre souligné qu’aux termes des statuts, seule, [M] [H] [T] est désignée gérante.

Les appelantes seront donc déclarées irrecevables en leur demande et Madame [N] et Madame [T] seront, par suite, déboutées des fins de leur appel sur ce point.

Le jugement sera, en conséquence, confirmé en ce qu’il les a déclarées irrecevables et leur demande de dommages et intérêts sera également rejetée.

Sur les demandes de dommages et intérêts des consorts [O] :

Le jugement a condamné les dames [N] et [T] à verser à chacun des défendeurs la somme de 5000 euros aux motifs que la demande 'est justifiée dans son principe et dans son montant'.

Devant la cour, chacun des intimés sollicite la confirmation du jugement et présente, de ce chef, une demande plus élevée, arguant d’une aggravation de leur préjudice avec le temps, les sommes réclamées recouvrant un préjudice d’immobilisation du bien, outre, une perte de loyers et diverses dépenses engagées au titre des taxes y afférant et de son entretien.

Il résulte cependant de la chronologie des rapports des parties sur la vente que les vendeurs, [W] et [B] [O], ont accepté la proposition d’achat des acquéreurs le 25 juillet 2017 qui contenait notamment un prix sur lequel tous s’étaient accordés; que l’initiative de ne pas poursuivre au-delà de ces échanges n’est imputable qu’aux consorts [O] qui le 11 août 2017 écrivent :

' comme je vous l’ai indiqué téléphoniquement, mon frère et moi entretenons à ce jour des relations très tendues et ne sommes plus d’accord concernant la lettre d’intention d’achat… En conséquence, nous n’entendons plus vendre le bien immobilier hérité de nos parents…'

Le courrier liste, ensuite, divers autres griefs, notamment tirés du prix et des conditions d’établissement des échanges du 25 Juillet 2017.

Cet écrit des consorts [O] révèle qu’il existait ainsi des dissensions entre les deux héritiers sur le projet même de la vente qui les a empêchés de donner suite à leur premier accord. Ils se trouvent donc, eux mêmes, à l’origine de l’échec de son avancement en prenant l’initiative de se dédire, sans au demeurant avoir tenté d’autres négociations sur les points qu’ils critiquaient dans ledit courrier.

Il s’en suit que l’immobilisation du bien consécutive à la procédure introduite par l’assignation en vente forcée des dames [T] et [N] n’est pas susceptible d’être imputée aux acquéreurs, la présente action ne retenant leur succombance que sur la question de leur recevabilité à agir.

Il n’y a donc pas lieu d’accorder des dommages et intérêts aux intimés, le jugement étant de ce chef réformé et la demande supplémentaire de dommages et intérêts des intimés formée devant la cour étant également rejetée.

La cour observera, de surcroît, que les consorts [O] revendiquent un préjudice d’immobilisation tout en concluant sur le fond que l’échange des lettres d’intention précisément ne les engageait pas et aussi un préjudice locatif alors qu’ils avaient un locataire qui ne payait pas ses échéances, qu’il leur appartenait de diligenter toute action à cet égard pour faire valoir leurs droits et que rien ne démontre non plus qu’ils envisageaient de redonner à bail leur local et ce d’autant qu’il s’agit d’un bail commercial; enfin, que le préjudice invoqué quant au coût des assurances, taxes, débroussaillage afférant à l’immeuble ne constitue pas la conséquence directe du comportement procédural des appelantes.

La preuve d’une erreur grossière équipollente au dol ou d’une intention malveillante dans la conduite de la procédure initiée par les appelantes n’étant pas faite, la demande de dommages et intérêts de Madame [B] [O] et de Monsieur [W] [O] à leur encontre pour procédure abusive sera rejetée.

En raison de leur succombance sur la recevabilité de leur action, les appelantes supporteront les dépens de la procédure de première instance et d’appel.

Le jugement sera confirmé sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile et les appelantes seront condamnées in solidum à verser, en équité, devant la cour, à [B] [O], d’une part, et à [W] [O], d’autre part, la somme de 1500 euros chacun sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf sur la condamnation des dames [N] et [T] à verser la somme de 5000 euros à chacun des défendeurs à titre de dommages et intérêts,

Et statuant à nouveau de ce dernier chef :

Rejette les demandes indemnitaires de Madame [B] [O] et de Monsieur [W] [O];

Y ajoutant :

Condamne in solidum Madame [R] [Z] épouse [N] et Madame [I] [Z] épouse [T] à payer, par application de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 1500 euros chacun à Madame [B] [O] et à Monsieur [W] [O],

Rejette les demandes reconventionnelles indemnitaires plus amples de Madame [B] [O] et de Monsieur [W] [O],

Rejette la demande de Madame [B] [O] et de Monsieur [W] [O] pour procédure abusive,

Condamne in solidum Madame [R] [Z] épouse [N] et Madame [I] [Z] épouse [T] aux dépens de la procédure d’appel avec distraction au profit des avocats en ayant fait la demande.

Le Greffier La Présidente