COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 12 DECEMBRE 2024

N°2024/

Rôle N° RG 20/12801 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGVQT

S.A.S. CONCEPT LEADER EN HOTELLERIE

C/

S.C.I. VICTORIA

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Jérôme LACROUTS

M^e Joseph MAGNAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de NICE en date du 18 Novembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 17/00027.

APPELANTE

Société CONCEPT LEADER EN HOTELLERIE S.A.S. , agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée et assistée de M^e Jérôme LACROUTS de la SELARL JEROME LACROUTS AVOCATS, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTIMEE

Société VICTORIA S.C.I. prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Joseph MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Septembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président, et Madame Gaëlle MARTIN, Conseiller, chargés du rapport.

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Madame Gaëlle MARTIN, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 décembre 2024, après prorogation du délibéré.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 décembre 2024.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 16 novembre 1998, la SCI Victoria a donné à bail commercial à la SARL Hôtel Victoria, aux droits de laquelle vient la SAS Concept Leader en hôtellerie, un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], à usage d’hôtel bar restaurant, pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer annuel de 448900 francs.

Le bail a été renouvelé le 26 juillet 2007 pour une période de 9 ans à compter du 16 novembre 2007, moyennant un loyer annuel de 100000 euros.

Par acte d’huissier du 23 mai 2016 la SAS Concept Leader en hôtellerie a sollicité le renouvellement de son bail.

En l’absence d’accord des parties sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé, la société Concept Leader en hôtellerie a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Nice qui par jugement du 6 décembre 2017 a constaté que le bail liant les parties était renouvelé à compter du 16 novembre 2016 pour une nouvelle durée de 9 ans et avant dire droit sur le montant du loyer, ordonné une expertise confiée à Mme [D] [B] [R] avec mission de fournir tous éléments permettant de déterminer la valeur locative des lieux loués.

Mme [B] [R] a déposé son rapport le 16 janvier 2019, aux termes duquel elle propose au tribunal deux méthodes d’évaluations, la méthode hôtelière classique faisant ressortir un loyer annuel de 157 916 euros et la méthode hôtelière rénovée, qui semble plus adaptée selon l’expert, et qui fait ressortir un loyer annuel de 198 453 euros.

La société locataire a sollicité du juge des loyers commerciaux la fixation de la valeur locative à hauteur de 116 175 euros et subsidiairement à hauteur de 124 701 euros.

La SCI Victoria sollicitait pour sa part la fixation de la valeur locative à la somme de 233 640 euros par an hors taxes et hors charges.

Par jugement du 18 novembre 2020, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Nice a :

— dit que les locaux litigieux, à usage exclusif d’hôtel-bar-restaurant, étant des locaux monovalents, le loyer sur renouvellement du bail au 16 novembre 2016 doit, en application de l’article R.145-10 du code de commerce, être fixé à la valeur locative, selon les usages observés dans la branche d’activité considérée,

— vu le rapport d’expertise de Mme [B] [R] et les correctifs à y apporter,

— fixe la valeur locative de l’hôtel [5], sis [Adresse 1] à [Localité 3], à la somme de 184.595 euros hors charges et hors taxes par an à compter du 16 novembre 2016,

— dit que la SAS Concept Leader en hôtellerie sera tenue de payer à la SCI Victoria les intérêts de droit au taux légal sur la différence entre l’ancien et le nouveau loyer, au fur et à mesure des échéances contractuelles depuis le 19 septembre 2017,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— fait masse des dépens en ce compris les frais d’expertise, qui seront partagés par moitié entre les parties.

Le premier juge a retenu à cet effet :

— qu’il doit être fait application de la méthode hôtelière dite rénovée, mieux adaptée aux nouveaux modes de gestion hôtelière, diffusée en 2016 et dont l’utilisation est préconisée par les professionnels en la matière pour les baux venant en renouvellement à compter du 1er octobre 2016,

— que les données statistiques fournies par le CRT de la Côte d’Azur, organisme indépendant et officiel, établies sur trois années de référence sur une base de 48 hôtels et 4975 chambres de même catégorie sur 5 secteurs comparables dont la ville de [Localité 3] permettent d’obtenir un panel fiable pour dégager une recette normative,

— que ces données tiennent compte des commissions versées aux intermédiaires de sorte qu’il n’y a pas lieu d’appliquer un abattement à ce titre,

— que l’attentat de [Localité 3] du 14 juillet 2016 ayant entraîné une baisse de la fréquentation touristique et le bail ayant été renouvelé le 16 novembre 2016, il ya lieu de réintégrer, pour le calcul du coefficient d’occupation, la période du 14 juillet au 15 novembre 2016, écartée à tort par l’expert,

— que compte tenu de la présence d’une salle petits déjeuners/bar se prolongeant à l’extérieur sur une grande et belle terrasse avec jardin exposé au sud permettant à l’hôtelier de proposer un service petit déjeuner de qualité tant à l’intérieur qu’en terrasse, c’est à juste titre que l’expert a estimé qu’à défaut de prendre en compte la recette des petits déjeuners, les caractéristiques immobilières de l’hôtel justifiaient la majoration du taux sur recette fixé à 16%,

— qu’il ressort des pièces produites que contrairement à ce que soutient la locataire, les emplacements de parking matérialisés devant l’hôtel ont été aménagés bien antérieurement à la période du bail expiré ; que la présence de ces parkings constitue un avantage commercial indéniable qui ne peut être éludé dans le calcul de la recette théorique servant de base à l’estimation de la valeur locative, que le calcul effectué par l’expert pour fixer à 10265 euros la valeur locative des parkings sur la base d’un prix de location de 18 euros par jour et d’un taux d’occupation de 75%, en appliquant un taux sur recette de 50%, est parfaitement cohérent et adapté,

— qu’en l’absence de justification, par la locataire, du respect du formalisme prescrit par l’article L.311-2 du code du tourisme, celle-ci ne peut prétendre à l’application d’un abattement sur la valeur locative au titre des travaux de distribution de l’air climatisé et de l’eau dont elle se prévaut ; que les travaux d’ascenseur réalisés selon devis postérieur au renouvellement du bail ne peuvent non plus être pris en compte,

— qu’il y a lieu de déduire de la valeur locative la taxe foncière, dont le transfert de la charge au locataire par le bail constitue un supplément de loyer dont il doit être tenu compte en application de l’article L.145-33-3°, pour un montant de 8226 euros en 2016, outre 2630 euros de taxe d’ordures ménagères,

— qu’en matière de locaux monovalents, la jurisprudence exclut l’application de l’article R.145-8 du code de commerce, de sorte qu’il ne peut y avoir de correctifs au titre de clauses exorbitantes du droit commun, qu’elles soient valorisantes ou dépréciatives,

— que le point de départ des intérêts légaux n’est pas soumis aux nouveaux articles 1231-6 et 1231-7 du code civil mais à l’ancien article 1155, de sorte que les intérêts légaux sur la différence entre le montant du nouveau loyer et le loyer effectivement payé courront non pas à compter de la date de renouvellement du bail mais à compter de la notification du premier mémoire en défense du bailleur.

La SAS Concept Leader en hôtellerie a interjeté appel de cette décision le 18 décembre 2020.

Par conclusions déposées et notifiées le 25 août 2021, la SAS Concept Leader en hôtellerie demande à la cour de :

Vu les articles R 145-10 et suivants du code de commerce ;

Infirmer dans toutes ses dispositions le Jugement du 18 novembre 2020 du Juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Nice sauf en ce que le juge des loyers commerciaux a déduit la taxe foncière de la valeur locative et qu’il a tenu compte de l’incidence des

attentats du 14 juillet 2016 ;

Et ce faisant, statuant à nouveau,

À titre principal,

Juger y avoir lieu à appliquer la méthode hôtelière classique faute de données fiables et cohérentes pour l’application de la méthode hôtelière dite rénovée sur la Commune de [Localité 3];

Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 116 763 euros par an hors taxes et hors charges, à compter du 16 novembre 2016 ;

À titre subsidiaire, si par extraordinaire la méthode hôtelière rénovée était appliquée,

Juger n’y avoir lieu à appliquer une majoration du taux sur recette par rapport aux petits déjeuners;

Juger y avoir lieu à tenir compte de l’abattement 10 % [Localité 4] retenu par l’expert judiciaire ;

Juger n’y avoir lieu à prendre en compte les revenus locatifs hypothétiques des emplacements de stationnement non compris dans la description des locaux pris à bail ;

Juger y avoir lieu à tenir compte de l’incidence des attentats du 14 juillet 2016 ;

Juger y avoir lieu à tenir compte des travaux réalisés par le preneur ;

Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 121 958 euros hors charges et hors

taxes, à compter du 16 novembre 2016 ;

À titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la recette théorique des emplacements de stationnement était prise en compte ;

Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 127 958 euros, hors charges et hors taxes à compter du 16 novembre 2016 ;

En tout état de cause,

Débouter la SCI Victoria de sa demande de voir fixer le montant du loyer à hauteur de 233 640 euros HT et hors charges ;

Débouter la SCI Victoria de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Débouter la SCI Victoria de sa demande de voir appliquer des intérêts au taux légal à compter du renouvellement du bail ;

Condamner la SCI Victoria à verser à la société la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile ;

La condamner à supporter les entiers dépens ;

Par conclusions déposées et notifiées le 15 juin 2021, la SCI Victoria demande à la cour de:

— déclarer la société Victoria recevable en son appel incident,

— débouter la société Concept Leader hôtellerie de ses demandes,

— confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a fixé la valeur locative annuelle des locaux loués à hauteur de la somme de 184595 euros HT et hors charges à compter du 16 novembre 2016,

— l’infirmer sur ce point et statuant à nouveau de ce chef,

— fixer le nouveau loyer annuel de renouvellement des locaux considérés à hauteur de la somme de 233640 euros HT et hors charges à compter du 16 novembre 2016,

— y ajoutant, condamner la société Concept Leader hôtellerie au paiement de la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d’appel distraits au profit de Maître Joseph Magnan, avocat à la cour, sous sa dure affirmation de droit.

La procédure a été clôturée le 3 septembre 2024.

MOTIFS

Aucune des parties ne conteste le caractère monovalent des locaux et la détermination de la valeur locative selon les usages de la profession, à savoir en l’espèce selon la 'méthode hôtelière', conformément aux dispositions de l’article R.145-10 du code de commerce.

Ainsi que le rappelle l’expert désigné par le juge des loyers, la méthode hôtelière consiste à déterminer la valeur locative des hôtels par référence à une recette théorique globale hors taxes à laquelle on applique un taux d’occupation, puis un taux sur recette déterminé selon la catégorie de l’établissement à partir des usages de la profession.

Alors que la recette théorique de référence était traditionnellement déterminée à partir des grilles de tarifs affichées par l’hôtelier, l’évolution des pratiques tenant notamment aux remises importantes consenties sur les réservations par internet et à l’intervention des [Localité 4] (On line Travel Agency) commissionnées, a conduit à l’application, à partir de l’année 2016, à l’initiative de la compagnie des experts de la cour d’appel de Paris, d’une version de la méthode hôtelière dite 'actualisée’ ou 'rénovée', qui consiste à déterminer la recette globale de référence non plus à partir de la grille de tarifs affichée par l’hôtel, qui ne reflète plus les prix réellement pratiqués, mais à partir de données statistiques correspondant à des établissements de même catégorie du même secteur géographique.

L’expert désigné par le juge des loyers formule deux propositions de valeur locative, l’une déterminée en appliquant la méthode hôtelière classique et l’autre en appliquant la méthode hôtelière rénovée.

Les parties s’opposent sur la version à appliquer.

— Sur le choix de la méthode de valorisation et des données statistiques :

L’expert privilégie dans son rapport l’application de la méthode hôtelière rénovée qui lui semble adaptée en ce qu’elle tient compte de la recette désormais normative, qu’elle ne tient pas compte de la gestion bonne ou mauvaise de l’hôtelier et qu’elle valorise plus justement l’outil immobilier et ses caractéristiques.

C’est à juste titre que le premier juge a retenu l’application de la méthode hôtelière rénovée, mieux adaptée aux nouveaux modes de gestion hôtelière, dont l’utilisation est préconisée par les professionnels en la matière pour les baux venant en renouvellement à compter du 1er octobre 2016, et considéré que les données statistiques fournies par le CRT de la Côte d’Azur, organisme indépendant et officiel, établies sur trois années de référence sur une base de 48 hôtels et 4975 chambres de même catégorie sur 5 secteurs comparables dont la ville de [Localité 3] permettent d’obtenir un panel fiable pour dégager une recette normative, à la différence des données insuffisamment représentatives proposées par le cabinet In Extenso dans le cadre d’une expertise non contradictoire commandée par la bailleresse, portant seulement sur six établissements dont deux bénéficiant d’une situation exceptionnelle non comparable à celle de l’hôtel '[5]'.

Sur la base des données statistiques communiquées par le CRT pour les hôtels 4 étoiles de [Localité 3] et en tenant compte des taux d’occupation ressortant respectivement pour les basse, moyenne et haute saison, l’expert obtient une recette annuelle théorique totale de 1 176 176 euros HT, et propose d’y appliquer un taux de recette de 16% compte tenu du classement de l’hôtel correspondant à la catégorie moyen/haut de gamme, et des caractéristiques tenant à la situation de l’hôtel, de l’existence d’un parking et de facilités de stationnement, de l’aspect, de la qualité et de l’état de la construction, de la capacité d’accueil, de la présence d’une terrasse facile d’accès et d’un jardin exposé au sud, de la présence de combles aménageables.

La valeur locative ressort ainsi, selon le rapport de l’expert, à 198 453 euros dont 10265 euros au titre de la valeur locative des parkings.

— Sur la prise en compte des commissions versées aux intermédiaires :

L’affirmation de l’expert selon laquelle les statistiques du CRT mentionnent des recettes dont sont déjà déduites les commissions versées aux intermédiaires est confirmée par les termes du courriel adressé le 7 octobre 2019 par un représentant de cet organisme au conseil de l’appelante, et le premier juge a en outre constaté que le formulaire d’enquête adressé aux hôteliers par le CRT mentionnait expressément le chiffre d’affaires TTC 'déduction faite des commissions intermédiaires'.

La société Concept Leader en hôtellerie ne produit aucun justificatif à l’appui de l’allégation selon laquelle la grande majorité des hôteliers transmettrait un chiffre d’affaires non retraité des facturations des [Localité 4].

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a écarté l’application d’un abattement spécifique au titre des commissions versées aux intermédiaires.

— Sur l’incidence de l’attentat du 14 juillet 2016 :

Pour déterminer le taux d’occupation moyen à appliquer à la recette théorique par chambre selon la saison, l’expert s’est référé aux tableaux communiqués par le CRT par zone et par catégorie d’hôtel pour les années 2014, 2015 et 2016.

Ayant constaté pour l’année 2016, marquée par l’attentat du 14 juillet, une baisse de fréquentation de juillet à octobre dans la catégorie concernée au centre ville de [Localité 3], l’expert a écarté de sa période de référence les mois de juillet à octobre 2016 et déterminé le taux d’occupation par référence à la période de juin 2014 à juin 2016, étant rappelé que la date de renouvellement du bail est le 16 novembre 2016.

La SCI Victoria reproche au premier juge d’avoir, sur la demande de la société preneuse, réintégré les 4 mois suivant l’attentat dans la période de référence pour le calcul des taux d’occupation en moyenne et haute saison.

Ainsi que le souligne à juste titre la bailleresse, le loyer de renouvellement s’appliquera pendant les neuf années suivantes.

La société Concept Leader en hôtellerie ne produit aucun élément permettant de retenir une incidence durable de cet événement exceptionnel sur le taux d’occupation des hôtels du centre ville de [Localité 3] sur la moyenne et la haute saison.

Le jugement sera réformé sur ce point et la valeur locative sera calculée en fonction d’un taux d’occupation déterminé sur la période de référence de juin 2014 à juin 2016 conformément à la proposition de l’expert.

— Sur la prise en compte des recettes annexes :

La société Concept Leader en hôtellerie reproche au juge des loyers commerciaux d’avoir entériné la proposition de l’expert de prendre en considération la recette des petits déjeuners par une majoration du taux sur recette, fixé à 16% au lieu de 15%.

Il sera relevé en premier lieu que l’expert a proposé un taux sur recette de 16% pour un établissement relevant de la catégorie 'moyen/haut de gamme 3 ou 4 étoiles’ pour laquelle il est d’usage de retenir un taux compris dans une fourchette de 15 à 18% selon les caractéristiques propres de l’immeuble telles que la situation, la qualité du bâti, les annexes utiles.

Il est donc inexact d’affirmer que l’expert a retenu un taux de 16% 'au lieu de 15%', alors que le taux moyen de la fourchette est de 16,5 %.

Dans une réponse au dire du conseil de la preneuse, l’expert conteste avoir augmenté le taux d’occupation de 1% pour tenir compte du petit déjeuner et confirme que le petit déjeuner représente un coût important pour l’hôtelier en termes de prestations, produits de consommation et personnel, de sorte qu’il n’y a pas lieu de retenir de recette spécifique annexe à ce titre.

Mme [B] [R] souligne cependant que la méthode rénovée conduit à s’interroger sur la part de l’outil immobilier au titre des recettes annexes, et qu’il s’avère que l’établissement dispose au rez-de-chaussée d’un salon d’accueil spacieux, d’un bar ou espace petit déjeuner dédié agréable, d’une vaste terrasse au même niveau exposée sud et d’un jardin bien configuré en léger contrebas, facteurs rares au centre ville de [Localité 3], constituant des équipements immobiliers mis à disposition par le bailleur, la qualité de l’outil immobilier justifiant le taux général de 16% proposé.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu la proposition de l’expert à ce titre.

La société Concept Leader en hôtellerie reproche encore au juge des loyers commerciaux d’avoir entériné la proposition de l’expert concernant la prise en compte de recettes annexes au titre des emplacements de stationnement situés devant l’hôtel.

Elle prétend en premier lieu que ces emplacements ne faisaient pas partie de l’assiette initiale du bail de 1998 et ont été aménagés à ses frais, et qu’ils ne deviendront la propriété de la bailleresse qu’à l’issue du bail renouvelé le 31 octobre 2025.

Elle sollicite subsidiairement la fixation de la valeur locative de ces emplacements à 6000 euros par an.

Le premier juge a cependant parfaitement démontré en se fondant sur les références cadastrales mentionnées au bail, le plan cadastral reproduit au rapport d’expertise et un ancien rapport d’expertise judiciaire du 28 avril 1997 que les emplacements litigieux figuraient bien dans l’assiette du bail et étaient déjà matérialisés en 1997.

Il a par ailleurs retenu à juste titre que la présence de ces parkings constituait un avantage commercial indéniable qui ne peut être éludé dans le calcul de la recette théorique servant de base à l’estimation de la valeur locative, que le calcul effectué par l’expert pour fixer à 10265 euros la valeur locative des parkings sur la base d’un prix de location de 18 euros par jour et d’un taux d’occupation de 75%, en appliquant un taux sur recette de 50%, était parfaitement cohérent et adapté.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

— Sur l’application d’un abattement pour travaux :

La société Concept Leader en hôtellerie sollicite l’application d’un abattement de 10% sur la valeur locative au titre de travaux de distribution de l’air climatisé et de l’eau effectués en 2008, 2009 et 2010 et de travaux de rénovation des salles de bains effectués en 2016.

Ainsi que l’a énoncé le premier juge, il résulte des articles L.311-1 à L.311-3 du code du tourisme que le locataire qui a effectué des travaux d’équipement et d’amélioration visés à l’article L.311-1 – 1°) et 5°) ne peut prétendre à l’application d’un abattement sur la valeur locative au titre de ces travaux que s’il justifie avoir respecté le formalisme prescrit par l’article L.311-2.

La société Concept Leader en hôtellerie ne justifie pas avoir notifié à la bailleresse, par LRAR, son intention de procéder à des travaux en joignant un plan d’exécution ainsi qu’un devis descriptif et estimatif.

Faute de notification préalable conforme aux dispositions légales, aucun abattement de valeur locative ne peut être retenu et ce, même si le bail liant les parties comporte une stipulation autorisant le locataire à effectuer des travaux.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

— Sur les clauses exorbitantes du droit commun et la taxe foncière :

Il est constant que les locaux loués à usage d’hôtel sont des locaux monovalents.

Les éléments permettant de déterminer le prix des baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation sont fixés par les articles L.145-36 et R.145-10 du code de commerce.

Le second de ces textes dispose que le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L.145-33 et R.145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche considérée.

En application de ces textes, la valeur locative est fixée en l’espèce par application de la méthode hôtelière, selon les usages en la matière.

La mise en oeuvre des dispositions des articles R.145-8 et L.145-33 3°, permettant de diminuer ou d’augmenter la valeur locative pour tenir compte le cas échéant d’un transfert sur une partie d’une charge incombant normalement à l’autre ou de toute clauses exorbitante de droit commun, valorisante ou dépréciative, est en conséquence exclue.

C’est donc à tort que le premier juge a déduit, au visa de l’article L.145-33 3° inapplicable en l’espèce, le montant de la taxe foncière de la valeur locative au motif que le bail transférait au locataire la charge de cet impôt qui incombe normalement au propriétaire.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

Chacune des parties succombant en tout ou partie sur son appel conservera la charges des dépens et frais irrépétibles par elle exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement entrepris, en ce que intégrant, dans la période de référence servant à déterminer le taux d’occupation, les mois de juillet à octobre 2016, et déduisant de la valeur locative le montant de la taxe foncière, il a fixé la valeur locative de l’hôtel [5], sis [Adresse 1] à [Localité 3], à la somme de 184 595 euros hors charges et hors taxes par an à compter du 16 novembre 2016,

Statuant à nouveau sur ces points,

Fixe la valeur locative de l’hôtel Villa Victoria, sis [Adresse 1] à [Localité 3], à la somme de 184595 euros hors charges et hors taxes par an à compter du 16 novembre 2016,

Confirme le jugement pour le surplus,

Dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel,

Dit que chacune des parties conservera la charge des dépens d’appel par elle exposés.

Le Greffier, La Présidente,