Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 8, 19 mars 2025, n° 22/14115

TGI Marseille 4 août 2022

CA Aix-en-Provence
Confirmation 19 mars 2025

Arguments

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Rejeté
Responsabilité du syndicat des copropriétaires pour défaut d'entretien des parties communes
La cour a estimé que la matérialité des désordres n'était pas établie et que la responsabilité du syndicat ne pouvait être engagée.
Rejeté
Obligation de réaliser les travaux pour remédier aux désordres
La cour a confirmé que la responsabilité du syndicat n'était pas engagée, rendant ainsi la demande de travaux infondée.
Rejeté
Préjudice financier dû à l'impossibilité d'exploiter le local
La cour a jugé que la matérialité des désordres n'était pas établie, et par conséquent, la demande de dommages-intérêts pour perte de revenus locatifs ne pouvait être accueillie.
Rejeté
Droit à la prise en charge des frais de procédure
La cour a condamné l'appelant à payer des frais au syndicat des copropriétaires, rejetant ainsi sa demande.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 8, 19 mars 2025, n° 22/14115
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	22/14115
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Marseille, 4 août 2022, N° 19/11321
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	17 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Dominique DI COSTANZOHubert ROUSSEL
Cabinet(s) :	ROUSSEL-CABAYE ET ASSOCIES
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' immeuble, ayant opté pour le mode du syndicat coopératif pour la gestion de la copropriété et représenté de ce fait par Madame

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 19 MARS 2025

N° 2025 / 071

N° RG 22/14115

N° Portalis DBVB-V-B7G-BKG2A

[B] [C]

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble

[Adresse 3]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Dominique DI COSTANZO

M^e Hubert ROUSSEL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 04 Août 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/11321.

APPELANT

Monsieur [B] [C]

né le 1er Janvier 1937 à [Localité 7] (TUNISIE), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5]

ayant opté pour le mode du syndicat coopératif pour la gestion de la copropriété et représenté de ce fait par Madame [D] [V], présidente du conseil syndical et syndic de la copropriété conformément à l’assemblée générale du 16 mai 2024 de la copropriété, domiciliée [Adresse 2],

représentée par M^e Hubert ROUSSEL, membre de l’association ROUSSEL-CABAYE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Amandine LANDELER, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère pour le Président empêché et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

M. [B] [C] est propriétaire du lot n°1 au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3], s’agissant d’un local commercial destiné à la location. Depuis 2016, les fonctions de syndic au sein de l’immeuble sont exercées par la société CASAL IMMOBILIER, laquelle a succédé à la société OTIM IMMOBILIER.

Depuis l’année 2011, M. [C] se plaint d’infiltrations en provenance du réseau d’évacuation des eaux usées et vannées, partie commune de l’immeuble.

Un rapport d’expertise contradictoire a été établi par M. [R] [Z], mandaté par l’assurance protection juridique de M. [C], le 10 octobre 2017.

M. [C] a ensuite saisi le Juge des référés d’une demande d’expertise judiciaire et par ordonnance du 31 mai 2018, le Tribunal de grande instance de MARSEILLE a désigné, à cette fin, M. [N].

Par exp1oit d’huissier en date du 9 mars 2018, le syndicat des copropriétaires a dénoncé l’assignation à la société [F] ENTREPRISE, ayant réalisé les travaux, et a mis en cause cette dernière, sollicitant sa condamnation à le garantir de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 16 novembre 2018.

Par acte d’huissier du ll octobre 2019, M. [B] [C] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice la société CASAL IMMOBILIER, devant le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de condamnation à la réalisation des travaux préconisés par l’expert judiciaire sous astreinte.

Considérant que la matérialité des désordres d’infiltrations n’étant pas établie, la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne peut être engagée, par jugement rendu le4 août 2022, le Tribunal:

DEBOUTE M. [B] [C] de l’intégralité de ses demandes formulées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice la société CASAL IMMOBILIER,

CONDAMNE M. [B] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice la société CASAL IMMOBILIER, la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [B] [C] aux entiers dépens,

ORDONNE l’exécution provisoire.

Par déclaration au greffe en date du 24 octobre 2022, M.[C] a interjeté appel de cette décision.

Il sollicite:

— Infirmer le jugement du 04/08/2022 en ce qu’il a :

— DEBOUTE M. [B] [C] de l’intégralité de ses demandes formulées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice la société CASAL IMMOBILIER, à savoir :

— Dire et juger le syndicat des copropriétaires requis responsable des préjudices subis par le requérant.

— Condamné le syndicat des copropriétaires requis à réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire, sous astreinte de 100 € par jour de retard, passé un délai de un mois, à compter de la signification de la décision à intervenir.

— Condamné le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 25.000 € à titre de dommages-intérêts au titre de la perte de revenus locatifs.

— Condamné le syndicat des copropriétaires requis à lui payer la somme de 3000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens incluant les honoraires de l’expert judiciaire.

— CONDAMNE M. [B] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice la société CASAL IMMOBILIER, la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNE Monsieur [B] [C] aux entiers dépens

STATUANT A NOUVEAU :

— Dire et juger le syndicat des copropriétaires requis responsable des préjudices subis par le requérant.

— Condamner le syndicat des copropriétaires requis à réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire, sous astreinte de 100 € par jour de retard, passé un délai de un mois, à compter de la signification de la décision à intervenir.

— Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 25.000 € à titre de dommages-intérêts au titre de la perte de revenus locatifs.

— Condamner le syndicat des copropriétaires requis à lui payer la somme de 3000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens incluant les honoraires de l’expert judiciaire.

— Dire et juger qu’en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi du 13 décembre 2000, les requérants seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres propriétaires.

A l’appui de son recours, il fait valoir:

— qu’il est constant que le préjudice causé à son bien est imputable aux parties communes de la copropriété,

— qu’il résulte de l’expertise judiciaire que les fissures qui existent sur la cloison séparant son local de l’entrée de l’immeuble ont pour origine l’absence de reprise du réseau EP (pourtant voté par l’AG du 27 novembre 2013) qui a continué à s’évacuer dans l’ancien réseau, qui est fuyard et cassé ce qui a pu créer la déliquescence et l’érosion souterraine progressive du sol susceptible de porter atteinte à la solidité de l’immeuble,

— que l’expert retient que les désordres subis par son local sont imputables aux défauts de fonctionnement des réseaux EP et [Localité 6]-EV enterrés qui constituent une partie commune de la copropriété, de sorte que c’est à tort que le premier juge a retenu que la matérialité des désordres n’était pas établie,

— que l’expert judiciaire préconise la reprise du réseau d’évacuation des eaux pluviales et usées,

— qu’il conteste toute responsabilité dans les désordres établis,

— que son local commercial initialement destiné à l’exploitation d’une pizzeria est loué à moindre prix à une entreprise de maçonnerie qui l’utilise en tant qu’entrepôt du fait des désordres qu’il subit donc une perte locative importante.

Le syndicat des copropriétaires conclut:

A titre principal,

Débouter purement et simplement M. [B] [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

En conséquence confirmer purement et simplement les termes du jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 4 août 2022 ;

A titre subsidiaire, si la Cour venait à réformer le jugement entrepris et considérer que les demandes indemnitaires de M. [C] sont fondées,

JUGER que M. [B] [C] a concouru à son dommage,

En conséquence,

Réduire à de plus justes proportions les demandes indemnitaires de M. [B] [C] ;

En tout état de cause,

Condamner M. [B] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du CPC ;

Condamner M. [B] [C] aux dépens conformément aux articles 695 et suivants du CPC.

Il soutient:

— que l’appelant s’est plaint d’infiltrations dans son local depuis 2011,

— que pour y mettre un terme l’AG a décidé en 2011 de remplacer la colonne des eaux usées et pluviales côté cour, travaux effectués par l’entreprise générale SIP le 29 juillet 2011,

— que suite à la poursuite des plaintes, l’AG du 27 novembre 2013 a voté la réalisation de nouveaux travaux réalisés par l’entreprise [F],

— que la société FARINA est également intervenue à plusieurs reprise pour tenter de mettre un terme aux désordres sans résultats durables,

— qu’il résulte de l’expertise contradictoire du 26 septembre 2017 que les travaux de réparation facturés par [F] ENTREPRISE n’auraient pas été entièrement réalisés ce qui expliquerait la persistance des désordres,

— qu’il s’est montré particulièrement diligent face aux désordres dénoncés par le copropriétaire, ce qui exclut tout défaut d’entretien des parties communes engageant de plein droit sa responsabilité,

— qu’en février 2017 il a été demandé à M.[C] de faire vérifier son installation dans la mesure où elle présentait une consommation d’eau excessive caractérisant une fuite, en vain,

— qu’ainsi eu égard à son manque de coopération évident, l’appelant est malvenu à lui reprocher un défaut d’entretien des parties communes,

— que l’expert n’a pas su trancher sur l’origine des dommages constatés dans le local de l’appelant, considérant qu’il est impossible de savoir si les dommages sont dus à la fuite d’eau privative (ainsi que cela résulte de la consommation excessive en eau) ou du défaut d’évacuation des eaux pluviales passant sous le local,

— qu’il ne saurait être tenu responsable de la faute d’un ancien syndic qui a payé des travaux non réalisés,

— qu’en outre l’appelant a fait preuve de violence à l’égard des ouvriers mandatés,

— qu’en tout état de cause l’expert ne donne pas de précision sur les travaux à réaliser, de sorte qu’il est nécessaire de recourir aux services d’un bureau d’étude,

— que l’absence de réalisation des travaux depuis l’expertise ne découle pas d’une mauvaise foi de sa part mais des difficultés financières dans le paiement des charges de copropriété, par deux copropriétaires sur 8 dont l’appelant,

— qu’enfin le copropriétaire n’a pas jugé utile de faire voter en Ag ces travaux.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les désordres

Il résulte notamment de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 30 octobre 2019 et applicable au présent litige, que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, l’appelant se plaint depuis 2011 d’infiltrations qui toucheraient son lot en provenance du réseau d’évacuation des eaux usées et vannés, partie commune de l’immeuble.

Il ressort du rapport d’expertise amiable du 8 octobre 2018 de M.[Z] que l’immeuble est vétuste et qu’existent des remontées d’eau par le réseau EP enterré, non réparé par l’entreprise [F] en 2013.

En juin 2017, le syndic de copropriété a fait part à l’appelant de suspicions de fuites sur son installation privée en vain.

Or, l’expert judiciaire [N] le 19 novembre 2018 met en exergue l’existence de fissures traversantes horizontales sur la cloison séparant le local de l’appelant de la cage d’escalier de l’immeuble et la reprise, facturée mais non réalisée, du réseau [Localité 6]/EV de l’immeuble par la société [F] ENTREPRISE en novembre 2013 ou avril 2014 par le remplacement de la canalisation enterrée passant dans le couloir.

Il ajoute qu’il semblerait que les travaux de raccordement du réseau [Localité 6]/EV sur le regard situé sur le trottoir ont été réalisés sans autorisation administrative et qu’ils ne sont pas conformes aux préconisations du service concédé pour le raccordement sur le siphon disconnecteur.

Il constate que l’absence de reprise du réseau EP a pu créer la déliquescence et l’érosion souterraine progressive du sol susceptible de porter atteinte à la solidité de l’immeuble et d’être à l’origine des fissures observées sur la cloison.

Pour autant, il précise qu’il paraît 'difficile d’engager des investigations pour vérifier si les fissures qui existent sur la cloison séparant ce local de l’entrée de l’immeuble sont dues à ces fuites d’eau dont on ignore si elles ont existé et où elles ont pu se produire ou au ravinement du sol au niveau du réseau EP enterré sous la dalle du local qui lui passe à proximité de la cloison.'

Ainsi, même si les infiltrations évoquées par l’appelant ne sont pas constatées par l’expert judiciaire, ce dernier a pu constater les fissures dans la cloison séparative du local qui résulteraient de ces infiltrations.

Pour autant, l’expert n’établit pas de façon certaine l’origine de ces fissures, n’écartant pas qu’elles puissent être la conséquence de fuites d’eau privative.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a retenu qu’il n’est pas établi que l’origine des désordres résulte d’un défaut d’entretien des parties communes de l’immeuble, de sorte que la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne saurait être engagée et en ce qu’il a débouté M.[C] de l’intégralité de ses demandes dirigées contre ce dernier au titre des travaux de reprise et de la perte de revenus locatifs.

Sur les autres demandes

M.[C] est condamné à 1500€ d’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 4 août 2022 par le Tribunal judiciaire de MARSEILLE,

Y ajoutant

CONDAMNE M.[C] à régler à au syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice la société CASAL IMMOBILIER la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE M.[C] aux entiers dépens de l’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE