COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 10 DECEMBRE 2025

N° 2025 / 371

N° RG 22/10541

N° Portalis DBVB-V-B7G-BJZNY

[L] [Z]

[I] [Z]

C/

[M] [W] [R]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Anaïs LAGELLE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de CANNES en date du 30 Mai 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-21-000739.

APPELANTS

Monsieur [L] [Z]

né le 04 Octobre 1954 à [Localité 7] (69), demeurant [Adresse 1]

Madame [I] [Z]

née le 03 Novembre 1969 à [Localité 4] (CÔTE D’IVOIRE), demeurant [Adresse 1]

représentés et plaidant par M^e Anaïs LAGELLE, membre de la SELARL G.L.I., avocat au barreau de GRASSE

INTIMÉ

Monsieur [M] [W] [R]

né le 13 Octobre 1962 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

représenté et plaidant par M^e Brigitte VITTO, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Décembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Décembre 2025, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant contrat ayant pris effet le 1er décembre 2009, Monsieur [M] [W] [R] a donné à bail d’habitation aux époux [L] et [I] [Z] un appartement de type 4 avec terrasse au sein d’une résidence en copropriété située [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 1.000 € révisable annuellement en fonction de la variation de l’indice de référence, outre une provision pour charges de 500 €.

A compter du mois de juillet 2014, le montant du loyer mensuel a été ramené à 900 €.

Le 24 novembre 2020, le bailleur a signifié à ses locataires un commandement de payer la somme de 20.000 € représentant les loyers et provisions pour charges échus depuis le mois d’août 2019, visant la clause résolutoire stipulée au contrat.

Le 14 janvier 2021, il leur a également signifié un congé pour vendre venant à échéance le 30 novembre 2021 et contenant offre de cession au prix de 420.000 €.

Par exploit délivré le 9 juillet 2021, Monsieur [M] [R] a assigné les époux [Z] à comparaître devant le tribunal de proximité de Cannes pour voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à défaut de règlement des causes du commandement susdit, ordonner leur expulsion et les entendre condamner au paiement de leur dette locative et d’une indemnité d’occupation, outre des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi.

Les défendeurs ont opposé une exception d’inexécution des obligations du bailleur en raison de l’indécence du logement et conclu au rejet de l’ensemble de ses demandes. Ils se sont portés reconventionnellement demandeurs de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance et de leur préjudice moral, et ont invoqué la nullité du congé pour motif frauduleux et prix de vente prohibitif.

Par jugement rendu le 30 mai 2022, le tribunal a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 25 janvier 2021,

— ordonné en conséquence l’expulsion des époux [Z],

— condamné ces derniers à payer une somme de 35.399 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus jusqu’au mois de novembre 2021 inclus,

— fixé l’indemnité d’occupation à un montant équivalent à celui du loyer courant, révisable selon les mêmes modalités et majoré des charges récupérables,

— condamné M. [M] [R] à payer la somme de 7.125 € en réparation du préjudice de jouissance subi par ses locataires,

— rejeté les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

— et mis les dépens à la charge du demandeur.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a notamment retenu que le logement était certes affecté de désordres, mais que ceux-ci ne le rendaient pas inhabitable, de sorte que l’exception d’inexécution ne pouvait être valablement invoquée. Il a toutefois omis de se prononcer sur certains chefs de demandes dans le dispositif de sa décision.

Les époux [Z] ont interjeté appel par déclaration enregistrée le 21 juillet 2022 au greffe de la cour.

Ils indiquent toutefois avoir quitté les lieux courant juillet 2023.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées le 20 mai 2025, auxquelles il est ici renvoyé pour l’exposé des moyens, les époux [Z] demandent à la cour de :

— REFORMER en toutes ses dispositions le jugement déféré,

— DECLARER M. [R] responsable de leurs préjudices,

— JUGER qu’ils étaient en droit de suspendre le paiement des loyers,

— JUGER en conséquence que la clause résolutoire n’a pas produit ses effets,

— JUGER qu’ils ne sont redevables d’aucune indemnité d’occupation,

— subsidiairement, FIXER cette indemnité à 50% du montant du loyer et des charges pour la période d’octobre 2019 à juillet 2023,

— ORDONNER une expertise à l’effet d’examiner les désordres affectant le logement, de prescrire les moyens d’y remédier et d’évaluer leurs préjudices,

— subsidiairement,

— CONDAMNER M. [R] à leur payer une indemnité de 700 € par mois en réparation du préjudice de jouissance de l’appartement et de la terrasse pour toute la période comprise entre octobre 2019 et juillet 2023,

— CONDAMNER M. [R] à leur payer une indemnité de 120 € par mois au titre de l’impossibilité d’utiliser leur place de parking pour toute la période comprise entre janvier 2014 et juillet 2023,

— CONDAMNER M. [R] à leur payer une somme de 93.200 € en réparation de leur préjudice moral,

— CONDAMNER M. [R] à leur payer à une somme de 120.000 € en réparation de la perte de chance d’acquérir le logement par suite de la rupture abusive des pourparlers,

— CONDAMNER enfin l’intimé aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’au paiement d’une somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 19 janvier 2023, auxquelles il est également renvoyé pour l’exposé des moyens, Monsieur [M] [W] [R] demande pour sa part à la cour de:

— DÉBOUTER les époux [Z] de leurs demandes, fins et conclusions,

— CONFIRMER le jugement en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 25 Janvier 2021 et ordonné l’expulsion des époux [Z],

— CONFIRMER le jugement en ce qu’il a condamné solidairement les époux [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer,

— CONFIRMER le jugement en ce qu’il a débouté les époux [Z] de leur demande en dommages-intérêts au titre d’un préjudice moral,

— CONFIRMER le jugement en ce qu’il a rejeté la demande formée par les époux [Z] au titre l’impossibilité d’utiliser leur place de parking,

— CONFIRMER le jugement en ce qu’il a débouté les époux [Z] de leur demande reconventionnelle en nullité du congé,

— INFIRMER le jugement en ce qu’il l’a condamné à payer aux époux [Z] une somme de 7.125 € en réparation de leur préjudice de jouissance,

— Statuant à nouveau, DÉBOUTER les époux [Z] de ce chef de demande, ou subsidiairement FIXER cette indemnité à 3.000 €, soit 10 % du montant du loyer,

— INFIRMER le jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande en dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier,

— Statuant à nouveau de ce chef, CONDAMNER solidairement les époux [Z] à lui payer une somme de 67.000 €,

— DIRE qu’il sera sursis à statuer sur la demande d’expertise dans l’attente du jugement à intervenir devant le tribunal de proximité de Cannes, saisi de la même demande,

— Subsidiairement, mettre les frais d’expertise à la charge exclusive des époux [Z],

— CONDAMNER solidairement les époux [Z] à lui payer une somme de 1.500 € en réparation de son préjudice moral,

— CONDAMNER les époux [Z] aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’au paiement d’une somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 octobre 2025.

DISCUSSION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu :

— de remettre au locataire un logement décent répondant aux caractéristiques fixées par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

— de délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation,

— d’assurer au locataire une jouissance paisible du logement,

— et d’entretenir les locaux en état de servir à leur usage.

De son côté, le locataire est tenu, suivant l’article 7, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement.

L’article 20-1 dispose que, lorsque le bien loué ne répond pas aux caractéristiques d’un logement décent, le juge peut être saisi afin de déterminer la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement, avec ou sans consignation, jusqu’à l’exécution desdits travaux.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée décrivait le logement donné à bail comme étant en bon état d’entretien.

Les premières difficultés sont apparues en 2015 du fait d’une panne du système de chauffage et climatisation. Un important dégât des eaux en provenance de l’appartement du dessus est ensuite survenu en 2018, suivi d’autres dégâts des eaux trouvant leur origine dans le logement, endommageant fortement les embellissements et l’installation électrique.

Le 22 janvier 2020, les locataires ont écrit au bailleur pour se plaindre des désordres affectant le logement et faire état de leur refus de s’acquitter du loyer en raison de son insalubrité. Ils se déclaraient cependant toujours intéressés par l’achat de l’appartement.

Ils ont ensuite fait dresser plusieurs constats confirmant la réalité des désordres.

Toutefois, ils sont demeurés dans le logement et n’ont sollicité aucune autorisation judiciaire à l’effet de suspendre le paiement du loyer.

Ce n’est qu’en 2023 qu’ils ont saisi le service communal de santé et d’hygiène, lequel a effectivement relevé plusieurs non-conformités au règlement sanitaire départemental mais n’a pas conclu à une impossibilité d’habiter.

D’autre part, bien qu’ayant été indemnisés par leur assureur à la suite des dégâts des eaux susmentionnés, ils ne justifient pas avoir fait procéder aux travaux de réparation.

Dans ces conditions, c’est à bon droit que le premier juge a considéré que les époux [Z] ne pouvaient se prévaloir de l’exception d’inexécution des obligations du bailleur, celle-ci ne revêtant pas une gravité suffisante au sens de l’article 1219 du code civil.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 25 janvier 2021, à défaut de règlement des causes du commandement signifié le 24 novembre précédent.

Sur la demande de nullité du congé :

Il convient de réparer l’omission de statuer affectant la décision attaquée et de juger que cette demande est dépourvue d’objet du fait de la résiliation du bail intervenue avant l’échéance du congé.

Sur le montant de la dette locative :

Le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu’il a condamné les époux [Z] à payer l’arriéré locatif, outre une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer, majorée des charges récupérables.

Sur les préjudices subis par les locataires :

— Sur le préjudice de jouissance :

Il n’apparaît pas opportun d’ordonner une expertise à ce stade de la procédure, alors que le bail est résilié et que les locataires ont désormais quitté les lieux.

Les multiples désordres relevés par les constats d’huissier dressés les 31 octobre 2019, 14 mai et 14 décembre 2020 dans l’appartement et sur la terrasse ont incontestablement généré un préjudice de jouissance dont les époux [Z] sont fondés à réclamer réparation. Ces derniers ont également été privés de l’usage de leur place de parking en raison du refus du syndic de leur délivrer un badge d’accès, ce dont le bailleur, tenu de leur assurer une jouissance paisible, doit être jugé responsable. Ils ne justifient pas cependant sur ce point lui avoir adressé une réclamation dès l’année 2014.

L’indemnité de 7.125 € allouée par le premier juge répare intégralement le préjudice de jouissance subi par les locataires jusqu’à l’acquisition de la clause résolutoire. En revanche, les appelants ne peuvent prétendre à aucune indemnisation pour la période postérieure durant laquelle ils se sont maintenus dans le logement sans droit ni titre.

— Sur le préjudice moral :

Le tribunal a omis de se prononcer sur cette demande dans le dispositif de sa décision.

La carence du bailleur à effectuer les travaux de réparation qui lui incombaient en dépit des réclamations de ses locataires a occasionné à ces derniers un préjudice moral qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 3.000 €.

En revanche, il n’est pas établi que les conditions de vie dans le logement aient directement aggravé l’état de santé des époux [Z].

Il n’est pas davantage démontré que la blessure à la main gauche subie par Madame [I] [Z] soit la conséquence directe d’un défaut d’entretien imputable au bailleur.

Les appelants seront donc déboutés du surplus de leurs prétentions de ce chef.

— Sur la perte de chance d’acquérir le logement :

Le tribunal a également omis de statuer sur cette demande.

Il n’est pas démontré que M. [R] aurait commis une faute en rompant abusivement les pourparlers engagés en vue de la vente de l’appartement. En effet, si ce dernier s’était déclaré vendeur au prix de 370.000 € dans un courriel daté du 18 juillet 2020, puis à celui de 385.000 € dans un autre message du 4 janvier 2021, les époux [Z] n’ont jamais fait état de leur intention d’accepter l’une de ces offres et ne justifient pas avoir formulé une contre-proposition chiffrée.

Il convient en conséquence de les débouter de cette prétention.

Sur les demandes en dommages-intérêts formées par le bailleur :

Le tribunal a encore omis de statuer sur ces demandes.

Monsieur [M] [R] soutient en premier lieu que, du fait de la défaillance de ses locataires, il aurait été contraint de vendre précipitamment et en deçà de sa valeur un bien immobilier qu’il possédait à [Localité 5] afin de régler les charges de copropriété de l’appartement de [Localité 6], ce qui lui aurait occasionné une perte financière de 55.000 €.

Il fait également valoir que le maintien dans les lieux des époux [Z] au delà de la résiliation du bail a retardé le projet de vente de l’appartement, dont le produit aurait dû servir à réaliser un nouveau projet professionnel à [Localité 9], lui occasionnant une perte d’exploitation de 12.000 €.

Cependant, les pertes alléguées ne reposent que sur ses seules affirmations et ne sont étayées par aucun élément de preuve, de sorte qu’il doit être débouté de l’intégralité de ses réclamations.

Il n’est pas davantage établi que les époux [Z] auraient agi dans le but d’acculer leur bailleur à la faillite afin de le contraindre à leur vendre l’appartement à vil prix. La demande en dommages-intérêts formulée de ce chef sera donc également rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Rejette la demande d’expertise,

Confirme le jugement déféré, sauf en ce qui concerne la charge des dépens,

Y ajoutant,

Déclare sans objet la demande en nullité du congé,

Condamne Monsieur [M] [R] à payer aux époux [Z] une somme de 3.000 euros en réparation de leur préjudice moral,

Déboute les époux [Z] du surplus de leurs demandes en dommages-intérêts au titre du préjudice moral et de la perte de chance d’acquérir le logement,

Déboute Monsieur [M] [R] de ses demandes en dommages-intérêts au titre d’un préjudice financier et d’un préjudice moral,

Condamne les époux [Z] aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à verser à l’intimé une somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT