COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 02 DECEMBRE 2025

N° 2025/ 484

Rôle N° RG 21/10307 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHYTW

S.A.R.L. OXI

C/

[S] [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Laurent MARTIN M^e François SUSINI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 6] en date du 25 Juin 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 18/05683.

APPELANTE

S.A.R.L. OXI représentée par son gérant en exercice domicilié es qualité audit siège, demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Laurent MARTIN de la SCP AIXCELSIOR, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIME

Monsieur [S] [P] [I] [J]

né le 06 Septembre 1939 à [Localité 2] (Cameroun), demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e François SUSINI de la SCP SCP SUSINI-STUART, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 07 Octobre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre, rapporteur

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Décembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Décembre 2025,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte du 30 novembre 2015 M.[K] a accepté de vendre à la SARL Oxi une parcelle de terrain, située sur la commune d'[Localité 3], lieudit [Localité 5], cadastrée section AH n°[Cadastre 1], moyennant le prix de 1 200 000 euros.

Les parties ont convenu aux termes de la promesse que la réitération de la vente serait soumise à plusieurs conditions suspensives dont celle de l’obtention d’un permis d’aménager, et devrait intervenir au plus tard le 15 juillet 2016. Il était également prévu le versement d’une indemnité d’immobilisation de 10 000 euros.

Le délai de réitération de la vente est arrivé à échéance sans que la SARL Oxi n’obtienne le permis d’aménager la parcelle objet de la vente.

Soutenant que malgré cette échéance, les parties avaient continué leurs relations contractuelles auxquelles M.[J] avait brutalement mis un terme, par acte du 13 décembre 2018, la Sarl Oxi l’a assigné devant le tribunal de grande instance de Nice aux fins de le voir condamné à lui payer la somme de 150 000 euros à titre de dommages et intérêt, la somme de 42 246 euros ( 27 246 euros + 15 000 euros) en remboursement de divers frais avancés par elle sur le fondement de l’article 1240 et suivants du Code civil, ainsi que la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 25 juin 2021, le tribunal judiciaire de Nice a :

— condamné M. [S] [J] à payer à la Sarl Oxi la somme de 27 246 euros en réparation de son préjudice, consécutif à la rupture des pourparlers entre les parties ;

— débouté la Sarl Oxi de sa demande en paiement des sommes de 150 000 euros et 15 000 euros;

— condamné M. [S] [J] à payer à la Sarl Oxi la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté M. [S] [J] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté M. [S] [J] aux entiers dépens de la présente instance, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour faire droit à l’action de la Sarl Oxi, le tribunal a retenu que si l’acte du 30 novembre 2015 était une promesse unilatérale de vente, les parties étaient restées en pourparlers après le terme prévue pour la réitération, et a considéré que la rupture des pourparlers à l’initiative de M. [J] était abusive.

Il a toutefois, limité à la somme de 27 246 euros le préjudice subi par la Sarl Oxi correspondant au coût des prestations d’intervenants extérieurs (architecte, géomètre, bureau d’étude) et a déboutée la SARL Oxi de sa demande de remboursement du don de 15 000 euros effectué au bénéfice de l’association de M. [J] en l’absence de lien causal. Il l’a également déboutée pour les mêmes raisons de sa demande de dommages et intérêts correspondant aux gains espérés en cas de conclusion des accords passés.

Par déclaration du 8 juillet 2021, la Sarl Oxi a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur les chefs de jugement la déboutant de sa demande en paiement des sommes de 150 000 euros et 15 000 euros.

M.[J] a formé appel incident.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 16 septembre 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Par dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 5 avril 2022, la Sarl Oxi demande à la cour de :

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a rejeté ses demandes en paiement des sommes de 150 000 euros et de 15 000 euros,

Statuant à nouveau,

— condamner M. [J] à lui payer la somme de 150 000 euros en réparation de son préjudice,

— condamner M. [J] à lui payer la somme de 15 000 euros au titre du don effectué le 30 novembre 2015,

— condamner M. [J] à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 7 août 2025, M. [J] demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la Sarl Oxi de sa demande en paiement des sommes de 150 000 euros et de 15 000 euros,

— infirmer le jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau,

— rejeter l’ensemble des demandes formulées par la Sarl Oxi,

— la condamner lui verser la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

1-Sur l’existence d’une faute dans la rupture des pourparlers

Moyens des parties

La SARL Oxi fait valoir que M. [J] a bien commis une faute en signant avec un autre promoteur la vente de sa parcelle alors que des négociations étaient en cours depuis de nombreuses années entre les parties, qu’elle avait engagé de nombreuses démarches mais aussi frais et travaillé sans relâche pendant 3 ans pour finaliser le projet.

Elle précise qu’informée de ce qu’elle avait déposé la demande de permis, M.[J] a lui même déposé une demande de permis de construire et a écrit à la préfecture pour indiquer qu’il n’avait jamais autorisé le dépôt du permis et cela malgré les négociations avancées et dans le but de pouvoir conclure avec un autre promoteur

Elle soutient que cette rupture abusive des pourparlers constitue une faute engageant la responsabilité civile délictuelle de l’intimé qui avait agi de mauvaise foi

Au titre de son appel incident et en réponse M.[J] soutient que si les échanges de mails et l’attestation produits par l’appelante permettent de retenir l’existence de pourparlers en vue de trouver un nouvel accord après la caducité de la promesse, ils ne permettent pas de retenir l’existence d’une faute dans la rupture de ces négociations. Il considère que les échanges entre les parties ont fait apparaître dès le 22 septembre 2016, un désaccord sur les modalités de paiement qu’il avait érigées en conditions essentielles et fait valoir que l’attestation du maire établie le 14 juin 2017 est étrangère aux échanges entre les parties. Elle n’a ainsi strictement aucune valeur probante dans le litige dont la cour est saisie. Il ajoute qu’à supposer qu’existait encore entre les parties une relation de confiance au mois de juin-juillet 2017, c’est la Sarl Oxi qui a rompu cette relation de confiance en déposant, sans aucune autorisation, une demande de permis d’aménager en son nom et en imitant sa signature à plusieurs reprises et non lui-même.

Réponse de la cour

L’article 1176 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016, dispose que lorsqu’une obligation est contractée sous la condition qu’un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l’événement soit arrivé. Lorsque la condition est stipulée dans le seul intérêt de l’une des parties, seule cette partie peut se prévaloir de la caducité attachée à la défaillance de la condition avant la date fixée pour la réitération, ainsi que l’a d’ailleurs jugé la Cour de cassation (3e Civ., 27 octobre 2016, pourvoi n° 15-23.727), mais la défaillance peut être invoquée par les deux parties postérieurement à la date fixée pour la réitération (3e Civ. 4 février 2021, pourvoi n° 20-15.913).

En l’espèce, les parties ne contestent pas que l’acte établi le 30 novembre 2015 qui ne peut s’analyser qu’en une promesse unilatérale de vente au regard des mentions qu’il contenaient : un droit de lever l’option au bénfice de la SARL Oxi, une condition suspensive de l’obtention d’un permis d’aménager et le versement d’ une indemnité d’immobilisation, soit devenue caduque la condition suspensive ne s’étant pas réalisée au jour d’expiration de la promesse soit le 15 juillet 2016.

Par ailleurs, il est constant que la phase de pourparlers précontractuels est soumise à la liberté de rompre les pourparlers sans engager de responsabilité même s’ils sont avancés si le projet ne satisfait pas les partenaires.

Toutefois cette faculté ne dispense pas ces derniers de participer loyalement aux négociations et d’agir de bonne foi.

Ainsi la rupture des pourparlers n’engage la responsabilité de son auteur que dans des circonstances qualifiées de fautives et sans qu’il soit besoin de rapporter la preuve d’une intention de nuire.

La faute consiste le plus souvent en une rupture soudaine, sans motifs légitimes, mettant fin à des pourparlers laissant croire à la conclusion du contrat.

Enfin, la faute commise dans l’exercice du droit de rupture unilatérale des pourparlers précontractuels n’est pas la cause d’un préjudice de perte de chance de réaliser les gains espérés par la réalisation du contrat.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats et notamment des courriels échangés que la SARL Oxi et M. [J] ont repris après l’expiration du délai accordé à la première pour lever l’option, leurs relations en vue de faire aboutir le projet initialement envisagé et cela pendant plus d’une année ( juillet 2016-juillet 2017). Egalement, il est constant qu’ une réunion des parties a eu lieu le 9 février 2017 en présence du maire d'[Localité 3] et du service de l’urbanisme.

La SARL Oxi soutient à ce titre que M.[J] lors de cette réunion a confirmé devant M.le maire son souhait de boucler ce dossier avec la société Oxi et ses associés et a rompu les relations sans motifs légitimes alors qu’elle avait obtenu le changement du terrain litigieux de zone NA en zone UD3 avec un certificat d’urbanisme positif le 6 mars 2017 et avait engagé plus de 60 000 euros de frais.

Toutefois, s’il résulte de l’attestation de M.[C] maire d'[Localité 3] que ' les époux [J] avaient expressément confirmé leur intention de boucler le dossier de vente de la parcelle AH [Cadastre 1] sise à [Localité 3] avec la société OXI’ et que ' pendant de nombreuses années, les services techniques de la mairie ont eu de très nombreux échanges et réunions de travail avec la société OXI (') ', il résulte également des courriels échangées entre les parties à partir du 30 janvier 2017 que les relations se tendent et que des divergences sur la vente est les conditions se font jours. Ainsi le 30 janvier 2017 M .[J] fait part à M.[R] que les démarches trainent ou n’aboutissent pas, et que pendant cette nouvelle année « d’immobilisme » il serait bien utile qu’il reprenne contact avec son banquier pour obtenir que ce dernier le suive puisque « cette année vous touchez au but ; mais qu’il va lui falloir faire un petit effort supplémentaire », « sinon le pape d'[Localité 3] sera obligé de dire Ite missa est » ; que par courriel du 2 février adressé à [F] [T] l’architecte, M.[J] évoque que les relations se crispent : « je pense que par ta sagesse et ton sens de la relation humaine tu peux être celui qui va recoller les morceaux (') il y a un dicton qui dit : la déception ouvre les yeux mais ferme le chemin de la confiance » ; '(…) [O] (M.[R]) m’a dit : je vous ai compris M.[J] il vous faut ' (') j’aurai préféré qu’il me dise la vérité et auquel cas nous aurions pu trouver une solution surtout avec son banquier (') . Donc si [O] ne fait pas un effort sur l’offre qu’il doit me faire avant que nous allions voir son pote le maire, mon terrain va redevenir une forêt au plus grand bonheur des gens d'[Localité 3] et de ma fille (') Dans la vie toute erreur se paie (') remarque il a déjà concéé 40 millions d’euros à mon épouse je ne sais plus pourquoi c’est un bon début. ».

Encore, par courriel du 30 mars 2017, M.[J] interpelle M.[R] et [F] [T] pour leur demander une nouvelle rencontre « pour trouver une solution sur le plan financier ou nous laissons pourrir la situation jusqu’en octobre tout en attendant que le conseil municipal débatte sur le terrain en novembre ' » ; par courriel du 13 mai 2017, M.[J] s’adressant toujours à M.[T] précise que « Quelque soit la solution que nous allons adopter avec tonton dans un parfait esprit amical et d’intérêt mutuel, pense à donner le reçu du dépôt que tu as fait, car j’ai l’intention de le faire à mon nom même si cela demande des sacrifices car j’en fait une question de principe et d’amour propre ; »

Enfin par courriel du 14 juin 2017, M.[J], s’adressant cette fois directement à M.[R] indique « lors de notre dernière rencontre toujours aussi amicale, j’avais apprécié vos encouragements et vos v’ux de réussites dans ma recherche pour trouver un acheteur répondant à mes critères, et cela suite au fait que vous ne pouviez répondre à certaines de mes attentes. Il semblerait que (') vous pensez aujourd’hui que seule la jouissance de perturber la vie d’un vieux retraité que je suis, vous anime ( '). En ce qui me concerne je suis aujourd’hui encore disposé à dialoguer avec vous et je réitère le fait que je suis aussi toujours disposé à vous rembourser les frais que vous avez eus ; non pas parce que cela est un dû ; mais dans un esprit amical (') ».

A la lecture de l’ensemble de ces échanges la preuve n’est pas rapportée que c’est de manière brutale que M.[J] a mis un terme aux relations précontractuelles devant déboucher sur une seconde promesse de vente, mais de manière progressive en évoquant dés février 2017 que l’offre de prix ne lui convenait pas et que les modalités de paiement ne lui convenaient pas non plus ; qu’il ne peut être déduit du courriel dans lequel il indique à M.[T] qu’il souhaite connaître le numéro de dépôt du permis par la SARL Oxi à la préfecture qu’il avait donné à cette époque là son accord pour que la SARL Oxi dépose en son nom le permis d’aménager, puisqu’il précise justement qu’il entendait déposer un permis d’aménagement en son nom ; que ce courriel ne peut se comprendre qu’à la lecture des autres courriels échangées et qui révèlent l’engagement d’un désaccord certains pour le moins sur les modalités de paiement et ne démontrent aucun accord sur un dépôt de permis d’aménager en son nom.

De même, sans remettre en cause ce qu’atteste le maire d'[Localité 3], il doit être observé que cette attestation révèle des faits qui se sont passés au début des difficultés relationnelles ayant ainsi pu donner le sentiment que les parties étaient d’accord, qu’elle ne démontre pas un engagement ferme et définitif de M.[J] de contracter avec la SARL OXI, aucun acte n’ayant été signé en ce sens et qu’au surplus, M.le maire d'[Localité 3] n’était pas partie prenante dans ces relations son appui étant recherché pour obtenir une modification du zonage du terrain litigieux.

Egalement le fait que la SARL Oxi ait accepté de faire un don à une association à sa demande et dans laquelle M.[J] était très impliqué, ne constitue pas un élément suffisant pour dire que l’accord entre eux était irrévocable.

Ainsi, dés lors que seul l’abus dans l’exercice du droit de rompre les pourparlers est sanctionnable et peut donner lieu à indemnisation, et qu’il résulte des échanges mis en exergue ci-dessus qu’ il n’y avait pas au moment de la rupture, c’est à dire au jour du dépôt par M.[J] lui-même d’une demande de permis d’aménager en son nom, encore d’accord sur l’ensemble des éléments de la cession, notamment sur le prix et sur les modalités de son paiement ; que d’ailleurs aucun document relatif à la vente n’avaient été retransmis au notaire en vue d’une éventuelle nouvelle rédaction de l’acte ni qu’un prix avait été avancé, les pourparlers certes très long mais n’aboutissant pas, n’étaient pas aussi avancés que la société Oxi le prétend et que la retenu à tort le premier juge, et surtout n’ont pas débouché sur un projet qui avait satisfait les partenaires.

Il s’en déduit M.[J] avait la liberté de rompre les pourparlers et n’a commis aucun abus.

Le jugement déféré sera ainsi infirmé en ses dispositions condamnant M. [S] [J] à payer à la société Oxi la somme de 27 246 euros à titre de dommages et intérêts.

2-Sur les demandes accessoires

Partie perdante en appel, La SARL Oxi supportera la charge des dépens de première instance et d’appel.

Elle sera nécessairement déboutée de ses demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a condamné M.[J] à payer à la SARL Oxi la somme de 3000 euros à ce titre.

L’équité commande en revanche d’allouer à M.[S] [J] la somme de 3 000 euros aux titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Infirme le jugement déféré mais seulement en ce qu’il a condamné M. [S] [J] à payer à la société Oxi la somme de 27 246 euros à titre de dommages et intérêts, la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, l’a déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles et l’a condamnée aux dépens ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Déboute la SARL Oxi de toutes ses demandes de dommages et intérêts et au titre de ses frais irréptibles ;

Condamne la SARL Oxi à supporter la charge des dépens de première instance et d’appel ;

La condamne à payer à M.[S] [J] la somme de 3 000 euros aux titre de ses frais irrépétibles.

La greffière, la présidente.