COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 54Z

Ch civ. 1-4 construction

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 24 NOVEMBRE 2025

N° RG 22/00195

N° Portalis DBV3-V-B7G-U6EM

AFFAIRE :

[X] [B]

[J] [D] épouse [B]

C/

S.A.R.L. BATYLLIS

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 08 Juillet 2021 par le tribunal judiciaire de NANTERRE

N° RG : 18/02465

Expéditions exécutoires, Copies certifiées conforme délivrées le :

à :

M^e Dan ZERHAT

M^e Ondine CARRO

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT QUATRE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTS

Monsieur [X] [B]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : M^e Dan ZERHAT de l’AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731

Plaidant : M^e Lysa HALIMI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2376

Madame [J] [D] épouse [B]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : M^e Dan ZERHAT de l’AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731

Plaidant : M^e Lysa HALIMI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2376

****************

INTIMÉE

S.A.R.L. BATYLLIS

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentant : M^e Ondine CARRO, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C212

Plaidant : M^e David FERTOUT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1770

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 Septembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Fabienne TROUILLER, Présidente chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Fabienne TROUILLER, Présidente,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffière lors des débats : Madame Jeannette BELROSE,

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 16 mai 2014, M. [X] [B] et Mme [J] [D] épouse [B] ont acquis en l’état futur d’achèvement de la société Batyllis un appartement en duplex (lot 4) et une place de parking (lot 118) dans un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 6] (92) pour un montant de 455 000 euros.

Par courrier du 8 décembre 2015, les époux [B] ont transmis à la société Batyllis une liste de réserves.

Par procès-verbal du 4 mars 2016, ils ont fait constater des malfaçons.

Après vaine mise en demeure, ils ont, le 7 octobre 2016, fait assigner le vendeur aux fins d’expertise et le président du tribunal judiciaire de Nanterre a désigné M. [E] par ordonnance du 30 novembre 2016.

Les réserves d’ordre technique ont été définitivement levées sur demande de l’expert en mai 2017.

Le 5 octobre 2017, l’expert a déposé son rapport.

Par acte du 8 mars 2018, les époux [B] ont fait assigner la société Batyllis sur le fondement des articles 1642-1, 1648, 1147 ancien et 1792 du code civil.

Par jugement contradictoire du 8 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

— déclaré irrecevable l’action des époux [B] sur le fondement de l’action en garantie des vices et défauts de conformité apparents,

— débouté les époux [B] de leurs demandes formulées sur un fondement contractuel,

— débouté les époux [B] de l’intégralité de leurs demandes formulées sur le fondement de la garantie décennale,

— condamné les époux [B] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise,

— autorisé M. [V] [Y], avocat, à recouvrer directement ceux des dépens qu’il aurait engagés sans en avoir reçu provision,

— condamné les époux [B] à régler à la société Batyllis la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles,

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire.

Le tribunal a relevé que si la demande d’expertise avait valablement interrompu le délai de forclusion de l’action en garantie des vices et défauts de conformité apparents, un nouveau délai d’un an avait commencé à courir à compter de l’ordonnance de désignation de l’expert, pendant lequel aucune action susceptible d’interrompre ce délai n’avait été engagée, et cela, peu important la reconnaissance de responsabilité alléguée par les acquéreurs.

Il a retenu que l’action fondée sur les articles 1642-1 et 1648 du code civil était exclusive de l’application de la responsabilité contractuelle de droit commun dans les rapports entre vendeur et acquéreur en état de futur achèvement.

Le tribunal a jugé que s’il pouvait être admis que l’absence de jardin privatif constituait un désordre non visible lors de la réception de l’ouvrage, elle ne le rendait pas impropre à sa destination ni affectait sa solidité. Il a par conséquent écarté l’application de la responsabilité décennale.

Par déclaration du 11 janvier 2022, les époux [B] ont interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de leurs conclusions n°2 remises au greffe le 22 juillet 2022 (16 pages) les époux [B] demandent à la cour :

— d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement,

— de dire que l’absence de jardin privatif est un défaut de conformité caché ou non apparent à la livraison,

— à titre subsidiaire, de dire que l’absence de jardin privatif est un défaut intermédiaire,

— en tout état de cause, de condamner la société Batyllis à leur verser la somme de 34 000 euros en réparation du trouble de jouissance consécutif à l’absence de jardin privatif,

— de dire que la société Batyllis n’a pas respecté les délais contractuels de livraison et qu’elle a retardé la levée des réserves,

— de condamner la société Batyllis à leur verser :

—  19 352 euros au titre du préjudice matériel consécutif au retard de livraison,

—  3 000 euros au titre du préjudice moral consécutif au retard de livraison,

— en tout état de cause, de débouter la société Batyllis de ses demandes,

— de condamner la société Batyllis à leur verser la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel par application de l’article 696 du code de procédure civile, dont le montant sera recouvré par M^me Halimi, avocate, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils font valoir que, contrairement à ce que retenu le tribunal, leur action est fondée sur le défaut de conformité caché ou non apparent et que cette action, soumise au délai de la prescription quinquennale, n’est pas prescrite.

Ils réclament l’indemnisation de leur préjudice résultant de l’absence de jardin privatif et également du retard dans la livraison de leur bien qui devait être livré au cours du 2e trimestre 2015. Ils s’en rapportent aux conclusions de l’expert qui a évalué ce retard à 4,72 mois outre un retard dans la levée des réserves, évalué à 8,72 mois.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives remises au greffe le 5 septembre 2023 (26 pages) la société Batyllis demande à la cour de :

— à titre principal, confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— à titre subsidiaire, débouter les époux [B] de leurs demandes dirigées contre elle,

— débouter les époux [B] de leurs demandes en réparation du trouble de jouissance, et plus subsidiairement, de limiter le montant à allouer aux époux [B] à ce titre, à la somme de 1 947,20 euros avalisée par l’expert judiciaire,

— débouter les époux [B] de leurs demandes au titre du retard de livraison et à la perte de loyer, au titre du préjudice moral et au titre des frais irrépétibles et des dépens,

— en tout état de cause, rejeter les demandes des époux [B] et les débouter de leurs demandes accessoires,

— condamner les époux [B] à la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les époux [B] aux entiers dépens dont recouvrement au profit de M. [Y].

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er avril 2025. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 15 septembre 2025 et elle a été mise en délibéré au 24 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les époux [B] soulignent à titre préliminaire qu’ils ne formulent aucune demande au titre de la garantie des vices et défaut de conformité apparents ni au titre de la garantie décennale.

Sur le caractère apparent ou non du défaut de conformité résultant de l’absence de jardin privatif

Les appelants font valoir qu’ils ont constaté que leur appartement était dépourvu de jardin privatif, que ce vice de conformité n’était pas apparent mais caché lors de l’état des lieux signé le 8 décembre 2015 et qu’il n’a été découvert que lors des opérations d’expertise.

Selon ceux, s’agissant d’un défaut de conformité non apparent, ce sont les conditions de la responsabilité contractuelle de droit commun de l’article 1231-1 du code civil qui s’applique, avec une prescription quinquennale.

L’intimée s’oppose au caractère prétendument caché qui aurait été découvert deux ans après la livraison du logement.

Il est rappelé que le vendeur en état futur d’achèvement est tenu à l’égard de l’acquéreur des vices apparents et des défauts de conformités apparents sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil et des défauts de conformités, non-apparents à la livraison, sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme du vendeur en application de l’article 1604 du même code. Il est également tenu des défauts de conformité ou vices cachés sur le fondement de la responsabilité pour faute prouvée en cas de désordres intermédiaires.

Ainsi, la nature de la responsabilité encourue par le vendeur d’un immeuble à construire dépend du caractère apparent ou caché du vice ou du défaut de conformité.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le lot 4 a été livré aux époux [B] sans jardin privatif, que l’acte de vente et les plans mentionnent « un jardin privatif au niveau du 1er étage » d’une surface de 7,8 m² et que l’état des lieux signé le 8 décembre 2015 mentionne la réserve suivante : « Terrasse : Non définis et non accessible (barre à la porte fenêtre) action à mener : mettre parquet à l’instar du voisin, supprimer les barreaux ».

La cour note que le constat d’huissier dressé le 4 mars 2016 mentionne : « Côté cour privative : devant la porte-fenêtre, sous l’appui présence d’une baguette en plastique qui paraît être de la largeur de la fenêtre, celle-ci est décollée » puis « Dans la partie jardin : Il est indiqué que cette partie est surplombée par une pissette d’évacuation en débord du mur qui s’écoule directement sr les trois quarts de la surface du 'jardin privatif’ recouvert de dalles de béton gravillonné », que dans un courrier recommandé du 12 avril 2016, les époux [B] dénonce à la société Batyllis la présence, dans la cour sur laquelle donne leur appartement, d’une palissade non conforme au règlement de copropriété et aux plans contractuels, que dans le courrier recommandé adressé par leur conseil le 26 juillet 2016, il est indiqué que les époux [B] ont eu la « mauvaise surprise » de découvrir que leur appartement était privé de jardin privatif, qu’un garde-corps empêchait tout accès et qu’il n’existait aucune délimitation matérialisant leur espace privatif et que dans l’assignation en référé-expertise du 10 octobre 2016, les époux [B] dénoncent également l’absence de jardin privatif.

Ces pièces, comme la configuration en duplex de leur appartement et les photos du constat, attestent sans équivoque que cette non-conformité à l’acte de vente était apparente lors de la livraison de leur bien et décelable au premier regard puisqu’un simple examen visuel, sans investigation particulière, permettait de constater cette absence. Il est par conséquent inexact de prétendre que cette non-conformité n’aurait été découverte que lors des opérations d’expertise.

Si l’expertise a démontré une diminution de 34 % de la surface initialement prévue et conclu que la configuration des lieux ne permettait plus de réaliser l’espace « jardin privatif » tel que prévu à l’acte de vente, ces précisions ne constituent pas une démonstration d’un vice caché mais viennent étayer l’évaluation du préjudice consécutif à l’absence de jardin privatif, telle que constatée lors de la livraison.

Ainsi, les époux [B] échouent à rapporter la preuve d’un vice caché à ce titre.

Il est constant que l’action en réparation des non-conformités apparentes à la livraison relèvent exclusivement de la garantie de l’article 1642-1 susvisé, de sorte que la responsabilité contractuelle de droit commun pour faute prouvée du vendeur n’est pas applicable, et que cette action doit être engagée dans le délai de forclusion d’un an prévu par l’article 1648 alinéa 2 du code civil.

Dans ces conditions, c’est à juste titre et sans contestation de son raisonnement que le tribunal a retenu que l’action fondée sur la garantie des vices et défauts de conformité apparents avait été introduite tardivement et qu’elle était irrecevable car forclose.

Le jugement est confirmé sur ce point.

Sur l’indemnisation du retard dans la levée des réserves et du retard de livraison

Les époux [B] réclament, au visa de l’article 1231-1 du code civil, une somme de 19 352 euros en réparation de leur préjudice matériel et 3 000 euros en réparation de leur préjudice moral.

L’intimée soutient que l’expert n’était pas saisi de ces préjudices et qu’en toute hypothèse, les jours d’intempéries doivent être déduits. Elle s’oppose au préjudice réclamé pour le retard dans la levée des réserves puisque l’appartement livré était habitable et que le montant n’est pas justifié et estime que le préjudice moral n’est pas justifié.

Le vendeur en état futur d’achèvement est tenu, conformément à l’article 1601-1 du code civil, de livrer l’immeuble dans le délai déterminé par le contrat.

En application de l’article 1611 de ce code, il doit être condamné aux dommages-intérêts s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur du défaut de délivrance au terme convenu.

Le vendeur, tenu d’une obligation de résultat, ne peut se dégager de la responsabilité qui pèse sur lui qu’en établissant la force majeure, la faute de l’acquéreur ou le fait d’un tiers présentant les caractères de la force majeure.

Il est admis que les clauses de majoration de délai ou les clauses légitimes de retard sont licites.

En l’espèce, aux termes de l’acte de vente :

« Le VENDEUR s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaire à l’utilisation des biens vendus soient achevés au cours du 2e trimestre 2015 sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.

Causes légitimes de suspension du délai de livraison

L’attention de l’ACQUEREUR est attirée sur la nature de l’obligation de délai d’achèvement stipulée ci-avant.

Ce délai, et l’obligation que prend le VENDEUR, sont stipulés en effet, hors incidence de causes extérieures au fait de ce dernier et non connues à ce jour. (')

Pour l’application de ces dispositions, seraient ainsi considérées comme des causes de report de l’époque de l’achèvement, ce que l’ACQUEREUR accepte :

— Les jours d’intempéries et phénomènes climatiques retenues par le maître d''uvre et justifiés par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier (') ».

Ainsi les travaux devaient s’achever au cours du 2e trimestre 2015. Or, la livraison est intervenue le 8 décembre 2015, après 6 mois de retard. La place de parking en sous-sol n’a été livrée qu’un an plus tard. L’appartement des époux [B] n’a pu être mis en location que le 16 avril 2016 sans que les différentes réserves n’aient été reprises par le constructeur. Les réserves ont finalement été levées durant l’expertise entre mi-avril et fin mai 2017.

Contrairement à ce que soutient sans fondement l’intimée, l’assignation en référé-expertise dénonçait le retard de livraison et l’expertise comprenait bien la mission d’évaluer « les préjudices de toute nature », ainsi l’évaluation du préjudice résultant du retard de livraison et de levée des réserves entrait bien dans la compétence de l’expert.

À ce titre l’expert a admis le principe d’une diminution du loyer du premier locataire entré dans les lieux le 16 avril 2016. Il souligne qu’ « il est tout à fait anormal qu’il ait fallu plus d’un an pour que le constructeur se décide enfin à lever toutes les réserves acceptées lors de la remise des clefs ».

À ce titre, il a retenu une minoration du loyer potentiel de 100 euros par mois sur une durée allant de la date d’origine d’entrée réelle du premier locataire, à savoir mi-avril 2016 jusqu’au dépôt du rapport d’expertise mi-octobre 2017, soit 18 mois x 100 euros = 1 800 euros.

Néanmoins, les époux [B] ajoutent à juste titre que ce préjudice s’est en réalité poursuivi jusqu’à l’expiration du bail initial prévue au 15 avril 2019, soit 36 mois x 100 euros, soit une somme totale de 3 600 euros.

Ce quantum, raisonnable et non sérieusement contesté, est retenu.

Concernant le retard de livraison, l’expert a évalué « le retard pénalisable » après déduction des intempéries à un total de 144 jours soit 4,72 mois, non contesté sérieusement par les époux [B]. Rien ne permet de contredire le calcul précis et explicité de l’expert.

Néanmoins, il a estimé en outre que « compte tenu de l’inertie manifeste, récurrente jusqu’en cours d’expertise des constructeurs à bien vouloir lever des réserves qu’il n’avait pas contestées, un retard de la possibilité de mettre en location leur est imputable, soit 4 mois complémentaires entre le 8 décembre 2015 et le 8 avril 2016 ».

L’expert évalue donc le préjudice lié au retard de livraison avant mise en location du bien à un total de 8,72 mois x 1 600 euros (valeur locative du bien) soit 13 952 euros.

Ce quantum, raisonnable et non sérieusement contesté, est retenu.

S’agissant du préjudice moral, il ressort des pièces produites que les époux [B] ont été contraints à, de nombreuses reprises, de solliciter leur constructeur pour tenter de faire lever les réserves émises lors de la réception de l’ouvrage, sans que ces démarches n’aboutissent pendant une longue période. Si l’appartement était malgré tout habitable, il n’est pas contestable que les réserves étaient justifiées, que le vendeur n’a jamais répondu à leurs courriers et que cette situation a duré, a nécessité une disponibilité et engendré inutilement du stress pour les acquéreurs.

Une somme de 1 000 euros leur est octroyée à ce titre.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sens de l’arrêt conduit à infirmer le jugement en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

La société Batyllis, qui succombe en majeure partie, doit donc être condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Les dépens pourront être recouvrés directement dans les conditions prévues par l’article 699 du même code.

Selon l’article 700 1° de ce code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Les circonstances de l’espèce justifient de condamner la société Batyllis à payer aux époux [B] une indemnité de 5 000 euros au titre des frais exclus des dépens exposés en cause d’appel. Elle est elle-même déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant en dernier ressort, après débats en audience publique, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

Statuant dans les limites de l’appel interjeté,

Confirme le jugement en ce qu’il a déclaré irrecevable l’action de M. [X] [B] et de Mme [J] [D] épouse [B] sur le fondement de l’action en garantie des vices et défauts de conformité apparents ;

L’infirme pour le surplus ;

Statuant de nouveau,

Condamne la société Batyllis à payer à M. [X] [B] et Mme [J] [D] épouse [B] les sommes de :

—  17 552 euros en réparation du préjudice matériel consécutif au retard de livraison,

—  1 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

—  5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Batyllis aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction pour ces derniers au profit de M^me Lysa Halimi, avocate, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Fabienne TROUILLER, Présidente et par Madame Jeannette BELROSE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,