COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 15 JANVIER 2026

ac

N° 2026/ 6

Rôle N° RG 22/06703 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJLSL

S.C.I. CARNOT

C/

S.A. SOCIETE LOCAL D’EQUIPEMENT ET D’AMENAGEMENT DE L’AIRE METROPOLITAINE SOLEAM

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Stéphane AUTARD

M^e Benjamin AYOUN

SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 17 Mars 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 19/02334.

APPELANTE

S.C.I. CARNOT, dont le siège social se situe [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Stéphane AUTARD, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEES

S.A. SOCIETE LOCAL D’EQUIPEMENT ET D’AMENAGEMENT DE L’AIRE METROPOLITAINE, SOLEAM, dont le siège social est [Adresse 8]

représentée par M^e Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, prise en son unité régionale dont le siège social est [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Paul GUILLET de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Mélanie LOEW, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 13 Novembre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La société Soleam est propriétaire de la parcelle cadastrée [Cadastre 7] D lot [Cadastre 1] dite «[Adresse 11] » située au c’ur d’un îlot qui donne à l’est sur la [Adresse 13] et à l’ouest par les [Adresse 14] à [Localité 9], sous lequel est situé en tréfonds un collecteur d’égout auquel sont raccordés les 22 immeubles bordant l’îlot et recevant les eaux vannes desdits immeubles.

Les sociétés Nouveau Logis Provençal ( ci-après Nlp aux droits de laquelle intervient la Sa Cdc Habitat Social) et la Sci Carnot sont propriétaires des 2 volumes qui constituent les 4 immeubles situés aux [Adresse 6] et [Adresse 2] (lots 96 à 99 ).

Un litige est né relativement à la participation des copropriétaires au financement des travaux de remplacement de la conduite d’eaux-vannes.

Sur assignation délivrée le 20 février 2019 par la Soleam en paiement de la somme de 13'170,54 euros, le tribunal judiciaire de Marseille a le 17 mars 2022 statué en ces termes':

— Reçoit la société Cdc Habitat Social en son intervention volontaire, qui vient aux droits et obligations de la société Nouveau Logis Provençal,

— Condamne la Sci Carnot à payer à la société Soleam les sommes suivantes :

* 6585,28 euros correspondant à la quote-part au titre du volume Il des immeubles [Adresse 6] (2/22eme), pour les travaux de curage de l’ovoïde,

* 40686,48 euros correspondant à la quote-part au titre du volume II des immeubles [Adresse 6] (2/22eme), pour les travaux de rénovation de la chaussée,

— Dit qu’il sera donné acte à la société Cdc Habitat Social de ce qu’elle s’est acquittée des sommes correspondant à sa quote-part pour les immeubles dont elle est propriétaire, au titre des travaux de curage de l’ovoïde, et de rénovation de la chaussée,

— Déboute la Sci Carnot de l’ensemble de ses demandes, outre les entiers dépens';

— Condamne la Sci Carnot à payer les sommes suivantes au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

—  2000 euros à la société Soleam

—  2000 euros à la société Cdc Habitat Social

Le tribunal a considéré en substance':

— que selon l’acte descriptif de division en volumes du [Adresse 6] et [Adresse 2] à [Localité 9] établi le 17 décembre 1996, il est rappelé l’existence d’une servitude de passage au profit de l’immeuble grevant le [Adresse 11] ,

— qu’il existe dans ledit passage, un collecteur d’égout placé longitudinalement auquel est raccordé l’immeuble dont s’agit et recevant les eaux vannes desdits immeubles, que cet égout dessert les 22 immeubles bordant l’îlot,

— que les charges d’entretien, de rénovation et tous travaux entraînés par l’usage de cet égout et de ce passage, seront supportés à concurrence de 1/22 eme par le propriétaire de l’immeuble sans autre distinction,

— que les pièces produites démontrent l’existence d’un défaut d’entretien et la nécessité de rénover l’ovoïde,

— que la Sci Carnot est débitrice d’une obligation conventionnelle d’entretien et de rénovation du passage,

— qu’elle a été informée de la nécessité de réaliser des travaux et des devis en ce sens,

— que la Sci Carnot échoue à démontrer qu’elle a subi une perte locative par l’implantation d’un portail du fait de la Soleam entre le 25 avril et le 24 septembre 2019,

Par acte du 06 mai 2022 la Sci Carnot a interjeté appel de la décision.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 juillet 2022 la Sci Carnot demande à la cour de':

Réformer le jugement en toutes ses dispositions';

Débouter la Soleam de toutes ses demandes,

A titre subsidiaire lui octroyer un délai de paiement,

Reconventionnellement,

Condamner la Soleam à lui régler la somme de 129'600 euros au titre de la perte locative subie,

Condamner la Soleam et le Cdh Habitat solidairement à lui régler la somme de 10'000 euros au titre du préjudice subi,

En tout état de cause':

Les débouter de leurs demandes,

Condamner la Soleam à lui verser la somme de 3'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens';

Elle soutient':

— que ses locaux ne sont pas pourvus d’une alimentation en eau car il s’agit d’une remise pour véhicules,

— qu’elle n’a donc pas l’usage de l’égout,

— que la répartition des charges prévue page 9 de l’état descriptif prévoit que «'les charges d’entretien, de rénovation, et tous travaux entraînés par l’usage de cet égout et de ce passage seront supportés à concurrence de un/vingt deuxième par le propriétaire de l’immeuble dont s’agit'»';

— que cette clause sous entend qu’il s’agit d’un usage normal et courant,

— qu’en l’espèce les travaux sont causés par une sollicitation du passage en raison des travaux réalisés sur les immeubles adjacents';

— qu’elle subit une absence d’information préalable à la réalisation des travaux';

— que la Soleam a installé un portail au droit du [Adresse 10] qui a privé l’accès à son local depuis 2012

— qu’elle subit également un trouble de jouissance en raison de la présence de détritus dans les canalisations d’eaux usées de l’immeuble appartenant à la Sa Cdc Habitat';

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 octobre 2022 la Soleam demande à la cour de':

CONFIRMER le jugement du 17 mars 2022 dans toutes ses dispositions,

REJETER l’ensemble des demandes reconventionnelles de la Sci Carnot,

CONDAMNER la Sci Carnot au paiement de la somme de 2.500 € au titre des frais de justice de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Elle réplique':

— que la Sci Carnot a été destinataire du courrier adressé le 11 août 2016 prévoyant des travaux';

— que les travaux pour lesquelles la Soleam demande le paiement concerne des travaux d’entretien rendus nécessaires par le fait que cet égout est vieux et qu’aucun curage n’a été réalisé depuis 150 ans,

— que les travaux relatifs à la chaussée ou à la consolidation de la structure sont d’autres travaux qui n’ont pas encore été engagés';

— que les 4 immeubles sont bien raccordés à l’ovoïde';

— que la société Nlp autre propriétaire ne conteste pas sa participation,

— que la clé de répartition a bien été mise en place pour que l’usage collectif de l’égout et du passage soit supporté dans une quote part prédéterminée et incontestable des bénéficiaires de la servitude de passage et d’utilisation';

— que ce n’est pas l’utilisation qui conditionne la participation aux frais mais le fait que les bénéficiaires de la servitude doivent entretenir le passage et l’égout';

— que ce n’est pas le passage d’un camion qui a aggravé l’état du passage mais a mis en évidence son manque d’entretien;

— que la Sci Carnot affirme avoir été privée de l’accès à son lot à plusieurs reprises alors qu’elle ne l’exploitait pas.

— qu’elle ne produit aucun document justifiant la recherche de locataire avant 2012 ou entre 2012 et 2019';

Dans ses conclusions notifiées le 12 octobre 2022 la Sa Cdc Habitat Social demande à la cour de':

— CONFIRMER le jugement du 17 mars 2022 en toutes ses dispositions,

— DEBOUTER la Sci Carnot de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— LA CONDAMNER au paiement de la somme de 3 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle indique':

— que la Soleam a attrait la société Cdc Habitat Social à la procédure au fond sans formuler de demande de condamnation à son encontre puisqu’elle a réglé l’ensemble des sommes dont elle était débitrice, avant tout litige,

— que le local de la Sci Carnot est squatté';

La clôture de l’instruction a été prononcée le 28 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des travaux de curage de l’ovoïde

La Soleam soutient que l’appelante est tenue de participer aux frais engendrés par les travaux de curage de l’ovoïde qui permet l’évacuation des eaux usées de son immeuble, implanté sous le passage dénommé «'[Adresse 11]'» situé au c’ur d’un îlot d’immeubles urbains et qui relève de sa propriété exclusive.

Elle produit notamment l’état descriptif de division en volumes du [Adresse 6] et [Adresse 2] à [Localité 9] établi le 17 décembre 1996, qui énonce ces dispositions au chapitre relatif aux servitudes conventionnelles : «'En ce qui concerne l’immeuble [Adresse 5] :

1) OBSERVATION est ici faite également qu’il existe au 2 eme sous-sol de l’immeuble dont s’agit : deux ouvertures faisant communiquer des locaux situés audit 2 eme sous-sol, se trouvant figurer sous une teinte respective BLEUE et VERTE, sur le plan de l’immeuble demeuré joint et annexé aux présentes après mention dudit immeuble avec le [Adresse 11], appartenant à la société IMMOBILIERE MARSEILLAISE susnommée, par suite des faits et actes relatés dans l’origine de propriété. Ladite traverse cadastrée commune de [Localité 9], [Adresse 12], lieudit .[Adresse 15], sous le numéro 114 section D pour une superficie de 6 ares 49 centiares,

2) OBSERVATION est ici faite qu’il existe une servitude de passage au profit de l’immeuble dont s’agit grevant le [Adresse 11],

OBSERVATION est également faite qu’il existe dans ledit passage, un collecteur d’égout placé longitudinalement auquel est raccordé l’immeuble dont s’agit et recevant les eaux vannes desdits immeubles. Cet égout desservant les 22 immeubles bordant l’ilot. En conséquence, les charges d’entretien, de rénovation et tous travaux entraînés par l’usage de cet égout et de ce passage, seront supportés à concurrence de 1/22 ème par le propriétaire de l’immeuble dont s’agit ».

Selon la correspondance du 11 août 2016 adressée à l’appelante il est fait état de la nécessité de réaliser une reprise de l’ensemble des évacuations de l’ovoïde situé en tréfonds du passage, puisque le rapport d’inspection de cet ouvrage réalisé en 2013 a mis en évidence sa vétusté. Par suite, l’intimée produit les devis correspondants aux travaux envisagés pour permettre la rénovation de cette canalisation.

Il est clairement mentionné à l’état descriptif de division en volumes des [Adresse 6] et [Adresse 2] le rappel de la servitude conventionnelle portant sur «'les’charges d’entretien, de rénovation et tous travaux entraînés par l’usage de cet égout seront supportés à concurrence de un/vingt deuxième par le propriétaire de l’immeuble dont s’agit'».

Contrairement à ce que soutient l’appelante, il n’est pas fait de distinction entre l’existence de raccordement en eau courante et de la démonstration de l’usage ou non de l’égout puisque l’état descriptif précise explicitement que c’est l’implantation en tant que telle de l’immeuble au droit du passage, traversé en tréfonds par cet égout, qui justifie la participation aux frais d’entretien.

Il n’est aucunement prévu dans cet acte de procéder à une quelconque nuance entre les immeubles ayant un usage démontré ou non de l’égout puisque l’immeuble est de manière évidente raccordé à cet ouvrage de canalisations. C’est donc vainement que l’appelante, dont il n’est pas contesté qu’elle est propriétaire de lots dans les immeubles composant l’îlot litigieux, maintient l’argumentation développée devant le premier juge sur ce point.

Par ailleurs, les pièces versées aux débats permettent de considérer que les sommes sollicitées sont justifiées par les devis produits et que la répartition sollicitée correspond au quantum prévu dans la rédaction de la servitude intégrée à l’état descriptif de division.

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties ; il convient en conséquence de confirmer la décision déférée sur ce point.

L’appelante qui sollicite à titre subsidiaire des délais de paiement ne produit aucun élément à la cour de nature à lui permettre d’évaluer sa capacité financière et le bien fondé de la demande de délai de paiement, dont la première demande a été effectuée par l’intimée dès 2017. Cette demande sera dès lors rejetée.

Sur les travaux au titre de la réfection de la chaussée

La Soleam soutient que la réfection de la chaussée couvrant le passage litigieux a été rendue nécessaire par l’usure de son revêtement et le passage récurrent de divers véhicules de livraison.

Il est clairement mentionné à l’état descriptif de division en volumes des [Adresse 6] et [Adresse 2] le rappel de la servitude conventionnelle portant sur «'les’charges d’entretien, de rénovation et tous travaux entraînés par l’usage de cet égout et de ce passage seront supportés à concurrence de un/vingt deuxième par le propriétaire de l’immeuble dont s’agit'».

La Soleam verse aux débats le courrier adressé dès le 11 août 2016 à l’appelante pour l’informer de la nécessité de réaliser des travaux de consolidation structurelle de la voie litigieuse rendus nécessaires par l’effondrement de la chaussée suite au passage d’un véhicule et par les recommandations des services de sécurité des Pompiers, ainsi que le devis en date du 1er juin 2018 au titre de l’appel de fonds des travaux de rénovation et de sécurisation du passage.

L’appelante soutient que la chaussée du passage litigieux a été endommagée par le passage intensif d’engins chargés de matériaux et produit en ce sens notamment un constat d’huissier en date 13 octobre 2017 et des photographies non datées.

Si ces éléments démontrent la présence de matériaux et d’au moins un camion sur la chaussée alors endommagée au cours de l’année 2017, ils ne permettent aucunement de caractériser l’intensité de passage d’engins lourds ni leurs impacts sur la qualité de la chaussée. Et ce alors même que les constats que l’appelante a fait réaliser dès 2010 conduisent à relever l’état d’usage déjà caractérisé de la chaussée indépendamment de toute présence d’engins de chantiers.

Ce moyen est donc inopérant pour contester le bien fondé de l’obligation à laquelle elle est tenue en sa qualité de propriétaire de l’immeuble confrontant le passage objet de la servitude conventionnelle de participer aux frais de réfection causés par le nécessaire entretien de la voirie.

L’appelante qui ne conteste que le principe de l’obligation ne produit aucun élément pour remettre en cause la réalité et le bien fondé des travaux ni la quote part sollicitée à ce titre, sera en conséquence condamnée à y participer selon les termes du jugement querellé confirmé de ce chef.

L’appelante qui sollicite à titre subsidiaire de sdélais de paiement ne produit aucun élément à la cour de nature à lui permettre d’évaluer sa capacité financière et le bien fondé de la demande de délai de paiement, dont la première demande a été effectuée par l’intimée dès 2017. Cette demande sera dès lors rejetée.

Sur les demandes indemnitaires sollicitées par la Sci Carnot

La Sci Carnot soutient qu’elle a été privée de l’accès à son local pendant la période de réalisation des travaux sur la chaussée et sur le passage, de 2012 à 2019 et s’est dès lors trouvée dans l’impossibilité de louer son local professionnel.

Elle produit en ce sens des constats d’huissiers établis entre 2012 et 2019 et la rupture du projet de conclusion d’un bail commercial avec la société Sogery en septembre 2019.

En réalité, l’appelante sollicite l’indemnisation d’une perte de chance de louer son local puisqu’il est constant que celui-ci n’était pas loué au moment des travaux litigieux.

Il est admis que la perte de chance peut être indemnisée par le juge même si la demande initiale qui lui était soumise visait uniquement la réparation intégrale du dommage. Il appartient au juge de chercher à déterminer dans quelle mesure cette faute a tout de même réduit les chances de la victime d’échapper à ce dommage.

En l’espèce il est constant que la Soleam est devenue propriétaire du passage au cours de l’année 2016, de sorte que les constats d’huissiers antérieurs faisant état de la présence de grille empêchant l’accès dans le passage ne peuvent lui être opposés. À ce titre, le constat d’huissier du 3 octobre 2014 permet de relever la présence d’un panneau apposé à l’entrée du passage portant la mention «' La ville de [Localité 9] rénove le [Adresse 11]'» ne permettant pas d’attribuer de manière certaine à l’intimée la responsabilité de la fermeture du passage.

Il est en revanche constant que des travaux de réhabilitation du passage ont été entrepris à compter du mois d’août 2018 par la Soleam puisque selon la correspondance émise le 8 août 2018 par l’intimée à l’égard de la Sci Carnot il y est indiqué «'l’accès au passage est strictement interdit à toute personne étrangère au chantier. Des panneaux ont été apposés en ce sens aux divers points d’accès et des barrières bois ou métalliques ont été installées. (') Malgré cette annonce, votre local n’est à ce jour pas muré et le squatteur est toujours en place'». Ces éléments confirment a minima qu’en 2018 l’accès au passage était strictement réservé aux personnes travaillant sur le chantier.

Le constat d’huissier des 29 novembre, 18 décembre, 2018, 28 mars 2019, 17 avril 2019 permet de relever que des travaux sont en cours mais que toutefois l’accès du moins piéton est possible.

Enfin l’appelante produit un contrat de bail commercial signé le 25 avril 2019 avec la société Sogery, et le courriel de rétractation du preneur à la date du 24 septembre 2025 en raison des difficultés d’accès au local, alors même qu’à cette date, l’intimée produit un courriel se plaignant de la présence d’un squatteur dans les locaux de l’appelante, ce que celle-ci ne conteste pas. Par ailleurs, ledit bail conclu pour un usage de bureaux dans un local pour lequel il est mentionné qu’il ne dispose ni d’eau ni d’électricité ne dispose pas d’une force probante déterminante sur la réalité du projet locatif tel qu’avancé par l’appelante.

Il s’ensuit qu’elle échoue à caractériser que l’impossibilité de proposer son bien à un usage de location résulte nécessairement des travaux de réfection de la chaussée réalisés par la Soleam durant un temps donné et n’empêchant pas à tout le moins un accès piéton. Le jugement qui a rejeté ses demandes indemnitaires sera confirmé':

La Sci Carnot sollicite également l’indemnisation de son préjudice de jouissance en lien avec les inondations subies dans son local. Elle ne produit pour autant aucun élément permettant de déterminer la responsabilité de la société Soleam dans la survenance de cette inondation, et se plaint au contraire dans ses écritures du fait que ces inondations seraient le fait des locataires qui y jetteraient des détritus.

En l’absence de faute caractérisée à l’encontre de l’intimée, la demande indemnitaire sera rejetée et le jugement confirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

La Sci Carnot qui succombe sera condamnée aux dépens et aux frais irrépétibles qu’il est inéquitable de laisser à la charge des intimés.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement et y ajoutant';

Rejette la demande de délais de paiement formée par la Sci Carnot';

Condamne la Sci Carnot aux entiers dépens';

Condamne la Sci Carnot à verser à la Soleam et à la Sa Cdc Habitat Social, chacun la somme de 2'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile soit 4'000 euros au total';

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,