COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 04 JUIN 2026

N° 2026/249

N° RG 23/09107

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLS7M

[T] [N]

[H], [Y], [I] [G] épouse [N]

C/

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Cédric CABANES

M^e Sandra JUSTON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ de DRAGUIGNAN en date du 06 Juin 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 20/06080.

APPELANTS

Monsieur [T] [N]

né le 28 Septembre 1938 à [Localité 1] (31)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

Madame [H], [Y], [I] [G] épouse [N]

née le 07 Décembre 1939 à [Localité 2]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

Tous deux représentés par M^e Cédric CABANES membre de la SCP JEAN LECLERC,CEDRIC CABANES ET YVES-HENRI CANOVAS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistés de M^e Michèle DE KERCKHOVE membre de la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de VERSAILLES,

INTIMÉE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]

dont le siège social est sis [Adresse 3] , représenté par son syndic en exercice la SARL GIMS GOLFE IMMOBILIER domicilié en cette qualité audit siègeSARL GIMS GOLFE IMMOBILIER – [Adresse 4]

représentée par M^e Sandra JUSTON membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée par M^e Laurent LE GLAUNEC, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 18 mars 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M^me Carole MENDOZA, Conseillère a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Alexandrine FOURNIER.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Madame Nadia FAYALA, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCEDURE

M.et Mme [N] sont copropriétaires du lot n° 53 (villa) d’un ensemble organisé en copropriété.

Lors d’une assemblée générale du 24 juillet 2020, le syndicat des copropriétaires, votant à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, a décidé, dans le cadre de la résolution n° 15, d’anticiper le transfert définitif des colonnes montantes électriques de la copropriété au gestionnaire du réseau public d’électricité à titre gratuit et sans contrepartie et pris acte que le transfert interviendrait dès la notification de la décision par le syndic au gestionnaire de réseau.

L’assemblée générale a adopté la résolution n° 19 à la même majorité ; cette résolution portait sur la décision d’effectuer des travaux de suppression d’infiltrations chez les copropriétaires du lot 48, sans souscription d’une assurance dommages ouvrage, le syndic étant autorisé à les financer par le biais du fonds de travaux, l’assemblée générale ayant retenu le devis de l’entreprise DECELLE ETANCHEITE d’un montant de 3858, 13 euros.

Se plaignant d’irrégularités affectant ces résolutions, M.et Mme [N] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] aux fins essentiellement de voir prononcer leur annulation.

Par jugement contradictoire du 06 juin 2023, le tribunal judiciaire de Draguignan a :

— rejeté la demande de révocation de l’ordonnance de clôture présentée par le syndicat des copropriétaires des [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SARL GIMS(GOLFE IMMOBILIER), et écarté d’office des débats ses conclusions n° 3 notifiées par voie électronique le 2 mars 2023 ainsi que ses pièces 4 à7 notifiées par voie électronique les 2 et 7 mars 2023 ;

— débouté M. [T] [N] et Mme [H] [G] épouse [N] de l’intégralité de leurs demandes,

— débouté le syndicat des copropriétaires des [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SARL GIMS (GOLFE IMMOBILIER) de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamné M.[T] [N] et Mme [H] [G] épouse [N] aux dépens de l’instance,

— condamné M. [T] [N] et Mme [H] [G] épouse [N] à payer au syndicat des copropriétaires des [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SARL GIMS (GOLFE IMMOBILIER), la somme de 1500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire assortit l’entière décision.

— rejeté le surplus des demandes.

Le premier juge a estimé que les époux [N] ne démontraient par aucun élément la fausseté du vote des résolutions n° 15 et 19. Il a également indiqué que l’abstention de M.[N] n’avait pas affecté la teneur du vote, si bien qu’aucune irrégularité tenant au défaut du décompte des voix n’était susceptible d’entraîner l’annulation des résolutions. Il a considéré que la loi ELAN ne distinguait pas les immeubles collectifs des copropriétaires horizontales.

Il a rejeté la demande d’annulation de la résolution n° 19 en l’absence d’abus de majorité, estimant que les travaux votés portaient sur le gros oeuvre de la copropriété, partie commune.

Par déclaration du 10 juillet 2023, M.et Mme [N] ont relevé appel de tous les chefs de cette décision.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] a constitué avocat.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 juin 2025 auxquelles il convient de se reporter, M.et Mme [N] demandent à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau :

— de dire qu’ils sont recevables et bien fondés en leurs prétentions,

— de prononcer l’annulation des résolutions 15 et 19 de l’assemblée générale tenue le 24 juillet 2020 du syndicat des copropriétaires des [Adresse 1] à [Localité 3] représenté par son syndic GOLFE IMMOBILIER avec toutes ses conséquences de droit,

— de condamner le syndicat des copropriétaires des [Adresse 1] à [Localité 3] représenté par son syndic GOLFE IMMOBILIER au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral et 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens,

— de dire qu’ils seront exclus de la répartition des charges concernant ces sommes et d’autres procédures en annulation de cette assemblée générale ou de ses résolutions sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Ils exposent que la copropriété est horizontale puisqu’elle est uniquement composée de maisons individuelles. Ils estiment que la résolution n° 15, qui a été proposée à la suite de la loi ELAN, ne s’applique que pour les immeubles collectifs avec des colonnes montantes, qui n’existent pas dans leur copropriété. Ils estiment en conséquence que cette résolution n’est pas conforme à l’intérêt collectif.

Ils expliquent qu’ils avaient donné pouvoir à M.[U], copropriétaire, pour les représenter et voter contre cette résolution. Ils soulignent que le procès-verbal ne mentionne pas ce vote. Ils contestent s’être abstenus et confirment leur qualité d’opposants.

Ils sollicitent la nullité de la résolution n° 19 au motif qu’elle porte sur des travaux d’étanchéité du balcon d’autres copropriétaires, partie privative, afin de résoudre des problèmes d’infiltrations affectant le mur privé d’autres copropriétaires. Ils considèrent que le premier juge a confondu les murs de soutènement délimitant les parties communes générales des zones privatives et les murs de soutènement inclus dans une zone de jouissance privative ; ils indiquent que ces derniers sont privatifs. Ils estiment que le règlement de copropriété stipule que l’ensemble des bâtiments constitue des parties privatives. Ils déclarent que cette résolution revient à favoriser les intérêts individuels de quelques copropriétaires au détriment de l’intérêt collectif.

Ils font état d’un préjudice moral. Ils déclarent que la procédure actuelle s’inscrit dans la continuité des tensions ayant émergé en 2016, en raison de la tentative de redéfinition des parties communes et des parties privatives.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 décembre 2023 auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] demande à la cour :

— de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— de débouter M.et Mme [N] de toutes leurs demandes,

— de déclarer recevables les résolutions n° 15 et n° 19 votées lors de cette assemblée générale du 24 juillet 2020.

Y ajouter,

— de condamner solidairement M. [T] [N] et Mme [H] [G] épouse [N] a verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— de condamner solidairement M. [T] [N] et Mme [H] [G] épouse [N] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile, outre les entiers dépens.

Il soutient que M.[N] ne démontre pas que son vote n’aurait pas été respecté par M.[U]. Il affirme que M.[N] s’est abstenu dans le cadre du vote de la résolution n° 15. Il considère que M.[N] est irrecevable à contester cette résolution.

Il précise que la loi ELAN ne distingue pas les immeubles collectifs des copropriétaires horizontales.

Il explique que les désordres subis par M.et Mme [Q] proviennent du lot voisin appartenant à M.et Mme [R]. Il déclare que la difficulté est la conséquence d’une altération de l’étanchéité propre au gros oeuvre de la villa de ces derniers, gros oeuvre qui est une partie commune. Il considère que le tribunal doit interpréter le règlement de copropriété. Il demande à ce qu’il soit fait application de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965.

Il sollicite des dommages et intérêts, estimant la procédure abusive.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la demande d’annulation de la résolution n° 15 de M.et Mme [N]

Selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Le procès-verbal de l’assemblée générale mentionne que M.et Mme [N] se sont abstenus dans le cadre de la résolution n° 15. Or, M.[U] (pièce 15 des appelants) atteste qu’il disposait d’un pouvoir de M.[N] pour voter lors de cette assemblée générale et qu’il a voté contre la résolution n° 15, conformément aux indications portées sur ce pouvoir. M.[N] (pièce 10) verse au débat les intentions de vote qu’il a transmises à M.[U] et, conformément à ce qu’indique celui-ci dans son attestation, M.[N] lui demandait de s’opposer à la résolution n° 15. Toutefois, son attestation est contredite par les attestations de M. [A], qui était président de séance lors de l’assemblée générale du 24 juillet 2020 et celle de Mme [M], alors scrutateur lors de l’assemblée générale du 24 juillet 2020 (pièces 6 et 7 du syndicat des copropriétaires), qui indiquent de façon concordante que M.[U], qui avait une procuration de M.[N], s’est abstenu pour la résolution n° 15. Il ressort en tout cas des pièces du débat que M.[N] avait clairement demandé à M.[U] de voter contre cette résolution. Dès lors, il doit être considéré comme opposant à la résolution n° 15.

La demande de nullité de cette résolution par M.et Mme [N] n’est donc pas irrecevable.

***

L’abus de majorité s’entend d’une décision contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou bien d’une décision adoptée dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ou bien d’une décision prise dans l’intention de nuire à certains copropriétaires. Une décision d’assemblée générale de copropriété peut donc être annulée pour abus de majorité dès qu’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans un intérêt autre que l’intérêt collectif, pour favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires, au détriment des copropriétaires minoritaires.

Sur la nullité de la résolution n° 15

Selon l’article L 346-1 du code de l’énergie, la colonne montante électrique désigne l’ensemble des ouvrages électriques situés en aval du coupe-circuit principal nécessaires au raccordement au réseau public de distribution d’électricité des différents consommateurs ou producteurs situés au sein d’un même immeuble ou de bâtiments séparés construits sur une même parcelle cadastrale, à l’exception des dispositifs de comptage.

Aux termes de l’article L 346-2 du code précité, les colonnes montantes électriques mises en service avant la publication de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique appartiennent au réseau public de distribution d’électricité.

Le premier alinéa entre en vigueur à l’issue d’un délai de deux ans à compter de la promulgation de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 précitée. Dans ce même délai, les propriétaires ou copropriétaires des immeubles dans lesquels sont situés ces ouvrages peuvent :

1° Notifier au gestionnaire de réseau l’acceptation du transfert définitif au réseau public de distribution d’électricité desdits ouvrages, qui prend alors effet à compter de la notification. Le transfert est effectué à titre gratuit, sans contrepartie pour le gestionnaire de réseau. Le gestionnaire de réseau ne peut s’opposer au transfert ni exiger une contrepartie financière ;

2° Revendiquer la propriété de ces ouvrages, sauf si le gestionnaire de réseau ou l’autorité concédante apporte la preuve que lesdits ouvrages appartiennent déjà au réseau public de distribution d’électricité.

Cette loi ne distingue pas selon que la copropriété serait horizontale ou verticale. Les ouvrages électriques dont il s’agit sont, selon l’article L 341-1 susvisé, ceux également ceux situés en aval du coupe-circuit principal nécessaires au raccordement au réseau public de distribution d’électricité des différents consommateurs ou producteurs situés au sein de bâtiments séparés construits sur une même parcelle cadastrale.

M.et Mme [N] ne démontrent pas la fausseté ou l’irrégularité de leur vote tel qu’il est mentionné dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 juillet 2020 et qui a été effectué par procuration.

Par ailleurs, il ne démontre pas que cette résolution telle qu’elle est votée serait contraire à l’intérêt collectif ou aurait été adoptée dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ou bien qur’il s’agirait d’une décision prise dans l’intention de leur nuire.

En conséquence, ils seront déboutés de leur demande tendant à voir prononcer l’annulation de la résolution n° 15.

Sur l’annulation de la résolution n° 19

Aux termes du chapitre III du règlement de copropriété, portant distinction entre 'parties privatives’ et 'parties communes', il est stipulé que :' les parties communes sont celles affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires. Elles comprennent notamment : (…) :

— la totalité du sol y compris celui sur lequel seront édifiées les maisons individuelles,

— les murs de soutènement délimitant les parties communes générales des zones privatives (…).

L’article 7 du même chapitre, portant sur la ' définition et désignation des parties privées’ énonce qu’elles sont celles réservées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire, c’est à dire :

— l’ensemble des bâtiments : maisons individuelles, leurs annexes et dépendance(parking, terrasses, voies d’accès particulières, escaliers, (…)) et dont la jouissance exclusive est comprise dans chaque lot. A chacun de ces lots est attaché un droit de jouissance exclusive portant sur une parcelle de terrain définie sur les plans annexés (…),

— les parcelles de terrain constituant des zones dont la jouissance est réservée exclusivement aux propriétaires de maisons individuelles,

— les murs de soutènement lorsqu’ils seront inclus dans une zone de jouissance privative (…)

Les documents envoyés en même temps que la convocation comportait le devis de la SARL DECELLE ETANCHEITE qui notait que le sinistre concernait la villa de M.et Mme [Q] et que la cause de celui-ci provenait du balcon du R+1 de la villa de M.[R].

Les travaux portaient sur l’étanchéité de la terrasse du balcon de la villa de M.et Mme [R], pour résoudre les infiltrations subies dans la villa de M.et Mme [Q].

L’article 7 du règlement de copropriété énonce qu’est une partie privative l’ensemble des bâtiments (maison individuelle ainsi que leur annexe et leur dépendance, dont font partie les terrasses).

La terrasse en question est sur le balcon d’une maison individuelle.

Elle n’est pas située au sol.

En conséquence, il n’y a pas lieu dans cette situation d’interpréter le règlement de copropriété ni de faire application de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, puisqu’il n’y a pas de contradiction sur ce point dans le règlement de copropriété.

La prise en charge par l’assemblée générale de l’étanchéité d’une partie privative n’apparaît pas être dans l’intérêt de la copropriété. ; elle est même contraire à l’intérêt collectif puisqu’il s’agit de faire supporter à l’ensemble des copropriétaires une dépense qui ne devrait qu’être mise à la charge du seul copropriétaire dont la terrasse est une partie privative. En conséquence, il convient de prononcer l’annulation de la résolution n° 19. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral formée par M.et Mme [N]

M.et Mme [N] ne démontrent pas l’existence d’un préjudice moral qui serait en lien avec le vote de la résolution critiquée et qui a été annulée. Ils seront déboutés de leur demande. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas le caractère abusif de la procédure intentée par M.et Mme [N] qui ont eu partiellement gain de cause. Il sera débouté de cette demande. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

Le syndicat des copropriétaires est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d’appel. Il sera débouté de ses demandes au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de M.et Mme [N] les frais irrépétibles qu’ils ont exposés pour faire valoir leurs droits en première instance et en cause d’appel. Le syndicat des copropriétaires sera condamné à leur verser la somme de 5800 euros.

M.et Mme [N] seront exclus de la répartition des charges concernant ces sommes et les dépens de première instance et d’appel sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le jugement déféré qui a condamné M.et Mme [N] aux dépens et au versement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera infirmé. Il sera également infirmé en ce qu’il les a déboutés de leur demande faite sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;

INFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de la résolution n° 15 et en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts des parties ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;

PRONONCE l’annulation de la résolution n° 19 de l’assemblée générale du 24 juillet 2020 ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] au titre des frais irrépétibles d’appel ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] à verser à M.[T] [N] et Mme [H] [G] épouse [N] la somme de 5800 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] aux dépens de première instance et d’appel ;

DIT que M.[T] [N] et Mme [H] [G] épouse [N] seront exclus de la répartition des charges concernant ces sommes et les dépens de première instance et d’appel sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE