COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 30 AVRIL 2026

N° 2026/265

Rôle N° RG 25/06495 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BO3QB

S.C.I. [D]

C/

S.D.C. [Localité 1] VIGIE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Marie PADELLEC

M^e Julien DESOMBRE

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du TJ de [Localité 2] en date du 22 Avril 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/00307.

APPELANTE

S.C.I. [D],

dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par M^e Marie PADELLEC, avocat au barreau de NICE

INTIMÉ

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2]

situé [Adresse 3] à [Localité 3]

représenté par son syndic la SAS MAVILLE IMMOBILIER

dont le siège social est [Adresse 4]

représenté par M^e Julien DESOMBRE de la SCP MARTINE DESOMBRE & JULIEN DESOMBRE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté par M^e Jenny SAUVAGE-FAKIR, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 10 Mars 2026 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère rapporteur

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2026,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique en date du 16 mai 2022, la société civile immobilière (SCI) [D] a acquis trois appartements avec un terrain d’agrément au sein de la copropriété La Vigie sise [Adresse 3] à Saint-Jean-Cap-Ferrat (06230).

Lors de l’assemblée générale du 3 août 2023, la société [D] a été élue membre du conseil syndical.

Suivant courrier en date du 24 octobre 2023, elle a sollicité du syndic en exercice, la société Administrateurs Niçois Associés (ANA) l’accès aux comptes et plus généralement à la comptabilité du syndicat des copropriétaires, factures, relevés bancaires, état des dépens pour les années 2010 à 2021.

En l’absence de communication des pièces sollicitées, par acte du commissaire de justice en date du 6 février 2024, la société [D] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] et la société Administrateurs Niçois Associés, devant le président du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé, aux fins d’obtenir leur communication, sous astreinte.

Par courrier en date du 1er mars 2024, la société Administrateurs Niçois Associés a démissionné de sa fonction de syndic.

Par ordonnance en date du 18 juin 2024, la présidente du tribunal judiciaire de Nice a désigné la société civile professionnelle (SCP) Ezavin [T] en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété [Adresse 2].

Le 16 décembre 2024, l’assemblée générale des copropriétaires a désigné la société par actions simplifiée (SAS) Maville Immobilier en tant que syndic de la copropriété.

Par ordonnance contradictoire en date du 22 avril 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a :

— constaté que la société [D] se désistait de sa demande de communication de pièces sous astreinte formée à l’encontre la société Administrateurs Niçois Associés ;

— rejeté la demande de communication de pièces sous astreinte formée par la société [D] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] ;

— rejeté les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que chacune des parties supportera ses propres dépens.

Ce magistrat a, notamment, considéré que :

— le moyen tiré du fait que seul le conseil syndical pouvait obtenir les documents se rapportant à la gestion de la copropriété était inopérant dans la mesure où un membre du conseil syndical pouvait également prendre connaissance et copie des pièces intéressant le syndicat, au bureau du syndic ou dans un lieu arrêté en accord avec lui ;

— il n’était pas établi que l’accès au bureau du syndic aurait été refusé à la société [D] pour consulter et prendre copie des documents de la copropriété ;

— l’administrateur provisoire, la SCP Ezavin [T], avait transmis à la société [D] la situation comptable avec annexes ainsi qu’un lien des archives dématérialisées de la copropriété ;

— la société [D] ne justifiait pas que des pièces soient manquantes ;

— l’ensemble des documents en possession du syndicat des copropriétaires et de l’ancien syndic avait été mis à la disposition du conseil syndical et des copropriétaires ;

— les pièces comptables étaient tenues à disposition de la société [D] avant chaque assemblée générale.

Par déclaration transmise le 30 mai 2025, la société [D] a interjeté appel de la décision, l’appel visant à la critiquer en ce qu’elle a :

— rejeté la demande de communication de pièces sous astreinte formée par la société [D] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] ;

— rejeté les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que chacune des parties supportera ses propres dépens.

Par dernières conclusions transmises le 26 février 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société [D] demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel ;

— infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— rejeté sa demande de communication de pièces sous astreinte formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] ;

— rejeté les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que chacune des parties supportera ses propres dépens ;

— confirmer l’ordonnance pour le surplus ;

Et, statuant à nouveau,

— ordonner au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] la remise sous astreinte de 500 euros par jour à compter de l’ordonnance à intervenir des pièces suivantes :

— factures et relevés bancaires, état des dépenses pour les années 2010 à 2020 de la copropriété [Localité 1] [Adresse 5] ;

— relevés bancaires, état des dépenses pour les années 2021 et 2022 de la copropriété [Localité 1] [Adresse 5] ;

— les notifications afférentes aux procès-verbaux d’assemblée générale de la copropriété [Adresse 2] de 2010 à 2020 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale de l’année 2018 ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de la Copropriété « [Adresse 2] » de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] à une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de premier ressort et d’appel.

Au soutien de ses prétentions, la société [D] expose, notamment, que :

— étant membre du conseil syndical, elle a droit à la communication des éléments comptables en application des dispositions de l’article 26 du décret de 1967 ;

— depuis l’acquisition de son lot, elle s’est rendue compte d’incohérences dans la gestion comptable et administrative de la copropriété nécessitant une analyse de la situation financière et administrative et imposant la communication des pièces sollicitées ;

— des factures demeurent injustifiées malgré une demande d’explications ;

— au cours d’instances engagées parallèlement, des informations contradictoires ont été transmises ;

— des honoraires ont été prélevés sans factures ;

— le syndicat des copropriétaires n’indique pas détenir ou ne pas détenir les pièces sollicitées et refuse sans motif la communication ;

— elle n’a pas eu accès à l’intégralité des comptes de la copropriété ;

— elle a reçu communication de quelques pièces mais pas de l’intégralité des pièces sollicitées ;

— l’administrateur provisoire a sollicité auprès de la société Administrateurs Niçois Associés la communication de pièces mais n’a pas eu de retour ;

— le syndic actuel a eu aussi des difficultés pour obtenir les éléments comptables au titre des exercices 2023 et 2024 ;

— aucun courrier de passation des archives de la copropriété au nouveau syndic n’a été établi ;

— les pièces sollicitées doivent permettre de contrôler la comptabilité de la copropriété.

Par conclusions transmises le 29 août 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] sollicite la confirmation de l’ordonnance déférée, le débouté de la société [D] et la condamnation de celle-ci au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait, notamment, valoir que :

— la société [D] a eu communication des procès-verbaux d’assemblée générale de la copropriété entre 2010 et 2021, à l’exception du procès-verbal du 15 juin 2022 ;

— la société appelante a aussi reçu communication de la situation comptable avec annexes ainsi que des archives dématérialisées de la copropriété ;

— les documents recueillis par la société Administrateurs Niçois Associés suite à sa nomination en qualité de syndic ont été mis à la disposition du conseil syndical et des copropriétaires ;

— les pièces comptables sont consultables avant chaque assemblée générale ;

— la société [D] est en possession des documents et archives de la copropriété disponibles ;

— le juge du fond est déjà saisi de sorte que l’article 145 du code de procédure civile est inapproprié pour obtenir la communication de pièces ;

— certaines pièces sollicitées remontent au-delà du délai de prescription quinquennale ;

— la demande de communication de pièces est présentée à titre personnel par la société [D] et non dans l’intérêt du conseil syndical en tant qu’organe consultatif et de contrôle ;

— l’accès au bureau du syndic n’a pas été refusé à la société [D].

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 3 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

— Sur la demande de communication de pièces :

Il résulte de la combinaison des articles 11 du code civil et 145 du code de procédure civile qu’il peut être ordonné en référé la production forcée de pièces détenues par un tiers, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Pour que le motif de l’action soit légitime, il faut et suffit que la mesure soit pertinente et qu’elle ait pour but d’établir une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur ayant un objet et un fondement précis et non manifestement voué à l’échec.

Dès lors, le demandeur à la mesure doit justifier d’une action en justice future, sans avoir à établir l’existence d’une urgence. Il suffit qu’il justifie de la potentialité d’une action pouvant être conduite sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure soit possible. Il ne lui est pas demandé de faire connaître ses intentions procédurales futures. Il lui faut uniquement établir la pertinence de sa demande en démontrant que les faits invoqués doivent pouvoir l’être dans un litige éventuel susceptible de l’opposer au défendeur, étant rappelé qu’au stade d’un référé probatoire, il n’a pas à les établir de manière certaine.

Il existe un motif légitime dès lors qu’il n’est pas démontré que la mesure sollicitée serait manifestement insusceptible d’être utile lors d’un litige ou que l’action au fond n’apparaît manifestement pas vouée à l’échec.

Il reste qu’il n’est pas possible de condamner, sous astreinte, une partie ou un tiers à produire des pièces sans que leur existence soit, sinon établie avec certitude, du moins vraisemblable.

En l’espèce, la société [D] fonde sa demande de communication de pièces exclusivement sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile qui sont visées dans la partie conclusive du corps de ses conclusions en page 16 et au dispositif.

Elle sollicite des pièces en vue d’une action en responsabilité à l’encontre de la société Administrateurs Niçois Associés, ancien syndic de la copropriété. Elle indique qu’elles sont nécessaires pour étayer la procédure judiciaire envisagée par le syndicat des copropriétaires. Elle ne vise aucune autre action en justice.

Or, les pièces sollicitées portent sur les années 2010 à 2022 alors que la société Administrateurs Niçois Associés n’a exercé les fonctions de syndic de la copropriété qu’entre le 24 juillet 2019, date de l’assemblée générale aux termes de laquelle sa nomination a été votée, et le 1er juin 2024, date d’effet de sa démission.

Aussi, l’action en justice envisagée ne peut justifier la communication de pièces antérieure à la nomination de la société Administrateurs Niçois Associés.

Par ailleurs, la période visée par la société [D] étant les années 2010 à 2022, la demande de communication de pièces porte sur les archives de la copropriété constituées par les anciens syndics. Aucune des pièces sollicitées ne concerne la gestion actuelle réalisée par le syndic en exercice Maville Immobilier.

Or, la société [D] a eu accès aux archives de la copropriété via un lien de téléchargement transmis par la société Ezavin [T], administrateur provisoire, le 17 décembre 2024, qui a précisé qu’il s’agissait des archives transmises par le précédent syndic. Suivant les feuilles annexées au courriel, pièce 27 du dossier de la société appelante, les archives dématérialisées comportent des dossiers intitulés AG, assurance, banque, comptabilité, contrats, mutation, RDC DIAG ainsi que des sous-dossiers, notamment ascenseurs, espaces verts et incendies.

La société [D] a donc eu accès aux archives existantes de la copropriété et donc celles qui ont été constituées pour les années 2010 à 2022, transmises par les syndics successifs, et qui ne peuvent, par définition, être alimentées par le syndic actuel désigné en 2024.

Aussi, il n’apparait nullement certain que le syndicat des copropriétaires dispose des pièces sollicitées par la société [D].

D’ailleurs, le syndicat des copropriétaires soutient que la société a eu communication de tous les documents et archives de la copropriété disponibles et la société reconnait dans ses écritures que le syndicat des copropriétaires n’est pas en possession de toutes les archives de la copropriété depuis 2002.

Subséquemment, le syndicat des copropriétaires ne peut être contraint de produire des pièces dont il n’est pas établi qu’elles soient en sa possession.

Dès lors, la société [D] doit être déboutée de sa demande de communication de pièces.

L’ordonnance déférée sera donc confirmée de ce chef de demande.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’ordonnance déférée doit être infirmée en ce qu’elle a rejeté les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et dit que chacune des parties supportera ses propres dépens.

La société [D], succombant à l’instance, doit être déboutée de sa demande présentée au titre des frais irrépétibles.

En revanche, il serait inéquitable de laisser au syndicat des copropriétaires la charge des frais non compris dans les dépens, qu’il a exposés pour sa défense. Il lui sera donc alloué une somme de 3 000 euros à ce titre.

La société [D] supportera, en outre, les dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a rejeté la demande de communication de pièces sous astreinte formée par la société [D] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] ;

Infirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— rejeté les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que chacune des parties supportera ses propres dépens ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la société [D] à verser au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société [D] de sa demande présentée sur ce même fondement ;

Condamne la société [D] aux dépens de première instance et d’appel.

Le greffière Le président