ARRÊT N°

P-C

R.G : N° RG 23/00349 – N° Portalis DBWB-V-B7H-F4HM

[E]

C/

[C]

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 11 JUILLET 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 9] (REUNION) en date du 06 FEVRIER 2023 suivant déclaration d’appel en date du 21 MARS 2023 RG n° 22/00760

APPELANT :

Monsieur [R] [M] [E]

[Adresse 5]

[Localité 6] (Réunion)

Représentant : M^e Bernard CHANE TENG de la SELARL CHANE-TENG BERNARD, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

INTIMÉE :

Madame [L] [P] [C]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentant : M^e Emeline K/BIDI, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/002295 du 27/04/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

DATE DE CLÔTURE : 13 mars 2025

DÉBATS : en application des dispositions de l’article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 2 mai 2025.

Le président a avisé les parties que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la Cour composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, conseillère

Conseiller : Madame Sophie PIEDAGNEL, conseillère

qui en ont délibéré,

et que l’arrêt serait rendu le 11 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 11 juillet 2025.

Greffier lors des debats : Madame Sarah HAFEJEE

Greffier lors de la mise a disposition : Madame Falida OMARJEE

* * *

LA COUR :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 13 juillet 2006, Monsieur [E] [R] [M] a donné à bail à Madame [C] [L] [P], une maison en béton et tôles à usage d’habitation ainsi qu’un snack et petit restaurant à usage professionnel situé au [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 700 € et 110 € à titre de provision sur charges, la location étant soumise aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Le 3 mars 2021, le bailleur a fait signifier à Madame [C] [L] [P] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire avec mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Suivant acte d’huissier du 22 juillet 2021, Monsieur [E] a assigné Madame [C] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Pierre pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et sa condamnation en paiement.

Par ordonnance prise le 26 janvier 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Pierre s’est déclaré incompétent au profit du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre.

Par jugement contradictoire en date du 6 février 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre a statué en ces termes :

— REJETTE le moyen tiré de la nullité du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire signifié 3 mars 2021.

— CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 juillet 2006 entre Monsieur [E] [R] [M] et Madame [C] [L] [P] concernant une maison en béton et tôles à usage d’habitation ainsi qu’un snack et petit restaurant situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 4 mai 2021 ;

— CONDAMNE Madame [C] [L] [P] à verser à Monsieur [E] [R] [M] la somme de 2.040 € au titre des loyers impayés, avec les intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2021, date du commandement de payer ;

— AUTORISE Madame [C] [L] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités de 170 € chacune et une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

— PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

— SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

— DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

— DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [C] [L] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [E] [R] [M] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

* que Madame [C] [L] [P] soit condamnée à verser à Monsieur [E] [R] [M] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

— CONDAMNE Madame [C] à verser à Monsieur [E] une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE Madame [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

— RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

— DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe a la préfecture de la Réunion en application de l’article R..412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par déclaration du 21 mars 2023, Monsieur [R] [M] [E] a interjeté appel du jugement précité.

L’affaire a été renvoyée à la mise en état suivant ordonnance en date du 21 mars 2023.

Monsieur [E] a notifié par RPVA ses premières conclusions le 26 avril 2023.

Madame [C] a notifié par RPVA ses conclusions d’intimé le 25 juillet 2023.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 février 2024.

Par arrêt avant dire droit du 4 octobre 2024, la cour a statué en ces termes :

« DECLARE l’appel de M. [E] recevable et fondé.

— REVOQUE l’ordonnance de clôture ;

— INVITE les parties à conclure sur les points suivants :

. L’éventuelle nullité du jugement attaqué en raison de l’excès de pouvoir du juge saisi en référé ;

. Les prétentions des parties en référé.

— RENVOIE l’affaire à la mise en état du 27 février 2025 ;

— RESERVE toutes les demandes. »

Monsieur [E] a déposé de nouvelles conclusions le 25 février 2025.

Madame [C] n’a pas adressé de nouvelles conclusions ni d’observations après l’arrêt avant dire droit.

Une nouvelle clôture est intervenue le 13 mars 2025.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 février 2025, Monsieur [E] demande à la cour de :

« SUR L’APPEL

DÉCLARER irrecevable le relevé d’office de l’excès de pouvoir par la Cour d’Appel de Saint-Denis (Réunion), chambre civile TGI, dans son Arrêt avant dire droit rendu le 04 octobre 2024, R.G N° 23/00349.

ET À DÉFAUT, JUGER qu’il n’est désormais plus possible de remettre en cause la compétence du Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Saint-Pierre (Réunion), statuant au fond, au regard de l’Ordonnance de référé du Juge des référés du Tribunal Judiciaire de Saint-Pierre (Réunion) du 26 janvier 2022,R.G N° 21/00219, devenue définitive et subséquemment qu’il n’a pas excédé ses pouvoirs.

Dans tous les cas, JUGER que le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Saint-Pierre (Réunion), statuant au fond, n’a pas excédé ses pouvoirs au vu de la demande de Madame [C] [L] [P] présentée devant le Juge des référés du Tribunal Judiciaire de Saint-Pierre (Réunion), R.G N° 21/00219, tendant à renvoyer l’affaire devant le Juge des contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Saint-Pierre (Réunion), suivant ses dernières conclusions en date du 30 novembre 2021 (Pièce n° 13).

En conséquence, DIRE n’y avoir lieu à nullité du Jugement attaqué.

Ce fait,

DECLARER l’appel formé par Monsieur [E] [R] [M] parfaitement fondé et recevable.

DECLARER Monsieur [E] [R] [M] recevable en ses demandes.

Ce fait,

CONFIRMER le Jugement du 06 février 2023 en ce qu’il a :

— Rejeté le moyen tiré de la nullité du commandement de payer les loyers visant la clause

résolutoire signifié le 3 mars 2021.

— Condamné Madame [C] [L] [P] à verser à Monsieur [E] [R] [M] la somme de 2.040 € au titre des loyers impayés, avec les intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2021, date du commandement de payer.

— Condamné Madame [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

INFIRMER le Jugement du 06 février 2023 en ce qu’il a :

— Constaté que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 juillet 2006 entre Monsieur [E] [R] [M] et Madame [C] [L] [P] concernant une maison en béton et tôles à usage d’habitation ainsi qu’un snack et petit restaurant situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 4 mai 2021.

— Autorisé Madame [C] [L] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités de 170 € chacune et une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

— Précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement.

— Suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés.

— Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

— Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges

courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [C] [L] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [E] [R] [M] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

* que Madame [C] [L] [P] soit condamnée à verser à Monsieur [E] [R] [M] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

— Condamné Madame [C] à verser à Monsieur [E] une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

ET STATUANT A NOUVEAU :

A TITRE PRINCIPAL :

— DEBOUTER Madame [C] [L] [P] de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples et/ou contraires.

— DECLARER valable les clauses suivantes, insérées dans le bail du 13 juillet 2006 :

o clause prévoyant une indemnité d’occupation égale au double du montant des loyers

o clause pénale

o clause prévoyant la réalisation d’un état des lieux de sortie par voie de Commissaire de justice aux frais exclusifs du Locataire

o clause prévoyant que les frais et honoraires de la procédure soient mis à la charge exclusif du Locataire en sus de l’article 700 du CPC

Ce fait,

— PRONONCER la résiliation du bail en date du 13 juillet 2006 aux torts exclusifs de Madame [C] [L] [P].

— ORDONNER l’expulsion de Madame [C] [L] [P], et de tout occupant de son chef, du local loué, et avec, au besoin l’assistance de la force publique.

— ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira à la Cour de désigner, aux frais et risques de l’intimée et ce en garantie des indemnités d’occupation et réparations locatives qui pourront être dues.

— PRONONCER la suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

— DIRE qu’en conséquence Monsieur [E] [R] [M] pourra, autorisée par la décision à intervenir, procéder à l’expulsion de la défenderesse, dès la signification de la décision à intervenir, sans avoir à attendre l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement.

— ASSORTIR l’obligation de quitter les lieux loués d’une astreinte de 500 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’à la libération effective du local par la remise des clés.

— ORDONNER à Madame [C] [L] [P] la remise en état des lieux ou, à défaut, régler au Bailleur le coût des travaux nécessaires pour leur remise en état.

— ASSORTIR l’obligation de remettre en état les lieux loués d’une astreinte de 500 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’à la remise en état effective des lieux.

— CONDAMNER Madame [C] [L] [P] à payer à Monsieur [E] [R] [M] une indemnité d’occupation égale à la somme de 1.600,00 € par mois, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

— CONDAMNER Madame [C] [L] [P] à payer à Monsieur [E] [R] [M] le coût des frais du Commissaire de justice afférents à l’état des lieux de sortie à venir.

— CONDAMNER Madame [C] [L] [P] à payer à Monsieur [E] [R] [M] la somme de 6.293,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER Madame [C] [L] [P] aux entiers dépens d’appel.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

Si par extraordinaire, la Cour ne ferait pas droit à la demande de prononcé de la résiliation du bail du 13 juillet 2006 aux torts exclusifs de Madame [C] [L] [P],

— DEBOUTER Madame [C] [L] [P] de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples et/ou contraires, en ce compris sa demande de délais de paiement et sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

— DECLARER valable les clauses suivantes, insérées dans le bail du 13 juillet 2006 :

o clause prévoyant une indemnité d’occupation égale au double du montant des loyers

o clause pénale

o clause prévoyant la réalisation d’un état des lieux de sortie par voie de Commissaire de justice aux frais exclusifs du Locataire

o clause prévoyant que les frais et honoraires de la procédure soient mis à la charge exclusif du Locataire en sus de l’article 700 du CPC

Ce fait,

— CONSTATER que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 juillet 2006 entre Monsieur [E] [R] [M] et Madame [C] [L] [P] concernant une maison en béton et tôles à usage d’habitation ainsi qu’un snack et petit restaurant situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 4 mai 2021.

— ORDONNER l’expulsion de Madame [C] [L] [P], et de tout occupant de son chef, du local loué, et avec, au besoin l’assistance de la force publique.

— ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira à la Cour de désigner, aux frais et risques de l’intimée et ce en garantie des indemnités d’occupation et réparations locatives qui pourront être dues.

— PRONONCER la suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

— DIRE qu’en conséquence Monsieur [E] [R] [M] pourra, autorisée par la décision à intervenir, procéder à l’expulsion de la défenderesse, dès la signification de la décision à intervenir, sans avoir à attendre l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement.

— ASSORTIR l’obligation de quitter les lieux loués d’une astreinte de 500 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’à la libération effective du local par la remise des clés.

— ORDONNER à Madame [C] [L] [P] la remise en état des lieux ou, à défaut, régler au Bailleur le coût des travaux nécessaires pour leur remise en état.

— ASSORTIR l’obligation de remettre en état les lieux loués d’une astreinte de 500 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’à la remise en état effective des lieux.

— CONDAMNER Madame [C] [L] [P] à payer à Monsieur [E] [R] [M] une indemnité d’occupation égale à la somme de 1.600,00 € par mois, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

— CONDAMNER Madame [C] [L] [P] à payer à Monsieur [E] [R] [M] le coût des frais du Commissaire de justice afférents à l’état des lieux de sortie à venir.

— CONDAMNER Madame [C] [L] [P] à payer à Monsieur [E] [R] [M] la somme de 6.293,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER Madame [C] [L] [P] aux entiers dépens d’appel.

SUR LES DEMANDES DE M. [E] EN RÉFÉFÉ

— DEBOUTER Madame [C] [L] [P] de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples et/ou contraires.

— JUGER parfaitement valable le commandement de payer délivré le 03 mars 2021.

— CONSTATER que Madame [C] [L] [P] reconnaît être redevable envers Monsieur [E] [R] [M] de la somme de 2.040,00 € au titre des arriérés locatifs sur l’année 2020.

Ce fait, DECLARER acquises les conditions de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 juillet 2006 entre, d’une part, Monsieur [E] [R] [M], et d’autre part, Madame [C] [L] [P], concernant les locaux sis [Adresse 2] (Réunion), à la date du 03 mai 2021.

En conséquence,

— ORDONNER l’expulsion de Madame [C] [L] [P], et de tout occupant de son chef, du local loué, et avec, au besoin l’assistance de la force publique.

— ORDONNER l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la défenderesse.

— ASSORTIR l’obligation de quitter les lieux loués d’une astreinte de 500 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’à la libération effective du local par la remise des clés.

— ORDONNER à Madame [C] [L] [P] la remise en état des lieux ou, à défaut, régler au Bailleur le coût des travaux nécessaires pour leur remise en état.

— ASSORTIR l’obligation de remettre en état les lieux loués d’une astreinte de 500 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’à la remise en état effective des lieux.

— CONDAMNER Madame [C] [L] [P] à payer, à titre provisionnel, à Monsieur [E] [R] [M] la somme totale de 2.040,00 € au titre des arriérés locatifs sur l’année 2020.

— CONDAMNER Madame [C] [L] [P] à payer, à titre provisionnel, à Monsieur [E] [R] [M] une indemnité d’occupation égale à la somme de 1.600,00 € par mois, soit 51,61 € par jour et ce à compter de la résiliation du bail (03/05/2021) jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

— CONDAMNER Madame [C] [L] [P] à payer, à titre provisionnel, à Monsieur [E] [R] [M] l’intérêt conventionnel au taux légal sur la somme des loyers impayés au titre de la clause pénale prévue au bail.

— CONDAMNER Madame [C] [L] [P] à payer, à titre provisionnel, à Monsieur [E] [R] [M] la somme de 6.293,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER Madame [C] [L] [P] aux entiers dépens de la présente instance. »

***

Aux termes de ses uniques conclusions d’intimée et d’appel incident notifiées par RPVA le 25 juillet 2023, Madame [C] demande à la cour de :

« INFIRMER le jugement du juge des contentieux de la protection de [Localité 9] du 6 février 2023 en ce qu’il a :

— REJETTE le moyen tiré de la nullité du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire signifié 3 mars 2021.

— CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 juillet 2006 entre Monsieur [E] [R] [M] et Madame [C] [L] [P] concernant une maison en béton et tôles à usage d’habitation ainsi qu’un snack et petit restaurant situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 4 mai 2021 ;

— CONDAMNE Madame [C] [L] [P] à verser à Monsieur [E] [R] [M] la somme de 2.040 € au titre des loyers impayés, avec les intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2021, date du commandement de payer ;

— CONDAMNE Madame [C] à verser à Monsieur [E] une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE Madame [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

A titre subsidiaire, si la Cour venait à confirmer l’acquisition de la clause résolutoire, CONFIRMER le jugement du juge des contentieux de la protection de [Localité 9] du 6 février 2023 en ce qu’il a :

— AUTORISE Madame [C] [L] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités de 170 € chacune et une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

— PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

— SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

— DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

ET STATUANT A NOUVEAU :

— PRONONCER l’irrecevabilité des demandes nouvelles présentées par M. [E] en cause d’appel, à savoir :

« PRONONCER la suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

— DIRE qu’en conséquence M. [E] pourra procéder à l’expulsion de la défenderesse, dès la signification de la décision à intervenir, sans attendre l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement.

— PRONONCER la résiliation du bail aux torts exclusifs de Mme [C]. »

PRONONCER la nullité du commandement de payer.

— PRONONCER la nullité des clauses suivantes :

clause prévoyant le doublement des loyers au titre de l’indemnité d’occupation

clause pénale

clause de « frais-honoraires » prévoyant la réalisation d’un état des lieux de sortie par voie d’huissier aux frais du locataire

clause prévoyant que les frais et honoraires de la procédure soient mis à la charge du locataire en sus de l’article 700 du CPC

DEBOUTER M. [E] [R] [M] de toutes ses demandes, fins et prétentions.

A titre infiniment subsidiaire,

— SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire et ACCORDER à Mme [C] des délais de paiement sur 12 mois pour payer l’arriéré locatif.

— CONDAMNER M. [E] à payer à M^e Émeline K/BIDI la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles en application de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

— CONDAMNER M. [E] aux entiers dépens de l’instance. »

L’intimée soulève l’irrecevabilité des demandes de M. [E] relatives à la résiliation du bail aux torts exclusifs de Mme [C], la suppression du délai prévu aux articles L. 412-1 et L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; et l’expulsion de cette dernière, dès la signification de la décision à intervenir, sans attendre l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement, aux motifs qu’elles ont été formulées pour la première fois en cause d’appel.

Elle conteste la validité du commandement de payer aux motifs que délivré le 3 mars 2021, ledit commandement ne vise en réalité aucun loyer échu et impayé puisque les loyers étaient déjà intégralement réglés à la date de signification. Elle ajoute que par conséquent, les conditions ne sont pas réunies pour l’acquisition de la clause résolutoire -et les demandes subséquentes du bailleur devront être rejetées.

Elle fait valoir la nullité de la clause pénale insérée au contrat de bail, aux motifs qu’elle prévoit le doublement des loyers au titre de l’indemnité d’occupation de sorte que la clause est abusive.

Elle sollicite le rejet de la demande du bailleur de voir imposer un état de lieux de sortie par voie d’huissier aux motifs que l’état des lieux d’entrée n’a pas été établi par voie d’huissier, de sorte que rien ne permet d’affirmer que l’état de lieux de sortie ne pourrait avoir lieu contradictoirement et amiablement.

L’intimée sollicite la confirmation des délais de paiements accordés aux motifs qu’elle justifie du paiement régulier de ses loyers, ainsi que de ses facultés de paiement.

***

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Sur la nullité du jugement et l’excès de pouvoir du premier juge :

Il résulte des mentions du jugement querellé que Monsieur [E] a fait assigner Madame [C] devant le juge des référés, le 22 juillet 2022. Puis, par une ordonnance du 26 janvier 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Pierre de la Réunion s’est déclaré incompétent au profit du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre de la Réunion, en ordonnant la transmission du dossier à ce juge spécialisé qui n’est plus une juridiction autonome depuis la réforme issue du décret n° 2019-912 du 30 août 2019.

Puis, le juge des contentieux et de la protection a statué par un jugement au fond alors que Monsieur [E] avait saisi la juridiction en référé.

L’appelant affirme qu’en relevant d’office l’excès de pouvoir, la cour d’Appel a en substance assimilé cette question à une fin de non-recevoir tirée du défaut de pouvoir juridictionnel du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre statuant au fond. Or, cette exception, en vertu de l’article 125 du code de procédure civile, doit être invoquée par les parties et non d’office. dans tous les cas, aucune disposition légale ne confère à la cour d’appel le pouvoir de constater d’office l’excès de pouvoir exercé par les juges de première instance. Par conséquent, il y a lieu de déclarer irrecevable le relevé d’office de l’excès de pouvoir par la cour d’Appel dans son arrêt avant dire droit rendu le 04 octobre 2024.

Selon l’appelant, à défaut, de jurisprudence, l’autorité de la chose jugée s’étend aux motifs de fond d’une décision se prononçant sur la compétence lorsqu’ils en sont le soutien nécessaire (Cour de Cassation, Chambre civile 1, du 12 juillet 2001, 99-18.231, Publié au bulletin). Tel est le cas en l’espèce, il ressort de l’Ordonnance de référé du 26 janvier 2022 que le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Pierre (Réunion) s’est déclaré incompétent au profit du Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre. Ainsi, le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Saint-Pierre (Réunion) a d’abord statué sur la nature du bail litigieux en le qualifiant de bail d’habitation ' c’est-à-dire en se prononçant sur une question de fond ' avant de statuer sur sa compétence. Dès lors, l’Ordonnance de référé du 26 janvier 2022 a autorité de la chose jugée et en l’absence de recours dans le délai de 2 ans à compter du prononcé, soit au plus tard le 26 janvier 2024, cette décision est devenue définitive en vertu de l’article 528-1 du Code de procédure civile et ce, étant donné qu’aucune des parties n’a procédé à sa signification par voie de Commissaire de justice.

Par conséquent, il n’est désormais plus possible de remettre en cause la compétence du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre (Réunion), statuant au fond. Ainsi, ce dernier n’a pas excédé ses pouvoirs.

De plus, ce dossier a été renvoyé devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Saint-Pierre (Réunion), statuant au fond, suite à la demande de Madame

[Localité 10] suivant ses dernières conclusions en date du 30 novembre 2021 : « Il est demandé au Juge des référés de : SE DECLARER incompétent pour connaître des demandes de M. [E] et de le renvoyer à mieux se pourvoir devant le Juge des contentieux de la protection. »

Ceci étant exposé,

Sur les pouvoirs de la cour d’appel de relever d’office un excès de pouvoir :

Vu l’article 837, alinéa 1er, du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 ;

Aux termes de ce texte, à la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d’un temps suffisant pour préparer sa défense. L’ordonnance emporte saisine de la juridiction.

Selon l’article 125 du même code, Les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

En l’espèce, il est constant que le juge des contentieux de la protection a statué comme juge du fond alors qu’il était saisi en référé par l’ordonnance d’incompétence du premier juge des référés.

Il a ainsi méconnu l’étendue des pouvoirs du juge des référés en statuant au fond.

S’agissant de l’inobservation d’une règle procédurale d’ordre public, la cor d’appel dispose bien du pouvoir de se saisir d’office de la nullité du jugement.

Sur l’excès de pouvoir :

Aux termes de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 488 du même code dispose que l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée.

Si la compétence du JCP ne fait pas difficulté, il est aussi certain qu’aucune mesure de passerelle n’a été sollicitée par les parties.

Sur l’autorité de la chose jugée :

Aucune autorité de la chose jugée ne résulte de l’ordonnance de la présidente du tribunal judiciaire qui a seulement constaté l’incompétence d’attribution de sa juridiction en référé et renvoyé au juge des contentieux de la protection sans modifier l’objet du litige ni la nature de la procédure.

Ainsi, le juge des contentieux de la protection ne pouvait faire application d’office de la procédure, dite de la passerelle, pour statuer au fond alors qu’aucune des parties ne l’avait sollicitée. Il ne l’a d’ailleurs pas envisagé avant de statuer par jugement au fond.

Il convient donc d’annuler d’office le jugement entrepris, le juge des référés ayant méconnu l’étendue de son pouvoir juridictionnel en statuant au fond.

Sur l’évocation :

Compte tenu de la nullité du jugement, la cour est tenue d’évoquer l’affaire selon les prescriptions de la procédure de référé.

Sur la résiliation du bail :

Recevabilité de l’action :

L’assignation en résiliation de bail a été dénoncée au Préfet par voie électronique le 23 juillet 2021, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 Ill de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ( CCAPEX) le 16 mars 2021, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 juillet 2022, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la même loi.

L’action était donc recevable même en référé.

Sur la nullité du commandement de payer :

Madame [C] plaide qu’à la date du commandement de payer, le 03 mars 2021, les sommes

réclamées étaient déjà réglées.

De plus, M. [E] n’a adressé aucune mis en demeure à Mme [C] ni aucune demande de paiement concernant ces loyers qu’il a bien encaissés. La locataire peine donc à comprendre les causes du commandement de payer délivré à son encontre en mars 2021 et l’assignation à comparaître devant le juge des référés qui s’en est suivie.

Selon l’intimée, le commandement de payer qui a été délivré à Mme [C] vise uniquement les loyers de septembre à décembre 2020 et février 2021. Cependant, sur l’acte la mention manuscrite « payé » a été rajoutée à côté du mois de février 2021 et la somme afférente de 800 € a été rayée. Dans le cadre du commandement de payer, le bailleur réclamait donc à Mme [C] les seuls loyers de septembre à décembre 2020 pour un montant total de 3.040 €. Or, la locataire a démontré avoir régularisé le paiement de ses loyers pour cette période:

—  1600 € par chèque Crédit Agricole n° 8410490 le 08 juillet 2020

—  1280 € par chèque Crédit Agricole n° 8875516 le 25 septembre 2020

—  1280 € par chèque Crédit Agricole n° 0753221 le 31 octobre 2020

—  800 € par virement bancaire le 30 novembre 2020

—  800 € par virement bancaire le 31 décembre 2020

—  800 € par virement bancaire le 31 janvier 2021

—  800 € par virement bancaire le 1 er mars 2021 (pour février)

Le commandement de payer délivré le 3 mars 2021 vise donc des loyers déjà intégralement réglés à la date de signification.

Monsieur [E], appelant, réplique que l’argumentation avancée par Madame [C] est inopérante car elle n’était nullement à jour de ses loyers sur l’année 2020. Il restait un solde débiteur sur l’année 2020 de (9.600,00 € – 7.360,00 €) 2.240,00 euros. Même en procédant à deux virements d’un montant de 800,00 € chacun les 31 janvier et 1 er mars 2021, il s’avère qu’à la date du commandement de payer, soit à la date du 03 mars 2021, Madame [C] [L] [P] n’était toujours pas à jour de ses loyers sur l’année 2020 et ce, tel qu’il ressort du reliquat d’un montant de (2.240,00 € – 800,00 € – 800,00 €) 640,00 euros. Ainsi, la délivrance du commandement de payer à Madame [C] [L] [P] le 03 mars 2021 était parfaitement justifiée.

Sur ce,

Vu les articles 6 et 9 du code de procédure civile, 1353 du code civil ;

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, Madame [C] ne forme aucune exception de nullité du commandement de payer du 3 mars 2021 mais soutient que la dette locative résultant de ce commandement était soldée au jour de l’assignation en référé délivrée le 22 juillet 2021, étant souligné ici une erreur matérielle figurant au jugement à propos de l’année de délivrance (2022 au lieu de 2021).

Compte tenu des dispositions de l’article 24 de la loi susvisée, à défaut de paiement du solde locatif impayé figurant au commandement de payer, le contrat de bail pouvait être résilié de plein droit si le bailleur s’en prévalait comme cela était clairement mentionné à l’acte du 23 mars 2021.

Madame [C] affirme qu’elle avait réglé sa dette entièrement à la date de l’assignation du 22 juillet 2021 mais le contrat avait pu être résilié de plein droit par l’effet du commandement de payer dès le 23 mai 2023 à défaut de règlement des causes de l’acte.

Elle produit ses relevés de compte pour justifier des paiements effectués au cours de cette période.

Face à ces contestations, Monsieur [E] ne fournit aucun décompte de sa créance locative à l’encontre de Madame [C] hormis celui figurant dans ses conclusions.

Or, le décompte figurant sur le commandement de payer du 3 mars 2021 évoque les loyers impayés des mois de septembre à décembre 2020 pour un total de 3.040,00 euros tandis qu’aucune quittance de loyers ne semble avoir été communiquée.

Il convient donc de vérifier si à la date du 3 mai 2021, Madame [C] avait réglé les causes de ce commandement de payer.

Elle justifie, sans être démentie avoir payer les sommes suivantes (pièces n° 1 à 4) :

—  1600 € par chèque Crédit Agricole n° 8410490 le 08 juillet 2020

—  1280 € par chèque Crédit Agricole n° 8875516 le 25 septembre 2020

—  1280 € par chèque Crédit Agricole n° 0753221 le 31 octobre 2020

—  800 € par virement bancaire le 30 novembre 2020

—  800 € par virement bancaire le 31 décembre 2020

—  800 € par virement bancaire le 31 janvier 2021

—  800 € par virement bancaire le 1er mars 2021 (pour février)

Il résulte donc de ce décompte que le commandement de payer a été délivré le 3 mars 2021 pour des loyers qui avaient été réglés.

Monsieur [E] est donc mal fondé à se prévaloir de la résiliation de plein droit du bail devant le juge des référés, en qualité duquel la cour statue.

Il n’y a donc pas lieu à référé.

Sur la demande en paiement :

Vu les articles 2, 6, 9 du code de procédure civile ;

Selon le second alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’absence de décompte précis des sommes dues et réclamées en référé par Monsieur [E], il n’apparaît aucune évidence de la dette de Madame [C].

Monsieur [E] sera débouté de ses demandes provisionnelles en paiement ainsi que de ses prétentions relatives aux conséquences de la résiliation alléguée du bail.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Chacune des parties supportera ses propres dépens et ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

ANNULE d’office le jugement entrepris ;

Evoquant l’affaire en référé,

DIT N’Y AVOIR lieu à référé ;

REJETTE les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSE les parties supporter leurs propres dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Falida OMARJEE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT