COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 28 JANVIER 2026

N° 2026 / 048

N° RG 21/09509

N° Portalis DBVB-V-B7F-BHWIS

Syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière ESPACE [Localité 4]

C/

[J] [U]

S.C.I. ESPACE 225

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Sandra JUSTON

M^e Myriam ETTORI

M^e Alexandre – Guillaume TOLLINCHI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 09 Juin 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/03949.

APPELANT

Syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière ESPACE [Localité 4] sis à [Localité 4] [Adresse 1]

Pris en la personne et représenté par son représentant légal, le syndic en exercice la SAS Cabinet EUROPAZUR, dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e Sandra JUSTON, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Thibault POZZO DI BORGO, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Monsieur [J] [U]

preneur d’un bail commercial, exploitant un garage automobile sous l’enseigne commerciale Le Phénicien, [Adresse 5]

représenté par M^e Myriam ETTORI, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

S.C.I. ESPACE 225

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 3]

représentée et plaidant par M^e Alexandre-Guillaume TOLLINCHI, membre de la SELARL TOLLINCHI’S LAW FIRM, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 02 Décembre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Janvier 2026.

ARRÊT

Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Janvier 2026, Signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI ESPACE 225 possède divers lots de copropriété au sein d’un ensemble immobilier à vocation industrielle et commerciale dénommé ESPACE [Localité 4], situé au sein de la zone industrielle de la commune de [Localité 4] (Alpes-Maritimes).

Suivant acte sous seing privé du 1er mars 2013, elle a donné à bail commercial à M. [J] [U] un local à usage d’atelier et trois places de stationnement situées au-devant, constituant les lots n° 20, 263, 264 et 265 de l’état descriptif de division, pour y exercer une activité de garage et réparation automobile. Ce contrat a été conclu sous la condition suspensive que l’assemblée générale des copropriétaires autorise l’installation d’un pont ciseau élévateur sur les places de parking.

Cette autorisation a été donnée aux termes d’une résolution n° 40 votée le 25 mars 2013, sous réserve de l’obtention des autorisations administratives nécessaires, du recours à un homme de l’art et de la souscription d’une assurance dommages-ouvrage pour le cas où celle-ci serait obligatoire.

La situation est demeurée en l’état jusqu’au mois de février 2018, date à laquelle M. [J] [U] a entrepris les travaux tandis que la réfection de l’enrobé de la totalité du parking était en cours. Le syndicat des copropriétaires a alors requis un huissier de justice à l’effet de constater que deux tranchées avaient été creusées au-devant de l’atelier pour constituer les semelles du futur pont élévateur.

Par acte du 15 février 2018 dénoncé à la SCI ESPACE 225, le syndicat a fait sommation à M. [J] [U] de cesser les travaux, au motif qu’ils avaient été entrepris sans autorisation. Ceux-ci ont été néanmoins menés jusqu’à leur terme, et un auvent prenant appui sur la façade a été ensuite aménagé pour protéger l’installation.

Lors de l’assemblée générale tenue le 14 mars 2018, il a été voté une nouvelle résolution annulant l’autorisation donnée en 2013, qui a fait l’objet d’un recours contentieux de la part de la SCI ESPACE 225.

Suivant exploits délivrés le 24 août 2018, le syndicat des copropriétaires ESPACE [Localité 4] a assigné la SCI ESPACE 225 et M. [J] [U] à comparaître devant le tribunal de grande instance de Grasse, devenu le tribunal judiciaire, pour les entendre condamner in solidum et sous astreinte à démolir les travaux illégalement réalisés ainsi qu’à remettre les lieux en leur état antérieur. Il a été débouté des fins de cette action par un jugement rendu le 9 juin 2021, dont il a interjeté appel.

Par arrêt prononcé le 10 juillet 2024, la cour de céans a ordonné un sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure pendante devant une autre chambre concernant le recours exercé contre la résolution votée le 14 mars 2018 précitée.

L’affaire revient en l’état de l’arrêt rendu le 19 septembre 2024 par la chambre 1-7, emportant confirmation du jugement du 30 août 2021 ayant annulé ladite décision.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées le 2 avril 2024, le syndicat des copropriétaires ESPACE [Localité 4], représenté par son syndic en exercice le Cabinet EUROPAZUR, fait valoir :

— que les travaux exécutés ne sont pas conformes à l’autorisation donnée le 25 mars 2013, laquelle ne prévoyait pas la réalisation de fondations ni l’aménagement d’un auvent,

— que les ouvrages litigieux empiètent sur les parties communes que constituent le tréfonds du sol du parking et la façade du bâtiment,

— que l’assemblée n’a pas été saisie d’un dossier complet lui permettant de se prononcer en toute connaissance de cause,

— et qu’il n’est pas démontré que l’activité exercée dans les lieux ait obtenu l’agrément relatif à la zone industrielle départementale de [Localité 4] ni qu’elle respecte son cahier des charges, comme le prévoit le règlement de copropriété.

Il demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau :

— de condamner in solidum la SCI ESPACE 225 et M. [J] [U] à démolir les travaux réalisés, sous peine d’une astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— de les condamner en outre, sous peine de la même astreinte, à remettre les lieux en leur état initial conformément au devis de la société MASALA,

— de débouter les intimés de l’ensemble de leurs prétentions,

— et de mettre à leur charge les entiers dépens, outre une indemnité de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées le 21 avril 2024, la société civile immobilière ESPACE 225 soutient pour sa part : – que toutes les conditions assortissant l’autorisation donnée par l’assemblée générale ont été respectées,

— que le choix du matériel à installer était laissé à la discrétion du pétitionnaire,

— qu’il appartenait aux copropriétaires d’ajourner leur décision s’ils considéraient que le projet qui leur était soumis était incomplet,

— que l’auvent, en ce qu’il constitue un accessoire indispensable destiné à protéger le mécanisme du pont élévateur contre les intempéries, ne nécessitait pas une autorisation complémentaire,

— et que la question de l’agrément préfectoral et de la conformité de l’activité exercée par le preneur avec le cahier des charges de la zone est sans influence sur l’objet du litige.

Elle demande principalement à la cour de confirmer le jugement déféré, sauf à réparer l’omission de statuer sur sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour procédure abusive, qu’elle réitère à hauteur de 5.000 €.

A titre subsidiaire, pour le cas où elle serait condamnée à démolir les ouvrages litigieux, elle réclame paiement d’une somme de 50.000 € en réparation de l’ensemble de ses préjudices financiers et moraux. Elle demande en outre que le coût des travaux soit mis à la charge du syndicat et que M. [J] [U] soit condamné à la relever et garantir.

En tout état de cause, elle sollicite une somme de 7.000 € au titre de ses frais irrépétibles d’appel, outre ses dépens.

Dans ses conclusions notifiées le 20 décembre 2021, M. [J] [U] soutient les mêmes moyens que ceux développés par son bailleur et demande pareillement à la cour de confirmer le jugement et de condamner le syndicat à lui payer une somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

A titre subsidiaire, pour le cas où il serait condamné à démolir les ouvrages litigieux, il réclame paiement d’une somme de 80.000 € en réparation de ses préjudices et demande également que le coût des travaux soit mis à la charge du syndicat.

En tout état de cause, il sollicite une somme de 2.500 € au titre de ses frais irrépétibles d’appel, outre ses dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée à l’audience avant l’ouverture des débats.

DISCUSSION

Sur la conformité des travaux à l’autorisation donnée par l’assemblée générale :

En vertu de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité des voix de l’ensemble de ses membres, peut autoriser un copropriétaire à effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci.

Au cas présent, la résolution n° 40 votée le 23 mars 2013 a autorisé la SCI ESPACE 225 à 'installer un système pour permettre de lever des véhicules sur les places de parking face à son local du rez-de-chaussée afin de permettre des changements de roues, sous réserve de :

— se conformer à la réglementation en vigueur et obtenir les autorisations administratives nécessaires,

— faire effectuer les travaux par un homme de l’art sous le contrôle de …

— souscrire une police dommages-ouvrage dans le cas où la nature des travaux rendrait l’assurance obligatoire,

— prendre en charge toutes les conséquences dommageables résultant des travaux, tant vis-à-vis des tiers que de la copropriété '.

En dépit d’une formulation maladroite, il est incontestable que l’assemblée a entendu autoriser l’installation d’un pont élévateur. Or un tel matériel implique en principe la réalisation de fondations pour l’ancrer dans le sol et assurer sa stabilité. Le premier juge a justement relevé que les copropriétaires ne pouvaient raisonnablement l’ignorer, alors que la résolution prévoyait l’intervention d’un homme de l’art et la souscription éventuelle d’une police dommages-ouvrage. En tout état de cause, l’autorisation n’était pas conditionnée à un type précis de pont élévateur.

Pour le cas où l’assemblée s’estimait insuffisamment informée, il lui appartenait d’ajourner sa décision en demandant la production d’un dossier technique complet, ce dont elle s’est abstenue. Elle ne peut aujourd’hui en imputer la responsabilité au pétitionnaire.

D’autre part, les conditions assortissant l’autorisation ont été respectées puisque :

— une déclaration de travaux a été déposée a posteriori le 17 août 2018, à la suite de laquelle l’autorité administrative compétente a émis un certificat de non-opposition,

— les travaux ont été confiés à deux entreprises, PGM et MJ TECHNIQUE, chacune d’entre elles ayant justifié d’une assurance garantie décennale et responsabilité civile,

— l’installation a été vérifiée par les sociétés SOCOTEC FRANCE et PRO.C.E.S.

Il n’est pas établi en revanche que les travaux relevaient de l’assurance dommages-ouvrage obligatoire.

En troisième lieu, les travaux sont conformes à la destination de l’immeuble, l’article 1er du règlement de copropriété stipulant que celui-ci est à usage commercial, industriel ou artisanal, à l’exclusion de tous commerces de détail.

Enfin, le fait que les fondations prennent appui dans le tréfonds du sol n’est pas contraire au texte de l’article 25 b précité, qui envisage tous travaux 'affectant les parties communes'.

En revanche, la résolution votée le 23 mars 2013 ne portait pas sur la réalisation d’un auvent métallique prenant appui sur la façade de l’immeuble, et c’est à tort que le premier juge a considéré que cet ouvrage, constituant le corollaire indispensable du pont élévateur, ne nécessitait pas une autorisation complémentaire de la part de l’assemblée générale.

Il ressort en outre des pièces produites aux débats que cet auvent, d’une hauteur de près de sept mètres, couvre une surface de 39 mètres carrés largement supérieure à celle du pont élévateur, lequel n’occupe qu’une place de stationnement sur les trois appartenant à la société ESPACE 225. Il ne peut donc être soutenu que l’ouvrage aurait pour seule fonction de protéger le pont contre les intempéries.

Sur le moyen tiré d’une violation du règlement de copropriété :

L’article 2 du règlement de copropriété stipule que les locaux pourront être utilisés pour l’exercice de n’importe quel commerce ou industrie, à la condition que l’activité ne nuise pas à la sécurité de l’ensemble et à celle des autres occupants. En outre, l’activité exercée devra avoir obtenu l’agrément relatif à la zone industrielle départementale de [Localité 4] et respecter son cahier des charges.

Le syndicat ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, de ce que l’activité artisanale exercée par M. [J] [U] contreviendrait à ces dispositions.

En tout état de cause, la cour n’est pas saisie d’un litige concernant la régularité de cette activité en elle-même, mais uniquement celle des travaux réalisés en 2018.

Sur les demandes de démolition et de remise en état :

En vertu des motifs qui précèdent, la cour ordonnera la seule démolition de l’auvent métallique ainsi que la remise en état des lieux y afférente, mais rejettera les demandes concernant le pont élévateur.

Les frais de démolition et de remise en état seront à la charge de la société ESPACE 225 et de son locataire, s’agissant d’une mesure de réparation en nature.

Sur les demandes reconventionnelles :

La société ESPACE 225 et M. [J] [U] ne sauraient être indemnisés du préjudice que leur causera la démolition dès lors que celle-ci est la conséquence de leur propre faute.

La société ESPACE 225 ne peut davantage prétendre à être relevée et garantie par son locataire puisqu’il lui appartenait de s’assurer de la régularité des travaux.

Enfin, l’exercice par le syndicat des copropriétaires de son droit d’agir en justice n’a pas dégénéré en abus, de sorte que les intimés doivent être déboutés de leurs demandes en dommages-intérêts formées de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement déféré, et statuant à nouveau :

Condamne in solidum la société ESPACE 225 et M. [J] [U] à démolir l’auvent métallique installé au-devant du local constituant le lot n° 20 de l’état descriptif de division de la copropriété ESPACE [Localité 4], ainsi qu’à remettre les lieux en leur état antérieur, sous peine d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt,

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande de démolition du pont élévateur,

Déboute la société ESPACE 225 et M. [J] [U] de leurs demandes reconventionnelles en dommages-intérêts,

Déboute la société ESPACE 225 de sa demande tendant à être relevée et garantie par M. [J] [U],

Condamne les parties intimées aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT