COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 07 AVRIL 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/04887 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P7DQ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 SEPTEMBRE 2023

Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER

N° RG 22/02589

APPELANTE :

S.C.I. TRAIN DE 8H06

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Marianne DOMINGUES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMEES :

S.A.R.L. AA AGENCE SAINT PIERRE prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège social

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Bruno GUIRAUD de la SCP SPORTOUCH BRUN, GUIRAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Syndic de copropriété [Adresse 3]

chez son syndic SOLGIM AGRET

[Adresse 4]

[Localité 2]

Assigné le 6 décembre 2023 – A personne habilitée

Ordonnance de clôture du 21 Janvier 2026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Février 2026,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Luc PROUZAT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

M. Jean-Luc PROUZAT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— réputé contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

FAITS et PROCEDURE – PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES :

La SCI Train de 8 heures 06 est propriétaire depuis le 3 février 2022 d’un appartement formant le lot n° 6 de l’état descriptif de division de l’immeuble en copropriété du [Adresse 5] à Montpellier, ayant alors pour syndic la SARL Agence Saint-Pierre.

Elle a été convoquée à une assemblée générale des copropriétaires fixée au 15 avril 2022 ayant notamment à l’ordre du jour, sans autre indication, la réalisation d’un « sondage destructif en plafond de la chambre et de la salle de bains » ; à la convocation à l’assemblée générale, était joint un devis de travaux de la société Eiffage d’un montant de 4356,86 €.

Les travaux ont été votés aux termes de la résolution n° 4 de l’assemblée générale à laquelle participait la SCI Train de 8 heures 06.

Exposant que les travaux avaient été votés en l’absence de toute information quant à la localisation du désordre et des responsabilités encourues et hors toute mise en concurrence pour le marché de travaux et que le syndic avait engagé sa responsabilité en soumettant un tel projet de résolution au vote de l’assemblée générale, la SCI Train de 8 heures 06 a, par exploit du 31 mai 2022, fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à Montpellier et la société Agence Saint-Pierre devant le tribunal judiciaire de Montpellier en annulation de la résolution n° 4 de l’assemblée générale du 15 avril 2002 et en paiement de dommages et intérêts.

Par jugement du 14 septembre 2023, le tribunal a notamment débouté la SCI Train de 8 heures 06 de l’intégralité de ses demandes, débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à Montpellier et la société Agence Saint-Pierre de leur demande en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive et condamné la SCI Train de 8 heures 06 à payer à celles-ci une somme indivise de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer comme il l’a fait, le premier juge a retenu qu’en l’absence d’un vote par l’assemblée générale du seuil rendant obligatoire la mise en concurrence, la production d’un seul devis de travaux pour le vote de la résolution n° 4 était suffisant et que les autres moyens soulevés au soutien de la demande d’annulation portaient sur le fond du droit et non sur la violation des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 ; il a également considéré que si la convocation à l’assemblée générale ne permettait pas aux copropriétaires de déterminer la localisation de la zone nécessitant un sondage destructif, ni les causes nécessitant un tel sondage, ce qui caractérise une faute du syndic, la SCI Train de 8 heures 06, présente à l’assemblée, a été, en revanche, en mesure de solliciter un complément d’information relativement à l’avis du bureau d’études techniques consulté et à l’existence d’une déclaration de sinistre, et n’a donc subi aucun préjudice.

La SCI Train de 8 heures 06 a, par déclaration reçue le 3 octobre 2023 au greffe de la cour, régulièrement relevé appel de ce jugement, qui la déboute de ses demandes et la condamne aux dépens ainsi qu’au paiement d’indemnités de procédure.

Elle demande à la cour, dans ses conclusions déposées le 30 novembre 2023 via le RPVA, de :

— réformer en toutes ses dispositions le jugement querellé du 14 septembre 2023 et statuant à nouveau,

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 9, 14 et 21 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 13 et 19-2 du décret du 17 mars 1967,

(')

— juger nulle la résolution n° 4 adoptée lors de l’assemblée générale spéciale de copropriétaires du 15 avril 2022,

Vu l’article 1240 du code civil,

(')

— condamner la société Agence Saint-Pierre à lui payer la somme de 1500 € en réparation des fautes commises,

— condamner solidairement les deux parties défenderesses à payer la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La société Agence Saint-Pierre, dont les conclusions ont été déposées le 19 décembre 2023 par le RPVA, sollicite de voir confirmer le jugement en ce qu’il déboute la SCI Train de 8 heures 06 de l’intégralité de ses demandes et la condamne à lui verser la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; formant appel incident, elle réclame la condamnation de la SCI Train de 8 heures 06 à lui payer la somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée, outre la somme de 2500 € en remboursement de ses frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 3] n’a pas comparu, bien que la déclaration d’appel ait été signifiée à son nouveau syndic, la société Solgim-Agret, par exploit du 6 décembre 2023 délivré à une personne (M. [G], directeur) s’étant déclarée habilitée à recevoir la copie de l’acte pour le compte de la personne morale.

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

C’est en l’état que l’instruction a été clôturée par une ordonnance du magistrat de la mise en état en date du 21 janvier 2026.

MOTIFS de la DECISION :

L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que l’assemblée générale des copropriétaires arrête, à la majorité de l’article 25, un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire ; aux termes de l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967 : « La mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises ».

Il résulte de ces textes que lorsque l’assemblée générale n’a pas fixé les conditions de mise en concurrence, celle-ci doit résulter de l’établissement de plusieurs devis ou d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises ; l’assemblée générale ne peut dès lors se prononcer valablement pour des travaux sur la base d’un seul devis, hors toute mise en concurrence.

En l’occurrence, alors que l’assemblée générale des copropriétaires n’avait pas été amenée à statuer au préalable sur un montant au-delà duquel une mise en concurrence des entreprises est obligatoire, il n’a été joint à la convocation à l’assemblée générale du 15 avril 2022 qu’un seul devis de la société Eiffage, d’un montant TTC de 4356,86 €, portant sur la réalisation d’un « sondage destructif en plafond de la chambre et de la salle de bains » ; la résolution n° 4 de l’assemblée générale, qui a approuvé le devis de travaux de la société Eiffage sans mise en concurrence, se trouve ainsi entachée de nullité ; c’est en conséquence à tort que le premier juge a considéré que le vote de cette résolution était valable dès lors que l’assemblée générale n’avait pas eu à se prononcer, par un vote, sur le seuil rendant obligatoire la mise en concurrence.

Il est de principe qu’à l’égard des copropriétaires, le syndic professionnel engage sa responsabilité sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil s’il commet des fautes dans l’exercice de son mandat, génératrices d’un préjudice particulier.

En l’espèce, la SARL Agence Saint-Pierre a été négligente en omettant de consulter une seconde entreprise pour la réalisation de travaux et en rédigeant un ordre du jour à l’assemblée générale visant à la réalisation d’un « sondage destructif en plafond de la chambre et de la salle de bains » sans que ne soient précisées la localisation et la nature des désordres.

Pour autant, il résulte des pièces produites que le devis de travaux demandé à la société Eiffage l’a été sur la base d’un avis technique du BET Fünrock du 15 février 2022 ayant relevé l’existence de fuites abondantes au travers du plancher haut de l’appartement du 1er étage en provenance de la salle d’eau de l’appartement de l’étage supérieur à l’origine de déformations en plafond et de décollements de peinture, et qui avait préconisé, afin de vérifier la solidité du plancher haut, un sondage destructif du faux plafond de l’appartement du 1er étage au nord-est de la poutre sur la totalité des pièces concernées (chambre et salle d’eau) ; il s’avère également qu’après réalisation du sondage destructif, il a été mis en évidence la dégradation du platelage bois et de trois solives du plancher du 1er étage constituant, selon les dispositions du paragraphe III, page 5, du règlement de copropriété, une partie commune et que les dommages ont été pris en charge à hauteur de la somme de 3661 € par l’assureur de la copropriété, le Gan assurances, auquel le sinistre avait été déclaré.

La SCI Train de 8 heures 06, présente à l’assemblée générale du 15 avril 2022, ne peut prétendre avoir été tenue dans l’ignorance de la nature et des causes du sinistre affectant l’appartement du 1er étage de l’immeuble et qui, potentiellement, était de nature à porter atteinte à la solidité du plancher, partie commune ; elle n’établit pas davantage que la réalisation du sondage destructif du faux plafond de l’appartement du 1er étage aurait pu être réalisée à un moindre coût par une autre entreprise si une mise en concurrence avait été faite par le syndic ; les négligences de la société Agence Saint-Pierre dans l’organisation de l’assemblée générale ne lui ont dès lors causé aucun préjudice personnel, dont elle serait fondée à solliciter la réparation, en sorte que c’est à juste titre que le premier juge l’a déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

L’action engagée par la SCI Train de 8 heures 06 à l’encontre de l’ancien syndic de la copropriété ne revêt pas un caractère manifestement abusif de nature à justifier une indemnisation de ce chef ; la demande de la société Agence Saint-Pierre en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive a donc été justement rejetée par le premier juge.

Au regard de la solution apportée au règlement du litige, il convient d’opérer entre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à Montpellier et la SCI Train de 8 heures 06 un partage par moitié des dépens de première instance et d’appel, mais sans qu’il y ait lieu de faire application, au profit des parties sollicitant le bénéfice de ce texte, de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant publiquement et par arrêt réputé contradictoire,

Réforme le jugement du tribunal judiciaire de Montpellier en date du 14 septembre 2023 mais seulement en ce qu’il déboute la SCI Train de 8 heures 06 de sa demande d’annulation de la résolution n° 4 de l’assemblée générale du 15 avril 2022 et la condamne aux dépens de l’instance ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires et à la société Agence Saint-Pierre une somme indivise de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau de ces chefs,

Prononce l’annulation de la résolution n° 4 de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 avril 2022,

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à Montpellier et la SCI Train de 8 heures 06 aux dépens de l’instance à concurrence de la moitié chacune,

Rejette les demandes des parties visant à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

Confirme le jugement entrepris dans le surplus de ses dispositions,

Dit que les dépens d’appel seront partagés par moitié entre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à Montpellier et la SCI Train de 8 heures 06,

Rejette les demandes en paiement d’indemnités de procédure, présentées en cause d’appel.

Le greffier Le président