COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 06 MAI 2026

N° 2026 / 207

N° RG 24/03064

N° Portalis DBVB-V-B7I-BMWMK

[J] [V]

C/

[C] [G]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Christophe PETIT

M^e Maxime ROUILLOT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de CAGNES SUR MER en date du 30 Janvier 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-23-000411.

APPELANTE

Madame [J] [V]

née le 12 Mars 1970 à [Localité 1] (98), demeurant Chez M. et Mme [T] – [Adresse 1]

représentée par M^e Christophe PETIT, membre de la SCP PETIT – BOULARD – VERGER, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

Madame [C] [G]

demeurant [Adresse 2] [Localité 2]

représentée par M^e Maxime ROUILLOT, membre de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Maïlys LARMET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Pierre LAROQUE, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Mai 2026.

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Mai 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Suivant un contrat signé le 6 octobre 2017, Madame [C] [G] a donné en location à Madame [J] [V] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 1 580,00 €.

Le 07 août 2020 Madame [C] [G] a fait délivrer à Madame [J] [V] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 5 337,34 € selon décompte arrêté au 3 août 2020.

Madame [V] a quitté le logement et un état des lieux de sortie a été établi le 3 mai 2021.

Par une assignation délivrée à l’étude le 31 août 2022, Madame [C] [G] a attrait Madame [J] [V] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Nice.

Aux termes de son acte introductif d’instance, Madame [C] [G] sollicitait :

— de condamner ,Madame [J] [V] au paiement des sommes suivantes :

* 15 403,19 € déduction faite du dépôt de garantie (16 983, 19€ – 1580 €) outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

* 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* ainsi qu’aux entiers dépens.

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Par un jugement du 17 mai 2023, le juge des contentieux de la protection de Nice s’est déclaré territorialement incompétent et a renvoyé l’affaire devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Cagnes-sur-Mer.

Suivant un jugement rendu le 30 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection près le Tribunal de proximité de Cagnes-sur-Mer a statué comme suit :

— CONDAMNE Madame [J] [V] à verser à Madame [C] [G] la somme de 10 100,95 € au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités

d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’avril 2021 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— CONDAMNE Madame [J] [V] à verser à Madame [C] [G] la somme de 2488, 46 € au titre des dégradations locatives ;

— DEBOUTE Madame [J] [V] de l’ensemble de ses demandes ;

— CONDAMNE Madame [J] [V] au paiement des dépens ;

— CONDAMNE Madame [J] [V] à payer à Madame [C] [G] la somme de 1000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a notamment retenu que la demande de compensation formée par Mme [V] ne pouvait prospérer à défaut pour cette dernière de justifier que les travaux objet des factures produites étaient nécessaires et que la bailleresse, qu’elle ne justifiait pas avoir informée des désordres, aurait refusé d’y remédier, celle-ci justifiant en revanche de l’obstruction de sa locataire aux interventions des professionnels intervenant dans la maison et qu’il n’en résultait aucune créance de Mme [V] au titre des travaux ; que sa demande de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance n’était pas non plus fondée n’étant pas établi que la bailleresse aurait manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent et qu’elle aurait été sollicitée par Mme [V] pour procéder aux travaux qui s’imposaient ; qu’au vu de la comparaison entre les états des lieux d’entrée du 7 octobre 2017, de sortie du 3 mai 2021 et de l’estimatif n°14636, le montant des réparations locatives dues par cette dernière s’élevait à 2 488,46 € TTC.

Par une déclaration reçue au greffe le 8 mars 2024, Mme [V] a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses uniques conclusions, notifiées par RPVA le 28 mai 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé plus détaillé de ses moyens et prétentions, Mme [V] demande à la cour de :

INFIRMER le jugement déféré en ce qu’il a :

— Condamné Madame [V] à verser à Madame [G] la somme de 10.100 95 € au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) jusqu’au mois d’avril 2021 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la décision,

— Condamné Madame [V] à verser à Madame [G] la somme de 2.488,46 € au titre des dégradations locatives,

— Débouté Madame [V] de l’ensemble de ses demandes,

— Condamné Madame [V] au paiement des dépens,

— Condamné Madame [V] à payer à Madame [G] la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant de nouveau :

— DÉBOUTER Madame [G] de l’ensemble de ses demandes,

— ORDONNER la compensation de la dette locative de Madame [V] avec le montant des dépenses engagées par cette dernière, et limiter ladite dette locative à la somme maximale de 4.610,60€,

— CONDAMNER Madame [G] à verser à Madame [V] la somme 5.000 € à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral,

— CONDAMNER Madame [G] au paiement de la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir, au soutien de ses prétentions, qu’à compter du mois de septembre 2018 des désordres récurrents sont survenus concernant l’installation électrique au niveau de la cave, la privant d’électricité et de Vmc, dont il a résulté un coût de travaux de rénovation de la salle de bains d’un montant de 2.535,62 €, une fuite d’eau ayant nécessité des interventions de plombiers et dont il a résulté une facture d’eau de 2 955,31 € démontrant l’ancienneté de celle-ci, la présence de rats au mois de juin 2022, le dysfonctionnement du portillon d’entrée de la propriété, l’effondrement de la terrasse de la maison. Elle incrimine l’inertie de Mme [G] à intervenir lorsqu’elle a été informée des désordres et l’insuffisance des travaux effectués concernant la terrasse.

Elle indique que ces désordres ont fait l’objet d’un procès-verbal d’huissier le 14 septembre 2020 et que Mme [G], conviée à un examen contradictoire des désordres par le Cabinet POLYEXPERT n’a pas répondu à sa sollicitation ; qu’elle a ensuite mis cette dernière en demeure de procéder aux travaux nécessaires dans le délai d’un mois et de réduire le loyer de moitié jusqu’à la réalisation desdits travaux, selon un courrier adressé par son conseil le 31 mars 2021 à la suite de laquelle cette dernière l’a faite assigner devant le tribunal.

Elle incrimine les manquements de Mme [G] aux obligations qui lui incombaient en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, précisant qu’elle ne lui a pas délivré un logement en bon état d’usage et de réparation, ne lui a pas assuré la jouissance paisible de celui-ci, ne l’a pas garantie des vices et défauts apparus en entretenant le logement et en y faisant les travaux nécessaires ; qu’elle est ainsi fondée à lui opposer une compensation entre d’une part, les factures acquittées du fait des désordres apparus et d’autre part, la dette locative dont cette dernière se prévaut et dont le solde doit être fixée à la somme de 4.610,60 €, aucune condamnation ne devant, par voie de conséquence, être prononcée au titre des réparations locatives.

Elle fait valoir, au visa de l’article 1721 du code civil, que sa demande de dommages et intérêts au titre du trouble de la jouissance est valablement fondée au regard des nombreux désordres subis et de l’absence d’intervention de la bailleresse lorsqu’elle a été sollicitée pour y mettre fin.

Aux termes de ses uniques conclusions, notifiées par RPVA le 3 juillet 2024, auxquelles il convient de se déférer pour un exposé plus détaillé de ses moyens et prétentions, Mme [G] demande à la cour de :

— CONFIRMER l’ensemble des dispositions du Jugement du 30 janvier 2024 rendu par le Tribunal de proximité de Cagnes-sur-Mer (décision n°57/2024),

— DEBOUTER Madame [J] [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires à celles formulées par Madame [C] [G],

— CONDAMNER Madame [J] [V] au paiement de la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

— CONDAMNER Madame [J] [V] aux entiers dépens, ceux d’appel étant distraits au profit de Maître Maxime ROUILLOT, avocat au Barreau de NICE.

Elle expose que sa demande en paiement est valablement fondée sur l’application des articles 7,12 et 15 de la loi du 6 juillet 1989 et relève qu’en cause d’appel, Mme [V] ne conteste pas le montant de l’arriéré locatif dont elle rappelle l’ancienneté.

Elle conteste les manquements qui lui sont imputés et fait valoir que les problèmes évoqués par cette dernière ont été ponctuels et localisés ; qu’ils n’ont nécessité que des menus travaux et n’ont pas révélé une indécence du logement ni entraîné de perte de jouissance ; que l’appelante a régulièrement fait obstruction aux interventions des entreprises et est à l’origine de la situation dont elle se plaint, rappelant que son côté elle a effectué de nombreux travaux et que d’autres étaient programmés avant que cette dernière ne quitte les lieux.

Concernant la facture d’eau dont celle-ci sollicite le remboursement, elle indique lui avoir consenti des remises de loyers d’un montant total de 800 € aux mois de mars et juin 2020 et fait valoir qu’il lui incombait de faire une demande d’abattement. Elle ajoute que la réfection de la salle de bains par Mme [V] n’a résulté d’aucun désordre et que les dispositions contractuelles excluent l’indemnisation des embellissements.

Elle indique enfin que celle-ci ne peut utilement se prévaloir de la garantie prévue à l’article 1721 du code civil alors qu’elle est tenue, aux termes des articles 1732 du même code et 7 de la loi du 6 juillet 1989 de répondre des pertes et dégradations survenues pendant sa jouissance et ainsi tenue du paiement des réparations locatives lui incombant.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 février 2026.

DISCUSSION :

— Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il résulte du relevé de compte produit par Mme [G] en pièce n°7 que l’arriéré locatif dû par Mme [V] était de 10 260,95 € au 1er avril 2021.

Cette dernière ne justifiant pas d’un paiement qui n’aurait pas été pris en compte par le mandataire de la bailleresse, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamnée au paiement de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter de sa décision.

— Sur la demande de compensation formée par Mme [V] :

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date du bail, énonce entre autres dispositions que 'Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués'.

En l’espèce, il ne résulte pas l’état des lieux entrant, établi le 7 octobre 2017, que la maison louée à Mme [V] puisse être qualifiée de logement indécent, seul l’état des radiateurs dont la 'tête’ est bloquée, de quelques menuiseries, du robinet de la chasse d’eau étant qualifié de 'mauvais', l’état du des autres éléments étant qualifié de 'bon’ ou 'en état d’usage'.

Par ailleurs, Mme [G] démontre par :

— les échanges de mails produits en pièce n°20, que la réfection de la salle de bains n’a aucunement été consécutive à un quelconque désordre mais a résulté du seul choix de Mme [V] ; que de ce fait, cette dernière est mal fondée à solliciter le remboursement des factures produites en pièces n°3 et 4 qui se rattachent à ces travaux ;

— le récapitulatif des interventions établi par Square Habitat (pièce n°6) et les factures produites en pièces n°10 à 25, que des travaux ont été effectuées, notamment l’installation d’une pompe à chaleur; qu’il a été répondu aux demandes d’intervention de Mme [V] concernant les problèmes d’électricité, de dératisation, d’intervention sur la gâche du portillon et des volets ainsi que la réparation de la terrasse mais aussi qu’il a été particulièrement difficile pour certains artisans et notamment l’électricien d’intervenir en raison des refus de cette dernière ou de ses indisponibilités, celle-ci ne transmettant pas non plus de son côté les éléments dont la communication était sollicitée par le mandataire de Mme [G] permettant la prise en charge par les compagnies d’assurance (gâche du portillon et volets).

Enfin, il ressort du relevé de compte susvisé que Mme [G] lui a consenti des remises de loyer de 500 € et de 300 € respectivement les 20 mars et 23 juin 2020 à la suite de la fuite d’eau et de la surconsommation qui en a résulté, Mme [V] ne justifiant pas de son côté avoir entrepris des démarches aux fins d’obtenir un abattement sur sa facture d’eau conformément aux préconisations de son assureur.

Il résulte de l’ensemble de ces documents que Mme [G] a respecté les obligations dont elle était débitrice en application de l’article 6 et que nombre de désordres ont perduré en raison de l’inertie opposée par Mme [V] à laisser effectuer les travaux commandés ou à effectuer les diligences nécessaires permettant la prise en charge des travaux de reprise par les compagnies d’assurances.

Cette dernière n’établit pas non plus que Mme [G] ou son mandataire n’auraient pas réagi à certaines de ses demandes à la suite de désordres qu’elle aurait signalés.

C’est donc par une juste appréciation des faits de la cause que le premier juge, dont la décision sera confirmée de ce chef, a retenu que Mme [V] ne justifiait pas d’une créance à l’égard de Mme [G] au titre des factures de travaux et de la surconsommation d’eau dont elle se prévalait.

— Sur la demande de dommages et intérêts formée par Mme [V] au titre du trouble de jouissance subi :

Il résulte des faits de l’espèce que nombre de désordres allégués par Mme [V] n’ont été que ponctuels et d’une intensité très relative ne permettant pas de caractériser l’existence d’un véritable trouble de jouissance ; qu’il sera aussi rappelé que certains d’entre eux ont perduré du fait de son comportement qui a donc contribué à la réalisation du trouble de jouissance dont elle se prévaut.

C’est donc par une juste appréciation des faits de la cause que le premier juge, dont la décision sera confirmée de ce chef, a rejeté la demande de Mme [V].

— Sur la demande de réparation au titre de la dégradation du logement :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé :

…

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.

Les réparations locatives sont par ailleurs définies par l’article 1er du décret n°87-712 du 26 août 1987.

En l’espèce, il résulte de la comparaison des états des lieux entrant et sortant que la peinture du plafond de la cuisine, celle des murs de la montée d’escaliers ainsi que le changement d’échelle de la piscine ne résultent pas d’un défaut d’entretien ou de dégradations imputables à la bailleresse.

Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef et la cour, statuant à nouveau, condamne Mme [V] à payer à Mme [G] la somme de 1 855,44 € HT, soit la somme TTC de 2 226,51 € (1855,44 € HT + 371,07 € TVA).

— Sur les demandes accessoires :

Mme [V], qui succombe dans ses prétentions, sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Le jugement entrepris sera confirmé en qu’il l’a condamnée au paiement de la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et celle-ci, qui sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 2 000 € sur ce même fondement en cause d’appel, sera condamnée à payer cette même somme à Mme [G] qui a dû exposer des frais irrépétibles en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe ;

— Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu’il :

* CONDAMNE Madame [J] [V] à verser à Madame [C] [G] la somme de 2488, 46 € au titre des dégradations locatives ;

Statuant à nouveau,

— Condamne Madame [J] [V] à payer à Madame [C] [G] la somme de 2 226,51 € au titre des dégradations locatives ;

Y ajoutant,

— Déboute Madame [J] [V] de sa demande en paiement de la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— La condamne à payer à Madame [C] [G] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel ;

— La condamne aux dépens de la procédure d’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT