Cour d'appel d'Amiens, 1ère chambre civile, 8 juillet 2021, n° 20/00354

ARRET

N°

Z I Y

C/

X

Y

SP/SGS

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU HUIT JUILLET

DEUX MILLE VINGT ET UN

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 20/00354 – N° Portalis DBV4-V-B7E-HTZV

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL D’INSTANCE DE SOISSONS DU TREIZE DECEMBRE DEUX MILLE DIX NEUF

PARTIES EN CAUSE :

Madame G Z I Y

née le […] à MEAUX

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentée par M^e Patrick PLATEAU de la SCP MILLON – PLATEAU, avocat au barreau D’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e CORROY, avocat au barreau de SOISSONS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/000577 du 23/01/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AMIENS)

APPELANTE

ET

Monsieur A X

né le […] à […]

de nationalité Turque

[…]

[…]

Représenté par M^e Xavier LEFEVRE, avocat au barreau de SOISSONS

Monsieur C Y

de nationalité Française

[…]

[…]

Assigné selon les conditions de l’article 659 du code de procédure civile le 14/08/2020

INTIMES

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 08 avril 2021 devant la cour composée de M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Président de chambre, M. Pascal MAIMONE et Madame E F, Conseillers, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffier.

Sur le rapport de Madame E F et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et le président a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 08 juillet 2021, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 08 juillet 2021, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Président de chambre, et Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffier.

*

* *

DECISION :

Par acte sous signature privée en date du 14 février 2017, M. A X a donné à bail à M. C Y et son I M^me G Z un logement situé à Château-Thierry (02400), […], moyennant un loyer mensuel de 600 euros et une provision sur charges de 50 euros par mois et contenant une clause résolutoire.

Par exploit du 28 mai 2018, le bailleur a fait délivrer aux locataires, un commandement aux fins de résiliation de bail d’avoir à payer en principal la somme de 1.366 euros au titre des loyers échus.

Par acte d’huissier en date du 20 février 2019, M. X a assigné M. et M^me Y devant le tribunal d’instance de Soissons, à l’effet de constater la résiliation de la location consentie par acquisition de la clause résolutoire, d’obtenir l’expulsion de ses occupants et au besoin avec le concours de la force publique, de condamner solidairement, M. et M^me Y lui payer la somme de 3.423 euros au titre des arriérés de loyers et charges, à une indemnité mensuelle d’occupation égale au dernier loyer, de condamner les défendeurs au paiement de la somme de 1.200 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile et ordonner l’exécution provisoire.

A l’audience du 25 octobre 2019, M. X a maintenu ses demandes sauf à actualiser la somme due au titre des arriérés de loyers et charge à la somme de 8.283 euros arrêtée au 21 octobre 2019, ou subsidiairement, à la somme de 5.373 euros, arrêtée au 20 mai 2019, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 28 mai 2018 sur la somme de 1.366 euros et à compter de la citation valant mise en demeure sur le solde, avec capitalisation des intérêts à compter de chaque échéance impayée.

M. et M^me Y ont conclu au débouté des prétentions de M. X et demandé au tribunal, à titre reconventionnel, de condamner M. X, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à leur remettre les quittances de loyers pour les mois réglés depuis janvier 2018 et à leur verser les sommes de 5.814,48 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de leur préjudice matériel et 2.000 euros en réparation de leur trouble de jouissance, avec compensation. Subsidiairement, ils ont sollicité des délais de paiement dans la limite de trois années pour régler l’éventuel solde de loyers impayés. Enfin, ils ont demandé l’octroi d’une indemnité procédural de 1.5020 euros.

C’est dans ces conditions que, par jugement rendu le 13 décembre 2019, le tribunal d’instance de Soissons a :

— constaté que le bail se trouve résilié par 1'effet du jeu de la clause résolutoire depuis le 28 juillet 2018

— dit qu’à défaut par M. et M^me Y d’avoir libéré les lieux situés à Château-Thierry, […], de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, quinze jours après la signification de ce jugement, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est et au transport des meubles laisses dans les lieux dans tel local qu’il plaira au demandeur, aux frais et risques des expulsés

— débouté M. et M^me Y de leur demande reconventionnelle

— condamné solidairement, M. et M^me Y à payer à M. X la somme de 906,52 euros au titre des arriérés de loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement

— débouté M. X du surplus de sa demande en paiement

— débouté M. et M^me Y de leur demande en suspension des effets de la clause résolutoire, et de celle en obtention de délais de paiement

— fixé à 650 euros par mois l’indemnité d’occupation irrégulière, à compter du 15 novembre 2019

— ordonné l’exécution provisoire du jugement

— débouté respectivement chacune des parties de son chef de demande fonde sur l’article 700 du code de procédure civile

— condamné, in solidum, M. et M^me Y aux entiers dépens, qui seront recouvres comme en matière d’aide juridictionnelle.

Le 7 janvier 2020, M. X a fait délivrer à M. et M^me Y un commandement de quitter les lieux avant le 23 janvier 2020.

Par déclaration au greffe en date du 27 janvier 2020, M^me Y a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 7 août 2020, M^me Y demande à la cour, au visa de loi du 6 juillet 1989, de :

— réformer le jugement dont appel

— déclarer M. X irrecevable en ses demandes, ou, à tout le moins mal fondé

— débouter M. X de l’intégralité de ses demandes

— recevoir M^me Z I Y en ses demandes reconventionnelles

— condamner M. X, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à remettre à M^me Z I Y les quittances de loyers pour les mois réglés depuis janvier 2018

— condamner M. X à payer à M^me Z I Y la somme de 5.814,48 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel

— condamner M. X à verser à M^me Z I Y la somme de 2.200 euros en réparation de son trouble de jouissance

— ordonner la compensation à due concurrence,

Subsidiairement

— accorder à M^me Z I Y des délais de paiement dans la limite de trois années pour régler l’éventuel solde de loyers impayés dont 1^e montant devra être chiffré et justifié

— dire en ce cas de subsidiaire que les effets de la clause résolutoires seront suspendues pendant le cours de ces délais

En tout état de cause

— condamner M. X aux entiers dépens ainsi qu’à payer la somme de 1,800 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 14 septembre 2020, M. X demande à la cour de :

— débouter M^me Z I Y de son appel

— recevoir M. X en son appel incident,

— confirmer le jugement de première instance sur la résiliation du bail en application de la clause résolutoire visée au commandement de payer du 28 mai 2018, et subsidiairement prononcer la résiliation du bail aux torts des locataires pour défaut de paiement des loyers à effet du 13 décembre 2019

— infirmer le jugement de première instance sur les points suivants :

— condamner solidairement M. et M^me Y au paiement de la somme de 8.494,33 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 29 février 2020 date de la remise des clés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.366 euros à compter du 28 mai 2018, sur la somme de 3.423 euros à compter du 20 février 2019 date de l’assignation en résiliation de bail, et sur la somme de 8.732,33 euros à compter des présentes

— statuer ce que de droit sur la demande de délai non justifiée

— débouter M. et M^me Y de leur demande d’indemnisation de leur préjudice matériel et de jouissance ni justifiés dans leur principe ni dans leur montant

— condamner M. et M^me Y au paiement d’une indemnité de 1.800 euros au profit de M. X en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner M^me Z I Y aux entiers dépens d’appel.

M. Y, auquel la déclaration d’appel et les conclusions de l’appelant ont été signifiées dans les formes de l’article 659 du code de procédure civile par acte d’huissier en date du 4 août 2020, n’a pas constitué avocat. Conformément aux dispositions de l’article 474 alinéa 2, il convient de statuer par décision par défaut.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l’exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 février 2021 et l’affaire a reçu fixation pour être plaidée à l’audience collégiale du 8 avril 2021. Le prononcé de l’arrêt, par mise à disposition du greffe, a été fixé au 8 juillet 2021.

SUR CE, LA COUR

Sur le défaut de signification des conclusions à M. Y

En l’espèce conformément aux articles 902 et suivants du code de procédure civile, la cour a invité M. X, intimé, à justifier de la signification de ses conclusions à M. Y, intimé non constitué et, à défaut, invité les parties à s’expliquer sur les conséquences juridiques d’une telle carence, à savoir l’irrecevabilité des conclusions et ce, dans un délai de 15 jours.

Par courrier transmis par voie électronique le 14 avril 2021, M. X a indiqué avoir dénoncé ses conclusions à M. Y par acte d’huissier du 13 avril 2021 dans les formes de l’article 659 du code de procédure civile, soit après l’ordonnance de clôture et l’audience de plaidoirie.

Sur quoi,

Aux termes de l’article 911 du code de procédure civile :

« Sous les sanctions prévues aux articles 905-2 et 908 à 910, les conclusions sont notifiées aux avocats des parties dans le délai de leur remise au greffe de la cour. Sous les mêmes sanctions, elles sont signifiées au plus tard dans le mois suivant l’expiration des délais prévus à ces articles aux parties qui n’ont pas constitué avocat ; cependant, si entretemps, celles-ci ont constitué avocat avant la signification des conclusions, il est procédé par voie de notification à leur avocat.

La notification de conclusions au sens de l’article 910-1 faite à une partie dans le délai prévu aux articles 905-2 et 908 à 910 ainsi qu’à l’alinéa premier du présent article constitue le point de départ du délai dont cette partie dispose pour remettre ses conclusions au greffe. »

En vertu de l’article 909 du même code :

« L’intimé dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant prévues à l’article 908 pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué. »

L’article 910 alinéa 1^er du même code précise :

« L’intimé à un appel incident ou à un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevé d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui lui en est faite pour remettre ses conclusions au greffe. »

Un intimé n’est pas tenu de signifier ses conclusions à un co-intimé défaillant à l’encontre duquel il ne formule aucune prétention, sauf en cas d’indivisibilité entre les parties, ou lorsqu’il sollicite confirmation du jugement contenant des dispositions qui lui profitent et qui nuisent au co-intimé défaillant.

Sauf en cas d’indivisibilité entre les parties, l’irrecevabilité lorsqu’elle est encourue, doit être prononcée à l’égard du seul intimé concerné par le défaut de signification.

Il y a indivisibilité lorsque la situation juridique qui est l’objet du procès intéresse plusieurs personnes, de telle manière que l’on ne peut la juger sans que la procédure et la décision retentissent sur tous les intéressés

En l’espèce, M. X n’a pas signifié ses conclusions à M. Y, intimé non constitué, dans le délai prévu par le code de procédure civile.

Le litige est indivisible entre M.et M^me Y dès lors que la condamnation sollicitée par M. X est une condamnation solidaire.

En conséquence, les demandes en paiment formées par M. X irrecevables à l’encontre de M. Y, faute de lui avoir été signifiées le sont à l’encontre de M^me Y du fait de l’indivisibilité du litige.

La cour ne statuera donc que sur la demande de délivrance des quittances de loyers et la demande de délai de paiement, le surplus étant confirmé.

Sur le paiement des loyers et charges

Pour rappel, compte tenu de ce qui précède, l’appel incident relatif à la ré actualisation de la créance de M. X vis à vis de M. et et M^me Y, solidairement, étant irrecevable, il ne sera examiné que les arriérés de loyer arrêtés au 21 octobre 2019, tel que sollicité en première instance et contestés par M^me Y.

Le premier juge a considéré que les locataires restaient redevables entre M. X de la somme de 7.721 euros arrêtée au 21 octobre 2019 correspondant à 18.850 ' 1.140 ' 9.989, sommes dont il ne s’explique pas.

M^me Y soutient en substance que :

— les causes du commandement, à savoir le paiement des loyers de juillet 2017, décembre 2017 et février 2018, délivré à M. et M^me Y le 28 mai 2018 n’existaient pas ou ont été réglées dans les deux mois de sa délivrance : ils ont effectué les règlements des loyers de juillet 2017, décembre 2017 et février 2018 en espèces comme le leur avait imposé M. X dès la prise d’effet du bail ; ils

disposent des quittances de loyers de juillet et décembre 2017 ; en revanche, s’agissant du loyer de février 2018, ils ne sont pas en possession de la quittance dans la mesure où M. X a cessé de leur délivrer les quittances à compter du 14 janvier 2018 en dépit du règlement des loyers et de leurs demandes en ce sens ; par la suite, tirant les conclusions que leur imposait la carence de leur bailleur, ils ont alors fait 1^e choix de régler leur loyer par virements bancaires afin de pouvoir conserver une trace du règlement et justifie avoir effectué le règlement des loyers de mai à novembre 2018 par virements bancaires

— M. X a finalement consenti à transmettre par courrier officiel du 24 mai 2019 les quittances faisant foi du règlement du loyer des mois de septembre 2018 à novembre 2018 il ressort des pièces versées aux débats qu’ils ont effectué un règlement de 407 euros au profit de M. X le 12 mai 2018 au titre du loyer de mai 2018, ainsi, à supposer qu’il existât réellement un solde à devoir au titre du mois de février 2018, d’un montant de 66 euros, celui-ci a largement été couvert par le règlement de 407 euros effectué dès avant la signification du premier commandement de payer en date du 28 mai 2018

— ils ont exécuté leur obligation en réglant leur loyer résiduel et le bailleur ne saurait faire supporter au locataire le fait que la CAF n’ait pas repris le versement de l’al1ocation logement, laquelle a cessé d’être versée au propriétaire à compter d’octobre 2018 en raison de l’état d’insalubrité avancé du logement qu’ils déploraient précisément : le bailleur est seul responsable de ce fait

— il leur était également fait commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs pour 1'année en cours et d’avoir à produire les justificatifs ; là encore, cette cause du commandement fait défaut puisqu’ils avaient bien souscrit une assurance habitation au titre de l’année 2018, ce dont ils ont immédiatement justifié auprès de l’huissier de justice

M. X fait valoir pour l’essentiel que :

— le non-paiement des loyers de juillet 2017, décembre 2017 et février 2018 n’est pas sérieusement contestable, et est même reconnu par les débiteurs dans leur lettre 5 mai 2018

— en application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire n’ayant pas été payées dans le délai de 2 mois la résiliation du bail de plein droit devait être prononcée

— de plus les loyers à compter du 15 octobre 2018 sont demeurés totalement ou partiellement impayés

— les locataires sont mal fondés à invoquer une quelconque dispense de paiement des loyers pour indécence du logement, dans la mesure où il a été démontré qu’ils se sont opposés à l’intervention des entreprises mandatées par le bailleur.

Sur quoi,

Il ressort des dispositions de l’article 1103 du code civil que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs modifié par loi n°2015-1776 du 28 décembre 2015 :

« Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré

comme un défaut de paiement du locataire ; »

Pour rappel, aux termes de l’article 1315 du code civil devenu l’article 1353 à compter du 1^er octobre 2016 :

'Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.'

Il résulte des éléments du dossier que suivant acte sous signature privée en date du 14 février 2017, M. A X a consenti à M. C Y et son I M^me G Z un bail d’habitation pour une durée de trois années portant sur un appartement situé à […] moyennant un loyer de 600 euros par mois, outre 50 euros par mois de charges, payable le 14 de chaque mois et d’avance et un dépôt de garantie de 650 euros.

M. X a fait délivrer aux locataires un commandement aux fins de résiliation de bail le 28 mai 2018 pour paiement dans un délai de deux mois de la somme en principale de 1.366 euros se décomposant comme suit :

— loyer juillet 2017 650 euros

— loyer décembre 2017 650 euros

— solde loyer février 2018 66 euros

et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs dans un délai d’un mois ; ce commandement reproduisant in extenso les articles 24 et 6 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que la l’article du bail relatif à la clause résolutoire ainsi rédigé :

« XI ' […]

A défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer, des charges justifiées, du dépôt de garantie et deux mois après un commandement demeuré infructueux, le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit. Ce délai est réduit à un mois pour défaut d’assurance contre les risques locatifs ou non justification du paiement d’une seule prime. Le locataire peut demander au juge de lui accorder des délais de paiement. Le commandement de payer doit être délivré par l’intermédiaire d’un huissier de justice, qui doit, à peine d’irrecevabilité, notifier l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail au représentant départemental de l’État au moins deux mois avant l’audience. Si le locataire refuse de quitter les lieux, il pourra y être contraint par ordonnance de référé. Le bailleur pourra obtenir la résiliation du bail si le locataire est condamné pour trouble de jouissance par une décision de justice passée en force de chose jugée. »

Ledit commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 mai 2018 qui en a accusé réception.

Par courrier daté du 5 mai 2018, M. et M^me Y ont, notamment, reconnu être redevables d’un montant de 966 euros correspondant au mois de juillet 2017, décembre 2017 et une partie de mars 2018, ont indiqué que leur dernière quittance de loyer en leur possession datait du 14 novembre 2017 au 14 décembre 2017 « malgré le règlement en espèces des loyers » et qu’à partir du mois de mai 2018, ils effectueraient un virement sur son compte bancaire. Ils se sont également plaint de « l’insalubrité au fil du temps à cause des moisissures et humidité ambiante » du logement.

M^me Y produit au dossier des documents émanant de la SA BRED Banque Populaire concernant

des virements opérés du compte de M. Y au profit du compte de M. X ouvert auprès du Crédit Agricole, à savoir :

— loyer juin 2018 407 euros

— loyer juillet 2018 407 euros

— loyer août 2018 354 euros

— loyer septembre 2018 407 euros

— loyer octobre 2018 407 euros

— loyer novembre 2018 300 euros

Il résulte de l’attestation de paiement de la caisse d’allocations familiales (la CAF) datée du 14 février 2019 et ouvrant la période allant du mois de juillet 2017 au mois de janvier 2019 compris que M^me Y a bénéficié des allocations logement, versées directement au bailleur, suivantes :

— juillet 2017 288 euros

— août 2017 462 euros

— septembre 2017 288 euros

— octobre 2017 286 euros

— novembre 2017 286 euros

— décembre 2017 196 euros

— janvier 2018 327 euros

— février 2018 327 euros

— septembre 2018 243 euros

— octobre 2018 -

— novembre 2018 -

— décembre 2018 (rappel sur la période du 1^er au 31/12/18) 592 euros

— janvier 2019 (rappel sur la période du 1^er au 31/12/18) 111,76 euros

(la page 3 du document relative aux prestations sociales éventuellement versées pour la période de mars à août 2018)

Les quittances de loyer versées aux débats par les parties ne comportent ni numéro ni date ni détail du paiement.

Il résulte de ce qui précède que M^me Y ne justifie pas avoir régler les causes du commandement dans le délai de deux mois.

C’est donc à bon droit que le premier juge a considéré que le commandement était régulier conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et le jugement doit être confirmé en ce qu’il a :

— constaté que le bail se trouve résilié par 1'effet du jeu de la clause résolutoire depuis le 28 juillet 2018

— dit qu’à défaut par M. et M^me Y d’avoir libéré les lieux situés à Château-Thierry, […], de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, quinze jours après la signification de ce jugement, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est et au transport des meubles laisses dans les lieux dans tel local qu’il plaira au demandeur, aux frais et risques des expulsés

— fixé à 650 euros par mois l’indemnité d’occupation irrégulière, à compter du 15 novembre 2019.

Aux termes du dernier décompte versé aux débats par M. X, il convient de retenir la somme due arrêtée au 19 octobre 2019, soit la somme de 6.241 euros, à laquelle il faut retrancher les sommes suivantes :

—  650,00 ' au titre du dépôt de garantie

—  243,00 ' au titre du mois d’octobre payé en intégralité (allocation logement 243 + loyer résiduel 407)

d’où un total des arriérés de loyer de 5.348,00 euros, étant précisé que les sommes réclamées au titre de la provision pour charges ne sont pas contestées par M^me Y.

Sur la délivrance des quittances de loyers

M^me Y soutient en substance que quand bien même, contraint et force par la menace d’une condamnation judiciaire M. X a consenti à leur délivrer certaines quittances, celles-ci ne concernent qu’une partie des loyers réglés depuis 2018, or, ce manquement du propriétaire porte préjudice aux locataires qui risquent à nouveau de perdre le bénéfice de leur allocation logement.

M. X dément avoir reçu paiement en espèces des loyers et rappelle qu’en application de l’article 1342-8 du code civil, le paiement se prouve par tout moyen et que la charge de la preuve incombe au débiteur qui se prétend libéré, or, M. et M^me Y ne prouvent pas avoir effectué des paiements qui n’auraient pas été pris en compte.

Sur quoi,

Aux termes de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 :

« Le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.

Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance.

Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu. »

En l’espèce, cette demande est sans objet, M. et M^me Y ayant quitté le logement depuis le 29 février 2020.

Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu’il a débouté M^me Y de ce chef.

Sur la décence du logement et les demandes en paiement formées par M^me Y

Selon M^me Y, le bailleur a indiscutablement manqué à son obligation de remettre au locataire un logement décent ne laissant apparaitre de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des locataires et doté des éléments le rendant conforme à l’usage et à l’habitation en application des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle demande à la cour de confirmer la condamnation M. X à lui payer la somme de 5.814,48 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel et de porter la condamnation relative à son trouble de jouissance à la somme de 2.200 euros.

Elle soutient en substance que :

— le logement n’est pas conforme à l’usage et à l’habitation en raison des nombreux désordres qui l’affectent, notamment l’absence totale de lumière dans la pièce à vivre les contraignant à brancher une lampe de chevet pour s’éclairer ; l’état d’insalubrité avancée de l’appartement tend a mettre sérieusement en danger leur sécurité puisqu’en raison des infiltrations d’eau importantes le plafond risque de s’écrouler à tout moment ; l’absence de système de ventilation et de fenêtre a, en quelques mois seulement, transformé cet appartement en véritable champignonnière ; les problèmes d’humidité et de moisissure mettent en péril leur santé et celle de leurs enfants âgés de 17 et 7 ans

— l’appartement loué n’est absolument pas dans un état leur permettant d’en jouir normalement et paisiblement, d’où une demande de dommages et intérêts à ce titre à hauteur de 2.200 euros

— le mauvais état des lieux a rapidement été porté à la connaissance du propriétaire par les preneurs qui ont alerté les services de gendarmerie ; l’état d’insalubrité est avéré à tel point qu’à l’occasion d’une visite de contrôle, le Centre Communal d’Action Sociale de la Mairie de Château-Thierry a jugé nécessaire de prendre attache avec le propriétaire afin qu’une solution puisse être envisagée et, au regard de l’état avancé d’insalubrité du logement, la CAF a cessé de verser l’allocation pour le logement au propriétaire à compter d’octobre 2018 ; néanmoins, M. X n’a jamais entrepris aucune démarche permettant de résoudre ces difficultés bien au contraire puisqu’il a refusé l’intervention de la société partenaire mandatée par leur assurance pour venir effectuer des travaux ; ils n’ont jamais été opposés à ce que des travaux soient effectués dans leur logement mais ils ont toujours simplement souhaité que ces travaux soient réalisés sérieusement, par des entreprises agréées pour le faire, afin que la solution soit pérenne et éviter d’être de nouveau confrontés à des difficultés par la suite

— quand bien même si, une fois encore sous la menace d’une condamnation judiciaire, M. X a enfin consenti à faire réaliser les travaux réclamés depuis longtemps, il n’en demeure pas moins qu’ils sont contraints de racheter l’intégralité de leur mobilier atteint par la moisissure, soit la somme de 5.814,48 euros au titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel

M. X fait valoir pour l’essentiel que :

Sur le préjudice matériel

— un dégât des eaux au niveau de la toiture, a été porté à sa connaissance le 27 février 2018, dégât générant un trou de 3 cm de diamètre ; il est intervenu immédiatement et les assurances ont été mobilisées, de sorte qu’aucun manquement ne peut lui être reproché

— pour déterminer le préjudice matériel subi par les locataires, le tribunal a retenu le devis n°00131729 en date du 26 mars 2019 du magasin CONFORAMA d’un montant de 5.814,48 euros, or, ce devis ne concerne pas les meubles sinistrés qui ont été expertisés par le cabinet IMH mandaté par la MAE assureur des locataires, lequel a estimé les dégâts à la somme de 578 euros pour le mobilier, lesquels ont été intégralement indemnisés par la MAE ; en ce qui concerne les réparations aux embellissements et à l’immobilier, les travaux ont été intégralement supportés par le bailleur

— il a été démontré que les problèmes de condensation observés sont directement imputables aux locataires lesquels ont fait le choix d’opter sans en avertir le bailleur pour un chauffage au pétrole, ont délibérément négligé d’entretenir les lieux loués, et s’opposant à toute intervention des entreprises mandatées par le bailleur pour effectuer sans délai les réparations jugées nécessaires

Sur le préjudice de jouissance

— les locataires sont directement responsables de leur préjudice du fait du défaut d’entretien des lieux loués, de l’usage anormal de ceux-ci (utilisation de poêle à pétrole, installation d’un fils pendant dans la salle de bain, encombrement des pièces empêchant toute aération, etc')

— il convient de tenir compte de l’attitude obstructive des locataires à toute intervention des entreprises mandatées par le bailleur.

Sur quoi,

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

D’une part,

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par loi n°2015-992 du 17 août 2015 :

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a

ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. »

L’article 20-1 de la même loi modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dispose :

« Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue aux articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’État dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6. »

D’autre part,

Aux termes de l’article 1347 (nouveau) du code civil :

« La compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

Elle s’opère sous réserve d’être invoquées, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

Et l’article 1347-1 du code civil précise :

« Sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Sont fongibles les obligations de somme d’argent, même en différentes devises, pourvu qu’elles soient convertibles, ou celle qui ont pur objet une quantité de choses de même genre. »

En l’espèce, comme l’a justement relevé le premier juge, il résulte d’un courrier en date du 12 février 2019, émanant du Centre communal d’action sociale (CCAS) de Château Thierry, adressé à M. X, concernant le bien loué, que diverses infractions au règlement sanitaire départemental ont été relevées :

'- l’étanchéité de la toiture est à revoir, présence d’une réparation sommaire au droit du désordre dans le plafond séjour,

— la présence généralisée de traces d’humidité et de moisissures dans les pièces de vie et de service

(les fenêtres ne disposent pas de grille de ventilation en partie haute),

— le chauffage n’est pas fonctionnel dans le salon/séjour, ce qui engendre l’utilisation de chauffage d’appoint au gaz

— la cuisine ne dispose pas de système de ventilation permanente, et l’alimentation en eau semble insuffisante,

— un câble électrique apparent sans protection se situe au-dessus du lavabo.».'

C’est à bon droit que le premier juge a considéré que ce constat établissait la non-décence du logement loué.

Ainsi, par courrier daté du 12 février 2020, le CCAS de Château-Thierry a mis en demeure M. X de réaliser les travaux nécessaires dans un délai de trois mois.

Aux termes d’un courrier de l’entreprise Elec’habitat datée du 28 septembre 2018 adressé à M. X : « Je fais suite au rapport qui vous a été transmis par la CAF le 13/09/2018 n° locataire 566927, pour établir le devis des travaux électrique détaillé. Suite à notre entretien téléphonique avec la locataire qui occupe votre logement, M^me Y G, pour lui fixer un rendez-vous, elle m’a refusé l’accès au logement pour établir un devis afin de mettre aux normes l’installation électrique (v.m.c et radiateurs électriques). »

Pareillement, suivant courrier daté du 16 avril 2019 la société Lovergne fait part à M. X de « l’extrême réticence » puis du refus de M^me Y d’accéder au logement aux fins de procéder aux travaux de rénovation prévus, l’entrepreneur indiquant avoir reçu un coup de téléphone de M. Y le menaçant et lui interdisant de revenir et un texto « si vous venez j’appelle la police », l’entrepreneur concluant : « De ce fait, je vous informe que je n’effectuerai aucun travaux chez ces gens là. Ajouté à cela, l’extrême saleté apparemment volontairement entretenu ' je ne pourrais en aucun cas travailler dans des conditions aussi mauvaises. »

Dans un courrier daté du 21 novembre 2018, la CAF a informé M. X de ce que l’allocataire (M^me Y) empêchait la réalisation des travaux de mise en conformité avec les critères de décence du logement loué, qu’un avertissement motivé lui avait été adressé et que si elle persistait à faire obstacle à la réalisation des travaux, son allocation de logement pourrait être suspendue dans un délai de trois mois.

Suivant facture datée du 18 avril 2019, M. X a réglé à l’entreprise Elec’habitat la somme de 1.200 euros TTC pour la réalisation des travaux électrique (VMC et chauffage électrique).

Suite à une visite de contrôle du 21 juin 2019, Soliha Solidaire pour l’habitat a conclu à la décence du logement.

M^me Y verse aux débats, notamment :

— le rapport d’expertise de son assureur la MAE suite au dégâts des eaux du 17 mars 2018 (problème d’étanchéité de la toiture) ayant atteint le plafond de la salle à manger, la table et le canapé dont il ressort que la toiture a été réparée et l’assuré indemnisé pour son canapé (clic clac) et la table à hauteur de 578 euros.

— un devis Conforama établi au nom de M^me Y le 26 mars 2019 d’un montant de 5.814,48 euros comprenant notamment une table (663,18 '), un buffet (993,65 '), un meuble à chaussures (64,99 '), une armoire (394,50 '), une commode (234 ') trois lits (179,90 ' + 199,65 ' + 199,99 ').

S’agissant de la somme retenue au titre de la réparation du préjudice matériel, force est de constater que M^me Y ne produit qu’un devis et non une facture et que, par ailleurs, elle a déjà été indemnisée par son assureur pour le canapé et la table tandis que le devis concerne de nombreux autres meubles.

Dans ces conditions, c’est à tort que le premier juge a alloué à M. et M^me Y la somme de 5.814,48 euros à ce titre.

S’agissant du trouble de jouissance, M^me Y n’apporte pas d’éléments nouveaux à l’appui de ses prétentions susceptibles de remettre en cause l’appréciation portée par le premier juge dont le jugement sera confirmé de ce chef.

En l’état, il y a lieu de dire que les condamnations réciproques des parties se compenseront entre elles à due concurrence, de sorte que M. et M^me Y restent devoir à M. X la somme de 4.348 euros (5.348 ' 1.000 ) au paiement de laquelle il y a lieu de les condamner.

En conséquence, le jugement déféré doit être infirmé en ce qu’il a condamné solidairement, M. et M^me Y à payer à M. X la somme de 906,52 euros au titre des arriérés de loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement.

Dans ces conditions, il convient, statuant à nouveau, de :

— condamner solidairement M. et M^me Y à payer à M. X la somme de 5.348 euros représentant les loyers et charges impayés au 19 octobre 2019, outre intérêts au taux légal à compter du jugement de première instance sur la somme de 906,52 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus, conformément à 1231-7 du code civil (anciennement article 1153-1).

— débouter M^me Y de sa demande relative à son préjudice matériel

— condamner M. X à payer à M. et M^me Y la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance

— dire que les créances réciproques des parties se compenseront entre elles à due concurrence

— dire qu’après compensation, M. et M^me Y restent redevables à M. X de la somme de 4.348 euros.

Sur la demande de délais de paiement

Il résulte de l’article 1343-5 alinéa 1^er (nouveau) du code civil que « compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ».

Par dérogation à ces dispositions, l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 et modifié par la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017, porte à trois années ces délais de paiement.

M^me Y demande à la cour de lui accorder « des délais de paiement dans la limite de trois années » sans formuler aucune proposition chiffrée ni verser aux débats le moindre document relatif à ses ressources et charges.

En l’espèce, le jugement qui a rejeté la demande de délai ne pourra qu’être confirmé faute pour M^me Y de produire le moindre justificatif de sa situation socio-professionnelle.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M^me Y succombant pour l’essentiel il convient de :

— la condamner aux dépens d’appel

— la débouter de sa demande au titre des frais irrépétibles pour la procédure d’appel

— confirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée in solidum avec son époux aux dépens de première instance

— confirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles pour la procédure de première instance.

L’équité commandant de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de M. X.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement rendu le 13 décembre 2019 par le tribunal d’instance de Soissons, sauf en ce qu’il a condamné solidairement, M. C Y et M^me G Z I Y à payer à M. A X la somme de 906,52 euros au titre des arriérés de loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement ;

LE REFORME sur ce point ;

Statuant à nouveau sur le seul chef infirmé,

CONDAMNE solidairement M. C Y et M^me G Z I Y à payer à M. A X la somme de 5.348 euros représentant les loyers et charges impayés au 19 octobre 2019, outre intérêts au taux légal à compter du jugement de première instance sur la somme de 906,52 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus ;

DEBOUTE M^me G Z I Y de sa demande relative à son préjudice matériel ;

DIT que les créances réciproques des parties se compenseront entre elles à due concurrence ;

DIT qu’après compensation, M. C Y et M^me G Z I Y restent redevables à M. A X de la somme de 4.348 euros ;

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M^me G Z I Y aux dépens d’appel ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT