ORDONNANCE

N° 100

COUR D’APPEL D’AMIENS

RÉFÉRÉS

JURIDICTION DU PREMIER PRÉSIDENT

ORDONNANCE DU 14 NOVEMBRE 2024

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A l’audience publique des référés tenue le 10 Octobre 2024 par M^me Chantal MANTION, Présidente de chambre déléguée par ordonnance de Mme la Première Présidente de la Cour d’Appel d’AMIENS en date du 09 Juillet 2024,

Assistée de Madame Marie-Estelle CHAPON, Greffier.

Dans la cause enregistrée sous le N° RG 24/00053 – N° Portalis DBV4-V-B7I-JCN4 du rôle général.

ENTRE :

Monsieur [P] [T]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté et plaidant par M^e Clotilde GRAVIER de la SCP DERREUMAUX-GRAVIER, avocat au barreau de LAON

Assignant en référé suivant exploit de la SCP BLANC MAXIMILIEN GRASSIN, Huissiers de Justice Associés à LE BLANC MESNIL, en date du 23 Mai 2024, d’un jugement rendu par Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LAON, en date du 18 Décembre 2023, enregistré sous le n° 11-23-0004.

ET :

La S.C.I. RBN & CO, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée et plaidant par M^e Vanessa COLLIN, avocat au barreau de LAON

DEFENDERESSE au référé.

Madame la Présidente après avoir constaté qu’il s’était écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée puisse se défendre.

Après avoir entendu :

— en son assignation et sa plaidoirie : M^e Gravier, conseil de M. [T],

— en ses conclusions et sa plaidoirie : M^e Collin, conseil de la SCI RBN&Co

L’affaire a été mise en délibéré au 14 Novembre 2024 pour rendre l’ordonnance par mise à disposition au Greffe.

Vu le jugement en date du 18 décembre 2023 du tribunal judiciaire de Laon saisi à la requête de la la SCI RNB & CO qui a :

— constaté que la clause résolutoire prévue au contrat de bail du 7 septembre 202l modifié par avenant du 2 mars 2023 est acquise par le bailleur, la SCI RBN & Co, depuis le 6 juin 2023, date d’effet du commandement de payer délivré le 5 avril 2023, sur le logement sis à [Localité 5], [Adresse 2] donné à bail M. [T];

— ordonné faute de départ volontaire de M. [T], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— fixé l’indemnité mensuelle d’occupation due par M. [T] à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges révisable qui aurait été perçu à défaut de résiliation du bail ;

— condamné M. [T] à payer à la SCI RBN & Co la somme de 1690 euros au titre de l’arriéré des loyers et des charges et indemnités d’occupation échus au 24 septembre 2023 (terme de septembre 2023 inclus) qui produira des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

— condamné M. [T] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges révisable qui aurait été perçu à défaut de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux carasterisées par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, à compter du terme suivant, octobre 2023 ;

— débouté la SCI RBN & Co du surplus de ses demandes ;

— débouté la SCI RBN & Co de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure ;

— condamné M. [T] au paiement des dépens ;

— rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Le jugement lui ayant été signifié le 12 janvier 2024, M. [T] a formé appel de ce jugement par déclaration reçu le 7 février 2024 au greffe de la cour.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 mai 2024, M. [T] a fait assigner la SCI RNB & CO à comparaître à l’audience du 13 juin 2024 devant la juridiction du premier président de la cour d’appel d’Amiens et demande, au visa de l’article 514-3 du code de procédure civile d’arrêter l’exécution provisoire de la décision déférée à la cour dans l’attente de la décision à intervenir et maintenir M. [T] dans les lieux loués.

Il soutient qu’il existe des moyens sérieux d’annulation ou de réformation du jugement dans la mesure où :

Le bailleur n’a jamais justifié des charges pour lesquelles il a demandé à son locataire de payer une provision de 100 euros par mois à compter du mois de septembre 2021 jusqu’à la baisse du montant de ces charges à 30 euros par mois ; Cette baisse de 30 euros par mois coïncide avec l’abandon de la location du garage, ce qui laisserait à penser que plus de 50% du montant de la provision était destiné à payer les charges du garage, ce qui paraît excessif ; En tout état de cause, il n’y a pas eu de régulation de charges depuis le mois de septembre 2021, de sorte que la créance présentée par le bailleur est sujette à caution, et ne pouvait justifier la condamnation du locataire au paiement de la somme de 1699 euros ; Faute par le bailleur d’avoir effectué toutes les régulations de charges, le décompte qu’il a produit dès le commandement de payer visant la clause résolutoire jusqu’au jugement, ne justifie pas la condamnation demandée et obtenue, encore moins, la résolution du bail et son expulsion.

Il indique en outre que dans ce contexte et alors qu’il a formulé de nombreuses demandes auprès du bailleur pour la régularisation des charges, l’exécution du jugement entrepris entraînerait des conséquences manifestement excessives alors qu’il dispose d’une petite retraite étant âgé de 75 ans au mois de juin prochain.

Pour s’opposer à la demande de M. [T], la SCI RNB & CO fait valoir que l’appelant a d’autorité décidé de ne pas respecter le cadre contractuel en refusant de payer le montant du loyer du garage au motif qu’il n’en avait pas l’utilité, puis en appliquant une réduction sur les charges dues ou en déduisant le montant des clefs du logement qu’il avait égarées. Le bailleur fait valoir que la situation n’a cessé de s’aggraver en ce qu’il est dû au 30 juin 2024 la somme de 3334,01 euros, loyers et indemnités d’occupation comprises.

Ainsi, la SCI RNB & CO demande que M. [T] soit débouté de sa demande et qu’il soit condamné à lui payer la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire ayant fait l’objet de renvois, a été évoquée à l’audience du 10 octobre 2024 lors de laquelle les parties ont développé oralement les moyens invoqués au soutien leurs prétentions.

SUR CE

L’article 514-3 du code de procédure civile dispose : ' En cas d’appel, le premier président peut être saisi afin d’arrêter l’exécution provisoire de la décision lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d’observations sur l’exécution provisoire n’est recevable que si, outre l’existence d’un moyen sérieux d’annulation ou de réformation, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance.'

M. [T] qui n’a pas comparu en première instance est recevable à invoquer les dispositions du texte sous réserve de démontrer qu’il remplit les deux conditions cumulatives indiquées ci-dessus.

Le 7 septembre 2021, la SCI RNB & CO a consenti un bail à usage d’habitation à M. [T] portant sur un appartement de 65m² avec garage et cave situé [Adresse 2] à [Localité 5] pour une durée de trois années moyennant un loyer mensuel initial de 685 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 100 euros.

Le 2 mars 2023, un avenant a été signé portant sur les mêmes locaux à l’exception du garage, le loyer étant fixé à la somme mensuelle de 595 euros et le montant de la provision sur charges à la somme de 30 euros.

Le 5 avril 2023, la SCI RNB & CO a fait délivrer à M. [T] un commandement de payer la somme de 1210 euros à titre de loyers et charges dus au 31 mars 2023, ledit commandemant rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail initial et reformulée dans le cadre de l’avenant du 5 avril 2023.

Le décompte joint au commandement de payer démontre que M. [T] a réglé mensuellement depuis octobre 2021 jusqu’au mois de mai 2022 inclus la somme convenue de 785 euros dont 100 euros à titre de provision sur charges, le bailleur ayant indiqué dans le décompte joint au commandement de payer qu’il consent une réduction de 60 euros par mois à titre de ' geste commercial subi'.

En juin 2022, M. [T] a réglé 100 euros, laissant partiellement impayé le terme courant pour un montant de 550 euros, le décompte établi tenant compte de la réduction du loyer qui n’a pourtant été consacrée que plus tard lors de l’adoption de l’avenant du 2 mars 2023, qui précède de quelques semaines la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire.

De plus, le décompte joint au commandement de payer mentionne des échéances mensuelles de loyer de 625 euros, ramené à 595 euros soit une réduction de 30 euros appliquée sur le loyer à titre de 'geste commercial', le bailleur se prévalant d’un loyer mensuel de 625 euros outre les provisions sur charges ramenées mensuellement à 30 euros au lieu de 100 euros.

Ainsi, le décompte joint au commandement de payer ne correspond pas au loyer initial, le fait pour le bailleur d’appliquer une réduction ' à titre commercial’ ne le dispensant nullement de l’obligation de justifier du montant des charges qui doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle ainsi qu’il ressort de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, le décompte de la somme réclamée au terme du commandement de payer visant la clause résolutoire n’ayant pas été produit par le bailleur malgré les nombreuses demandes de M. [T] relatives au montant des charges, alors que ce dernier ne disposait pas intialement d’un compteur éléctrique personnel, situation à laquelle il a été mis en terme seulement en août 2022 soit prés d’un an après la signature du bail.

Le calcul des charges produit en pièce n°13 par la SCI RNB & CO démontre que les provisions sur charges n’ont pas donné lieu à régularisation alors qu’elle aurait dû intervenir au terme de la première année de location, les charges ayant été fortement réduites à partir de septembre 2022, date à partir de laquelle, M. [T] a bénéficié d’un compteur électrique personnel, les provisions ramenées à 30 euros par mois ayant donné lieu ensuite à trop perçu en faveur de M. [T], et ce malgré une agmentation des charges de ménage qui passent de 96 euros par mois à 160 euros par mois sans qu’une telle augmentation ne soit justifiée.

Dès lors, la contestation élevée par le locataire qui a réglé chaque mois une somme de 725 euros à 530 euros sauf en juin 2022 où il n’a réglé que 175 euros, est sérieuse au regard du fait que le bailleur a entendu faire jouer le clause résolutoire du bail sans justifier du montant des sommes effectivement dues particulièrement au titre des charges par le locataire de telle sorte que ce dernier n’a pas pu connaître le montant à régulariser dans le délai de deux mois de la délivrance du commandement pour empêcher le jeu de la clause résolutoire.

Par ailleurs, dans un courrier du 27 mars 2023, M. [T] a pu indiquer que le montant du loyer était supérieur aux loyers courants sur la ville de [Localité 5] y compris s’agissant de logement appartenant à la SCI RNB & CO, ce courrier ayant été réceptionné le 30 mars 2023 par le bailleur qui a fait délivrer le commandement visant la clause résolutoire du bail seulement quelques jours après et après la signature d’un avenant qu’il semble aujourd’hui contester invoquant des modifications unilatérales de la part du locataire.

Dans ces conditions, il est justifié de moyens sérieux de réformation du jugement particulièrement s’agissant de la résilation de plein du bail et de ses conséquences.

Au surplus, dans la situation de M. [T], retraité âgé de 75 ans, il y a lieu de retenir que l’expulsion risque d’avoir pour lui des conséquences manifestement excessives, ses faibles revenus l’exposant à des difficultés pour retrouver un logement et pour faire face aux frais générés par un déménagement

Ainsi, il y a lieu compte tenu de ce qui précède de faire droit à la demande de M. [T] et d’arrêter l’exécution provisoire du jugement dont appel.

La SCI RNB & CO qui succombe ne saurait prétendre à une quelconque indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de ce chef.

Enfin, la SCI RNB & CO sera tenue aux dépens de la présente instance en référé.

PAR CES MOTIFS,

Ordonnons l’arrêt de l’exécution provisoire attachée au jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Laon en date du 18 décembre 2023,

Déboutons la SCI RNB & CO de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la SCI RNB & CO aux dépens de la présente instance en référé.

A l’audience du 14 Novembre 2024, l’ordonnance a été rendue par mise à disposition au Greffe et la minute a été signée par M^me MANTION, Présidente et M^me CHAPON, Greffier.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,