Cour d'appel d'Amiens, 1re chambre civile, 4 septembre 2025, n° 24/00540

CA Amiens
Infirmation 4 septembre 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Faute du notaire dans la vérification des droits de propriété
La cour a confirmé que le notaire avait manqué à son obligation d'information et de conseil, ce qui a causé un préjudice aux époux [O].
Rejeté
Lien de causalité entre la faute du notaire et la perte financière
La cour a estimé que la baisse du prix de vente ne résultait pas de la faute du notaire, mais de l'absence de grenier et de cave dans le bien vendu.
Rejeté
Retard dans la réalisation des travaux à domicile
La cour a jugé que le lien de causalité entre la faute du notaire et le retard dans la vente n'était pas établi.
Accepté
Perte de chance de négocier le prix d'achat
La cour a reconnu la perte de chance d'acquérir le bien à un prix inférieur en raison de la faute du notaire.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, M. et Mme [O] ont interjeté appel d'un jugement du tribunal judiciaire de Senlis qui les déboutait de leur demande de dommages-intérêts contre leur notaire pour manquement à son devoir d'information. La cour d'appel a confirmé la faute du notaire, mais a infirmé le jugement sur le montant de l'indemnisation. Elle a reconnu un préjudice financier lié à la perte de chance de négocier un prix d'achat inférieur en raison de l'absence de grenier et de cave dans le bien acquis, allouant ainsi 4 000 euros aux époux [O]. En revanche, la cour a rejeté leur demande de dommages-intérêts complémentaires pour le retard dans la vente. La décision du tribunal a donc été partiellement infirmée et modifiée.

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Amiens, 1re ch. civ., 4 sept. 2025, n° 24/00540
Juridiction :	Cour d'appel d'Amiens
Numéro(s) :	24/00540
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Christelle LEFEVREFranck DERBISE
Cabinet(s) :	LEBEGUE DERBISE

Texte intégral

ARRET

N°

[O]

[N]

[R]

S.C.P. [C] [R] – PATRICE ANTY

CJ/VB/CL

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU QUATRE SEPTEMBRE

DEUX MILLE VINGT CINQ

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/00540 – N° Portalis DBV4-V-B7I-I7PJ

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE SENLIS DU QUINZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur [D] [O]

né le [Date naissance 2] 1980 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 5]

Madame [T] [N] épouse [O]

née le [Date naissance 3] 1985 à [Localité 8]

de nationalité Britannique

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentés par M^e Christelle LEFEVRE, avocat au barreau de COMPIEGNE

APPELANTS

Maître [C] [R] associé de la SCP [C] [R] – Patrice ANTY

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

S.C.P. [C] [R] – PATRICE ANTY agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentés par M^e Bénédicte CHATELAIN substituant M^e Franck DERBISE de la SCP LEBEGUE DERBISE, avocats au barreau d’AMIENS

INTIMES

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 15 mai 2025 devant la cour composée de M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et M^me Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de M^me Vitalienne BALOCCO, cadre greffier.

Sur le rapport de M^me Clémence JACQUELINE et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la présidente a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 04 septembre 2025, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 04 septembre 2025, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et M^me Vitalienne BALOCCO, cadre greffier.

* *

DECISION :

Par acte du 9 décembre 2011, reçu par Me [R], notaire associé de la SCP [C] [R] et Patrice Anty, M. [D] [O] et Mme [T] [N] épouse [O] (ci-après 'les époux [O]') ont acquis le lot n°l d’un ensemble immobilier sis [Adresse 7].

Le 30 janvier 2021, les époux [O] ont signé un compromis de vente au profit de Mme [P] [H] ayant pour objet la vente du lot précité.

Après signature du compromis de vente, les notaires chargés de recevoir la vente ont indiqué que le grenier et la cave mentionnés à l’acte du 9 décembre 2011 ne faisaient pas partie du lot des époux [O] mais appartenaient aux parties communes.

Un avenant au contrat de vente a donc été signé, précisant que les époux [O] ne pouvaient pas vendre lesdites parties à Mme [P] [H] et convenant d’une baisse du prix de vente.

Par courrier du 27 septembre 2021, la société [12], assurance protection juridique de M. [D] [O], a sollicité Me [C] [R] afin d’obtenir de sa part le paiement de la somme de 7500 euros.

Par acte du 27 septembre 2022, M. [D] [O] a fait assigner la SCP [C] [R] et Patrice Anty ainsi que Me [C] [R] devant le tribunal judiciaire de Senlis a’n, notamment, de solliciter leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 8 500 euros au titre du manquement au devoir d’information et de conseil du notaire.

Par jugement du 15 décembre 2023, le tribunal a déclaré recevable l’intervention volontaire de Mme [T] [N] épouse [O], débouté M. [D] [O] et Mme [T] [N] épouse [O] de leurs demandes de dommages-intérêts, débouté les parties de leurs demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, rejeté toute prétention plus ample ou contraire, condamné in solidum M. [D] [O] et Mme [T] [N] épouse [O] aux dépens et rappelé que la présente décision est exécutoire par provision.

M. [D] [O] et Mme [T] [N] épouse [O] ont interjeté appel de cette décision par déclaration du 31 janvier 2024.

Par leurs conclusions signifiées par voie dématérialisée le 24 avril 2024, ils demandent à la cour de

— infirmer le jugement rendu uniquement en ce qu’il a considéré que les époux [O] ne bénéficient pas d’un préjudice en lien direct et certain avec les manquements du notaire et débouté les époux [O] de leur demande de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau,

— condamner solidairement la SCP [C] [R] & Patrice Anty et Me [C] [R] à payer à M. et Mme [O] la somme de 8 500 euros au titre des préjudices subis résultant du manquement au devoir d’information et de conseil du notaire ;

— condamner solidairement la SCP [C] [R] & Patrice Anty et Me [C] [R] à payer à M. et Mme [O] la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner solidairement la SCP [C] [R] & Patrice Anty et Me [C] [R] aux entiers dépens.

— débouter la SCP [C] [R] & Patrice Anty et Me [C] [R] de toutes leurs demandes contraire.

Ils exposent que les notaires les assistant lors de la revente de leur bien en 2021 ont constaté que la désignation du bien dans le titre de propriété différait de celle du règlement de propriété – état descriptif de division si bien que la désignation du bien vendu a dû être modifié. Ils indiquent qu’il existait une contradiction entre la désignation du lot 1, le règlement de copropriété et le plan si bien que le notaire aurait dû se renseigner et reprendre la désignation exacte du lot 1 lorsqu’ils ont acquis le bien.

Ils signalent qu’il existait donc un doute sur la nature de partie commune ou privative du grenier. S’agissant de la cave, ils indiquent qu’elle n’a jamais figuré sur les attestations de propriété antérieures.

Ils soutiennent subir un préjudice financier car ils ont réduit le prix de vente quand ils ont dû prendre acte de leur incapacité à vendre le grenier et la cave. Ils indiquent que s’ils avaient su que le grenier et la cave ne faisaient pas partie du lot vendu, ils auraient demandé une minoration du prix de vente à la date d’acquisition du bien. Ils ajoutent qu’ils ne pouvaient repousser la vente pour des motifs financiers (locataire ayant quitté les lieux les privant de la perception d’un loyer alors qu’ils devaient régler le coût de leur crédit sur le bien ainsi que sur le leur résidence principale) et ne pouvaient attendre l’issue d’une procédure d’usucapion imposant d’engager des frais importants et notamment de modifier le règlement de copropriété.

Ils affirment subir un préjudice complémentaire lié au fait que la date de la vente a été repoussée, qu’ils ont donc perçu les fonds plus tard et n’ont pas pu faire réaliser les travaux prévus à leur domicile par l’entreprise initialement prévue. Ils indiquent avoir réalisé eux-mêmes les travaux et vécu longtemps dans une maison en chantier. Ils demandent à être indemnisés à hauteur de 1000 euros.

Par leurs conclusions signifiées par voie dématérialisée le 16 juillet 2024, la SCP '[C] [R] & Patrice Anty’ et Me [C] [R] demandent à la cour de :

À titre principal, juger que Me [C] [R] et la SCP [C] [R] ' Patrice Anty n’ont commis aucune faute lors de la régularisation de l’acte authentique en date du 9 décembre 2011,

En conséquence,

Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Senlis le 15 décembre 2023 uniquement en ce qu’il a retenu une faute à l’encontre du notaire et le confirmer en toutes ses autres dispositions,

Débouter M. et Mme [O] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

À titre subsidiaire et si par impossible la cour devait retenir une faute à l’encontre du notaire et de l’étude notariale, juger qu’il n’existe pas de lien de causalité directe entre la prétendue faute commise et le préjudice invoqué par les époux [O],

En conséquence,

Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Senlis le 15 décembre 2023 en toutes ses dispositions.

Débouter M. et Mme [O] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions.

En tout état de cause,

Condamner solidairement M. et Mme [O] à payer à Me [C] [R] et à la SCP [C] [R] ' Patrice Anty la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel,

Les condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction est requise au profit de la SCP Lebegue Derbise, avocat aux offres de droit, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils soutiennent tout d’abord que le notaire n’engage pas sa responsabilité lorsqu’il reçoit un acte en l’état de déclarations erronées des parties quant aux faits, même vérifiables, s’il ne disposait pas d’élément de nature à douter de leur véracité. Ils affirment qu’en l’espèce, au regard des pièces produites jointes à l’acte et des attestations antérieures, Me [R] ne pouvait douter de la véracité des déclarations des vendeurs et de la propriété du grenier et de la cave. Ils indiquent que la porte d’accès aux greniers du bâtiment nécessitait un passage pour leurs propriétaires, que le propriétaire du lot n°1 devait leur laisser libre accès et que cela n’impliquait pas que le grenier n’appartenait pas à titre privatif aux vendeurs.

Ils affirment à titre subsidiaire qu’il n’existe pas de lien de causalité entre la prétendue faute et le préjudice allégué. Ainsi, ils relèvent que les époux [O] ont pu jouir du grenier et de la cave, qu’ils ont réalisé une plus-value et ont consenti une minoration du prix de vente alors que personne ne revendiquait la propriété du grenier et de la cave. Ils indiquent qu’au regard de l’antériorité des mentions dans les actes de vente, les acquéreurs auraient pu faire valoir leur usucapion, si bien que le notaire n’est pas responsable de leur préjudice.

S’agissant de la demande complémentaire d’indemnisation à hauteur de 1 000 euros, ils exposent que les appelants ne démontrent pas la réalité du préjudice allégué lié au fait qu’ils n’auraient pas pu confier des travaux à leur domicile à un entrepreneur et le lien de causalité avec la faute alléguée.

MOTIFS

À titre liminaire, il sera relevé qu’il n’a pas été interjeté appel des chefs de jugement déclarant recevable l’intervention volontaire de Mme [O] et statuant sur les dépens et frais irrépétibles qui sont désormais définitifs.

1. Sur la faute du notaire, en application des articles 1240 et1241 du code civil dont il résulte que chacun est responsable du dommage causé par son fait mais aussi par sa négligence ou par son imprudence, le notaire doit procéder à des recherches sur la situation des biens, vérifier les origines de propriété d’un immeuble et, lorsque les titres de propriété contiennent des informations contradictoires ou laissent supposer une faille dans les droits des parties, le notaire doit parfaire ses investigations afin de dissiper toute équivoque.

En application de ces dispositions et par une juste appréciation des éléments de droit et de fait de la procédure, le premier juge a relevé que l’acte de vente du 9 décembre 2011 reçu par Me [R] a désigné l’immeuble comme 'un appartement de trois pièces comprenant (…..), grenier dessus, terrain devant et cave’ alors que l’état descriptif de division initial du règlement de copropriété du 27 novembre 1953 mentionne que ce lot comporte un 'logement de trois pièces (…). Sur le pignon de façade sur rue du bâtiment A se trouve une porte d’accès aux greniers de ce bâtiment. Cette porte devra être maintenue dans son état actuel et le propriétaire du lot n°1 devra laisser libre accès par cette porte à toutes les personnes qui auraient besoin d’accéder à ce grenier’ si bien qu’aux termes de l’acte descriptif du règlement de copropriété, le grenier et la cave ne sont pas mentionnés comme appartenant au lot n°1 dont ils ne constituent pas les parties privatives, étant par ailleurs relevé que la cave ne figurait pas sur l’attestation de propriété établie en 1995 par Mme [B] et n’est apparue que sur celle réalisée le 31 mars 2011 par Me [R].

La composition du lot n°1 était donc incertaine au jour de la signature de l’acte de vente le 9 décembre 2011 et il appartenait à Me [R], garant de l’efficacité de l’acte, de procéder à des investigations pour déterminer la composition exacte du lot et la destination du grenier et de la cave avant de finaliser l’acte. L’ambiguïté des actes antérieurs imposait à Me [R] d’opérer les vérifications nécessaires sans qu’il puisse valablement prétendre qu’il pouvait se contenter de se fier aux déclarations des vendeurs alors que les documents dont il disposait étaient contradictoires.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a caractérisé la faute du notaire en raison du manquement à son obligation d’information et de conseil.

2. Les époux [O] soutiennent que Me [R] est responsable de leur préjudice caractérisé par la perte financière de la somme de 7 500 euros correspondant à la baisse du prix de vente.

Comme l’a relevé à bon droit le premier juge, les époux [O] ont certes réalisé une plus-value lorsqu’ils ont revendu leur bien mais cette plus-value pouvait avoir pour cause les améliorations apportées au bien par leurs soins ou la hausse des prix de l’immobilier et ne leur interdit pas de demander l’indemnisation d’un préjudice financier à l’égard du notaire fautif.

Cependant, ainsi qu’il a été jugé avec pertinence par le premier juge, la baisse du prix de vente ne trouve pas sa source dans la faute du notaire mais dans l’absence de grenier et de cave au sein du bien. Ainsi, les époux [O], s’ils avaient acquis un bien en vertu d’un acte authentique dépourvu d’erreur sur la consistance du bien, auraient vendu le même bien dépourvu de grenier et de cave pour le même prix minoré de 7 500 euros.

Les époux [O] développent néanmoins un nouveau moyen en soutenant que s’ils avaient su que le grenier et la cave ne faisaient pas partie du lot vendu en 2011, ils ne l’auraient pas acheté pour le même prix et auraient sollicité une diminution du prix.

Ils évoquent ainsi une perte de chance d’acquérir pour un prix moins élevé qui est en effet caractérisée et en lien de causalité directe avec la faute commise par le notaire.

Les époux [O] ont ainsi subi un préjudice financier au moment de l’acquisition de leur bien en 2011 puisqu’en raison du manquement de Me [R] à son obligation de vérifier la consistance du bien, ils ont été privés de la possibilité de négocier le prix de vente à la baisse compte tenu de l’absence de cave et de grenier.

La faute de Me [R] est bien à l’origine de cette perte de chance sans qu’il puisse être reproché aux époux [O] de ne pas s’être prévalus d’un usucapion ultérieurement, au moment de la vente du bien, en 2021.

Ce préjudice ne peut toutefois pas être évalué à la somme de 7 500 euros qui correspond à la différence de prix de vente du bien avec ou sans la cave et le grenier à la revente en 2021, dix ans après l’acquisition du bien alors que le prix du marché avait augmenté.

Les époux [O] ont acquis en 2012 un bien immobilier prétendument composé non seulement de l’appartement mais également d’une cave et d’un grenier pour un montant de 200 000 euros.

Ils ont revendu le bien en 2021 pour un prix de 291 000 euros au lieu des 306 000 euros initialement prévus avec des frais de négociation de 15 785 euros, étant précisé que M. et Mme [O] ont consenti une baisse de 7 500 euros du prix de vente et l’agence [10] une baisse du montant de sa commission de 7 500 euros.

La cave et le grenier ont donc été évalués en 2021 à 7 500 euros pour un prix net vendeur de 290 215 euros, déduction faite des frais de négociation.

La cave et le grenier représentaient donc 2,58 % de la valeur globale du bien. Appliqué au prix de vente en 2011, la valeur de la cave et du grenier approchaient donc 5 100 euros.

S’agissant d’une perte de chance, il n’est cependant pas établi que les époux [O] auraient obtenu une minoration du prix de vente dans cette proportion, leur chance étant cependant élevée compte tenu de l’objectivité du constat et du calcul à opérer.

Leur préjudice sera en conséquence justement indemnisé en leur allouant la somme de 4 000 euros et le jugement sera infirmé sur ce point. Me [R] et la SCP [R]-Anty seront condamnés in solidum (et non solidairement compte tenu du fondement délictuel de la responsabilité) à verser à M. et Mme [O] la somme de 4 000 euros à titre d’indemnisation de leur perte de chance d’acquérir le bien pour une valeur moins importante.

Les époux [O] prétendent ensuite avoir subi un préjudice complémentaire car ils ont perçu tardivement les fonds provenant de la vente si bien que l’entreprise qui devait réaliser des travaux dans leur propre domicile n’a pu intervenir, qu’ils ont réalisé les travaux eux-même et ont été contraints et de vivre plus longtemps que prévu dans un chantier poussiéreux avec des enfants en bas âge. La production d’un devis de la société [9] daté de mars 2021 et non signé ainsi que des factures de travaux et de photographies d’une maison en travaux ne permet pas de rapporter la preuve de ce préjudice. Par ailleurs, le lien de causalité entre la faute de Me [R] commise en 2011 et le retard pris dans le vente du bien est inexistant.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté les époux [O] de cette demande de dommages et intérêts complémentaires.

3. Me [R] et la SCP [R]-Anty seront condamnés in solidum (et non solidairement compte tenu du fondement de la responsabilité retenue) au paiement des dépens d’appel en application dont distraction conformément à l’article 699 du code de procédure civile et au paiement d’une indemnité de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

La demande de Me [R] et la SCP [R]-Anty fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, dans les limites de l’appel,

Infirme le jugement entrepris dans les chefs du dispositif qui lui sont soumis,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne in solidum M. [C] [R] et la SCP [C] [R] – Patrice Anty à payer à M. [D] [O] et Mme [T] [N] épouse [O] une indemnité de 4 000 euros au titre de la perte de chance de négocier à la baisse le prix de vente de leur bien en 2011 ;

Déboute M. [D] [O] et Mme [T] [N] épouse [O] du surplus de leurs demandes indemnitaires ;

Condamne in solidum M. [C] [R] et la SCP [C] [R] – Patrice Anty aux dépens d’appel dont distraction conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [C] [R] et la SCP [C] [R] – Patrice Anty à payer à M. [D] [O] et Mme [T] [N] épouse [O] une indemnité de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Déboute M. [C] [R] et la SCP [C] [R] – Patrice Anty de leur demande au titre des frais irrépétibles.

LE CADRE GREFFIER LA PRESIDENTE