ARRET

N°

[W]

[V] épouse [W]

C/

S.C.I. PASTEUR

DB/NP/VB

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU SIX MARS DEUX MILLE VINGT CINQ

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 22/04718 – N° Portalis DBV4-V-B7G-ISYE

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEAUVAIS DU VINGT CINQ JUILLET DEUX MILLE VINGT DEUX

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur [D], [L], [C] [W]

né le 19 Juin 1978 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Aurélie GUYOT, avocat au barreau d’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Brigitte ROUCOU, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [T] [V] épouse [W]

née le 13 Septembre 1977 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Aurélie GUYOT, avocat au barreau d’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Brigitte ROUCOU, avocat au barreau de MONTPELLIER

APPELANTS

ET

S.C.I. PASTEUR, agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Hélène CAMIER substituant M^e Jérôme LE ROY de la SELARL LX AMIENS-DOUAI, avocats au barreau d’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Thierry MALHERBE de la SELARL MOREL-LE LOUEDEC-MALHERBE, avocat au barreau du VAL D’OISE

INTIMEE

DEBATS :

A l’audience publique du 12 décembre 2024, l’affaire est venue devant M. Douglas BERTHE, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 6 mars 2025.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Nathanaëlle PLET, greffière placée en pré-affectation.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et M^me Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 6 mars 2025, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et M^me Vitalienne BALOCCO, greffière.

*

* *

DECISION :

Par contrat en date du 7 février 2014, la SCI Pasteur a donné à bail à M. [D] [W] et à Mme [T] [V] épouse [W] (les époux [W]) un local à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 3], pour un loyer mensuel révisable de 1 300 euros.

Un dépôt de garantie de 1 300 euros a été versé entre les mains du bailleur par les locataires.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 7 février 2014.

Les locataires ont quitté les lieux loués dans le courant du mois de novembre 2021.

Par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 22 décembre 2021, la SCI Pasteur, par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure les époux [W] de payer notamment les sommes de 13 483 euros au titre des loyers et charges impayés et de 4 185,50 euros au titre des réparations locatives.

Par assignation en date du 9 mai 2022, la SCI Pasteur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Beauvais afin qu’il condamne solidairement les époux [W] à lui payer différentes sommes.

Les défendeurs n’ont pas comparu en première instance.

Par jugement du 25 juillet 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Beauvais a :

Condamné solidairement les époux [W] à payer à la SCI Pasteur la somme de 13 483 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2021, date de réception de la mise en demeure ;

Condamné in solidum les époux [W] à payer à la SCI Pasteur la somme de 2 700 euros de dommages et intérêts au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2021, date de réception de la mise en demeure ;

Condamné in solidum les époux [W] à payer la SCI Pasteur la moitié des frais d’établissement de l’état des lieux de sortie de 160,60 euros ;

Débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamné in solidum les époux [W] aux dépens ;

Condamné in solidum les époux [W] à payer à la SCI Pasteur la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelé que son jugement est immédiatement exécutoire de plein droit.

Par déclaration du 19 octobre 2022, les époux [W] ont interjeté appel de cette décision.

Vu les conclusions récapitulatives déposées le 12 février 2024 par lesquelles les époux [W] demandent à la cour de :

Déclarer recevable et bien fondé leur appel,

Infirmer le jugement entrepris sur les chefs de jugement critiqués et statuant à nouveau,

Débouter la SCI Pasteur de sa demande en paiement de la somme de 13 483 euros au titre des loyers et charges à laquelle a fait droit le jugement dont appel,

Déclarer inopposable le procès-verbal de constat d’huissier du 23 novembre 2021, et en conséquence débouter la SCI Pasteur de sa demande en dommages et intérêts au titre des réparations locatives fixée par le jugement dont appel à 4 000 euros et ramenée à 2 700 euros après déduction du dépôt de garantie de 1 300 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2021,

Faire droit à leur demande reconventionnelle et condamner la SCI Pasteur à leur régler la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi suite à la violation de domicile et à la tentative d’escroquerie qui s’en est suivie,

Subsidiairement,

Constater la non-imputabilité aux locataires des travaux figurant sur le devis et la facture produits par la SCI Pasteur et en conséquence débouter la SCI Pasteur de sa demande d’indemnisation au titre des réparations locatives fixée par le jugement dont appel à 4 000 euros et ramenée à 2 700 euros après déduction du dépôt de garantie de 1 300 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2021,

Débouter la SCI Pasteur de sa demande en condamnation à lui régler les frais d’établissement de l’état des lieux de sortie, fixés à 160,60 euros par le jugement dont appel,

Condamner LA SCI Pasteur aux entiers dépens de première instance et d’appel,

Condamner LA SCI Pasteur à leur payer la somme de cinq mille euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par voie électronique le 15 avril 2024, la SCI Pasteur demande à la cour de :

La déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf du chef du quantum de l’arriéré locatif auquel les époux [W] ont été solidairement condamnés à payer,

Le réformer de ce chef,

Condamner solidairement les époux [W] à payer la somme de 11 424 euros, compte tenu de la prescription triennale applicable aux loyers et charges impayés pour l’année 2018 et pour la période allant du 1er janvier 2019 au 9 mai 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2021, date de la mise en demeure,

Y ajoutant,

Débouter les époux [W] de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts,

Débouter les époux [W] de toutes leurs demandes, fins et prétentions, plus amples ou contraires,

Débouter les époux [W] de leur demande au titre des frais irrépétibles,

Condamner les époux [W] à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner les époux [W] aux entiers dépens de la procédure d’appel.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 novembre 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 12 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’arriéré locatif :

Aux termes de l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Les parties s’accordent pour dire que les loyers et charges impayées antérieurs au 9 mai 2019 ne sont plus exigibles car prescrits en ce que l’assignation en première instance a été effectuée le 9 mai 2022.

L’arriéré prescrit est ainsi de 2 020 euros au titre de l’année 2018 et de 39 euros au titre du mois de janvier 2019, soit 2 059 euros au total

Il résulte de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il n’est pas contesté que le bail du 7 février 2014 a prévu un loyer mensuel de 1 300 euros et la bailleresse ne se prévaut d’aucune indexation du loyer.

En ce qui concerne l’arriéré locatif, la bailleresse a produit un premier décompte en première instance qui ne tenait pas compte de la prescription. À hauteur d’appel, elle produit un second décompte locatif.

Les époux [W] font toutefois valoir les incohérences entre les deux décomptes, notamment en ce qui concerne les versements directs opérés par la CAF au profit de la SCI Pasteur en 2020.

À l’examen et alors qu’en première instance, la SCI Pasteur indiquait avoir reçu 2 537 euros de la CAF, à hauteur d’appel elle précise avoir en fait reçu de la CAF 2 740 euros sur l’exercice 2020, soit 203 euros de plus venant se soustraire à l’arriéré réclamé.

Les époux [W] affirment par ailleurs avoir versé à la bailleresse 1 950 euros à la SCI Pasteur en octobre 2020, ce que conteste cette dernière qui indique n’avoir reçu que 1 000 euros.

Au soutien de leur assertion, les époux [W] ne produisent cependant qu’un tableau excel réalisé par leurs soins. En revanche, il ressort du relevé de compte bancaire qu’ils ont fourni un virement de 1 000 euros réalisé le 16 octobre 2020 au profit de la bailleresse.

Au final et au regard du décompte produit par la bailleresse à hauteur d’appel et des montants prescrits, en ce qui concerne :

— l’exercice 2019, les parties s’accordent pour dire que l’arriéré locatif est de 241 euros,

— l’exercice 2020, l’arriéré locatif est de 1 849 euros en ce que le nouveau décompte de la CAF (comme démontré ci-dessus) est plus favorable aux ex-locataires et que ces derniers ne démontrent pas la réalité du versement supplémentaire de 950 euros qui aurait été effectué en octobre 2020,

— l’exercice 2021, les parties s’accordent pour dire que l’arriéré se chiffre effectivement à la somme de 8 143 euros,

Soit un arriéré total de 10 233 euros (241 euros en 2019 + 1849 euros en 2020 + 8 143 euros en 2021).

Les époux [W] seront donc solidairement condamnés à payer à la SCI Pasteur la somme de 10 233 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2021, date de réception de la mise en demeure et la décision entreprise sera infirmée en son quantum sur ce point.

Sur l’opposabilité du procès-verbal de constat d’huissier du 23 novembre 2021 et ses conséquences :

Selon l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un état des lieux de sortie est établi contradictoirement et amiablement en autant d’exemplaires que de parties lors de la restitution des clés.

Aux termes de l’article 9 code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il n’est pas contesté qu’aucun congé n’a été donné de part ou d’autre et que les locataires ont accepté de libérer le logement afin d’en permettre la vente de l’immeuble par la bailleresse.

Les époux [W] produisent leur contrat de location de camion de déménagement prenant effet au 29 octobre 2021.

Ils produisent également une attestation établie par M. [O], qui indique que le co-gérant de la SCI Pasteur s’est présenté dans les lieux loués le 12 novembre 2021 et qu’un échange « cordial » a eu lieu entre ce dernier et M. [W].

Les époux [W] produisent également un texto ainsi qu’un courriel adressé au co-gérant de la SCI Pasteur le 24 novembre 2021 et qui confirment l’échange sur place et la demande de restitution des clés avec état des lieux de sortie le 28 novembre 2021.

Enfin, les époux [W] produisent un procès-verbal de constat non contesté du 10 août 2023 qui retranscrit la réponse du co-gérant de la SCI Pasteur en date du 24 novembre 2021 à 16h09.

Il en ressort les propos suivants « Il n’y a pas de problèmes pour l’état des lieux, y a, pas de problèmes. Tu me dis l’heure à convenir, y a aucun problème ; et que tu me remettes les clefs ». Il s’en suit un développement concernant la nécessité de récupérer les clés pour faire procéder à une visite de l’intérieur de la maison aux acquéreurs potentiels afin de finaliser le compromis de vente, la maison étant fermée à clé. Le co-gérant de la SCI Pasteur poursuivait : «  j’ai pris un rendez-vous lundi [29 novembre] avec eux et donc dimanche [28 novembre], si tu me rends les clefs y a pas de problème, donc on fait l’état des lieux ».

Or, la SCI Pasteur produit un procès-verbal de constat de l’état des lieux loués établi par huissier à son initiative le 23 novembre 2021. L’huissier y indique que la requérante lui a exposé que les époux [W] ont quitté les lieux « à la cloche de bois », sans avoir donné de préavis ni avoir restitué les clés. L’huissier procédait ensuite à toutes ses constatations à l’intérieur et à l’extérieur de la propriété.

Ainsi, la SCI Pasteur a requis d’initiative un huissier de justice aux fins de réalisation d’un état des lieux de sortie non contradictoire sans justifier que les locataires ont refusé de procéder à un état des lieux amiable et contradictoire.

Il est au contraire établi qu’au moment où la bailleresse a accepté la date proposée par le locataire aux fins de restitution des clés et établissement de l’état des lieux de sortie, elle avait déjà fait réaliser cet état des lieux non contradictoire et n’entendait donc ainsi que récupérer ses clés.

La SCI Pasteur indique que la remise des clés est effectivement intervenue le 29 novembre 2021, selon accord des parties.

Il est donc particulièrement déloyal d’avoir requis l’huissier instrumentaire et lui avoir indiqué que les époux [W] ont quitté les lieux « à la cloche de bois », ce qui laisse entendre qu’ils étaient injoignables et n’entendaient plus, en l’état, restituer les clés.

Ainsi, c’est de manière parfaitement délibéré que la bailleresse s’est soustraite à son obligation d’établissement d’un état des lieux en violation du principe du contradictoire imposé par l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, disposition d’ordre public.

Dès lors, il y a lieu de déclarer le procès-verbal de constat du 23 novembre 2021 inopposable aux époux [W] et il sera ajouté à la décision entreprise sur ce point.

Les dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 n’ayant pas été respectées, la bailleresse ne peut obtenir le remboursement de la moitié du coût de l’état des lieux réalisé par huissier de justice et sa demande à ce tire devra être rejetée. La décision entreprise sera donc infirmée sur ce point.

Dès lors, la SCI Pasteur se fonde sur un état des lieux inopposable, a disposé des locaux avant la remise des clés et alors que les locataires étaient encore en jouissance et n’apporte aucune preuve de l’état des locaux à la date de restitution effective des clés.

Dans ces conditions, la bailleresse n’apporte pas la preuve des dégradations locatives qu’elle invoque et elle sera déboutée de ce chef.

La décision entreprise sera donc infirmée sur ce point.

Il convient de relever que les époux [W], non comparants en première instance, ne sollicitent pas la restitution du dépôt de garantie aux termes du dispositif de leurs écritures. Il ne sera donc pas statué sur ce point.

Par ailleurs les époux [W] exposent eux-mêmes qu’à la date de réalisation du constat, soit le 23 novembre 2021, ils avaient déjà déménagé au [Adresse 1] à [Localité 5] et affirment qu’ils en avaient préalablement informé la bailleresse. Il ne sauraient donc faire grief à cette dernière d’avoir violé leur domicile. En outre, les agissements déloyaux de la bailleresse trouvent leur sanction dans l’inopposabilité aux époux [W] de l’état des lieux de sortie unilatéral invoqué, ce qui l’empêche de s’en prévaloir pour démontrer les dégradations locatives alléguées.

Ainsi, aucun préjudice ne saurait être invoqué par les anciens locataires qui seront donc déboutés de leur demande de dommages-intérêts au titre de la violation de domicile et de la « tentative d’escroquerie » alléguée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

M. [D] [W] et à Mme [T] [V] épouse [W] qui succombent principalement à hauteur d’appel seront condamnés in solidum aux dépens de l’appel et la décision de première instance sera confirmée en ses dispositions afférentes aux frais irrépétibles et aux dépens.

L’équité commande de condamner M. [D] [W] et à Mme [T] [V] épouse [W] à payer à la SCI Pasteur la somme de 1 500 euros au titre des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile et leur propre demande formée sur ce fondement sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

Infirme la décision entreprise sauf en ses dispositions afférentes aux frais irrépétibles et aux dépens,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne solidairement M. [D] [W] et à Mme [T] [V] épouse [W] à payer à la SCI Pasteur la somme de 10 233 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2021, date de réception de la mise en demeure,

Déclare inopposable à M. [D] [W] et à Mme [T] [V] épouse [W] le procès-verbal de constat du 23 novembre 2021,

Déboute la SCI Pasteur de sa demande de dommages et intérêts au titre des réparations locatives,

Déboute la SCI Pasteur de sa demande de condamnation de M. [D] [W] et de Mme [T] [V] épouse [W] à lui payer la moitié des frais d’établissement de l’état des lieux de sortie de 160,60 euros,

Déboute M. [D] [W] et à Mme [T] [V] épouse [W] de leur demande de dommages-intérêts au titre d’une violation de domicile et d’une tentative d’escroquerie,

Condamne in solidum M. [D] [W] et à Mme [T] [V] épouse [W] aux dépens de l’appel,

Condamne in solidum M. [D] [W] et à Mme [T] [V] épouse [W] à payer à la SCI Pasteur la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et rejette la demande de cette dernière formée sur ce fondement.

Rejette les autres demandes.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE