ARRET

N°

[K]

C/

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Localité 1] DE [Localité 2]

Copie exécutoire

le 12 mars 2026

à

M^e PERDU

M^e DUMOULIN

CJ/SB/DPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU DOUZE MARS DEUX MILLE VINGT SIX

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/03194 – N° Portalis DBV4-V-B7I-JERR

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SENLIS DU DIX NEUF AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE :

Madame [A] [K]

née le 31 Juillet 1947 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Pascal PERDU, avocat au barreau d’AMIENS

APPELANTE

ET

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Localité 1] DE [Localité 2] représenté par son Syndic [Q], SAS immatriculée au RCS sous le n°487 530 099 dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Sibylle DUMOULIN de la SCP DUMOULIN-CHARTRELLE-ABIVEN, avocat au barreau d’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS

INTIME

DEBATS :

A l’audience publique du 04 décembre 2025, l’affaire est venue devant M^me Clémence JACQUELINE, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 12 mars 2026.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière-placée en présence de Mme [U] [C], attachée de justice.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et M^me Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 12 mars 2026, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et M^me Flore GUEZOU, greffière

*

* *

DECISION :

Selon acte authentique en date du 30 septembre 2021, Mme [A] [K] a acquis de Mme [M] [R] la propriété du lot n°70 d’un ensemble immobilier dénommé « château de [Localité 2] » soumis au régime de la copropriété, sis [Adresse 3] à [Localité 5].

Le syndic de la copropriété est la SAS Nexity [Q].

Par acte de commissaire de justice en date du 21 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Château de Villette, après lui avoir délivré le 21 juillet 2022 un commandement de payer la somme de 1 259,29 euros au titre des charges pour 2021 et 2022, a fait assigner Mme [K] devant le tribunal judiciaire de Senlis afin d’obtenir sa condamnation au paiement de différentes sommes et notamment de celle de 2 018,37 euros selon décompte arrêté au 1er octobre 2022.

Par jugement rendu le 19 avril 2024, le tribunal judiciaire de Senlis a :

— déclaré irrecevables les demandes formées à l’encontre de la SAS Nexity, syndic non appelé à la cause,

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription,

— condamné Mme [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 1] de [Localité 2] la somme de 797,84 euros outre celle de 158,80 euros, majorées des intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2022,

— condamné Mme [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [K] au paiement des entiers dépens de l’instance,

— rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire,

— rejeté le surplus des demandes.

Par déclaration du 24 juin 2024, Mme [K] a relevé appel de l’ensemble des chefs de cette décision.

Par conclusions signifiées le 21 août 2025, elle demande à la cour de :

— déclarer Mme [K] recevable et bien fondée en son appel,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

Rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription,

Condamné Mme [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 1] de [Localité 2] la somme de 797, 84 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2022,

Condamné Mme [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 1] de [Localité 2] la somme de 158,80 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2022,

Condamné Mme [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] [Localité 2] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné Mme [K] au paiement des entiers dépens de l’instance,

Rappelé que la décision est assortie de l’exécution provisoire,

Rejeté le surplus des demandes,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble château de [Localité 2] représenté par son syndic la SAS Nexity [Q] de toutes ses demandes en lesquelles il sera déclaré irrecevable et en tout cas mal fondé,

— s’entendre condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 1] de [Localité 2], représenté par son syndic, la SAS Nexity [Q] à payer à Mme [K] une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Mme [K] soutient que l’appartement n’a été officiellement raccordé au chauffage collectif que le 31 mai 2022, date de l’assemblée générale postérieure à sa prise de possession de l’appartement, alors qu’il n’y a eu aucune modification technique de l’installation à cette occasion. Elle explique que c’est le syndic qui lui a indiqué que le branchement irrégulier a été effectué plusieurs années auparavant par l’ancienne propriétaire qui aurait installé un compteur à l’intérieur de son appartement et l’a sommée de payer les sommes réclamées, à charge pour elle d’agir contre l’ancienne propriétaire.

Elle affirme que le syndic a pris arbitrairement un index de référence à zéro et relevé le compteur en janvier 2022 avec un indice de 16748 alors que la consommation annuelle postérieure n’a jamais dépassé 1 500 kw/h de sorte que le syndic lui a nécessairement imputé à tort une consommation de plusieurs années.

Elle estime que le lot en cause est dûment raccordé au chauffage collectif depuis l’année 2010.

Elle explique que le syndic ne peut se contenter de mentionner que Mme [K] ne dispose que d’un recours à l’encontre de l’ancienne propriétaire alors qu’il lui incombe normalement de vérifier la situation chaque année au niveau de chaque appartement et que beaucoup d’éléments permettent de considérer que la situation réelle n’a pas dû être ignorée par le syndic.

Elle estime que toutes les réclamations présentées par le syndic sont abusives et injustifiées. Elle explique que le syndic l’a poursuivie abusivement devant le tribunal pour réclamer une somme principale de 2 018, 37 euros pour un décompte injustifié outre une somme de 3 000 euros pour résistance abusive.

Elle note que le syndic a affirmé que le compteur était 'clandestin’ et a soutenu qu’il fallait se baser exclusivement sur un relevé unique du compteur à charge pour elle d’exercer un recours contre l’ancienne propriétaire.

Par conclusions notifiées le 18 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] [Localité 2] demande à la cour de :

— débouter Mme [K] de ses demandes,

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

Déclaré irrecevables les demandes formées à l’encontre de la SAS Nexity, syndic non appelé à la cause,

Rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription,

Condamné Mme [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 1] de [Localité 2] sis [Adresse 3] ' [Adresse 6], la somme de 797, 84 euros décompte du 7 mars 2023 au titre des charges, majorée des intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2022,

Condamné Mme [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 1] de [Localité 2] sis [Adresse 7] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné Mme [K] au paiement des entiers dépens de l’instance,

Rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire,

Il est demandé à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il a :

Condamné Mme [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 1] de [Localité 2] sis [Adresse 8] la somme de 158, 88 euros au titre des frais,

Statuant à nouveau, il est demandé à la cour de :

— condamner Mme [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 1] de [Localité 2] sis [Adresse 8] les sommes suivantes :

* 769, 97 euros au titre des frais nécessaires selon décompte du 7 mars 2023,

Y ajoutant,

— condamner Mme [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 1] de [Localité 2] sis [Adresse 8], les sommes suivantes :

* 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en cause d’appel,

* 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— la condamner aux entiers dépens en cause d’appel.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 1] de [Localité 2] soutient que tout retard de paiement constitue une faute à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires estime que sa créance est certaine, liquide et exigible et qu’il est bien fondé à en poursuivre le règlement.

Il précise que la créance correspond à 797, 84 euros de charges et 769, 97 euros de frais nécessaires.

Le syndicat des copropriétaires explique que le décompte du 7 mars 2023 indique un solde débiteur de 2 577, 81 euros dont il convient de déduire les sommes qui ne sont pas dues à hauteur de 1 010 euros. Il explique ne pas réclamer ces sommes qui apparaissent sur le décompte au titre de frais de procédure.

Le syndicat des copropriétaires explique que Mme [K] conteste une partie des charges pour un montant d’environ 800 euros et qu’elle conteste également les frais.

Il prétend que l’objet de la procédure est de faire le compte entre les parties et de déterminer si l’appelante est bien débitrice au jour de l’assignation. Ainsi, le syndicat estime ne plus avoir à actualiser les comptes.

Le syndicat des copropriétaires soutient que la résistance abusive de la débitrice crée des difficultés de gestion et un préjudice dont le syndicat peut légitimement demander réparation par l’octroi de dommages et intérêts.

En réponse aux moyens développés par l’appelante, il fait valoir que :

— le lot 70 n’a jamais été raccordé au chauffage collectif,

— il a été raccordé de façon clandestine à une date inconnue sans relevé du compteur par l’ancienne propriétaire, un DPE de 2018 établissant que le logement n’était pas chauffé à cette date,

— le compteur, installé à l’intérieur contrairement aux autres, indiquait une consommation de 16 351 kw/h le 30 septembre 2021 lorsque l’appelante a visité l’appartement avec l’agent immobilier,

— en octobre 2021, Mme [K] a avisé le syndic de dysfonctionnements concernant le chauffage, le syndicat des copropriétaires a alors eu connaissance du branchement clandestin et un relevé a été réalisé à hauteur de 16 748 kw/h si bien que la consommation pour 2021 a été calculée sur cette base,

— les répartitions sont à la charge de celui qui est propriétaire à la date de l’approbation des comptes,

— il a simplement été demandé à Mme [K] de régler la répartition de charges 2021 qui était débitrice de 2,21 euros compte tenu des provisions sur charges déjà payées par l’ancienne propriétaire,

— la consommation 2021 a été calculée sur la base de la consommation réelle de la débitrice, conformément aux dispositions du règlement de copropriété,

— la demande n’est pas prescrite car le délai de prescription applicable est de dix ans, la créance ayant été appelée le 4 juillet 2022,

— la consommation n’est pas anormale comparée à celle d’autres appartements,

— l’appelante utilise le compteur pour déclarer sa consommation et n’a jamais contesté son bon fonctionnement.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 octobre 2025 et l’affaire a été fixée pour être plaidée le 4 décembre 2025.

MOTIFS

1. A titre liminaire, il convient de préciser que les dispositions du jugement relatives à l’irrecevabilité des demandes formées contre le syndic et au rejet de la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires ne sont pas contestées si bien qu’elles sont définitives.

Il en est de même du rejet d’une fin de non recevoir tirée de la prescription, le premier juge ayant qualifié en ce sens la demande de Mme [K] tendant à retenir que la consommation de 16748 kw/h correspondait à plusieurs années de consommation et ne pouvait lui être réclamée. Mme [K] ne développe aucun moyen à l’appui d’une fin de non recevoir dans ses conclusions en appel.

2. Sur les charges de copropriété au titre du chauffage collectif de l’appartement, selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de la même loi.

Selon l’article 14-1 de la même loi,

'I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.'

En vertu de l’article 6-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot :

1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa du I de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;

2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité ;

3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes.

Selon l’article 5-1 de l’arrêté du 27 août 2012, le relevé des appareils de mesure a lieu au moins une fois par an. Une note d’information transmise par le syndic ou le bailleur en application des articles R. 174-10 et R. 174-13 du code de la construction et de l’habitation, fait apparaître, de manière lisible, au moins les éléments d’information suivants :

a) Les prix des énergies appliqués aux consommations concernées par les fournisseurs ;

b) La quantité de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire, consommée depuis l’envoi de la précédente note d’information, et définie sur la base des méthodes listées à l’article R. 174-4 du même code ;

c) La comparaison de la consommation de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire annuelle du logement avec sa consommation pour la même période au cours de l’année précédente, sous forme graphique ;

d) La comparaison de la consommation de chaleur et d’eau chaude sanitaire annuelle du logement par rapport à un utilisateur moyen selon le calcul en annexe III ;

e) Des modalités de répartitions des frais de chauffage, de froid ou d’eau chaude sanitaire ;

f) L’adresse du site internet et le numéro de téléphone du service d’information sur la rénovation FAIRE ;

g) L’adresse du site internet de l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie.

Le relevé annuel des appareils de mesure était déjà prévu avant 2021 à l’article 3 du même arrêté.

En l’espèce, Mme [K] a acquis le lot n°70 de Mme [R] le 30 septembre 2021. La première assemblée générale qui a suivi s’est tenue le 31 mai 2022. A cette occasion a été adoptée la résolution n°15 à l’intitulé suivant : 'décision à prendre pour la modification de la répartition des charges chauffages suite au raccordement d’appartement au chauffage'. Il en résulte que 'l’assemblée générale décide, en conséquence, de changer la répartition des charges chauffage et adopte la nouvelle répartition telle que définie au tableau joint à la convocation à la présente assemblée'.

Ce document intitulé 'clés de répartition chauffage’ fixe des coefficients pour chaque lot (269 pour le lot 70) les lots 66, 67, 69, 72 et 73 présentant la mention 0 qui implique qu’ils ne sont pas raccordés au chauffage central.

Le syndicat des copropriétaires a ensuite adressé à Mme [K] un décompte individuel de charges pour la période du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 qui fait état de :

—  1898,31 euros de charges communes générales,

—  5,32 euros de charges d’eau froide,

—  196,40 euros de charges particulière minuteries,

—  898,78 euros de charges sur la base d’un ancien index de 0 et d’un nouvel index de 16 748,

— soit un total de 2 998,81 euros.

Après déduction de 2 996,60 euros, il restait dû 2,21 euros.

Il lui réclame désormais 797,84 euros au titre de la ligne correspondant aux charges de chauffage lors qu’il chiffrait à 898,78 euros la consommation de 16748 kw/h.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’article 23-2 du règlement de copropriété prévoit en l’espèce que les charges de chauffage collectif sont réparties entre les copropriétaires selon les comptages individuels mis en place dans la propriété.

En application de l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 précité, en cas de mutation d’un lot, le trop perçu sur provisions comme la régularisation des charges par rapport à la provision versée sont portées pour le premier au crédit et pour le second au débit du compte de celui qui est propriétaire lors de l’approbation des comptes.

Les comptes de l’année 2021 ont été approuvés par l’assemblée générale du 31 mai 2022, le budget prévisionnel de l’année 2021 ayant quant à lui été approuvé lors de l’assemblée générale du 6 juillet 2020.

Dans ces conditions, Mme [K], propriétaire à la date de l’approbation des comptes le 31 mai 2022, est redevable des charges effectives pour 2021 même si elles sont liées à une consommation antérieure à son acquisition du bien en septembre 2021.

Cependant, il s’agit de la régularisation des charges pour 2021 et le syndicat des copropriétaires peut lui réclamer toutes les charges de chauffage pour 2021 mais pas celles correspondant aux années antérieures.

Or, en retenant un index de 0 au motif qu’il n’avait jamais opéré de relevé de compteur lorsque Mme [R] était propriétaire, le syndicat des copropriétaires réclame en réalité à Mme [K] toutes les charges de chauffage depuis l’installation du compteur dont il ignore la date.

Mme [K] démontre que sa consommation annuelle postérieure n’a jamais dépassé 1500 kw/h.

Elle justifie du fait qu’un relevé du compteur a été opéré à son entrée en possession le 30 septembre 2021 et que l’index était de 16351.

Il ressort des explications des parties et des attestations produites que le syndicat des copropriétaires réalisait le relevé des compteurs présents sur le palier des appartements mais qu’aucun relevé n’a jamais été opéré s’agissant du compteur situé à l’intérieur de l’appartement de Mme [R]. Lors de l’établissement d’un diagnostic de performance énergétique en 2018, Mme [R] a indiqué que le logement n’était pas chauffé ce qui ne signifie pas que le compteur n’était pas déjà installé. Le procès-verbal d’assemblée générale du 3 mai 2010 ratifie au surplus l’individualisation du chauffage des lots 66-67-69-71-72 et 73 issus comme le lot 70 du fractionnement des lots d’origine 8 et 9. A la lecture de ce procès-verbal, en 2010, le lot 70 n’a donc pas bénéficié de l’individualisation du chauffage contrairement aux autres lots listés. Le tableau récapitulatif de la clé de répartition des charges de chauffage est certes contradictoire car il ne prévoit pas de charges concernant le lot 70 qui semble avoir le même statut que les lots 66-67-69-72 et 73. Cependant, lors de l’assemblée générale du 29 novembre 2011, la résolution n° 6 évoque le compte-rendu sur la réception des travaux de comptage exécutés par la société Balas 'eau froide et thermie'. S’agissant du chauffage, la mention suivante figure au compte-rendu : 'deux problèmes subsistent. Sur le logement [R] non raccordé et sur un lot issu du fractionnement du 2.05". Une des copropriétaires, Mme [S] [B], atteste du fait que la difficulté tenait au fait que le lot 70, pourtant raccordé au chauffage commun n’était pas identifié par le boîtier situé dans la chaufferie. Elle indique qu’après l’assemblée générale de novembre 2011, le problème n’a plus été évoqué. Un autre copropriétaire, M. [W] évoque la même difficulté. L’un et l’autre affirment que le syndic était alors informé du raccordement de l’appartement au chauffage collectif. Mme [S] souligne par ailleurs que le lot 70 est le seul appartement dont l’entrée ouvre sur l’extérieur de l’immeuble et non sur un palier, d’où la présence d’un compteur à l’intérieur de l’appartement. M. [E], ancien syndic bénévole, expose quant à lui que la présence du compteur à l’intérieur de l’appartement était connue du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires allègue que les attestations seraient mensongères et établies par des copropriétaires en litige avec elle mais sans le démontrer, M. [W] précisant qu’il n’est d’ailleurs plus copropriétaire.

Les attestations de MM. [G] et [J], respectivement ancien syndic et membre du conseil syndical puis président du dit conseil, produites par le syndicat des copropriétaires, n’entrent pas en contradiction avec les attestations précédentes en ce qu’elles évoquent un bus informatique dans la chaufferie sur lequel n’était pas référencé le lot 70 (ce qui correspond aux travaux inaboutis de l’entreprise Balas) et le fait que le relevé des compteurs était réalisé sur les compteurs présents sur les paliers.

Au regard de ces éléments, le raccordement du lot 70 au chauffage collectif est bien antérieur à l’année 2021. Mme [K] ne peut se voir imposer le règlement d’une consommation antérieure à janvier 2021 et l’indice 0 retenu par le syndicat de copropriétaires ne correspond à l’indice de janvier 2021.

L’index était de 16351 le 30 septembre 2021 et de 16748 en janvier 2022 soit une consommation de 397 kw/h sur cette période. Compte tenu de la consommation maximale à hauteur de 1500 kw/h par an admise par Mme [K], il convient de retenir une consommation de 1200 kw/h en 2021, soit sur la base d’un coût du kw/h de 0,0536649 euros retenu par le syndicat des copropriétaires, un coût total pour 2021 de 64,40 euros.

Par infirmation du jugement entrepris, Mme [K] sera en conséquence condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 1] de [Localité 2] la somme de 64,40 euros au titre des charges de chauffage pour 2021 majorée des intérêts aux taux légal à compter du 21 octobre 2022, date de l’assignation.

3. Sur les frais, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret.

Le syndicat des copropriétaires réclame à ce titre 769,97 euros correspondant à une mise en demeure, une relance du syndic, une mise en demeure 'avocat', une demande de commandement de payer par le syndic, la préparation d’un commandement de payer par un avocat, la constitution du dossier de l’assignation par le syndic et la relecture de l’assignation par le syndic.

Par une exacte appréciation des pièces produites, le premier juge a retenu que les justificatifs produits justifient d’allouer 158,88 euros au titre des frais de recouvrement correspondant au coût de la seule mise en demeure dont l’envoi est justifié et du coût du commandement de payer, le surplus n’étant pas justifié ou relevant d’un examen au titre des frais irrépétibles. Aucun justificatif complémentaire n’est produit en cause d’appel.

Le jugement sera donc confirmé à ce titre.

4. Compte tenu de l’issue du litige et dès lors que les moyens développés par Mme [K] sont pour partie bien fondés, la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive en cause d’appel formée par le syndicat des copropriétaires sera rejetée.

De même, il convient d’infirmer le jugement entrepris en ses dispositions de première instance sur les dépens et frais irrépétibles, de faire masse des dépens de première instance et d’appel et de dire qu’ils seront partagés par moitié entre les parties.

Les demandes formées par les parties au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe, dans les limites de l’appel,

Infirme le jugement entrepris dans les dispositions qui lui sont soumises sauf en ce qu’il a condamné Mme [A] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 1] de [Localité 2] la somme de 158,88 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2022 au titre des frais,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [A] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 1] de [Localité 2] la somme de 64,40 euros au titre des charges de chauffage pour 2021 majorée des intérêts aux taux légal à compter du 21 octobre 2022 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] [Localité 2] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive en cause d’appel ;

Fait masse des dépens de première instance et d’appel et condamne chacune des parties à en supporter la moitié ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 1] de [Localité 2] et Mme [A] [K] de leur demande respective au titre des frais irrépétibles ;

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE