Cour d'appel d'Angers, Chambre a civile, 5 novembre 2024, n° 20/00801

CA Angers
Infirmation partielle 5 novembre 2024

Arguments

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Rejeté
Responsabilité du notaire pour manquement à ses obligations
La cour a reconnu la faute du notaire, mais a estimé que la société [8] ne justifiait pas d'un préjudice, car elle a continué à percevoir des revenus de la location du bien pendant la période litigieuse.
Rejeté
Droit aux frais irrépétibles en cas de victoire
La cour a rejeté cette demande, considérant que la société [8] a perdu le procès.

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Sur la décision

Référence :	CA Angers, ch. a civ., 5 nov. 2024, n° 20/00801
Juridiction :	Cour d'appel d'Angers
Numéro(s) :	20/00801
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	11 mars 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Frédéric BOUTARDEmmanuel HUMEAU
Cabinet(s) :	SCPA LALANNE-GODARD-BOUTARD-SIMON-GIBAUD-GIBIERGESOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D'AVOCATS CLAUDE PLAISANT - PASCALE FOURMOND - MICHAELLE VERDIER
Parties :	S.A.S. [ 8 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

YW/CG

ARRET N°

AFFAIRE N° RG 20/00801 – N° Portalis DBVP-V-B7E-EVQ5

jugement du 23 Juin 2020

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP du MANS

n° d’inscription au RG de première instance : 17/03188

ARRET DU 5 NOVEMBRE 2024

APPELANTE :

SCP [F] [N] [7], venant aux droits de la SCP [F] [N] [6], notaires associés

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Allan PERROQUIN, substituant M^e Frédéric BOUTARD de la SCP LALANNE – GODARD – BOUTARD – SIMON – GIBAUD, avocats au barreau du MANS – N° du dossier 20200611

INTIMEE :

S.A.S. [8]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Mickaëlle VERDIER de la SCP PLAISANT- FOURMOND-VERDIER, avocat postulant au barreau du MANS et par M^e Emmanuel HUMEAU, avocat plaidant du barreau de LA ROCHE SUR YON

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue publiquement, à l’audience du 12 décembre 2023 à 14 H 00 , M. WOLFF, conseiller ayant été préalablement entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

Madame GANDAIS, conseillère

Monsieur WOLFF, conseiller

qui en ont délibéré

Greffière lors des débats : Madame LEVEUF

Greffier lors du prononcé : Monsieur DA CUNHA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 5 novembre 2024 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine MULLER, conseillère faisant fonction de présidente et par Tony DA CUNHA, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

~~~~

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 2 février 2011 reçu par M. [V] [S], notaire, avec la participation de M. [F] [N], notaire également qui assistait alors la société [13], cette dernière a acheté à la société [9] plusieurs parcelles situées [Adresse 11] à [Localité 10], dont une cadastrée section AH, n° [Cadastre 4], d’une surface de 1 are 79 centiares, qualifiée de terrain à bâtir dans l’acte. La société [9] avait auparavant acquis cette parcelle dans le cadre d’un échange effectué le 31 janvier 2011 avec la commune de [Localité 10] (sans l’intervention de M. [N]).

La société [13] a ensuite revendu ces parcelles, dont celle n°[Cadastre 4], à la société [8], société par actions simplifiée, par acte authentique reçu par M. [N] le 22 octobre 2013.

La société [8] y a fait construire un bâtiment à usage de bureaux avec parking qu’elle a loué à Pôle Emploi, puis, le 10 août 2016, elle a consenti pour l’ensemble à la société SCI [14] une promesse unilatérale de vente au prix de 1 700 000 euros.

La société SCI [14] a finalement renoncé à l’achat en avril 2017, au motif qu’il existait selon elle un risque juridique tenant au fait que la parcelle n° [Cadastre 4] avait été cédée initialement par une commune sans déclassement préalable.

La commune de [Localité 10] a procédé à ce déclassement, au regard du « contexte incertain », et confirmé l’échange litigieux par deux délibérations du 19 septembre 2017, après que la société [8] a saisi le tribunal administratif de Nantes par requête enregistrée le 6 septembre 2017 (dont elle s’est par la suite désistée).

Par acte d’huissier de justice du 22 septembre 2017, la société [8], faisant valoir qu’elle n’avait pas réussi à trouver un nouvel acquéreur, a fait assigner la société [F] [N] [6] notaires associés, société civile professionnelle, devant le tribunal de grande instance du Mans, afin d’obtenir sa condamnation à réparer son préjudice résultant alors selon elle du fait qu’elle allait devoir vendre à un prix plus faible et qu’elle avait perdu les fruits que le placement de la somme de 1 700 000 euros aurait pu lui procurer.

Par jugement du 23 juin 2020, le tribunal judiciaire du Mans, prenant la suite du tribunal de grande instance, a :

Rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription ;

Condamné la société [F] [N] [6] notaires associés à verser à la société [8] la somme de 83 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement, et ce, à titre de dommages et intérêts ;

Condamné la société [F] [N] [6] notaires associés aux dépens ;

Condamné la société [F] [N] [6] notaires associés à verser à la société [8] la somme de 3500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté le surplus des demandes des parties.

Pour cela, le tribunal a considéré qu’il existait un doute sur la validité de l’échange effectué en 2011 et que M. [N] avait commis une faute en n’en informant pas la société [8], en ne vérifiant pas notamment que la parcelle concernée n’appartenait pas au domaine public et pouvait bien faire l’objet d’un échange, et en ne levant finalement pas le doute. Il a estimé néanmoins que le préjudice consistait uniquement en une perte de chance de vendre l’immeuble litigieux à un prix équivalent à celui proposé par la société SCI [14].

La société [F] [N] [6] notaires associés a relevé appel de ce jugement, sauf en ce qu’il a rejeté le surplus des demandes de la société [8], par déclaration du 2 juillet 2020.

La société [8] a finalement vendu l’immeuble au prix de 1 600 000 euros par acte authentique du 1er décembre 2020.

La société [F] [N] [7] notaires associés, société civile professionnelle (la SCP [N]), est venue ensuite aux droits de la société [F] [N] [6] notaires associés.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 8 novembre 2023.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 janvier 2021, la SCP [N] demande à la cour :

D’infirmer le jugement en ce qu’il a :

' Condamné la société [F] [N] [6] notaires associés à verser à la société [8] la somme de 83 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

' Condamné la société [F] [N] [6] notaires associés à verser à la société [8] la somme de 3500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

' Condamné la société [F] [N] [6] notaires associés aux dépens ;

De débouter la société [8] de sa demande de confirmation du jugement et de son appel incident tendant à ce qu’il lui soit alloué la somme de 292 000 euros en réparation de son préjudice ;

De débouter la société [8] de sa demande tendant à ce que le jugement soit confirmé en ce qu’il a mis à sa charge une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens ;

De condamner la société [8] à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance, ainsi qu’une somme de même montant pour l’appel ;

De condamner la société [8] aux dépens de première instance et d’appel, avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Heron.

La SCP [N] soutient que :

Aucun fondement légal ne permet de retenir la responsabilité de M. [N] pour un manquement qui aurait été commis dans le cadre de la rédaction d’un acte antérieur à celui pour lequel il est intervenu. Si le notaire doit reprendre dans son acte les origines de propriété antérieures afin d’être certain qu’il n’y a eu aucune interruption dans la chaîne des actes, il n’a pas à vérifier si les actes antérieurs ont été passés correctement. Ceux-ci sont présumés efficaces. Or M. [N] n’est pas le rédacteur de l’acte d’échange du 31 janvier 2011. En l’absence de procédure de déclassement préalable de la parcelle concernée, il devait partir du principe que celle-ci n’avait pas à faire l’objet d’un tel déclassement car elle dépendait du domaine privé de la commune.

Subsidiairement, la société [8] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une insécurité juridique. Elle ne démontre pas, comme il lui revient, que la parcelle dépendait du domaine public. Aujourd’hui encore, une telle appartenance n’est absolument pas établie. Si la parcelle n’a pas fait l’objet d’une procédure de déclassement, c’est parce qu’elle appartenait au domaine privé de la commune. En toute hypothèse, il n’appartient ni à elle, ni à la société [8], ni à une juridiction civile de dire si la parcelle litigieuse dépendait du domaine public ou privé. Cette décision relève de la compétence du juge administratif. Enfin, quand bien même la parcelle aurait fait partie du domaine public, une demande en nullité de l’échange était largement irrecevable, de sorte que l’insécurité juridique dénoncée avait un caractère artificiel.

En ce qui concerne le lien de causalité, l’acte de vente que M. [N] a établi le 22 octobre 2013 était parfaitement efficace. La société [8] a pu mener à bien son projet de construction et l’ensemble immobilier a pu être mis en location conformément à ses objectifs. Ce n’est donc pas un manquement du notaire qui se trouve à l’origine de l’échec de la vente projetée ultérieurement. En outre, la société [8] ne justifie pas que la renonciation de l’acquéreur est due exclusivement à la situation de la parcelle n° [Cadastre 4]. Depuis l’origine, l’acquéreur était dans l’incertitude quant au fait de mener à terme son projet.

S’agissant du préjudice, la société [8] ne justifie d’aucune perte de chance. La cour doit se placer dans la situation qui aurait été celle de la société [8] si, en 2013, au moment où elle a acheté la parcelle litigieuse, il lui aurait été précisé qu’il existait une incertitude juridique quant à la régularité de l’acte d’échange antérieur. Or il n’y avait aucune chance que la société [8] envisage de régulariser la situation de la parcelle n° [Cadastre 4] en sollicitant une procédure de déclassement auprès de la commune, dès lors que l’absence de régularisation de la situation ne l’empêchait absolument pas de mener à bien ses projets. Une information sur la prétendue insécurité juridique de la parcelle n’aurait engendré aucun changement dans les conditions de négociation de la promesse de vente de 2016.

Subsidiairement, la société [8] ne justifie d’aucun préjudice indemnisable. La perte de prix s’élève à 100'000 euros et non à 120'000 euros. En outre, le fait de ne pas avoir vendu le bien a procuré chaque année à la société [8] des revenus d’un montant minimal de 243'041 euros, correspondant au montant du loyer. Ainsi, en restant propriétaire du bien pendant quatre années, la société [8] a perçu des revenus fonciers qui se sont élevés au moins à 572'164 euros.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 novembre 2021, la société [8] demande à la cour :

De confirmer le jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité de la société [F] [N] [6] notaires associés ;

De l’infirmer sur l’évaluation de son préjudice ;

De rejeter toutes des demandes de la SCP [N] ;

De condamner la SCP [N] à lui verser la somme de 292 000 euros en réparation de son préjudice ;

De confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCP [F] [N] [6] notaires associés à lui verser la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles ;

De condamner la SCP [N] à lui verser la somme de 5000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel ;

De condamner la SCP [N] aux dépens d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Verdier.

La société [8] soutient que :

M. [N] se devait, lors de chacun des actes pour lesquels il est intervenu, de procéder à la vérification de l’origine de propriété, sans pouvoir se contenter de considérer comme acquise l’origine énoncée dans l’acte d’échange. Il se devait notamment de vérifier les pièces annexées et de s’interroger sur l’absence de délibération de la commune sur le déclassement de la parcelle litigieuse, et ce, d’autant plus que les énonciations de l’acte de janvier 2011 ne pouvaient qu’attirer son attention. Il existait bien une incertitude technique et juridique. La propriété ne doit pas être supposée, mais doit être affirmée avec cette certitude.

En ce qui concerne le lien de causalité, les motifs de la renonciation de la société SCI [14] sont établis par les échanges de courriels qui sont versés aux débats.

S’agissant de son préjudice, celui-ci résulte tout d’abord de la différence entre le prix qu’elle avait obtenu de la société SCI [14] (1'720'000 euros [sic]), et celui auquel elle a finalement vendu l’immeuble litigieux (1'600'000 euros), soit une différence de 120'000 euros. En outre, si elle avait vendu l’immeuble en 2016, elle aurait pu profiter des fonds pour d’autres opérations ou encore pour les placer. Le placement de 1 720'000 euros à 5 % aurait produit 86'000 euros par an. Elle aurait donc pu prétendre à un gain de 344'000 euros sur quatre ans, entre 2016 et 2020. Son préjudice est ainsi constitué de manière certaine par la différence de prix de 120'000 euros d’une part, et par la perte de chance de tirer une rémunération du placement des fonds d’autre part, laquelle perte de chance peut être estimée à 50 %, soit 172'000 euros.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le jugement sera d’ores et déjà confirmé en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription, qui ne fait plus l’objet d’aucune prétention.

1. Sur la faute

Il résulte de l’article 1382, devenu 1240, du code civil qu’il incombe au notaire, tenu d’assurer la validité et l’efficacité de l’acte qu’il reçoit et d’éclairer les parties sur sa portée, ses effets et ses risques, de procéder à toutes vérifications préalables et utiles lui permettant, lorsqu’il authentifie une vente, de s’assurer que le vendeur est titulaire du droit de propriété sur les biens à vendre. Il engage ainsi sa responsabilité lorsqu’il se borne à reprendre, d’un acte antérieur, une origine de propriété qui se révèle erronée.

En l’espèce, l’acte de vente reçu par M. [N] le 22 octobre 2013 et conclu entre la société [13] et la société [8] rappelait, en renvoyant à son annexe 12, que la parcelle litigieuse n° [Cadastre 4] avait appartenu à la commune de [Localité 10] pendant plus de tente ans, avant que celle-ci ne la cède dans le cadre d’un échange le 31 janvier 2011. L’extrait du plan cadastral et le plan de bornage également annexés à l’acte révélaient en outre que cette parcelle, d’une contenance de 179 mètres carrés, correspondait à une bande de terrain d’une longueur d’environ 35 mètres et d’une largeur d’à peu près 5 mètres, contiguë à la [Adresse 12] et longeant celle-ci. Aucune autre précision n’était apportée, notamment sur l’affectation antérieure du terrain et sur le point de savoir s’il avait appartenu au domaine public ou privé de la commune. Il en allait de même de l’acte d’échange initial.

Le fait que cette parcelle ait été de longue date la propriété d’une commune, qu’elle soit constituée d’un terrain étroit longeant le domaine public routier, que ce domaine public routier comprenne habituellement la chaussée mais aussi toutes les dépendances qui permettent d’en assurer l’usage (ex. : accotements, fossés, talus), qu’il soit inaliénable et imprescriptible, et enfin que, face à cela, aucune précision ni aucun élément ne soit apportés quant à l’affectation antérieure de la parcelle et son statut au moment de l’échange, ne pouvait qu’alerter, compte tenu du flou juridique de la situation ainsi que du risque, qui ne pouvait alors être écarté, que la parcelle appartienne toujours en réalité au domaine public et ne puisse être la propriété d’aucune des parties à l’acte que M. [N] instrumentait. Cela obligeait en conséquence celui-ci à éclairer les parties sur ce risque, mais également à lever le doute en procédant à toutes les vérifications et consultations nécessaires, et en les mentionnant dans son acte. Il aurait d’ailleurs dû le faire dès l’acte de vente précédent, du 2 février 2011, auquel il avait participé et qui présentait la même situation.

M. [N] n’apporte encore aujourd’hui aucun élément, concret et précis, contraire. Il se contente d’indiquer en substance que si l’échange avait eu lieu, c’est que la parcelle appartenait au domaine privé, ce que la commune de [Localité 10] elle-même s’est toujours gardée d’affirmer (y compris, lorsque sa responsabilité a été recherchée, dans son mémoire en défense devant le tribunal administratif, où elle jugeait la question « délicate »).

Enfin, un bien appartenant au domaine public étant inaliénable et imprescriptible, et pouvant faire l’objet à ce titre d’une revendication perpétuelle par la personne publique qui en est propriétaire, le fait qu’un tiers aurait été prescrit pour demander l’annulation de l’échange n’ôtait rien à l’insécurité juridique précitée.

Dans ces conditions, Me [N], qui ne justifie pas s’être libéré de son obligation, a bien commis une faute.

2. Sur le préjudice et le lien de causalité

Le lien de causalité entre l’insécurité juridique précitée et la renonciation de la société SCI [14] au bénéfice de la promesse de vente litigieuse est établi par les échanges de lettres et de courriels qui sont versés aux débats et qui ne font ressortir aucune autre raison. Ainsi, le courriel invoqué par M. [N] (pièce n° 20 de la SCP [N]), s’il fait effectivement état de négociations difficiles avant la signature de la promesse, n’avance aucun autre motif de renonciation à celle-ci.

Aucune des parties ne discute le fait que, même dûment informée par M. [N], la société [8] aurait acquis en 2013 l’immeuble dont il s’agit, puis mené à terme son projet de construction.

Alors qu’en première instance la société [8] faisait valoir qu’elle n’avait, deux ans après la vente avortée, toujours pas réussi à trouver un nouvel acquéreur, il est désormais constant que l’immeuble a pu finalement être vendu le 1er décembre 2020 au prix de 1'600'000 euros, soit à un prix inférieur de 100'000 euros, et non de 120'000 euros comme indiqué par la société [8] dans ses conclusions, à celui de 1'700'000 euros qui était stipulé en page 7 de la promesse de vente du 10 août 2016. La société [8] considère ainsi aujourd’hui qu’elle a subi un préjudice constitué, d’une part, par cette différence de prix, et d’autre part, par la perte de chance, qu’elle évalue à 172'000 euros, de faire fructifier durant la période intermédiaire la somme de 1 700 000 euros. Elle ne définit pas autrement son préjudice, qui sera donc discuté uniquement sur cette base.

Or à cet égard, il ressort notamment de la promesse de vente que la société [8] a finalement consentie le 24 septembre 2020, que l’immeuble était loué durant la période considérée à Pôle Emploi moyennant un loyer annuel d’un montant total, avant indexation, de 143'400,66 euros (loyer indexable de 123'051,26 euros et surloyer non indexable de 20'349,60 euros), payable par trimestre civil et à terme à échoir. Si elle n’a pas pu faire fructifier le prix de la vente qui a échoué en 2017, la société [8] a donc retiré d’autres revenus du bien concerné entre le 31 mars 2017, date à laquelle la réalisation de la vente aurait dû intervenir, et le 1er décembre 2020, date à laquelle l’immeuble a finalement été vendu, période qui correspond à 14,7 trimestres civils. Ces revenus ont été au minimum, puisque hors indexation, de 526 997,42 euros (14,7 x 143 400,66/4), qu’elle n’aurait pas perçus si elle avait vendu le bien en 2017.

Bien qu’ayant conclu après que la SCP [N] l’a elle-même fait sur ce point, la société [8] n’évoque pas ces revenus, pourtant bien supérieurs à la perte qu’elle invoque, dans ses conclusions, et ne fournit aucun autre élément d’appréciation financier sur son préjudice.

Dans ces conditions, l’on doit retenir que le fait d’avoir vendu l’immeuble litigieux presque quatre ans après la date escomptée initialement pour un prix inférieur de 100'000 euros tout en ayant continué à tirer d’importants revenus de ce bien pendant cette période n’a pas causé à la société [8], au jour où la cour statue et où elle doit apprécier le préjudice, le préjudice qu’elle invoque.

En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu’il a alloué des dommages et intérêts à la société [8], et la demande indemnitaire de cette dernière sera rejetée.

3. Sur les frais du procès

Le jugement sera également infirmé sur ce point.

La société [8], perdant finalement le procès, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à verser à la SCP [N] la somme globale de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. La demande qu’elle fait elle-même sur ce fondement sera quant à elle rejetée.

PAR CES MOTIFS :

La cour :

INFIRME le jugement, sauf en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Dit que la société [F] [N] [6] notaires associés a commis une faute, mais que la société [8] ne justifie pas d’un préjudice ;

Rejette en conséquence la demande indemnitaire de la société [8] ;

Condamne la société [8] aux dépens de première instance et d’appel ;

Accorde le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile à l’avocat de la société [F] [N] [7] notaires associés ;

Condamne la société [8] à verser la société [F] [N] [7] notaires associés la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les autres demandes des parties.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE