COUR D’APPEL

D'[Localité 4]

CHAMBRE A – CIVILE

YW/ILAF

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 21/02299 – N° Portalis DBVP-V-B7F-E46N

jugement du 22 juin 2021

Juge des contentieux de la protection de [Localité 8]

n° d’inscription au RG de première instance 21/00118

ARRET DU 28 JANVIER 2025

APPELANTS :

Madame [I] [X]

née le 3 juin 1996 à [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/006367 du 13/10/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

Monsieur [H] [M]

né le 6 mars 1997 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2021/006369 du 13/10/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

Tous deux représentés par M^e Nathalie GREFFIER, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 21140

INTIMES :

Monsieur [N] [J]

[Adresse 7]

[Localité 2]

N’ayant pas constitué avocat

Madame [T] [O] épouse [R]

[Adresse 7]

[Localité 2]

N’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 10 juin 2024 à 14'H'00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. WOLFF, conseiller qui a été préalablement entendu en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

Madame GANDAIS, conseillère

Monsieur WOLFF, conseiller

Greffier : Monsieur DA CUNHA

ARRET : réputé contradictoire

Prononcé publiquement le 28 janvier 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Isabelle GANDAIS, conseillère, pour la présidente empêchée et par Tony DA CUNHA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 1er novembre 2017, M. [N] [J] et Mme'[T] [O] épouse [R] (les bailleurs) ont donné en location à M.'[H] [M] et Mme [I] [X] (les locataires) une maison d’habitation située au [Adresse 9] [Adresse 6] à [Localité 5] (53).

Le 17 avril 2018, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat, dont les effets ont été suspendus, à la demande des locataires, par ordonnance du juge des référés du tribunal d’instance de Laval du 18 décembre 2018, laquelle a également désigné un expert avec mission notamment de rechercher si le logement répondait aux normes de décence.

Un procès-verbal de reprise des lieux a été établi le 8 janvier 2019 après que les locataires ont quitté ces derniers.

L’expert a établi son rapport le 25 juin 2019.

Les bailleurs ont finalement fait assigner les locataires devant le juge des contentieux la protection du tribunal judiciaire de Laval par deux actes d’huissier de justice du 17 février 2021, afin de les voir condamnés à leur régler diverses sommes.

Par jugement du 22 juin 2021 rendu en l’absence de comparution des locataires, ce juge a notamment :

condamné solidairement les locataires au paiement des sommes de :

1985,96 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 janvier 2019 ;

1308 euros au titre des dégradations locatives ;

154 euros au titre de l’entretien de la chaudière ;

condamné solidairement les locataires aux dépens comprenant les coûts du commandement de payer, du procès-verbal de reprise des lieux et de la signification de ce dernier ;

condamné chaque partie à supporter la moitié du coût de l’expertise judiciaire.

Les locataires ont relevé appel de ces chefs du jugement par déclaration du 26'octobre 2021, signifiée aux personnes des bailleurs le 1er décembre 2023 puis le 7 mars 2024.

Les bailleurs n’ont pas constitué avocat et la clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 22 mai 2024.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs conclusions signifiées les 1er décembre 2023 et 7 mars 2024, les’locataires demandent à la cour :

d’infirmer le jugement ;

de fixer l’arriéré de loyers dû à la somme de 1484,23 euros ;

de fixer la somme due au titre des dégradations locatives à la somme de 600 euros ;

de dire n’y avoir lieu de les condamner aux frais d’entretien de la chaudière ;

de condamner les bailleurs aux dépens de première instance et d’appel, incluant les coûts du commandement de payer, du procès-verbal de reprise des lieux et de sa signification ;

de condamner les mêmes aux frais d’expertise judiciaire.

MOTIVATION

Selon l’article 561 du code de procédure civile, l’appel remet la chose jugée en question devant la juridiction d’appel et il est statué à nouveau en fait et en droit.

Aux termes de l’article 954 du même code, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

Sur l’arriéré de loyers

Moyens des parties

Les locataires soutiennent que :

La somme de 1985,96 euros au paiement de laquelle ils ont été condamnés sur le fondement d’un décompte du 8 janvier 2019 est supérieure à celle de 1484,23 euros dont le commandement de payer du 5 janvier 2019 faisait état. Il est incompréhensible qu’entre le 5 et le 8 janvier la somme due ait augmenté de 501,73 euros.

Réponse de la cour

Pour condamner les locataires au paiement de la somme de 1985,96 euros, le’premier juge s’est fondé sur un décompte des bailleurs arrêté au 8 janvier 2019, dont le détail n’est pas précisé dans le jugement et qui n’est pas produit devant la cour, laquelle, du fait de l’absence de comparution de ces derniers, n’est pas en mesure de le leur réclamer.

Dans ces conditions, la créance n’est établie dans son montant qu’à hauteur de la somme de 1484,23 euros non contestée par les locataires, et le jugement sera infirmé afin de ramener la condamnation de ces derniers à cette somme.

Sur les dégradations locatives

Moyens des parties

Les locataires soutiennent que :

Sur les 1308 euros mis à leur charge par le jugement, ils ne contestent pas la somme de 600 euros correspondant aux dégradations relevées par l’expert judiciaire. Ils contestent en revanche celle de 708 euros correspondant au remplissage de la cuve de fioul. En effet, l’expert ne s’est pas fondé sur des éléments certains pour calculer cette somme. Il existe une discordance significative entre les deux exemplaires de l’état des lieux d’entrée. Aucun’élément ne permet d’affirmer la quantité de fioul qui était présente lors de l’entrée dans les lieux.

Réponse de la cour

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Pour mettre la somme de 708 euros à la charge des locataires au titre du remplissage de la cuve de fioul, le premier juge a retenu que l’expert judiciaire avait établi « qu’en dépit d’incohérences sur les contrats établis lors de l’entrée dans les lieux, la cuve de fuel était pleine lors de l’entrée dans les lieux des locataires, de sorte que le remplissage était dû à la sortie des lieux ».

Cependant, l’existence dans la cuve, au moment de l’entrée des locataires dans les lieux, d’une quantité de fioul payée par le bailleur et non par exemple par de précédents occupants, et encore moins la mesure exacte de cette quantité ne sont établies par les pièces qui sont versées aux débats. L’exemplaire de l’état des lieux d’entrée qui est produit n’en fait aucune mention. Quant au rapport d’expertise judiciaire, il fait preuve à cet égard de contradiction et ne peut fonder une condamnation des locataires. En effet, il déduit la présence initiale de fioul de ce que la première facture d’approvisionnement que les locataires ont été en mesure de produire date du 24 janvier 2018, soit de trois mois après le début de la location le 1er novembre 2017, tout en retenant que les locataires avaient été privés jusqu’au 2 janvier 2018 de la jouissance du système de chauffage au fioul du fait d’un dysfonctionnement de celui-ci, et qu’ils l’avaient remplacé par des convecteurs électriques. En outre, pour calculer la quantité en cause, l’expert «'retient la quantité de 1 000 litres indiquée sur l’état des lieux rédigé par le propriétaire », après avoir lui-même relevé qu'« il apparait que cette mention a été rajoutée ultérieurement » et que « l’exemplaire du locataire ne le précise pas ».

Dans ces conditions, qui ne suffisent pas à rapporter la preuve de l’obligation invoquée par les bailleurs à hauteur de la somme litigieuse de 708 euros, le’jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné les locataires à verser à ces derniers la somme totale de 1308 euros au titre des dégradations locatives, et’seule celle non contestée de 600 euros sera mise à leur charge.

Sur l’entretien de la chaudière

Moyens des parties

Les locataires soutiennent que :

Ils n’étaient plus locataire à la date du ramonage litigieux.

Réponse de la cour

Le jugement est rédigé en ces termes : « Les demandeurs produisent une facture du 21 juin 2019 afférente au ramonage de la chaudière. Il convient de mettre cette somme à la charge des locataires, s’agissant d’un entretien leur revenant. »

Or comme les locataires le font valoir à juste titre, cette facture, qui n’est d’ailleurs pas produite devant la cour, est postérieure de cinq mois à leur départ, et rien, parmi les éléments communiqués, ne permet de la rattacher aux obligations qui étaient les leurs durant la location.

Le jugement sera donc infirmé et la demande correspondante rejetée.

Sur les frais du procès

Au terme du procès, seuls les locataires sont condamnés et ils le sont à payer aux bailleurs une somme totale de 2084,23 euros qu’ils reconnaissent leur devoir. Le’jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné solidairement les locataires, qui succombent au moins partiellement, aux dépens de première instance comprenant les coûts du commandement de payer, du procès-verbal de reprise et de la signification de ce dernier. En ce qui concerne les frais de l’expertise judiciaire, et dès lors que les bailleurs succombe eux aussi partiellement en leurs demandes, le premier juge sera approuvé en ce qu’il a condamné chaque partie à en supporter la moitié.

S’agissant des dépens d’appel, chaque partie conservera la charge de ceux qu’elle aura exposés.

PAR CES MOTIFS :

La cour :

INFIRME le jugement en ce qu’il a condamné solidairement M. [H] [M] et Mme [I] [X] au paiement des sommes de :

1985,96 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 janvier 2019 ;

1308 euros au titre des dégradations locatives ;

154 euros au titre de l’entretien de la chaudière ;

CONFIRME le jugement en ses autres dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Condamne solidairement M. [H] [M] et Mme [I] [X] à payer à M. [N] [J] et Mme [T] [O] épouse [R] les sommes de :

1484,23 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 janvier 2019 ;

600 euros au titre des dégradations locatives ;

Rejette la demande faite par M. [N] [J] et Mme [T] [O] épouse [R] au titre de l’entretien de la chaudière ;

Dit que chaque partie conservera la charge des dépens d’appel qu’elle aura exposés.

LE GREFFIER P/LA PRESIDENTE, empêchée

T. DA CUNHA I. GANDAIS