COUR D’APPEL

D'[Localité 5]

CHAMBRE A – COMMERCIALE

CC/ILAF

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 20/00568 – N° Portalis DBVP-V-B7E-EU6H

jugement du 10 Février 2020

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 6]

n° d’inscription au RG de première instance 18/000251

ARRET DU 21 JANVIER 2025

APPELANTE :

S.C.I. LPPH

agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié ès qualités audit siège,

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Jean LANDRY de la SELARL LANDRY JEAN, avocat au barreau de LAVAL

INTIMEE :

S.A.R.L. ALZR

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Romain BOULIOU de la SCP DESBOIS-BOULIOU ET ASSOCIES, avocat au barreau de LAVAL – N° du dossier 180058

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 18 Novembre 2024 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me CORBEL, présidente de chambre qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me CORBEL, présidente de chambre

M. CHAPPERT, conseiller

M^me GANDAIS, conseillère

Greffière lors des débats : M^me TAILLEBOIS

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 21 janvier 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine CORBEL, présidente de chambre et par Sophie TAILLEBOIS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique reçu le 3 décembre 2014, la SCI LPPH a donné à la société ALZR à bail commercial, à effet au 5 janvier 2015, un local situé [Adresse 7] de l’habitat à Laval, comprenant une surface de vente avec vitrine, destiné’à l’exploitation d’une activité de vente de produits de literie et produits connexes, moyennant un loyer trimestriel de 11 500 euros, hors charges.

Un dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyer a été versé par la preneuse, soit la somme de 7 666,66 euros.

Un état des lieux d’entrée sommaire a été établi le 5 janvier 2015, listant’seulement les équipements garnissant le local.

Le 8 janvier 2018, le bail ayant été résilié, un état des lieux de sortie a été dressé en présence des deux parties avec l’assistance d’une agence immobilière. Cet’état mentionne, à l’extérieur, des stickers sur les vitrines non déposés et des trous de fixation d’enseigne en façade avant, l’enseigne ayant été retirée ; à’l'intérieur, il est notamment indiqué que deux panneaux de mur sont de couleur rose. Il y est insérée une photographie en couleur des murs.

Par lettre recommandée du 15 janvier 2018, la SCI LPPH a demandé à la société ALZR que les trous ayant servi à fixer son enseigne sur la façade soient bouchés, que les stickers et publicités soient retirés, les vitres nettoyées, et, à’l'intérieur du bâtiment, que les affiches et scotchs soient retirés et que les deux panneaux roses soient repeints dans leur couleur d’origine.

Par lettre du 19 janvier 2018, la société ALZR a opposé un refus à cette demande en répondant qu’elle avait retiré les films perforés sur les vitres, et qu’ainsi, elle’avait rendu les locaux dans un meilleur état qu’à son arrivée.

La SCI LPPH a fait établir deux devis pour la remise en l’état des lieux et les a communiqués à la société ALZR par lettre du 25 janvier 2018.

Le 29 janvier 2018, la SCP Gohier ' [P] ' Soreau, huissiers de justice associés à Laval a procédé, à la demande de la SCI LPPH, à un constat des lieux faisant apparaître sur le bardage extérieur au-dessus de la vitrine, la’présence d’une vingtaine de trous qui, selon les déclarations qui lui ont été faites par la bailleresse, auraient été faits par la société ALZR lorsqu’elle a posé son enseigne et que certains trous avaient été rebouchés, selon la bailleresse, par des précédents locataires ; que les vitres et portes vitrées du magasin étaient sales et qu’elles présentaient des traces de colle par endroits, de même que des résidus de scotch et de rouleau adhésif ; que deux panneaux du mur intérieur étaient peints en rose.

Par lettre du 8 février 2018, la SCI LPPH a informé la SARL ALZR de l’exécution des travaux de remise en état et des montants qu’elle s’estimait fondée à retenir sur le dépôt de garantie, à savoir, la moitié du coût du constat d’huissier, le coût de la location d’une nacelle, les frais de nettoyage et des travaux de peintures, soit un total de 2 114,41 euros TTC.

Par lettre recommandée du 19 février 2018, la société ALZR a mis en demeure la société LPPH de lui restituer la somme de 7 666,66 euros correspondant au dépôt de garantie versé lors de la signature du bail commercial.

Par lettre officielle du 11 avril 2018, la SCI LPPH, par l’intermédiaire de son conseil, a adressé un chèque de 957,40 euros correspondant au montant du dépôt de garantie déduction faite de la somme de 2 114,41 euros TTC précitée et d’une somme de 3 829,04 euros au titre d’indemnités journalières du 5 janvier au 4 février 2018, calculée sur la base du montant du loyer jusqu’à l’exécution des travaux, telles que prévues au bail.

La société ALZR contestant son montant, n’a encaissé ce chèque qu’en compte et à valoir de la somme qu’elle estime lui rester due puis, par acte du 5 juin 2018, a fait assigner la société LPPH devant le tribunal de grande instance, devenu tribunal judiciaire, de Laval en restitution du dépôt de garantie et en réparation du préjudice subi du fait de la non-restitution de ce dépôt de garantie.

Par jugement du 10 février 2020, le tribunal a :

— rejeté la demande en réparation formée par la société ALZR ;

— condamné la société LPPH au paiement à la société ALZR de la somme de 7'666,66 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie prévu au contrat de bail du 3 décembre 2014 ;

— condamné la société LPPH au paiement à la société ALZR de la somme de 2'500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société LPPH aux dépens.

Par déclaration du 2 avril 2020, la société LPPH a interjeté appel de ce jugement en attaquant expressément les dispositions qui la condamne au paiement à la société ALZR de la somme de 7 666,66 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie prévu au contrat de bail du 3 décembre 2014 ; qui la condamne au paiement à la société ALZR de la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; qui la condamne aux dépens ; intimant la société ALZR.

Les deux parties ont conclu.

La société ALZR a formé appel incident.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 novembre 2024.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La société LPPH demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris en ses dispositions lui faisant grief et, statuant à nouveau, de :

— déclarer la société ALZR irrecevable et à défaut mal fondée en toutes ses demandes, et l’en débouter ;

— condamner la société ALZR à payer la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société ALZR aux dépens.

La société ALZR demande à la cour de :

— sur l’appel principal, de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société LPPH au paiement à la société ALZR de la somme de 7 666,66 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie prévu au contrat de bail du 3'décembre 2014, et débouter en conséquence la société LPPH de l’ensemble de ses demandes, fins et

prétentions,

— sur son appel incident, d’infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande en réparation formée par la SARL ALZR, de condamner en conséquence la société LPPH à payer à la société ALZR la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice subi,

— débouter la société LPPH de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions contraires.

— condamner la société LPPH au paiement de la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société LPPH aux dépens de première instance et d’appel.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties au soutien de leurs prétentions, il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement remises au greffe :

— le 9 septembre 2022 pour la société LPPH,

— le 6 septembre 2022 pour la société ALZR.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Au paragraphe « restitution des lieux loues ' remise des clefs » du bail, il est stipulé que :

« Le preneur devra rendre les lieux loués en bon état de réparations ou, à défaut, régler au bailleur le coût des travaux nécessaires pour leur remise en état.

Dans ce dernier cas, il sera procédé, en la présence du preneur dûment convoqué ou de son représentant, à l’état des lieux au plus tard un mois avant l’expiration du bail. En cas de difficultés, un état des lieux pourra être effectué par huissier à l’initiative de la partie diligente, les frais étant alors partagés entre les parties.

Cet état des lieux comportera le relevé des réparations à effectuer incombant au preneur, et prévoira un état des lieux complémentaire dès après le déménagement du preneur à l’effet de constater si des réparations supplémentaires sont nécessaires par suite de l’exécution, dudit déménagement.

Le preneur devra, dans les huit jours calendaires de la notification des devis établis par un bureau d’études techniques ou des entreprises qualifiées, donner son accord sur ces devis.

S’il ne donne pas son accord dans le délai ci-dessus, les devis seront réputés agréés et le bailleur pourra les faire exécuter par des entreprises de son choix en en réclamant le montant au preneur. (…) ».

Partant de ce que cette clause fixe les conditions dans lesquelles des réparations peuvent être mises à la charge du preneur quittant les locaux en prévoyant que les travaux mis à sa charge sont listés contradictoirement à l’état des lieux de sortie avec, au besoin, un constat complémentaire de la situation des locaux pour prendre en compte les éventuelles dégradations résultant du déménagement, et constatant que l’état des lieux de sortie ne comporte pas de telle liste, les’premiers juges, approuvés par la preneuse sortante, ont retenu que la bailleresse n’était pas en droit de réclamer à celle- ci des frais de remise en état.

La bailleresse conteste ce raisonnement en se prévalant de ce que l’état des lieux fait bien mention de la présence des stickers sur les vitrines, des trous de fixation d’enseigne en façade avant et de ce que deux panneaux des murs intérieurs sont de couleur rose, la photographie insérée faisant apparaître qu’il s’agit d’un rose fuschia. Elle s’estime donc en droit de réclamer la remise en état des lieux soit en raison de dégradations (trous) soit la remise en état antérieur (couleur des deux pans de mur) ainsi que des frais de nettoyage des vitrines nécessaire du fait des traces laissées après le retrait des stickers par la preneuse sortante postérieurement à l’état des lieux.

Le bail oblige le preneur sortant à rendre les lieux loués en bon état de réparations ou, à défaut, à régler au bailleur le coût des travaux nécessaires pour leur remise en état. Il prévoit, certes, qu’un pré-état des lieux de sortie soit établi contradictoirement un mois avant l’expiration du bail et comporte le relevé des réparations à effectuer incombant au preneur, ce qui n’a pas été fait. Pour’autant, le bail ne prévoit aucune sanction à l’absence d’indication dans ce pré-état des lieux de l’indication des réparations à effectuer, procédure qui apparaît être prévue seulement pour faciliter la mise en oeuvre de l’obligation de remise en état des lieux en évitant toute contestation sur la nature et l’étendue des réparations. Il en est de même de la stipulation selon laquelle en suite de l’établissement de cette liste le bailleur adresse au preneur quittant les locaux les devis liés aux travaux listés pour accord éventuel et à défaut d’accord exprès, cet accord est présumé. Dès lors que cette procédure n’a pas été suivie par les parties, les’règles de droit commun se trouvent applicables et la bailleresse doit donc être admise à rapporter la preuve de l’obligation dont elle réclame l’indemnisation. C’est donc à tort que les premiers juges ont retenu que faute pour la bailleresse d’avoir respecté la procédure contradictoire prévue au contrat de bail pour mettre à la charge du preneur des travaux de reprises en suite de la reprise des locaux en ne dressant pas la liste de ces travaux, la bailleresse devait être condamnée à la restitution du dépôt de garantie, sans plus ample examen des éléments produits.

L’état des lieux qui a été dressé contradictoirement le 8 janvier 2018 établit qu’à cette date, à l’extérieur, des stickers sur les vitrines n’avaient pas été retirés et des trous de fixation d’enseigne en façade avant étaient apparents et, qu’à l’intérieur, deux panneaux de mur étaient de couleur rose fuschia, constatations qui ne sont d’ailleurs pas matériellement contestées par la preneuse sortante. C’est donc également à tort que les premiers juges ont retenu que l’état des lieux ne fait mention d’aucun 'désordres'.

Il convient d’examiner les contestations élevées par la preneuse sortante sur les différents postes de réclamation de la bailleresse relatifs à la remise en état des lieux pouvant être exigée à la suite des modifications, dégradations ou encore défaut d’entretien ressortant de l’état des lieux du 8 janvier 2018.

La présence des stickers sur les vitres est mentionnée sur l’état de sortie. La’bailleresse fait remarquer que sur les photographies insérées dans l’état des lieux de sortie apparaissent cinq stickers sur le deuxième niveau vitré (côté gauche), quatre stickers en dessous (côté gauche), trois stickers bleus (petit côté) et cinq autres stickers bleus (côté droit), soit dix-sept stickers, tous liés à l’activité de la preneuse sortante. Celle-ci fait valoir qu’au début du bail, l’ensemble des vitres du local était recouvert de papiers adhésifs de différentes natures (obstruants ou publicitaires) qu’elle avait fait enlever et qu’ayant en suite de la restitution des locaux, retiré ses propres adhésifs et fait procéder au nettoyage des vitres, elle a restitué le local dans un meilleur état qu’elle ne l’a reçu. La’bailleresse fait justement valoir qu’il s’agit uniquement de savoir si les stickers posés par la preneuse ont été retirés correctement ou non et que dès lors que cet enlèvement est intervenu fin janvier, en tout cas plusieurs jours après l’état des lieux contradictoire, cet état des lieux du 8 janvier 2018 ne peut renseigner sur ce point. C’est donc à tort que les premiers juges ont écarté le procès-verbal de constat du 29 janvier 2018 au motif qu’il était postérieur à la remise des clefs alors que, s’il ne pouvait établir la preuve de 'désordres’ autres que ceux relevés dans l’état des lieux contradictoire du 8 janvier 2018, il constitue un élément pouvant rapporter la preuve que les points relevés dans cet état des lieux n’avaient pas fait l’objet d’une complète remise en état. Pour rapporter la preuve qui lui incombe qu’elle a supprimé toutes les traces des adhésifs sur la vitrine, la’preneuse sortante produit une facture du 29 janvier 2018 de la société Vinyle d’co concernant une prestation de 'suppression, nettoyage des adhésifs sur vitrine (à’côté de Leger)' qui n’indique pas la date à laquelle cette prestation a été réalisée mais cette date est nécessairement antérieure au procès-verbal de constat d’huissier du 29 janvier 2018 au vu de la lettre du 19 janvier 2018. Or, ce’procès-verbal de constat fait apparaître que les vitres et portes vitrées du magasin sont sales et qu’elles présentent des traces de colle par endroits, de’même que des résidus de scotch et de rouleau adhésif. Ainsi, les frais de nettoyage des vitres doivent être mis à la charge de la preneuse sortante.

S’agissant des trous laissés après la dépose de l’enseigne, leur existence a non seulement été relevée dans l’état des lieux de sortie mais également dans le procès-verbal de constat dressé le 29 janvier 2018. La preneuse sortante prétend avoir fait reboucher les trous qu’elle avait faits pour la fixation de son enseigne et que les trous restant seraient ceux causés par la pose d’une précédente enseigne par d’anciens locataires. Pour preuve, elle produit une lettre du 29 janvier 2018 par laquelle la société Vinyle d’co affirme avoir posé des 'illets à l’emplacement de l’enseigne de la société ALZR, qu’elle aurait déposée le 15 décembre 2017. Or, comme le fait remarquer la bailleresse, ces allégations, qui ne sont pas faites sous la forme d’une déclaration conforme aux prescriptions de l’article 202 code civil, ne sont pas cohérentes avec le fait que l’état des lieux du 8 janvier 2018 mentionne la présence de trous dans le bardage, mention à laquelle la preneuse sortante se serait opposée si elle avait effectivement fait reboucher les trous dont elle était à l’origine lors de l’intervention de la société Vinyle d’co, le 15 décembre précédent ou à tout le moins, aurait fait préciser ce fait. Surtout, la bailleresse démontre que les anciens trous avaient été rebouchés en produisant une attestation de M. [W] qui déclare avoir procédé au rebouchage des trous de l’ancienne enseigne 'Esprit Jardin’en novembre 2014. Il doit donc être mis à la charge de la preneuse sortante les frais de rebouchage des trous faits au niveau de l’enseigne.

La preneuse sortante ne conteste pas être à l’origine de la modification de la couleur de la peinture de deux panneaux du mur intérieur en rose fuschia. Elle’soutient ne pas être tenue des frais de peinture dans la couleur d’origine dans la mesure où la couleur de la peinture qu’elle avait apposée ne serait pas une couleur excentrique.

Mais la bailleresse précise à juste titre que sa demande, qui repose non pas sur le droit des baux d’habitation mais sur celui des baux commerciaux, et qui ne heurte pas la règle selon laquelle le preneur à bail commercial locataire a le droit d’adapter la couleur des lieux à son concept mais repose sur les stipulations contractuelles relatives, repose sur une clause du bail au paragraphe 'Améliorations’ aux termes de laquelle 'tous travaux, embellissements et améliorations quelconques qui seraient faits par le preneur, même avec l’autorisation du bailleur deviendront à la fin de jouissance, quel qu’en soit le motif, la propriété de ce dernier, sans indemnité, à moins que le bailleur ne préfère demander leur enlèvement et la remise des lieux en leur état antérieur, aux frais du preneur'.

La bailleresse fait valoir que s’agissant de travaux de peinture, ceux-ci peuvent être indifféremment qualifiés d’embellissements ou d’améliorations quelconques ou encore de 'tous travaux'. La preneuse sortante, qui s’abstient de s’expliquer sur l’application de cette clause, ne le conteste pas.

La bailleresse déduit exactement qu’elle est libre de demander la remise en l’état antérieur. Elle précise, sans être démentie sur ce point, que chacun des deux pans de mur mesure 7 m X 3 m. Sa demande qui tend à être indemnisée des travaux de peinture limités à une surface de 35 m² sera donc accueillie. La’circonstance que ces murs aient été finalement repeints par le locataire actuel est sans importance dès lors que la bailleresse justifie avoir repeint ces murs suivant une facture produite aux débats.

La bailleresse produit les factures relatives aux travaux en cause, ce qui justifie de leur exécution. Il importe donc peu qu’elle ait mis le bien en vente.

Le montant des travaux n’est pas discuté.

Dès lors qu’il s’agissait d’établir la preuve de ce que la remise en état des lieux n’avait pas été faite par la preneuse sortante en dépit de la mise en demeure qu’elle avait reçue à cette fin, la bailleresse est bien fondée à lui réclamer la moitié du coût du procès-verbal de constat du 29 janvier 2018.

Il s’ensuit que doit être mis à la charge de la société ALZR la somme de 2 114,41 euros TTC telle que réclamée par la bailleresse.

La bailleresse est également bien fondée à réclamer une indemnité pendant la durée nécessaire à la remise en état des locaux, du 5 janvier au 4 février 2018, telle que prévue au bail en ces termes : 'à titre de clause pénale, et pendant la durée nécessaire à la remise en état des locaux, le preneur s’engage à verser au bailleur, qui accepte, des indemnités journalières égales à la fraction journalière du dernier loyer en cours, charges comprises, par jour de retard, pendant la durée nécessaire pour cette remise en état, et ce à compter de la date d’expiration du bail'.

Le calcul de la somme réclamée à ce titre, 3 829,04 euros plus la TVA, n’est pas contesté.

Il s’ensuit que la société ALZR, qui a reçu restitution de la somme de 957,40 euros correspondant au montant du dépôt de garantie déduction faite de la somme de 6 709,26 euros TTC (2 114,41 TTC + 3 829,04 euros outre TVA sur cette somme), n’est pas fondée à réclamer plus.

Le jugement sera infirmé donc en toutes ses dispositions sauf celle qui rejette la demande d’indemnisation de la société ALZR.

La société ALZR, partie perdante, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel et à payer à la SCI LPPH la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il rejette la demande d’indemnisation de la société ALZR.

Statuant à nouveau sur les autres chefs et y ajoutant,

Rejette la demande de la société ALZR tendant à la restitution du dépôt de garantie.

Condamne la société ALZR à payer à la SCI LPPH la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la société ALZR aux dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,

S. TAILLEBOIS C. CORBEL