COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 696 DU 16 DECEMBRE 2024

N° RG 23/00847 – N° Portalis DBV7-V-B7H-DTFA

Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre du 22 juin 2023, enregistrée sous le n° 21/01443

APPELANTE :

Mme [W] [V] veuve [L]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Olivier PAYEN, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 74)

INTIMÉ :

[Adresse 8] représenté par son administrateur provisoire, la société AGETIS IMMOBILIER, ayant son siège social [Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par M^e Catherine GLAZIOU, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 84)

COMPOSITION DE LA COUR :

M^me Judith DELTOUR, présidente de chambre

M^me Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère

M^me Rozenn LE GOFF, conseillère.

DÉBATS :

A la demande des parties, et conformément aux dispositions des articles 907 et 799 du code de procédure civile, l’affaire ne requérant pas de plaidoirie, le conseiller de la mise en état a autorisé le dépôt du dossier au greffe de la chambre.

Les parties ont été avisées que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 16 décembre 2024.

GREFFIER :

Lors du dépôt des dossiers et du prononcé : M^me Yolande MODESTE, greffière.

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ; signé par M^me Judith DELTOUR, présidente de chambre et par M^me Yolande MODESTE, greffière.

Procédure

Se fondant sur sa qualité de copropriétaire dans la résidence [9] soleil, par acte du 6 août 2021, Mme [W] [V] épouse [L] a assigné le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la SARL Agetis immobilier devant le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre pour obtenir qu’il déclare son action en nullité recevable en sa qualité de copropriétaire opposant aux résolutions n° 28 et n°29 prises lors de l’assemblée générale du 26 avril 2021, notifiée le 6 juin 2021, annule ces résolutions n° 28 et n°29 comme irrégulières et condamne le syndicat des copropriétaires au paiement des dépens de l’instance et de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement rendu le 22 juin 2023, le tribunal a

— débouté Mme [W] [V] de l’intégralité de ses demandes ;

— condamné Mme [W] [V] à payer au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la SARL Agetis immobilier la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [W] [V] au paiement des dépens ;

— rappelé l’exécution provisoire de droit de la décision

Par déclaration reçue le 8 août 2023, Mme [V] a interjeté appel de la décision en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande et l’a condamnée au paiement des dépens et de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Suivant avis de non-constitution du 12 septembre 2023, la déclaration d’appel a été signifiée le 19 septembre 2023.

Par dernières conclusions communiquées le 4 mars 2024, Mme [V] a sollicité de

— juger son appel recevable ;

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant de nouveau, au visa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de

— juger l’action en nullité recevable en sa qualité de copropriétaire opposant aux résolutions N°28 et 29 de l’assemblée générale de copropriétaires du 26 avril 2021, notifiée le 6 juin 2021 ;

— annuler les résolutions N°28 et N°29 de l’assemblée générale du 26 avril 2021;

— condamner le [Adresse 7] au paiement des dépens ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Village soleil à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle a fait valoir qu’elle était propriétaire depuis le 1er juillet 1987 d’un local en rez-de-chaussée décrit comme un bâtiment boutique, qui a toujours abrité une activité commerciale, qu’elle disposait d’un bail portant sur les parties communes qui jouxtent son lot, s’agissant d’un terrain laissé à l’abandon par la copropriété qui lui permettait d’accueillir ses clients, qu’elle ne créait aucune gêne et exploitait une activité de restauration depuis le 1er septembre 2010, que les deux résolutions critiquées lui font grief, qu’elles ont été votées sur la base d’informations non sincères et incomplètes, qu’elle n’a pas changé la destination du lot, que le règlement de copropriété mentionne 116 ou 118 lots, que l’assemblée générale s’est déjà prononcée sur une éventuelle modification de l’état descriptif de division, qu’elle n’a commis aucun empiétement, que la terrasse pour laquelle elle paye un loyer existait avant son acquisition et que par ordonnance de référé du 26 février 2021, le syndicat des copropriétaires a été débouté de sa demande de remise en état. Elle a ajouté qu’elle voulait éviter qu’il lui soit reproché ultérieurement de ne pas avoir contesté ces résolutions.

Par conclusions communiquées le 6 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier la résidence [9] soleil a demandé, au visa de la loi du 10 juillet 1965, de

— dire et juger Mme [V] mal fondée en ses demandes ;

— confirmer le jugement ;

— débouter Mme [V] de ses demandes lesquelles sont mal fondées ;

— condamner Mme [V] au paiement des dépens et de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il a rappelé l’état descriptif de division et le règlement de copropriété ainsi que les résolutions votées. Il a fait valoir que Mme [L] était propriétaire d’un local d’habitation dont elle avait changé la destination et que les parties communes avaient été louées dans le cadre d’un bail professionnel et non d’un bail commercial, qu’elle pouvait demander la modification de la destination de son lot, qu’elle s’était approprié une terrasse excédant la partie pour laquelle elle a un bail, et que le lot 118 est un studio et non une terrasse, qu’elle avait d’ailleurs envisagé et sollicité l’assemblée générale pour acquérir la terrasse, qu’elle a ainsi reconnu qu’elle empiétait sur les parties communes.

La clôture est intervenue le 4 mars 2024. Les parties ayant donné leur accord pour que la procédure se déroule sans audience, le dépôt des dossiers a été autorisé le 7 octobre 2024. L’affaire a été mise en délibéré pour être rendu le 16 décembre 2024.

En cours de délibéré, le 4 novembre 2024, l’appelante a communiqué et déposé au greffe de la cour d’appel, un jugement rendu le 26 septembre 2024 entre différents copropriétaires et le syndicat des copropriétaires [Adresse 5], qui a annulé l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [9] soleil du 26 avril 2021, qui a dispensé les copropriétaires demandeurs de toute participation à la dépense commune de frais de procédure et de condamnation du syndicat des copropriétaires et condamné le syndicat des copropriétaires au paiement des dépens et de 500 euros à chacun d’entre eux.

L’intimé avisé par RPVA de cette communication a indiqué qu’il avait interjeté appel du jugement dont il n’avait pas connaissance avant le dépôt des dossiers.

Motifs de la décision

En application des dispositions de l’article 444 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

En l’espèce aucune note en délibéré n’a été sollicitée par la cour.

Pour statuer comme il l’a fait le premier juge a considéré que Mme [V] ne contestait pas les conditions dans lesquelles les résolutions avaient été votées mais le fait que ces résolutions aient été votées, qu’il ne s’agissait que de mandats donnés au syndic pour agir et qu’elle avait loisir de s’opposer aux éventuelles actions du syndic et de les discuter au fond.

Conformément à l’article 42, alinéa 2, de loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée.

Mme [V] a voté contre les deux résolutions objets du litige qui la concernent directement puisqu’elles portent toutes deux sur l’usage qu’elle fait de son lot. Sa contestation est ainsi recevable.

Toute violation des règles de fond ou de forme édictées par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 peut donner lieu à une action en nullité.

Les résolutions litigieuses sont ainsi formulées :

— 'résolution N°28 mandat à donner au syndic quant à la dénonciation du bail professionnel de Mme [L] [W] signé le 19 juin 1991 ;

l’assemblée générale après avoir délibéré, mandate le syndic quant à la dénonciation de Mme [L], par acte extra-judiciaire, pour changement de destination du lot 118 et sous location (de plus pour une activité commerciale -interdite dans le cadre des baux professionnels qui concernent exclusivement les professions libérales notaires avocat huissier dentiste infirmière etc)'

— 'résolution N°29 mandat à donner au syndic quant à la démolition des constructions de Mme [L], installées sur les parties communes de la résidence sans autorisation;

l’assemblée générale après avoir délibéré, mandate le syndic d’ester en justice à l’encontre de Mme [L], afin de lui réclamer la démolition des empiétements sur les parties communes de la résidence installées sans autorisation. En effet, le bail professionnel signé par Mme [L] concerne le lot 118 pour 23 m² et Mme [L] a créé une extension mitoyenne audit lot 118 pour une surface de 84m² soit une surface totale de 107m², l’assemblée générale donne mandat au syndic pour représenter la copropriété devant toutes juridictions et faire appel à tous conseils nécessaires à la défense des intérêts de la copropriété.'

En l’espèce, la contestation porte non pas sur les conditions de vote dans lesquelles les résolutions ont été adoptées mais sur la proposition du syndic qui a conduit à l’adoption de ces résolutions par l’assemblée générale. Il n’est ni allégué ni démontré que le vote de l’assemblée générale et les résolutions seraient contraires à l’intérêt général de la copropriété. En effet, si Mme [V] rappelle qu’un des copropriétaires dispose d’un nombre important de tantièmes et donc d’une forte influence sur les votes de l’assemblée générale, il ne résulte pas de sa contestation que la décision a pour but de favoriser exclusivement l’intérêt d’un ou de plusieurs copropriétaires, ou de la majorité des copropriétaires au détriment d’une minorité de copropriétaires ; elle ne démontre ni l’intérêt qu’aurait la majorité à voter ces résolutions à son détriment ni une rupture de l’égalité entre copropriétaires. À l’inverse, dans le cadre de l’action qui sera éventuellement poursuivie par le syndic, et dans l’hypothèse où elle le serait, elle pourrait, le cas échéant, faire valoir que l’éventuel refus d’autoriser les travaux nécessaires à la poursuite de son activité autorisée étant propriétaire de lots dans le bâtiment initialement identifié Boutique est abusif.

En effet, Mme [V] a acquis le 1er juillet 1987, le lot 118 qui est issu de la modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété du 6 février 2009 résultant d’une assemblée générale du 13 décembre 2007 qui a supprimé le lot 114 'boutiques’ pour créer les lots 115 à 117 désormais boutiques (1 à 3) et 118 studio en rez-de-chaussée ; un contrat de location a été signé le 19 juin 1991 portant sur la location de 34 m² des parties communes de la copropriété. Un bail commercial a été signé entre Mme [V] et la SARL La table basque, locataire, portant sur le lot 118 une surface commerciale lui appartenant et 34 m² de terrasse, le loyer incombant à Mme [L].

La tolérance revendiquée par Mme [V] à l’égard de l’exercice d’une activité commerciale dans les locaux depuis l’acquisition, n’interdit pas aux copropriétaires dans leur ensemble, de mandater le syndic pour remettre en question le bail professionnel signé par elle et le syndicat [Adresse 10] et éventuellement revenir sur cette tolérance, chacune des parties ayant l’opportunité à cette occasion de négocier les termes du contrat.

S’agissant de l’occupation des parties communes, si Mme [V] a procédé au retrait de la terrasse (procès-verbal du 5 février 2020) et si elle n’empiète pas sur les parties communes qui ne font pas l’objet du bail, le mandat donné au syndic de poursuivre la démolition des constructions, installées sur les parties communes de la résidence sans autorisation, aura été inutile. Pour autant, l’assemblée générale des copropriétaires a pu estimer qu’il était nécessaire de prendre cette résolution.

Malgré l’allégation d’une présentation tendancieuse des résolutions, aucune fraude n’est démontrée dans leur formulation. Le simple mandat donné au syndic d’agir ne préjuge ni de la suite qui sera éventuellement donnée à ce mandat, ni de l’issue des procédures, d’autant que la situation qui a donné lieu au vote de ces résolutions est susceptible d’évolution. Enfin, s’agissant de la vocation éventuellement conservatoire de la contestation de Mme [V] de ces résolutions, ce choix de procédure l’expose à devoir en supporter les éventuels frais.

Il résulte de ces éléments que le jugement doit être confirmé et Mme [V] déboutée de ses demandes contraires.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a statué sur les dépens et les demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Mme [V] qui succombe est condamnée au paiement des dépens et déboutée de sa demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Elle est condamnée à ce titre à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros.

Par ces motifs

la cour

— écarte les notes en délibéré ;

— confirme le jugement en ses dispositions critiquées ;

y ajoutant,

— déboute Mme [W] [V] de ses demandes contraires ;

— condamne Mme [W] [V] au paiement des dépens d’appel ;

— condamne Mme [W] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Village soleil la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La présidente