Cour d'appel de Basse-Terre, 1re chambre, 27 novembre 2025, n° 24/00906

TGI Pointe-à-Pitre 30 mai 2024

CA Basse-Terre
Infirmation partielle 27 novembre 2025

Arguments

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Rejeté
Absence de preuve de préjudice
La cour a estimé que M. [I] ne justifie d'aucun manquement de la société Karukimo qui aurait pu lui causer un dommage, et a donc rejeté sa demande.
Rejeté
Non-réalisation des transactions
La cour a jugé que les mandats n'ont pas été suivis d'actes authentiques de vente, privant ainsi la société Karukimo de son droit à rémunération.

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Sur la décision

Référence :	CA Basse-Terre, 1re ch., 27 nov. 2025, n° 24/00906
Juridiction :	Cour d'appel de Basse-Terre
Numéro(s) :	24/00906
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre, 30 mai 2024, N° 22/01536
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	7 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Gladys SAINT-CLEMENTChristophe CUARTERO
Cabinet(s) :	SELARL CUARTERO-AVOCATS
Parties :	S.A.R.L. KARUKIMO

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 550 DU 27 NOVEMBRE 2025

N° RG 24/00906 – N° Portalis DBV7-V-B7I-DXMP

Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, du 30 mai 2024, dans une instance enregistrée sous le n° 22/01536.

APPELANT :

M. [W] [I]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représenté par M^e Gladys SAINT-CLEMENT, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 91)

INTIMÉE :

S.A.R.L. KARUKIMO

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par son mandataire liquidateur

Me [J] [Y] de la

SELARL [G] [Y]

Représentée par M^e Christophe CUARTERO, de la SELARL Cuartero-Avocats, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 101)

COMPOSITION DE LA COUR :

M^me Judith DELTOUR, président de chambre

M^me Valérie MARIE-GABRIELLE, conseiller

M^me Rozenn LE GOFF, conseiller.

DÉBATS :

A la demande des parties, et conformément aux dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire ne requérant pas de plaidoirie, le conseiller de la mise en état a autorisé le dépôt du dossier au greffe de la chambre le 15 septembre 2025. Les parties ont été avisées que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 27 novembre 2025.

GREFFIER :

Lors du dépôt des dossiers : M^me Prescillia ARAMINTHE, greffière.

Lors du prononcé : M^me Yolande MODESTE, greffière.

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour ; signé par M^me Judith DELTOUR, président de chambre et par M^me Yolande MODESTE, greffière.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 16 mars 2021, M. [W] [I] a donné à la SARL Karukimo un mandat sans exclusivité (n°2569 et n°[Cadastre 1]) de vendre les terrains cadastrés BM [Cadastre 5] (pA et pB) sis à [Adresse 7], d’une superficie de 945 m² et de 2 941m², en contrepartie d’une rémunération respective de 9 600 euros et 13 450 euros.

Suivant actes sous seing privé du même jour, par le biais de la société Karukimo, M. [I] s’est engagé à vendre ces parcelles de terre à M. [P] [S] et à Mme [T] [O] qui ont accepté, moyennant les prix de 123 000 et 312 370 euros, la signature des actes authentiques étant prévue les 30 juin et 30 juillet 2021. Plusieurs conditions suspensives étaient prévues (dont l’obtention d’un prêt bancaire, d’un permis de construire) ainsi qu’une clause pénale prévoyant le paiement des sommes de 10 000 ou 15 000 euros à titre d’indemnité forfaitaire en faveur du co-contractant qui ne serait pas en défaut en cas de refus de régularisation de la vente, les rémunérations du mandataire y étant également rappelées.

Prétendant que M.[I] s’est opposé à tort à la réitération des actes authentiques de vente, la société Karukimo l’a par acte du 8 août 2022 fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre pour obtenir sa condamnation au paiement des rémunérations de 9 600 euros et 13 450 euros prévues au titre des mandats conclus le 16 mars 2021.

Par jugement du 30 mai 2024, le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre a :

— condamné M. [I] à payer à la société Karukimo la somme de 13 4750 euros (sic) au titre du mandat de vente n°2569,

— condamné M. [I] à payer à la société Karukimo la somme de 9 600 euros au titre du mandat de vente n°2654,

— rejeté les autres et plus amples demandes des parties,

— condamné M. [I] à payer à la société Karukimo la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [I] aux dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de plein droit.

Par déclaration reçue le 2 octobre 2024, M. [I] a interjeté appel de cette décision intimant la société Karukimo 'Agence I’ représentée par M. [Y] de la SELARL [G] [Y] ès qualités de mandataire liquidateur et déférant l’ensemble des chefs du jugement critiqué à la censure de la cour.

La société Karukimo représentée par son mandataire liquidateur a constitué avocat le 26 décembre 2024.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 juin 2025. Les parties ayant donné leur accord pour que la procédure se déroule sans audience, le dépôt des dossiers a été autorisé au 15 septembre 2025 puis l’affaire mise en délibéré au 27 novembre 2025, date de son prononcé par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans ses conclusions du 2 janvier 2025 auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé sur ses moyens et prétentions, M. [I], appelant, demande à la cour, de :

— déclarer recevable et bien fondé l’appel interjeté à l’encontre du jugement du 30 mai 2024,

— rejeter les demandes de la société Karukimo représentée par son liquidateur,

— infirmer la décision querellée,

Statuant à nouveau,

— fixer au passif de la société Karukimo 'Agence I’ représentée par son liquidateur judiciaire la somme de 45 000 euros au titre des dommages et intérêts pour préjudice moral et matériel,

— fixer au passif de la société Karukimo 'Agence I’ représentée par son liquidateur judiciaire la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions du 1er avril 2025 auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé sur ses moyens et prétentions, la société Karukimo 'Agence I’ représentée par M. [J] [Y] de la Selarl [G] [Y] mandataire liquidateur demande à la cour, de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— débouter M. [I] de l’intégralité de ses demandes,

— condamner M. [I] à payer à Me [Y] ès qualités de mandataire liquidateur de la société Karukimo la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [I] aux entiers dépens de l’instance.

MOTIFS

Sur le bien fondé de l’appel

La loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet réglemente les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce des personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à l’achat, la vente, la recherche, l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis.

Aux termes de l’article 6-I de cette loi modifiée par ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable en la cause, aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes sus indiquées ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.

Il en résulte que la rémunération de l’agent immobilier n’est due que s’il a accompli sa mission et à partir du moment où la vente est parfaite, l’absence de réalisation de la transaction privant l’agent immobilier du droit à rémunération.

Au cas présent, s’il est constant que les mandats conclus indiquent que 'le mandataire percevra la rémunération visée au mandat le jour où l’opération sera effectivement conclue’ (article 6), ils n’ont pas été suivis d’actes authentiques de vente de sorte qu’il ne peut valablement être soutenu que ces transactions aient abouti.

Quant aux promesses de vente signées le 16 mars 2021, sous l’égide de la société Karukimo, elles mentionnent expressément (en leur article 16) une clause pénale ainsi rédigée : 'Il est expressément prévu qu’au cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l’application d’une condition suspensive, elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit, sans préjudice de tous dommages et intérêts .

La partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, invoquer la résolution du contrat. Dans l’un et l’autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n’est pas en défaut percevra, à titre d’indemnité forfaitaire de son préjudice, la somme de 10 000 DIX MILLE EUROS [ou] de 15 000 QUINZE MILLE EUROS [s’agissant de la parcelle de 2491m²].

Dans ce cas, la rémunération du Mandataire restera due intégralement par la partie défaillante dans les conditions de forme prévues ci-après, à la rubrique 'Négociation', l’opération étant définitivement conclue'. Et l’article 17 intitulé 'Négociation’ ajoutant: ' Les parties reconnaissent formellement que le Mandataire désigné ci-dessus les a présentées, à négocier et rédiger les termes, prix et conditions du présent contrat. En conséquence, chaque partie s’engage à régler audit mandataire la rémunération ou partie de rémunération figurant au mandat n°2526 en date du 05/11/2019 et indiqué ci-après : A la charge du vendeur : [les sommes respectives de] 9 500 euros NEUF MILLE SIX EUROS et 13 450 euros (treize mille quatre cent cinquante euros) (…)'.

Si le paiement de l’indemnité forfaitaire prévue par le contrat a pu être ordonné dans le cadre des relations contractuelles de M. [I] vendeur, avec M. [S] et Mme [O], acquéreurs, ainsi qu’il a été définitivement jugé le 8 juin 2023 par le tribunal condamnant celui-ci à payer à ces derniers la somme totale de 30 000 euros, l’échec de la transaction démontre précisément que l’opération ne peut être considérée comme définitivement conclue de sorte que le droit à rémunération de l’intermédiaire n’est pas dû, peu important que les promesses de vente n’aient pas été jugées caduques entre leurs signataires aux termes de la décision précitée.

En réalité, les manquements de M. [I] envers ses co-contractants ont été sanctionnés par les obligations réciproques prévues mais la rémunération de la société Karukimo dépend des conditions légales précitées. Il sera du reste souligné qu’il est fait allusion à un mandat datant du 5 novembre 2019 non applicable en la cause, les termes de ces clauses conventionnelles étant de plus contradictoires. En effet, l’article 16 de ces promesses de vente soumet la rémunération du mandataire au fait que l’opération soit 'définitivement conclue’ ce qui n’est pas le cas en l’espèce, les compromis dont s’agit étant désormais définitivement défaillis. Aussi, concernant la responsabilité de M. [I] envers la société Karukimo, ne peut-il être soutenu le comportement fautif du premier vis à vis des acquéreurs quant à l’appréciation des conditions d’obtention du permis de construire ou le caractère indifférent de l’absence de réitération des promesses. De plus, il n’est ni allégué, ni justifié de ce que ces parcelles de terre aient été finalement cédées par M. [I], privant ainsi l’agent immobilier de la rémunération à laquelle il aurait pu, dans ce cas, légitimement prétendre.

Aussi, vu les termes des engagements des parties et les pièces du dossier, en l’absence de réalisation des transactions envisagées, y a-t-il lieu de considérer que la société Karukimo est mal fondée à solliciter le paiement par M. [I] des rémunérations prévues par les contrats signés le 16 mars 2021.

Dès lors, le jugement querellé sera infirmé en ses dispositions déférées.

Sur la demande de dommages et intérêts

A l’énoncé de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. La mise en oeuvre de cette responsabilité implique la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité direct entre ces derniers.

Au cas présent, M. [I] ne verse aucune pièce au soutien des préjudices matériel et moral invoqués. En tout état de cause, il ne justifie aucunement d’un manquement de la société Karukimo à son devoir de conseil et d’information ou de tout autre comportement fautif de sa part ayant pu lui occasionner un tel dommage.

Il sera donc purement et simplement débouté de ces demandes. En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

Sur les mesures accessoires

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société Karukimo succombant, les dispositions du jugement querellé seront infirmées des chefs des frais irrépétibles et des dépens. Elle conservera également à sa charge les dépens de la procédure d’appel, fixés au passif de la procédure collective.

Enfin, il n’est pas inéquitable en l’espèce que chacune des parties supporte les frais irrépétibles engagés par elle pour la présente instance. Les demandes faites donc à ce titre seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— infirme le jugement en ses dispositions déférées sauf en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M. [W] [I],

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

— déboute la société Karukimo représentée par M.[Y] de la SELARL [G] [Y] ès qualités de mandataire liquidateur de ses demandes de paiement des sommes de 9 600 euros et 13 450 euros ;

Y ajoutant,

— déboute M. [W] [I] et la société Karukimo représentée par M.[Y] de la SELARL [G] [Y] ès qualités de mandataire liquidateur de leurs demandes plus amples ou contraires comprises celles en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— fixe au passif de la société Karukimo représentée par M.[Y] de la SELARL [G] [Y] ès qualités de mandataire liquidateur, une créance au titre des dépens de première instance et d’appel.

Le greffier Le président