Cour d'appel de Bastia, Chambre civile section 2, 26 novembre 2025, n° 24/00226

TGI Bastia 19 mars 2024

CA Bastia
Confirmation 26 novembre 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Absence de faute du notaire
La cour a estimé que le notaire a manqué à son devoir d'information et de conseil, ce qui a causé un préjudice aux acquéreurs.
Accepté
Manquement à l'obligation de conseil du notaire
La cour a confirmé que le notaire a engagé sa responsabilité en ne fournissant pas les informations nécessaires sur l'accès à la résidence.
Accepté
Droit à la réparation des frais de justice
La cour a condamné l'appelante à payer une somme au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, en raison de sa position de partie perdante.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Bastia, ch. civ. sect. 2, 26 nov. 2025, n° 24/00226
Juridiction :	Cour d'appel de Bastia
Numéro(s) :	24/00226
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Bastia, 19 mars 2024, N° 22/943
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 décembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Alexandra BALESI-ROMANACCEJean André ALBERTINI

Texte intégral

Chambre civile

Section 2

ARRÊT N°

26 NOVEMBRE 2025

N° RG 24/226

N° Portalis DBVE-V-B7I-CIOA GD-C

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Bastia, décision attaquée du 19 mars 2024, enregistrée sous le n° 22/943

[R]

[T]

[O]

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

VINGT-SIX NOVEMBRE

DEUX-MILLE-VINGT-CINQ

APPELANTE :

Me [J] [R]

en qualité de notaire suppléante

né le [Date naissance 1] 1981 à [Localité 10] (Alpes-Maritimes)

Office Notarial de [12]

[Adresse 9]

[Localité 3]

Représentée par M^e Alexandra BALESI-ROMANACCE de la S.E.L.A.R.L. CABINET RETALI & ASSOCIÉS, avocate au barreau de BASTIA

INTIMÉS :

Mme [D] [T]

née le [Date naissance 5] 1982 à [Localité 6] (Haute-Corse)

[Adresse 11]

[Adresse 7]

[Localité 2]

Représentée par M^e Jean-André ALBERTINI, avocat au barreau de BASTIA

M. [M] [O]

né le [Date naissance 4] 1980 à [Localité 6] (Haute-Corse)

[Adresse 11]

[Adresse 7]

[Localité 2]

Représenté par M^e Jean André ALBERTINI, avocat au barreau de BASTIA

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 septembre 2025, devant Guillaume DESGENS, conseiller, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

Guillaume DESGENS, conseiller

François DELEGOVE, vice-président placé

En présence de [E] [F], attachée de justice

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Mathieu ASSIOMA

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 novembre 2025

ARRÊT :

Contradictoire.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et Mathieu ASSIOMA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS

Par acte du 21 septembre 2022, M. [M] [O] et Mme [D] [T], ont assigné Mme [J] [R], en sa qualité de notaire suppléante par-devant le tribunal judiciaire de Bastia (Haute-Corse), aux fins de voir sa responsabilité professionnelle engagée. Ils ont ainsi sollicité du tribunal de :

« – Juger que Maître [A] a manqué à ses obligations d’information et de conseil et de vigilance, ainsi qu’à son devoir de loyauté dont il était tenu à l’égard de Madame [T] et Monsieur [O] en :

* Omettant d’insérer à l’acte de vente une clause pénale sanctionnant le retard dans la livraison du bien ;

* Omettant de vérifier la situation financière du promoteur vendeur ;

* Omettant d’informer les acquéreurs de l’absence de servitude de passage favorisant l’accès à la résidence ;

— Juger que Maître [J] [R], ès-qualités de notaire suppléante de l’Étude de [12], employeur de Maître [A], responsable du fait de ce dernier ;

— Condamner Maître [J] [R], ès-qualités de notaire suppléante de l’Étude de [12], employeur de Maître [A], au paiement de la somme de 39 780 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’absence de clause de pénalité de retard insérée dans l’acte de vente ;

Subsidiairement,

— Faire application de l’article R 431-14 alinéa 1 du code de la construction et de l’habitation et condamner Maître [J] [R], ès-qualités de notaire suppléante de l’Étude [12], employeur de Maître [A], au paiement de la somme de 39.225 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’absence de clause de pénalité de retard insérée dans l’acte de vente ;

Encore plus subsidiairement,

— Condamner Maître [J] [R], ès-qualités de notaire suppléante de l’Étude de [12], employeur de Maître [A], au paiement de la somme de 7.281 € correspondant à la différence résultant des sommes allouées par le Tribunal au titre du préjudice lié au retard de livraison et celles promises par Maître [A] ;

En tout état de cause,

— Condamner Maître [J] [R], ès-qualités de notaire suppléante de l’Étude de [12], employeur de Maître [A], à titre de dommages et intérêts, à garantir à Madame [D] [T] et Monsieur [M] [O] le paiement de l’ensemble des condamnations prononcées par jugement du 10 décembre 2020 à l’encontre de la S.A.R.L. [8], savoir la somme de 44.125,63 € avec intérêts au taux légal à compter de ladite décision ;

— Condamner Maître [J] [R], ès-qualités de notaire suppléante de l’Étude [12], employeur de Maître [A], au paiement de la somme de 5.400 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice né de la pénibilité de l’accès à la résidence ;

— Condamner Maître [J] [R], ès-qualités de notaire suppléante de l’Étude de [12], employeur de Maître [A], au paiement de la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Maintenir l’exécution provisoire ».

Par jugement du 19 mars 2024, le tribunal judiciaire de Bastia a :

«- Condamné Me [J] [R], en sa qualité de notaire suppléante de l’étude de [12], à payer à Mme [D] [T] et M. [M] [O] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice né de la pénibilité de l’accès à la résidence ;

— Débouté Mme [D] [T] et M. [M] [O] de leurs demandes tendant à voir reconnaître la responsabilité de Me [J] [R], ès-qualités, pour l’absence dans l’acte authentique du 14 décembre 2015 d’une clause pénale sanctionnant le retard par le promoteur dans son obligation d’achèvement et de livraison du bien et un manquement à son obligation de vérification de la situation financière du

promoteur-vendeur ;

— Rejeté toute autre demande plus ample ou contraire ;

— Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire ;

— Condamné Me [J] [R], ès-qualités, à payer à Mme [D] [T] et M. [M] [O] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné, Me [J] [R], ès-qualités, aux dépens et dit qu’ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ».

Par déclaration du 16 avril 2024, Me [J] [R], ès-qualités, a interjeté appel du jugement prononcé par le tribunal judiciaire de Bastia en ce qu’il a :

«- condamné Me [J] [R], ès-qualités de notaire suppléante de l’étude de [12], à payer à Mme [D] [T] et M. [M] [O] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice né de la pénibilité de l’accès à la résidence ;

— rejeté toute autre demande plus ample ou contraire ;

— dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire ;

— condamné Me [J] [R], ès-qualités de notaire suppléante de l’étude de [12], à payer à Mme [D] [T] et M. [M] [O] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Me [J] [R], ès-qualités de notaire suppléante de l’étude de [12], aux dépens et dit qu’ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ».

Par conclusions déposées au greffe le 3 décembre 2024, Mme [J] [R], ès qualités, a demandé à la cour de :

« – Infirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné Me [J] [R] à payer à Madame [T] et Monsieur [O] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice né de la pénibilité de l’accès à la résidence et la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du CPC et les dépens et rejeté toute autre demande plus ample ou contraire ;

Statuant à nouveau,

— Rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de Madame [D] [T] et Monsieur [M] [O] ;

— Condamner in solidum les demandeurs au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du CPC outre les dépens ».

Par conclusions déposées au greffe le 9 octobre 2024, Mme [D] [T] et M. [M] [O], ont demandé à la cour de :

« – Confirmer la décision querellée en ce qu’elle a condamné le Notaire au paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice né de la ' pénibilité de l’accès à la résidence ', ainsi qu’au paiement de la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du CPC.

Y ajoutant,

— Condamner Me [J] [R], ès-qualités de notaire suppléante titulaire de l’office notarial de [12], employeur de Me [A] au paiement de la somme de 3 000 € par application des dispositions de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens ».

Par ordonnance du 5 février 2025, la procédure a été clôturée et fixée à plaider au 10 avril 2025.

Par arrêt avant dire droit du 2 juillet 2025, la cour a rouvert les débats à l’audience de plaidoirie du 18 septembre 2025, suite à une difficulté technique relative à la notification des convocations par le réseau privé virtuel des avocats

La présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 26 novembre 2025.

La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l’article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu’aux dernières conclusions notifiées par les parties.

SUR CE,

Pour statuer comme il l’a fait le premier juge a considéré que l’absence de constitution de servitude qui aurait dû être établie aux termes de l’acte reçu par Me [A], notaire instrumentaire, le 14 décembre 2015, a causé un préjudice aux consorts [T]/[O], et que ces derniers devaient être indemnisés à ce titre, à hauteur de 3 000 euros.

* Sur la servitude de passage

L’appelante fait valoir que le premier juge a omis de prendre en considération que l’accès à la résidence n’a jamais été entravé et le justifie par la production des accords écrits des propriétaires privés de l’époque (pièce 3) pour régulariser la voie d’accès, les 9 et 21 juillet 2015 et 4 septembre 2015, et d’un courrier émanant du département de

la Haute-Corse du 24 avril 2015 (pièce 4) et qu’en cela elle n’aurait pas commis de faute.

Elle ajoute qu’entre temps, la S.A.R.L. [8] a finalisé l’acquisition de deux parcelles concernées par la servitude (la parcelle d’entrée suivant acte reçu par Me [Y] le 20 janvier 2017 et la parcelle de sortie suivant acte reçu par Me [R] le 9 février 2017) ; qu’une troisième parcelle appartenant à Madame [Z] a été acquise par la S.A.R.L. [8] aux termes d’un acte reçu par Me [R] le 11 juin 2019.

L’appelante précise encore que le notaire a été en contact avec M. [K] [N], alors président du conseil départemental de la Haute-Corse, qui a finalement acté dans une délibération du 15 décembre 2017 l’accord favorable à une servitude de passage au profit de la résidence ; que ladite délibération a été reprise dans un courrier reçu de la Collectivité territoriale de Corse le 19 janvier 2018, sous réserve de faire réaliser par un géomètre un document reprenant le tracé précis de la route (pièce 5) ; que ce document a été réalisé par M. [C] [U], géomètre expert, au début de l’année 2018 (pièce 6) et que les actes de servitude validant la totalité de la voie d’accès ont été régularisés en juin 2021 (pièces 7 et 8) ; que durant cette phase, l’accès à la résidence n’a jamais été empêché.

Les intimés soutiennent que le notaire, en omettant de vérifier l’accès à la résidence et de les en informer, a commis une faute relevant de son devoir de conseil. Ils indiquent que les dommages qu’ils ont subis pendant plus de six mois du fait de l’absence de voie d’accès dûment établie ont eu pour conséquence une usure anormale de leur véhicule (suspensions, roulements, pneumatiques).

Il y a lieu de rappeler que le notaire, en tant que professionnel du droit, est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique. Le devoir de conseil du notaire est destiné à assurer la validité et l’efficacité des actes. Il ne comporte pour l’officier public qu’une obligation de prudence et de diligence, et il appartient au client d’établir le manquement du notaire à cette obligation.

Dans ce cadre, la cour relève qu’aux termes du courriel de Me [A], notaire instrumentaire, du 15 mai 2019, celui-ci indique la chronologie relative aux constitutions de servitude  ; que cela confirme que le jour de la signature de l’acte authentique le 14 décembre 2015, aucune servitude n’était régulièrement constituée et publiée ; que seul un accès sommaire de type piste en terre, accès chantier, avait été réalisé avec des autorisations de passage précaires établies par les propriétaires des fonds voisins ; que les intimés n’étaient dès lors pas assurés à cette date que le passage leur était assuré de manière pérenne de la voie publique jusqu’à leur immeuble ; que ce n’est que par des actes des 15 et 23 juin 2021, soit plus de quatre années après la date de livraison du bien prévue dans l’acte (31 mars 2017), qu’a été régularisée la servitude relative à la voie d’accès à la résidence ; que les intimés ont été contraints pendant plusieurs mois d’emprunter une voie de contournement rendant l’accès à leur appartement plus difficile et plus pénible, ce qui caractérise un préjudice lié à l’omission du notaire ; qu’il ressort de ce qui précède que Me [A] a engagé sa responsabilité, en ce que ce manquement d’information quant aux conditions d’accès caractérise un défaut au devoir d’information du notaire instrumentaire ; que ce dernier aurait dû porter à la connaissance des acquéreurs, de façon non équivoque, les conditions de cet accès ; qu’il y a, en conséquence, lieu de débouter l’appelante de l’ensemble de ses demandes et de confirmer le jugement querellé dans l’ensemble de ses dispositions.

* Sur les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Mme [J] [R], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel ainsi qu’à payer à Mme [T] et M. [O] la somme globale de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

VU l’arrêt avant dire droit du 2 juillet 2025,

CONFIRME le jugement entrepris dans l’ensemble de ses dispositions déférées à la cour,

Y ajoutant,

DÉBOUTE Me [J] [R], ès qualités, de l’ensemble de ses demandes,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Me [J] [R], ès qualités, au paiement des entiers dépens,

CONDAMNE Me [J] [R], ès qualités, à payer à Mme [D] [T] et M. [M] [O] la somme globale de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT