ORDONNANCE N° 51/2025

du 16 DECEMBRE 2025

N° RG 25/00175 – N° Portalis DBVE-V-B7J-CLTX

S.A.S. RESTAURANT CARRE NOIR

C/

S.A.S. TARCO

COUR D’APPEL DE BASTIA

ORDONNANCE DE REFERE

DU

SEIZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

Audience publique tenue par Hélène DAVO, première présidente, assistée de Elorri FORT, greffier lors des débats et du prononcé,

DEMANDERESSE :

S.A.S. RESTAURANT CARRE NOIR

Représentée par sa Présidente en exercice demeurant en cette

qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparante représentée par M^e Charles eric TALAMONI, avocat au barreau de BASTIA, M^e Eliott ASSOULINE, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE :

S.A.S. TARCO

Chez Hôtel Carre noir

[Adresse 4]

[Localité 1]

non comparante représentée par M^e Jean philippe BATTINI, avocat au barreau d’AJACCIO et M^e Henri d’ARMAGNAC, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e LORDET, avocat au barreau de PARIS

DEBATS :

A l’audience publique du 04 novembre 2025,

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 décembre 2025.

ORDONNANCE :

Contradictoire,

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signée par M^me Hélène DAVO, première présidente, et par M^me Elorri FORT, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Le 25 mai 2011, la S.A.S. TARCO a conclu avec la S.A.S. RESTAURANT CARRÉ NOIR un bail commercial portant sur le lot 61 d’un ensemble immobilier situé à [Localité 7] moyennant un loyer annuel de :

—  0 euros du 1er mai 2011 au 31 décembre 2012 ;

—  50 000 euros TTC du 1er janvier au 31 décembre 2014 ;

—  100 000 euros TTC du 1er janvier au 31 décembre 2015.

Le bail a été renouvelé le 1er juin 2020.

Se prévalant d’un arriéré de loyers, la S.A.S. TARCO a fait délivrer, le 7 octobre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte en date du 4 mars 2025, la S.A.S. TARCO a assigné la S.A.S. RESTAUTANT CARRÉ NOIR devant le juge des référés aux fins de :

— constater la résiliation automatique et de plein droit du bail commercial conclu le 25 mai 2011 et renouvelé le 1er juin 2020 ;

— ordonner l’expulsion de la société S.A.S. RESTAURANT CARRÉ NOIR des locaux objet du bail commercial ;

— condamner la S.A.S. RESTAURANT CARRÉ NOIR au paiement de loyers impayés majorés d’un taux d’intérêt de 10 % au titre de l’occupation des lieux au cours de l’année 2024, soit la somme de 110 000 euros conformément aux stipulations du bail ;

— condamner la S.A.S. RESTAURANT CARRÉ NOIR au versement d’une indemnité d’occupation provisionnelle de 9 716 euros TTC par mois d’occupation jusqu’à son expulsion pour son occupation sans droit ni titre depuis le 7 novembre 2024 ;

— condamner la S.A.S. RESTAURANT CARRÉ NOIR au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance de référé réputé contradictoire en date du 20 mai 2025, le premier vice-président du tribunal judiciaire d’Ajaccio a :

« – constaté la résiliation du bail commercial liant les parties par l’effet de la clause résolutoire, à compter du 7 novembre 2024 ;

— condamné la S.A.S. RESTAURANT CARRÉ NOIR à payer à la S.A.S. TARCO la somme de 75.000 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 30 septembre 2024 ;

— condamné la S.A.S. RESTAURANT CARRÉ NOIR à payer à la S.A.S. TARCO une indemnité mensuelle d’un montant de 9 166,66 euros à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la libération complète des lieux ;

— ordonné l’expulsion de la S.A.S. RESTAURANT CARRÉ NOIR et de tout occupant de son chef des locaux occupés sans droit à [Localité 7], [Adresse 2], [Adresse 5] [Localité 6], au besoin avec l’aide d’un serrurier et de la force publique ;

— condamné la S.A.S. RESTAURANT CARRÉ NOIR à payer à la S.A.S. TARCO la somme de 88 333,30 euros au titre des loyers impayés de janvier à octobre 2024 ;

— condamné la S.A.S. RESTAURANT CARRÉ NOIR aux dépens en ceux compris le coût du commandement de payer et le coût de l’état de nantissement ;

— condamné la S.A.S. RESTAURANT CARRÉ NOIR à payer à la S.A.S. TARCO une indemnité de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile »

Par déclaration en date du 23 juillet 2025, la S.A.S. RESTAURANT CARRÉ NOIR a interjeté appel de la décision.

Par assignation en référé, délivrée le 25 septembre 2025 à la S.A.S. TARCO, la S.A.S. RESTAURANT CARRÉ NOIR a saisi la première présidente de la cour d’appel de Bastia aux fins d’obtenir l’arrêt de l’exécution provisoire attachée à la décision querellée.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions écrites, reprises oralement à l’audience, et complétées par la note en délibérée autorisée et régulièrement communiquée le 24 novembre 2025, la S.A.S. RESTAURANT CARRÉ NOIR demande à la première présidente de la cour d’appel de Bastia de :

« Vu les articles 514-3,

ARRÊTER l’exécution provisoire de l’ordonnance rendue le 20 mai 2025 par le juge des référés près le tribunal judiciaire ».

Au soutien de sa demande, elle expose qu’il existe :

des moyen sérieux de réformation de la décision caractérisés par :

l’irrégularité de la mise en 'uvre de la clause résolutoire dès lors que l’obligation de payer n’était pas arrivée à échéance. Elle estime que le juge a l’obligation de vérifier si les conditions de la clause résolutoires sont réunies. Elle précise la position de la jurisprudence en la matière, à savoir que la clause est interprétée strictement et que toute clause trop large, imprécise ou incohérente doit être interprétée en faveur du preneur. Elle fait observer qu’en l’espèce, s’il était possible de s’acquitter du loyer annuel durant la période estivale, le terme était fixé au 31 décembre de l’année en cours ;

le dispositif du jugement comporte deux condamnations, au titre des loyers impayés, mais portant en partie sur une même période ;

le montant des loyers dus a été calculé sur la base de l’ancien bail, la S.A.S. TARCO ayant volontairement dissimulé le bail en date du 1er juin 2022 portant le prix de location à 25 000 euros en lieu et place des 100 000 euros ;

la demande, en cause d’appel, d’une suspension des effets de la clause résolutoire ' s’il était considérée qu’elle a été mise en 'uvre régulièrement ' dès lors qu’une action contre la S.A.S. TARCO va être diligenté pour obtenir compensation entre la présente dette de loyer et la somme de 92 000 euros dont la S.A.S. TARCO lui est redevable au titre de la réalisation de travaux par la S.A.S. RESTAURANT CARRÉ NOIR alors qu’ils lui incombaient.

Des conséquences manifestement excessives caractérisées par :

Des capacités financières ne permettant pas le règlement du montant de la condamnation, soit 194 633, 22 euros. L’exécution de la décision conduirait la S.A.S. RESTAURANT CARRÉ NOIR en situation d’état de cessation de paiement, avec les conséquences que cela aurait sur les C.D.I. en cours ;

Un arrêt d’activité en raison de l’expulsion ordonnée ;

La perte de crédibilité au regard de ses différents partenaires alors qu’il s’agit d’un restaurant emblématique à [Localité 7]

*

Par conclusions écrites, reprises oralement à l’audience, et complétées par la note en délibérée autorisée et régulièrement communiquée le 04 décembre 2025, la S.A.S. TARCO demande à la première présidente de la cour d’appel de Bastia de :

« Vu l’article 514-3 du Code de procédure civile,

Vu l’article 517-1 du Code de procédure civile,

Vu l’article 9 du Code de procédure civile,

Vu la jurisprudence précitée,

REJETTER toutes les demandes, fins et conclusions de la S.A.S. RESTAURANT CARRE NOIR ;

ORDONNER le maintien de l’exécution provisoire de droit de l’ordonnance de référé rendue par le vice-président du Tribunal Judiciaire d’Ajaccio le 20 mai 2025 ;

CONDAMNER la SAS RESTAURANT CARRE NOIR au paiement de la somme de cinq mille euros (5 000 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la SAS RESTAURANT CARRE NOIR aux entiers dépens ».

Pour s’opposer à la demande d’arrêt de l’exécution provisoire, ils déclarent que :

Il n’existe pas de moyens sérieux de réformation dès lors que :

la S.A.S. RESTAURANT CARRÉ NOIR, régulièrement assignée et informée, a eu le droit et l’occasion d’assurer sa défense ;

le commandement de payer est régulier étant précisé que :

— la clause mise en cause par le S.A.S. RESTAURANT CARRÉ NOIR est parfaitement simple et compréhensive sans qu’il ne soit besoin de s’attacher à une interprétation littérale. L’intention du rédacteur était qu’une partie du loyer soit acquitté lors de la saison estivale et que le solde restant soit payé au 31 décembre de l’année en cours ;

— le bail produit par la partie adverse en date du mois de juin 2022 est un bail frauduleux. Elle conteste l’avoir signé.

La double condamnation de la S.A.S. RESTAURANT CARRÉ NOIR est une erreur matérielle qu’il convient de rectifier par application de l’article 462 du code de procédure civile. Elle ne saurait constituer un moyen sérieux de réformation ;

La demande de suspension des effets de la clause résolutoire est sans incidence. Elle souligne que les difficultés financières de la société S.A.S. RESTAURANT CARRÉ NOIR sont antérieures à l’ordonnance querellées. Elle ajoute que le devis produit est postérieur à l’ordonnance querellée ;

L’existence de conséquences manifestement excessives ne sont pas démontrées. Elle déclare que les CDI produits ont été signés postérieurement à l’ordonnance querellée et que les difficultés financières de la S.A.S. RESTAURANT CARRÉ NOIR sont antérieures à l’ordonnance dont il est sollicité l’arrêt de l’exécution provisoire. Enfin, elle souligne que les conséquences manifestement excessives concerneraient que la S.A.S. TARCO qui risquerait de ne pas recouvrir le montant des condamnations prononcées à l’encontre de la S.A.S. RESTAURANT CARRÉ NOIR si l’arrêt de l’exécution provisoire était ordonné.

MOTIVATION

1-Sur la demande d’arrêt de l’exécution provisoire attachée à l’ordonnance de référé querellée

Aux termes de l’article 514-3 alinéa 1er du code de procédure civile, « en cas d’appel, le premier président peut être saisi afin d’arrêter l’exécution provisoire de la décision lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives ».

Les conditions posées par l’article précité sont cumulatives.

Sur les moyens sérieux de réformation

Pour justifier de l’existence de moyens sérieux de réformation, la S.A.S. RESTAURANT CARRÉ NOIR fait valoir, en substance, que la décision querellée se fonde sur un bail non applicable, que la mise en 'uvre de la clause résolutoire est irrégulière, qu’elle a été condamnée deux fois à payer des loyers portant sur la même période et qu’elle va initier une instance aux fins de compensation des dettes réciproques entre les parties. À l’inverse, la S.A.S. TARCO considère qu’il n’y a pas de moyens sérieux de réformation, le bail mis en exergue par le demandeur étant frauduleux. Elle ajoute que la clause résolutoire a régulièrement été mise en 'uvre et met en cause les justificatifs des travaux que la S.A.S. SERTAURANT CARRÉ NOIR fait valoir pour obtenir compensation.

Pour statuer ainsi qu’il l’a fait, le premier juge a notamment considéré que le bail devait être considéré comme résilié dès lors que :

— le contrat de bail produit par la demanderesse stipule qu’il sera résilié de plein droit en cas de non-paiement d’un seul terme de loyer ;

— le commandement de payer a été régulièrement notifié à la S.A.S. RESTAURANT CARRÉ NOIR.

Il convient de rappeler que le premier président n’a pas le pouvoir d’apprécier l’opportunité, la régularité ou le bien-fondé de la décision rendue par le premier juge pour en suspendre les effets.

En l’espèce, il ressort des éléments produits par les parties que la S.A.S. RESTAURANT CARRÉ NOIR justifie de moyens sérieux de réformation.

D’abord, la lecture de la décision querellée établit que le premier juge n’a pas motivé sa décision sur l’exigibilité de la créance.

S’il indique, à juste titre, qu’il ressort du bail produit par la S.A.S. TARCO que le contrat sera résilié de plein droit en cas de non-paiement d’un seul terme de loyer, force est de constater que l’ordonnance ne comporte aucun élément sur ledit terme.

Or, il résulte de la lecture des clauses contenues dans ledit bail et de l’interprétation qui en est faite par chacune des parties qu’il existe un débat sérieux ' sur lequel il ne nous appartient pas de prendre position ' quant à la détermination du terme.

En effet, bien que la clause résolutoire stipule qu'« il est expressément stipulé qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou fraction de terme de loyer, ou accessoires à son échéance ['] le bail sera résilié de plein droit », la clause relative aux modalités de règlement stipule que « le loyer sera payable pendant la période estivale, en tout état de cause, il devra être soldé avant le 31 décembre de l’année considérée ». Aussi, le montant du loyer est fixé annuellement : 0 euros pour la période allant du 1er mai 2011 au 31 décembre 2012, 50 000 euros pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2014 puis 100 000 euros pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2015. Il sera souligné que le bail en date du 1er juin 2020, consenti pour une durée de 9 ans, comporte les mêmes clauses, sauf celle relative au prix qui stipule que le loyer annuel est de 100 000 euros.

Aussi, la S.A.S. RESTAURANT CARRÉ NOIR en déduit que le terme du loyer annuel dû est le 31 décembre de l’année considérée, en soulignant qu’en cas d’ambiguïté d’une clause, la jurisprudence l’interprète de la manière la plus favorable au preneur. À l’opposé, la S.A.S. TARCO déduit des clauses contractuelles qu’une partie du loyer est due durant la période estivale et le reste au 31 décembre de l’année considérée.

Par ailleurs, bien que la S.A.S. TARCO soutient que le bail en date du 1er juin 2022 produit par la S.A.S. CARRÉ NOIR est frauduleux, elle n’en rapporte pas la preuve, d’autant plus que ce dernier est signé par les deux parties et comporte le tampon de la S.A.S. TARCO.

Or, force est de constater que celui-ci est déterminant à la solution du litige au fond. En effet, si relativement aux modalités de règlement du loyer la clause est identique à celle contenue dans les deux précédents contrats, le montant du loyer annuel diffère puisqu’il s’élève à la somme de 25 000 euros, ce qui influe nécessairement sur le calcul du montant des condamnations si la clause résolutoire devait, au fond, être considérée comme acquise.

Ainsi, la S.A.S. RESTAURANT CARRÉ NOIR justifie bien de moyens sérieux au sens de l’article 514-3 du code de procédure civile, sans qu’il soit nécessaire d’analyser le caractère ou non sérieux des autres moyens qu’elle soulève.

Sur l’existence de conséquences manifestement excessives

Pour justifier de l’existence de conséquences manifestement excessives, la S.A.S. RESTAURANT CARRÉ NOIR soutient, en substance, que cela mettrait un terme à son activité, qu’elle n’a pas la capacité financière de s’acquitter du montant des condamnations, et que cela aurait un impact tant sur sa réputation que sur les salariés. La S.A.S. TARCO conteste toutes conséquences manifestement excessives dès lors que la situation financière précaire de la société était antérieure à la décision querellée et que les C.D.I. dont elle se prévaut ont été signés postérieurement à l’ordonnance critiquée.

S’agissant d’une condamnation à une somme d’argent, les conséquences manifestement excessives s’apprécient en fonction de la situation financière du débiteur et des facultés de remboursement de l’intimé. Pour présenter un caractère excessif, le montant de la condamnation doit présenter un caractère particulièrement disproportionné ou irréversible.

Il ressort de l’ordonnance contestée que la S.A.S. RESTAURANT CARRÉ NOIR a été condamnée au paiement d’une somme d’argent et qu’il a été ordonné son expulsion des locaux.

La S.A.S. RESTAURANT CARRÉ NOIR soutient qu’elle n’est pas en mesure de payer les condamnations prononcées à son encontre. Or, peu important le quantum retenu et la date d’exigibilité des loyers, ces derniers sont, en tout état de cause, dus.

Il en résulte que la S.A.S. RESTAURANT CARRÉ NOIR ne fait pas valoir des conséquences manifestement excessives résultant de l’exécution de la décision querellée mais des conséquences résultant de l’exécution même du contrat de bail.

En outre, il est contradictoire de produire deux contrats à durée indéterminée signés les 2 et 3 octobre 2025 – soit postérieurement à la décision de première instance- alors que la société soutient ne pas avoir de capacité financière.

En conséquence, les conditions cumulatives de l’article 514-3 du code de procédure civile n’étant pas remplies, il convient de débouter la S.A.S. RESTAURANT CARRÉ NOIR de sa demande tendant à voir arrêter l’exécution provisoire attachée à l’ordonnance de référé en date du 20 mai 2025 du vice-président du tribunal judiciaire d’Ajaccio.

2- Sur les autres demandes

La S.A.S. RESTAURANT CARRÉ NOIR succombant, elle sera condamnée à payer les dépens de la présente instance.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile. La S.A.S. TARCO sera déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Nous, Hélène DAVO, première présidente, statuant publiquement, en référé, par ordonnance contradictoire,

— DÉBOUTONS la S.A.S. RESTAURANT CARRÉ NOIR de sa demande tendant à voir arrêter l’exécution provisoire attachée à l’ordonnance de référé en date du 20 mai 2025 du vice-président du tribunal judiciaire d’Ajaccio ;

— CONDAMNONS la S.A.S. RESTAURANT CARRÉ NOIR à payer les dépens de la présente instance ;

— DÉBOUTONS la S.A.S. TARCO de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— DÉBOUTONS les parties de toutes demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER, LA PREMIERE PRESIDENTE,

Elorri FORT Hélène DAVO