Le copies exécutoires et conformes délivrées à

CS/[Localité 7]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute n°

N° de rôle : N° RG 24/01524 – N° Portalis DBVG-V-B7I-E2LB

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 20 MAI 2025

Décision déférée à la Cour : jugement du 11 septembre 2024 – RG N°24/00109 – PRESIDENT DU TJ DE LONS LE SAUNIER

Code affaire : 51A – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

M. Cédric SAUNIER et M^me Anne-Sophie WILLM, Conseillers.

Greffier : M^me Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

L’affaire a été examinée en audience publique du 18 mars 2025 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, M. Cédric SAUNIER et M^me Anne-Sophie WILLM, conseillers et assistés de M^me Fabienne ARNOUX, greffier.

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANT

Monsieur [O] [P] (NOM D’USAGE [T])

né le 02 Juillet 1968 à [Localité 5], de nationalité française,

demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e François BOUCHER de la SCP CODA, avocat au barreau de JURA

ET :

INTIMÉ

Monsieur [E] [G]

né le 09 Octobre 1969 à [Localité 6], de nationalité française,

demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Nicolas MOREL de l’AARPI AFM AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de JURA

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.

*************

Faits, procédure et prétentions des parties

Par contrat du 09 juillet 2015, M. [E] [G] a donné à bail à M. [O] [P], usant du nom d’usage [T], des locaux à usage mixte d’habitation et de commerce situés [Adresse 3] (39), moyennant un loyer annuel d’un montant de 5 640 euros stipulé payable en douze termes égaux de 470 euros par mois.

Invoquant la suspension du paiement des loyers à compter du mois de mars 2023, dans un contexte de doléances relatives à des problèmes d’humidité affectant le logement, M. [G] a, après commandement de payer infructueux délivré le 21 juin 2023, assigné en référé son locataire par acte du 07 novembre 2023 en sollicitant le paiement de sommes provisionnelles au titre des loyers impayés et de dommages-intérêts ainsi qu’en résiliation du contrat de bail et expulsion.

Cette action fait l’objet d’une instance distincte.

Par rapport du 12 décembre suivant, le dispositif départemental de lutte contre l’habitat indigne et indécent a constaté l’indécence provisoire des lieux loués, puis l’indécence définitive par un nouveau rapport du 16 janvier 2024.

Par acte signifié le 02 juillet 2024, M. [P] a assigné M. [G] aux fins de voir ordonner en référé une mesure d’expertise des lieux loués.

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Lons le Saunier a, par ordonnance rendue le 11 septembre 2024 sur assignation délivrée par le locataire, renvoyé les parties à se pourvoir au principal, a débouté M. [P] de sa demande d’expertise, l’a condamné aux dépens, a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et a rappelé l’exécution provisoire de droit de la décision.

Pour parvenir à cette décision, le juge de première instance a considéré, au visa de l’article 145 du code de procédure civile :

— que les rapports relatifs à l’indignité des locaux établissent contradictoirement que le gros oeuvre n’empêche pas les remontées d’humidité, que les équipements d’écoulement des eaux pluviales sont défaillants et que le réseau électrique n’est pas sécurisé ;

— que M. [P] dispose ainsi des 'éléments lui permettant d’établir des preuves suffisantes à l’appui d’un éventuel litige au fond’ ;

— que l’expertise sollicitée est donc dépourvue d’utilité.

Par déclaration du 14 octobre 2024, M. [P] a interjeté appel de l’ensemble des chefs de cette ordonnance et, selon ses dernières conclusions transmises le 24 février 2025, il conclut à son infirmation et demande à la cour statuant à nouveau d’ordonner une expertise avec mission de décrire les désordres affectant les locaux, d’en identifier l’origine, d’indiquer s’ils représentent un danger, s’ils rendent le logement indécent ou insalubre et s’ils justifient une réduction du loyer, et de chiffrer les préjudices ainsi que le coût des travaux nécessaires pour y remédier.

Il sollicite en outre la condamnation de M. [G] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

Il fait valoir :

— que le dispositif départemental de lutte contre l’habitat indigne et indécent et une expertise judiciaire ne poursuivent pas la même finalité et n’obéissent pas aux mêmes règles procédurales ;

— que M. [G] conteste les rapports concluant à l’indécence des lieux et considère que les désordres observés sont liés au comportement du locataire ;

— que les deux parties se renvoient la responsabilité du défaut de réalisation des travaux nécessaires pour y remédier ;

— que par ailleurs, de manière contradictoire, son propriétaire prétend dans ses écritures lui avoir délivré des locaux refaits à neuf tout en indiquant avoir fait intervenir postérieurement plusieurs professionnels afin de remédier à différentes difficultés ;

— que les rapports établis par le dispositif départemental de lutte contre l’habitat indigne et indécent se limitent à constater l’indécence du logement et ne procèdent pas au chiffrage de son préjudice ;

— que dans le cadre de l’instance parallèle engagée par son propriétaire, le juge des référés a condamné M. [P] à régler l’intégralité du montant des loyers impayés en écartant la demande de contestation sérieuse.

M. [G] a répliqué en premier et dernier lieu par conclusions transmises le 13 janvier 2025 pour demander à la cour de débouter M. [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, de confirmer l’ordonnance critiquée et de condamner l’appelant aux entiers dépens et à lui régler la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose :

— que tel que retenu en première instance, l’existence d’un motif légitime pour demander l’une des mesures prévues à l’article 145 du code de procédure civile n’oblige pas le juge à ordonner cette mesure s’il l’estime inutile ;

— qu’il conteste le constat d’indécence établi par le dispositif départemental de lutte contre l’habitat indigne et indécent, 'dans la mesure où l’indécence relevée trouve son origine exclusivement dans le comportement de M. [T]' ;

— que lui-même ne s’est jamais opposé à la réalisation des travaux nécessaires, mais que le comportement incorrect de son locataire a empêché tous travaux ;

— que les habitudes de vie de ce dernier ainsi que la réalisation destravaux par ses soins, sans recours à des professionnels et sans autorisation de son bailleur, sont à l’origine des désordres observés ;

— enfin, que son locataire, qui ne règle plus aucun loyer depuis plus d’un an, a engagé l’instance en référé expertise de manière dilatoire alors même que l’absence de règlement des loyers le met en extrême difficulté financière.

Pour l’exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 février 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience du 18 mars suivant et mise en délibéré au 20 mai 2025.

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le présent arrêt est contradictoire.

Motifs de la décision

L’article 9 du code de procédure civile impose à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 145 du même code permet au juge d’ordonner, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est constant que la mesure susvisée peut avoir pour objet tant l’établissement des preuves que leur conservation, le demandeur ayant cependant la charge d’établir l’existence d’un motif légitime à l’égard de chacun des défendeurs.

En l’espèce, M. [P] produit, outre des attestations et photographies dont la force probante est relative, les rapports établis les 12 décembre 2023 et 16 janvier 2024 par le dispositif départemental de lutte contre l’habitat indigne et indécent, concluant à l’indécence définitive des lieux loués.

Aux termes de ces deux rapports, les lieux objets du contrat de bail présentent différents désordres, à savoir un défaut de protection du gros 'uvre contre les remontées d’humidité, la défaillance des équipements d’évacuation des eaux pluviales, des défauts d’étanchéité affectant les menuiseries extérieures côté salon, la déficience du dispositif de ventilation, le défaut de sécurisation du réseau électrique, l’état de dégradation de l’installation sanitaire, l’insuffisance du système de chauffage, un mauvais réglage des menuiseries de la chambre et de l’entrée, une isolation des murs inexistante et des revêtements de murs et sols difficiles d’entretien.

S’il évoque la responsabilité exclusive de son locataire dans ces désordres, M. [G] se limite à produire sur ce point un procès-verbal de main courante établi le 17 août 2023 n’ayant qu’une valeur déclarative, le courrier établi le 08 septembre 2022 par l’agence immobilière chargée de la gestion du bien par ses soins, ainsi qu’une attestation rédigée le 10 juin 2022 à l’en-tête de la SAS Arteba, sous une forme non conforme aux exigences légales.

Ces seuls éléments sont insuffisants à imputer au seul locataire les constatations ayant conduit à la qualification d’indécence du logement litigieux par l’autorité compétente.

Néanmoins, si les rapports établis les 12 décembre 2023 puis 16 janvier 2024 par le dispositif départemental de lutte contre l’habitat indigne et indécent concluent à l’indécence des locaux, ceux-ci n’ont pas été réalisés dans les conditions d’une expertise judiciaire et ne comportent aucun développement de nature à permettre au juge de statuer ensuite dans le cadre d’une éventuelle action au fond, à savoir notamment l’identification de l’origine des désordres affectant les locaux, qui est contestée, ainsi que le chiffrage le cas échéant des préjudices occasionnés et du coût des travaux nécessaires pour y remédier.

Il en résulte d’une part que M. [P] établit un motif légitime au sens des dispositions suvisées et d’autre part que la mesure d’expertise est utile dans la perspective d’une éventuelle action judiciaire en considération du litige persistant existant entre les parties.

Après infirmation de l’ordonnance dont appel, la mesure d’expertise sollicitée sera donc ordonnée aux frais avancés de M. [P].

La décision entreprise sera toutefois confirmée s’agissant des dépens et des frais irrépétibles.

Compte tenu de l’objet de la demande, M. [P] conservera également à sa charge les dépens d’appel, les prétentions formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile étant rejetées.

Par ces motifs,

La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi :

Infirme, dans les limites de l’appel, l’ordonnance rendue entre les parties le 11 septembre 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Lons le Saunier en ce qu’elle a débouté M. [P] de sa demande d’expertise ;

La confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau sur ce chef infirmé et y ajoutant :

Ordonne une mesure d’expertise judiciaire portant sur les locaux à usage mixte d’habitation et de commerce situés [Adresse 3] (39) objets du bail mixte signé entre les parties le 09 juillet 2015 ;

Désigne pour y procéder [C] [L], expert inscrit sur la liste des experts près la cour d’appel de Besançon, demeurant [Adresse 4], dont les coordonnées sont [Courriel 8] et 06.08.22.71.56, avec faculté de s’adjoindre, en cas de nécessité, tout spécialiste de son choix mais dans une spécialité autre que la sienne, de recueillir, se faire communiquer tous renseignements utiles à charge d’en indiquer la source, d’entendre tout sachant sauf à préciser son identité et, s’il y a lieu, son lien de parenté, d’alliance, de subordination ou de communauté d’intérêt avec les parties et avec mission de :

1° se rendre sur les lieux, après y avoir convoqué les parties';

2° s’assurer, à chaque réunion d’expertise, de la communication aux parties des pièces qui lui sont remises, dans un délai permettant leur étude, conformément au principe de la contradiction';

3° examiner les désordres, malfaçons, non façons, non-conformités contractuelles allégués par M. [M] [P] et ceux relevés par les rapports établis les 12 décembre 2023 et 16 janvier 2024 par le dispositif départemental de lutte contre l’habitat indigne et indécent ;

4° les décrire, en indiquer la nature, l’importance et donner tous les éléments motivés sur leurs causes et origines en précisant s’ils sont imputables':

— à la conception,

— à un défaut de direction ou de surveillance,

— à l’exécution,

— aux conditions d’utilisation ou d’entretien,

— à une cause extérieure,

et, dans le cas des causes multiples, évaluer les proportions relevant de chacune d’elles, en précisant les intervenants concernés';

5° préciser la date d’apparition des désordres dans toutes leurs composantes, leur ampleur et leurs conséquences (date des premières manifestations, aggravation éventuelle)';

6° préciser le cas échéant si ces désordres affectent en tout ou partie la possibilité d’user du bien dans des conditions conformes au bail ou s’ils nuisent à la solidité du bien ou à son bon fonctionnement';

7° après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres et leurs délais d’exécution, donner son avis sur leur coût, au vu de ce que les parties lui auront communiqué à sa demande ;

8° fournir tous les éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités encourues par les différents intervenants et d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels, subis tant par le bailleur que par le locataire, résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état';

9° dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens'; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible';

10° faire toutes observations utiles au règlement du litige.

Dit que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d’en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ; dit que si le sapiteur n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert';

Dit que l’expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile';

Dit qu’il sera procédé aux opérations d’expertise en présence des parties ou celles-ci convoquées selon les modalités fixées par l’article 160 du code de procédure civile, et leurs conseils avisés';

Dit que l’expert devra entendre les parties en leurs observations, ainsi que, le cas échéant, consigner leurs dires et y répondre dans son rapport';

Dit que le rapport d’expertise devra être déposé au greffe au plus tard dans un délai de six mois à compter de l’avis du versement de la consignation adressé par l’expert, date de rigueur, sauf prorogation qui serait accordée sur rapport de l’expert à cet effet';

Dit que ce rapport définitif devra être précédé d’un pré-rapport, communiqué aux parties, en laissant à celles-ci un délai de deux mois pour présenter leurs observations ;

Dit que l’expert indiquera sur la page de garde de son rapport le numéro du rôle de l’affaire';

Dit qu’en cas de refus de sa mission par l’expert, d’empêchement ou de retard injustifié, il sera pourvu d’office à son remplacement';

Désigne le magistrat du tribunal judiciaire de Lons le Saunier chargé du contrôle des mesures d’expertises, aux fins de contrôler l’exécution de l’expertise ;

Dit que M. [O] [P] devra consigner entre les mains du régisseur du tribunal judiciaire de Lons le Saunier la somme de 2 000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert, et ce avant le 30 juin 2025 sous peine de caducité de la désignation de l’expert ;

Dit qu’à l’issue de la première réunion d’expertise, l’expert devra communiquer aux parties et au magistrat chargé du contrôle de l’expertise un état prévisionnel de ses frais et honoraires, et, en cas d’insuffisance de la provision consignée, demander la consignation d’une provision supplémentaire';

Condamne M. [O] [P] aux dépens d’appel ;

Et, vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes présentées sur ce fondement.

Ledit arrêt a été signé par M. Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par M^me Fabienne Arnoux, greffier.

Le greffier, Le président,