Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 4, 11 février 2025, n° 22/16618

TI Villejuif 30 juin 2022

CA Paris
Infirmation partielle 11 février 2025

Arguments

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Accepté
Validité du congé
La cour a jugé que le congé donné par le locataire était valide et a donc accueilli la demande du bailleur.
Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que le locataire devait des arriérés de loyers et a donc condamné le locataire à payer cette somme au bailleur.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que le locataire était occupant sans droit ni titre et a donc accordé l'indemnité d'occupation demandée par le bailleur.
Accepté
Partie perdante
La cour a statué que le locataire, étant la partie perdante, devait supporter les dépens de l'instance.
Accepté
Indemnité de procédure
La cour a jugé que le locataire devait payer une indemnité de procédure au bailleur, en raison de sa position de partie perdante.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 4, 11 févr. 2025, n° 22/16618
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	22/16618
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Villejuif, 30 juin 2022, N° 11-21-001581
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	17 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Gladys RIVIEREZ

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 11 FÉVRIER 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/16618 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGON2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Juin 2022-Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de VILLEJUIF- RG n° 11-21-001581

APPELANT

Monsieur [U] [W]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Gladys RIVIEREZ, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 196

INTIMÉ

Monsieur [K] [V]

[Adresse 1]

[Localité 2]

DÉFAILLANT

Assignation devant la Cour d’Appel de PARIS en date du 23 décembre 2022, déposée à l’Etude d’Huissier de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— réputé contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 1er décembre 2020 prenant effet le même jour, M. [U] [W] a donné en location à M. [K] [V] une chambre meublée à l’usage d’une personne, de 18 m² dans une maison individuelle située [Adresse 1] à [Localité 3], avec jouissance d’une cuisine, WC et salle d’eau, située [Adresse 1] à [Localité 3], pour douze mois renouvelable par tacite reconduction à son terme pour une durée de six mois, contre le paiement d’un loyer mensuel charges comprises de 660 euros.

Un commandement de payer a été signifié à M. [K] [V] le 1er juin 2021 pour la somme principale de 1 743,59 euros au titre des arriérés de loyers au 3 mai 2021, outre les frais.

Saisi par M. [U] [W] par acte d’huissier de justice délivré le 8 septembre 2021, dénoncé le 10 septembre 2021 à la préfecture du Val de Marne, le tribunal de proximité de Villejuif a par jugement contradictoire rendu le 30 juin 2022 :

— donné acte à M. [U] [W] du désistement de sa demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— déclaré M. [K] [V] fondé à se prévaloir de l’exception d’inexécution ;

en conséquence,

— débouté M. [U] [W] de sa demande en prononcé de la résiliation judiciaire du bail, en expulsion, en paiement de l’arriéré de loyers et d’une indemnité d’occupation et de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

— débouté M. [K] [V] de ses demandes de relogement, de remboursement des loyers versés et de suspension du paiement du loyer ;

— condamné M. [U] [W] à payer à M. [K] [V] la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son trouble de jouissance ;

— condamné M. [U] [W] à payer à M. [K] [V] la somme de 500 euros à titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [U] [W] aux dépens de l’instance ;

— dit que la décision sera notifiée par le greffe à monsieur le préfet du Val-de-Marne en application de l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

— débouté les parties de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au dispositif ;

— rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 25 septembre 2022, M. [U] [W] a interjeté appel de ce jugement et par ses dernières conclusions déposées le 25 décembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [U] [W] demande à la cour de :

— le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions ;

— infirmer partiellement le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villejuif le 30 juin 2022 en ce qu’il :

— le déboute de sa demande en prononcé de la résiliation judiciaire du bail, en expulsion, en paiement de l’arriéré de loyers et d’une indemnité d’occupation et de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

— déclare M. [K] [V] fondé à se prévaloir de l’exception d’inexécution ;

— le condamne à payer à M. [K] [V] la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son trouble de jouissance ;

— le condamne à payer à M. [K] [V] la somme de 500 à titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamne aux dépens de l’instance ;

— rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit ;

en conséquence,

— juger que M. [K] [V] a valablement donné congé le 18 juillet 2021, avec effet au 18 août 2021 ;

— prononcer la résiliation judicaire du contrat de bail du 1er décembre 2020 ;

— juger qu’à compter du 18 août 2021, M. [K] [V] était occupant sans droit ni titre du logement loué ;

— condamner M. [K] [V] à lui payer la somme de 2 780 euros arrêtée au 18 juillet 2021, au titre de l’arriéré des loyers et charges impayés ;

— condamner M. [K] [V] à lui payer la somme de 3 996,30 euros au titre de l’indemnité d’occupation due à compter du mois d’août 2021 jusqu’au mois d’avril 2022 inclus;

— à titre subsidiaire, s’il n’était pas fait droit à sa demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire fondée sur le congé donné par M. [K] [V] le 18 juillet 2021 ;

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, pour violation de ses obligations de locataire, pour défaut de paiement des loyers et charges, pour sous-location non autorisée des lieux loués et pour défaut de jouissance paisible des lieux par M. [K] [V] ;

— condamner M. [K] [V] à lui payer la somme de 6 776,30 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au mois d’avril 2022, terme du mois d’avril 2022 inclus, avec intérêt de droit depuis l’assignation délivrée le 8 septembre 2021 ;

en tout état de cause,

— condamner M. [K] [V] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de sa résistance abusive ;

— juger que M. [K] [V] a délibérément détérioré et abîmé les lieux afin d’être dispensé de payer son loyer et ses charges, ne les a pas entretenus et n’a alerté le service d’hygiène que le 1er septembre 2021, soit postérieurement à la fin du congé délivré le 18 juillet 2021 ;

— juger que M. [K] [V] n’a pas subi un trouble de jouissance ;

— juger que les travaux pour remédier aux désordres constatés par le service d’hygiène le 6 octobre 2021, ont été effectués par lui ;

— juger que M. [K] [V] a quitté les lieux dans le courant du mois d’avril 2022 ;

— débouter M. [K] [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner M. [K] [V] à lui payer la somme de 1 500 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [K] [V] aux entiers dépens, tant de première instance, que d’appel.

M. [K] [V] à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 23 décembre 2022, et les conclusions le 17 janvier 2023, par actes remis à l’étude, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour n’est pas saisie des chefs du jugement entrepris qui déboute l’intimé, défaillant.

Vu l’article 472 du code de procédure civile,

Sur les demandes principales

Le bailleur appelant soutient que les travaux pour remédier aux désordres constatés par les services communaux le 6 octobre 2021 ont été effectués, selon leur rapport de visite du 9juin 2022 et demande :

— à titre principal, la validation du congé que le locataire lui a adressé le 18 juillet 2021pour le 18 août 2021 et, en conséquence, le constat de ce que ce dernier s’est maintenu dans les lieux sans droit ni titre jusqu’en avril 2022 et sa condamnation à lui payer l’arriéré de loyers charges et indemnité d’occupation jusqu’à cette date ;

— subsidiairement, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour manquement du locataire au paiement du loyer et à son obligation de jouissance paisible.

Au vu du congé donné au bailleur par le locataire, à effet du 18 août 2021(pièce 4), il convient de faire droit à la demande principale du bailleur, le congé rendant inopérant l’exception d’inexécution soulevée par le locataire pour s’opposer à la résiliation sollicitée du bail. Cette exception étant en tout état de cause en contradiction avec la fin du bail souhaitée par le locataire, parti à la cloche de bois en laissant les clefs dans le logement loué en avril 2022.

Par suite, le locataire doit être déclaré sans droit ni titre à compter de cette date jusqu’à ce départ, en avril 2022 et, au vu du commandement de payer du 1er juin 2021 et du décompte de créance (pièces 3 et 7), il doit être condamné à payer au bailleur :

— la somme de 2 780 euros à titre de dette locative arrêtée au 18 juillet 2021 ;

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en application du bail, pour la période d’août 2021 à avril 2022 inclus, soit la somme de 3 996,30 euros.

A cet égard, le jugement entrepris qui rejette la demande de remboursement des loyers versés et de suspension des loyers à venir retient exactement, au visa de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, que le logement loué n’est pas affecté de désordres si importants, à savoir défaillance électrique et moisissures, qu’il est inhabitable.

Il suffira d’ajouter que le bailleur établit, d’une part, au vu du de l’état des lieux d’entrée contradictoire du 1er décembre 2020 et du rapport de visite des services communaux du 6 octobre 2021 que l’installation électrique était en bon état lors de cette entrée dans les lieux (pièces 2, 17 et 18) et, d’autre part, que le locataire a perçu des loyers de sous location d’un M. [E] et d’un M. [N] (pièces 8 et 9). Il s’ensuit que le locataire n’est pas fondé à obtenir une réduction du montant du loyer fondée sur les éléments d’indécence du logement précités, tels que relevés par le jugement entrepris au vu du rapport de visite du 6 octobre 2021.

La demande principale du bailleur étant accueillie, il n’y a pas lieu d’examiner sa demande subsidiaire.

L’appelant ne justifie pas d’un préjudice distinct du simple retard dans le paiement de la dette locative déjà indemnisé par les intérêts prévus à l’article 1231-6 du code civil. Sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive ne peut donc aboutir.

Enfin, en l’état d’une sous location non autorisée pour laquelle le locataire a perçu des loyers alors même qu’il ne paye pas celui qu’il doit au bailleur (pièces 8-9) et de nuisances ayant conduit à l’audition du bailleur comme témoin dans une affaire de tentative de meurtre commise dans la nuit du 18 au 19 mars 2022 dans le logement loué (pièces 15 et 16), le bailleur conteste à juste titre tout trouble de jouissance du locataire compte tenu des propres manquements de ce dernier à son obligation de jouissance paisible, ce qui s’analyse en une exception d’inexécution.

Sur les demandes accessoires

Le sens de l’arrêt conduit à l’infirmation du jugement entrepris des chefs des dépens et de l’indemnité de procédure.

Le locataire intimé, partie perdante, doit supporter les dépens de première instance et d’appel et l’équité commande de le condamner à payer l’indemnité de procédure qui suit.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par défaut sur les chefs du jugement critiqués,

Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il rejette la demande de M. [U] [W] en dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Valide le congé donné par M. [K] [V] à M. [U] [W] le 18 juillet 2021 à effet du 18 août 2021 ;

en conséquence,

Constate que M. [K] [V] a été occupant sans droit ni titre de la chambre meublée louée, située [Adresse 1] à [Localité 3], d’août 2021 à avril 2022 inclus ;

Condamne M. [K] [V] à payer à M. [U] [W] :

— la somme de 2 780 euros à titre de loyers et charges arriérés au 18 juillet 2021 ;

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en application du bail, pour la période d’août 2021 à avril 2022 inclus, soit la somme de 3 996,30 euros ;

Condamne M. [K] [V] aux dépens d’appel ;

Condamne M. [K] [V] à payer à M. [U] [W] une indemnité de procédure de 1 500 euros ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,