RÉFÉRÉ N° RG 24/00002 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-NSPY

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[Z] [L]

c/

S.A.S. 11 FONDAUDEGE, S.A.R.L. VALEUR PIERRE

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DU 08 FEVRIER 2024

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Grosse délivrée

le :

ORDONNANCE

Rendue par mise à disposition de l’ordonnance au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le 08 FEVRIER 2024

Véronique LEBRETON, Première Présidente de Chambre à la Cour d’Appel de BORDEAUX, désignée en l’empêchement légitime de la Première Présidente par ordonnance en date du 08 décembre 2023, assistée de Séverine ROMA, Greffière,

dans l’affaire opposant :

Monsieur [Z] [L]

né le 08 Mai 1976 à [Localité 4], de nationalité Française, chef d’entreprise, demeurant [Adresse 2]

absent,

représenté par M^e Baptiste MAIXANT, avocat au barreau de BORDEAUX

Demandeur en référé suivant assignation en date du 03 janvier 2024,

à :

S.A.S. 11 FONDAUDEGE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis100 [Adresse 6]

S.A.R.L. VALEUR PIERRE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 3]

absentes,

représentées par M^e Emmanuel LAVAUD membre de la SELARL EMMANUEL LAVAUD, avocat au barreau de BORDEAUX

Défenderesses,

A rendu l’ordonnance contradictoire suivante après que la cause a été débattue en audience publique devant nous, assistée de Séverine Roma, Greffière, le 25 janvier 2024 :

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement en date du 20 septembre 2023 le tribunal judiciaire de Bordeaux a, notamment :

— condamné M. [Z] [L] à payer à la SAS 11 Fondaudege la somme de 69 500 € à titre de clause pénale, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement,

— dit qu’au stade de l’exécution de la décision il devra être tenu compte de la somme de 20 000 € versés par M. [Z] [L] au titre du dépôt de garantie,

— autorisé en conséquence, sur justification de la signification à partie du jugement, Maître [E] [O], notaire à [Localité 5], à remettre à la SAS 11 Fondaudege la somme de 20 000 € restant conservée entre ses mains,

— condamné M. [Z] [L] à payer à la SARL Valeur Pierre la somme de 25 000 €,

— condamné M. [Z] [L] À payer à la SAS 11 Fondaudege et la SARL Valeur Pierre la somme de 1500 € chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties du surplus de leur demande,

— condamné M. [Z] [L] aux dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit et dit n’y avoir lieu de l’écarter.

Par déclaration du 9 octobre 2023 M. [Z] [L] a fait appel de cette décision.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 janvier 2024 il a fait assigner la SAS 11 Fondaudege et la SARL Valeur Pierre aux fins de voir ordonner l’arrêt de l’exécution provisoire du jugement du

20 septembre 2023 rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux, et de les voir condamner aux dépens et à lui payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions déposées le 25 janvier 2024, et soutenues à l’audience, M. [Z] [L] maintient ses demandes à l’appui desquelles il fait valoir l’existence de moyens sérieux d’annulation ou de réformation en ce que la caducité du compromis de vente pour défaut de réalisation de la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt était acquise, puisqu’il résulte du refus unilatéral de la banque de débloquer les fonds ; en ce que la caducité est également encourue pour défaut de réalisation de la condition suspensive relative aux travaux en toiture, puisque le compromis précisait que l’autorisation donnée par la copropriété de procéder aux travaux devait être définitive alors qu’elle a été en l’occurrence conditionnée ; et en ce que la SAS 11 Fondaudege n’a fait aucune diligence permettant la réitération de la vente de sorte qu’elle n’était pas fondée à demander l’application de la clause pénale. Il ajoute qu’il existe également des moyens sérieux de réformation concernant les demandes de la SARL Valeur Pierre en ce que la réparation du préjudice ne pouvait correspondre au montant hors taxes de la commission et en ce que le préjudice devait s’analyser en une perte de chance.

Il expose enfin que les conséquences manifestement excessives découlent du caractère fondé des moyens soulevés et que l’exécution de la décision aura pour lui des conséquences manifestement excessives puisqu’il est endetté et que les SCI qu’il dirige n’ont plus d’activité, ou sont déficitaires ou sont faiblement bénéficiaires.

Par conclusions en date du 25 janvier 2024, et soutenues à l’audience, la SAS 11 Fondaudege et la SARL Valeur Pierre sollicitent que

M. [Z] [L] soit débouté de ses demandes et condamné aux dépens et à leur payer la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elles font valoir que M. [Z] [L] ne démontre pas l’existence de moyens sérieux de réformation puisque la condition suspensive d’obtention d’un prêt est réalisée, mais qu’il n’a pas donné suite à la sommation de passer l’acte, de sorte que la clause pénale est encourue, que la rémunération de l’agent immobilier est due dès lors que la vente était parfaite et n’a pas à être équivalente à une perte de chance, que l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour procéder aux travaux n’était pas conditionnée à des réserves autres qu’obligatoires et que l’acquéreur a bien été sommé de passer l’acte. Elle ajoute que ce dernier échoue à démontrer l’existence des conséquences manifestement excessives générées par l’exécution de la décision, alors que l’offre de prêt faisait mention d’un apport personnel conséquent et qu’il dirige de nombreuses SCI.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 février 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 514-3 du code de procédure civile dispose qu’en cas d’appel, le premier président peut être saisi afin d’arrêter l’exécution provisoire de la décision lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d’observations sur l’exécution provisoire n’est recevable que si, outre l’existence d’un moyen sérieux d’annulation ou de réformation, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance.

Le risque de conséquences manifestement excessives doit être apprécié au regard des facultés de paiement du débiteur ou des facultés de remboursement du créancier, ces deux critères étant alternatifs et il suppose la perspective d’un préjudice irréparable et d’une situation irréversible en cas d’infirmation.

En l’espèce, il résulte des pièces produites au débat et notamment, l’acte sous-seing privé signé le 30 avril 2021 entre M. [Z] [L] et la SAS 11 Fondaudege, le mandat de la SARL Valeur Pierre et la facture établie le 20 septembre 2021, l’offre de prêt de LCL signé par M. [Z] [L] le 2 août 2021, le procès-verbal d’assemblée générale du 5 août 2021, la lettre de refus de LCL du 30 septembre 2021 et le courriel récapitulatif de Maître [E] [O] du 8 octobre 2020, qu’en considérant que, conformément au libellé de la condition suspensive d’obtention du prêt figurant dans le sous-seing privé du 30 avril 2021, la remise par la banque à l’acquéreur de l’offre écrite de consentir le crédit aux conditions prévues par l’acte permettait de considérer que la condition suspensive y afférente était réalisée, nonobstant le courrier du 30 septembre 2021 qui ne portait pas d’ailleurs mention de la même durée totale que celle figurant à l’acte, le premier juge n’a pas commis d’erreur manifeste d’appréciation sur ce point.

Il ressort en outre des mêmes pièces qu’en considérant que l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 5] avait autorisé, d’une part, la réalisation des travaux de toute nature dans le lot 7, objet de la cession entre M. [Z] [L] et la SAS 11 Fondaudege, la réalisation de travaux sur l’ascenseur afin de permettre un accès privatif au troisième étage et la surélévation de la toiture surplombant le lot, et, d’autre part la cession de la partie de la toiture et de la terrasse surplombant le lot 7 et la modification subséquente de l’état descriptif de division, en prévoyant des réserves d’usage à la charge du futur propriétaire (conformité des travaux règles de l’art, autorisation administrative requise et obtenue, surveillance de l’architecte, assurance dommages ouvrage, procès-verbal de constat relatif aux parties communes et au lot 5 et responsabilité des conséquences dommageables) qui n’étaient pas de nature à entacher le caractère plein et entier de l’autorisation, pour en déduire que la condition suspensive relative à l’autorisation de la copropriété quant aux travaux envisagés par M. [Z] [L] était bien réalisée, le premier juge n’a pas davantage commis d’erreur manifeste d’appréciation de ce chef.

Enfin, n’étant pas contesté que l’acte n’a pas été régularisé par l’acquéreur, dont le notaire a été sommé par courriel du notaire du vendeur en date du 5 octobre 2021 de fixer une date de réitération de l’acte authentique, alors que la stipulation de la clause pénale prévoit qu’elle est due dès lors que « toutes les conditions relatives à l’exécution (de la convention) seraient remplies et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique », le premier juge a pu à juste titre considérer que la clause pénale devait être réglée sans avoir à être modérée, sans commettre d’erreur manifeste d’appréciation.

S’agissant des honoraires de négociation de la SARL Valeur Pierre, il ressort de l’acte sous-seing-privé que les parties reconnaissent que le prix a été négocié par la société, titulaire d’un mandat non expiré et qu’il prévoit que la rémunération de 25 000 €, taxe sur la valeur ajoutée incluse, « sera payée le jour de la constatation authentique de la réalisation » de la cession, de sorte qu’en considérant que la vente était parfaite et qu’elle n’avait pu être finalisée en raison de la défaillance de l’acquéreur, ainsi qu’il l’avait caractérisé dans les motifs précédents du jugement, et que celui-ci avait ainsi commis une faute générant un préjudice consistant en une perte de chance de percevoir la commission prévue, pour en déduire que M. [Z] [L] devait payer des dommages et intérêts, souverainement évalués à 25000 €, le premier juge n’a pas commis, là encore, d’erreur manifeste d’appréciation.

À défaut pour M. [Z] [L] de rapporter la démonstration de l’existence d’un moyen sérieux de réformation, il convient de rejeter sa demande sans qu’il soit nécessaire d’analyser les conséquences manifestement excessives qu’entraînerait l’exécution de la décision puisque, dès lors que l’une des deux conditions prévues pour prétendre à l’arrêt de l’exécution provisoire n’est pas remplie, il n’y a pas lieu d’examiner la seconde compte tenu de leur caractère cumulatif.

M. [Z] [L], partie succombante dans la présente instance, au sens des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, sera condamnée aux entiers dépens.

Il apparaît conforme à l’équité de condamner M. [Z] [L] à payer à la SAS 11 Fondaudege et la SARL Valeur Pierre, ensemble la somme de 1000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera débouté de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Déboute M. [Z] [L] de sa demande tendant à l’arrêt de l’exécution provisoire résultant du jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 20 septembre 2023 et de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

Condamne M. [Z] [L] à payer à la SAS 11 Fondaudege et la SARL Valeur Pierre, ensemble, la somme de 1000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [Z] [L] aux entiers dépens de la présente instance.

La présente ordonnance est signée par Véronique LEBRETON, Première Présidente de Chambre et par Séverine ROMA, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière La présidente