COUR D’APPEL DE BORDEAUX

CHAMBRE SOCIALE – SECTION B

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ARRÊT DU : 16 octobre 2025

BAUX RURAUX

N° RG 24/03587 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-N4PU

S.C. LE POT AU PIN

c/

Monsieur [P] [O]

Monsieur [E] [O]

Madame [B] [K] [X] [O] épouse [W]

Maître [R] [I]

Nature de la décision : AU FOND

Notifié par LRAR le :

LRAR non parvenue pour adresse actuelle inconnue à :

La possibilité reste ouverte à la partie intéressée de procéder par

voie de signification (acte d’huissier).

Certifié par le Greffier en Chef,

Grosse délivrée le :

à :

Décision déférée à la Cour : ordonnance rendu le 28 juin 2024 (R.G. n°23/00020) par le Tribunal paritaire des baux ruraux de BORDEAUX, suivant déclaration d’appel du 24 juillet 2024,

APPELANTE :

S.C. LE POT AU PIN agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 5]

ayant pour avocat postulant M^e Hugues DE LACOSTE LAREYMONDIE, avocat au barreau de BORDEAUX et pour avocat plaidant M^e Samuel CREVEL, avocat au barreau de PARIS

I

NTIMÉS :

Monsieur [P] [O]

né le 05 Août 1947 à [Localité 7]

de nationalité Française

Profession : Retraité(e), demeurant [Adresse 3]

Monsieur [E] [O]

né le 10 Juillet 1951 à [Localité 7]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

Madame [B] [K] [X] [O] épouse [W]

née le 26 Mars 1953 à [Localité 7] (76)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

représentées par M^e Valérie JANOUEIX de la SCP BATS – LACOSTE – JANOUEIX, avocat au barreau de BORDEAUX

Maître [R] [I]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Aline BOURGEOIS-MAUZAC, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 945-1 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 juin 2025, en audience publique, devant Madame Marie-Paule Menu, présidente chargée d’instruire l’affaire, et madame Valérie Collet, conseillère, qui ont entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-Paule Menu, présidente

Madame Sophie Lésineau, conseillère

Madame Valérie Collet, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Corinne Vercamer

Greffière lors du prononcé : Sylvaine Déchamps

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

24/03587 SC [Adresse 12] c. Consorts [O]

EXPOSE DU LITIGE

FAITS ET PROCEDURE

1 – Suivant bail notarié en date du 31 octobre 1979,à compter du 1 er octobre 1979, M. [A] [O] et son épouse Mme [T] [S] ont donné à bail à la société civile Le Pot au Pin ( ayant pour associés majoritaires M. [Z] [O] et M. [M] [O]) , à comper du 1 er octobre 1979, plusieurs parcelles situées sur les communes de [Localité 8], du [Localité 6] et de [Localité 13], d’une superficie totale de 394 ha 74 a 38 ca, pour une durée de 18 ans et 4 mois, moyennant d’un fermage annuel égal à la valeur en argent de 8 quintaux de blé par hectare, soit 3 157 quintaux et 95 kilos de blé.

2 – Par acte notarié en date du 28 août 1981, les mêmes se sont entendus sur un bail à ferme, pour une durée de 18 ans et 4 mois, à compter du 25 août 1981, portant sur plusieurs paracelles de terres situées sur la commune de [Localité 13], d’une superficie totale de 208 ha 66 a 81 ca, outre un corps de ferme comprenant une maison d’habitation et deux hangars, moyennant un fermage total annuel de 1 669 quintaux et 34 kilos de blé.

3 – Par acte notarié en date du 21 octobre 1988, M. et Mme [O] ont également consenti à la SCEA Le Pot au Pin un bail rural, pour une durée de 19 années courant à compter du 1er janvier 1988, portant sur plusieurs parcelles de terres situées sur les communes de [Localité 9] et [Localité 13], d’une superficie totale de 347 ha 29 a 15 ca, moyennant un fermage total annuel représentant la valeur de 8 quintaux de blé par hectare, soit 2 778,33 quintaux de blé.

4 – Par acte notarié en date du 12 octobre 1988, M. et Mme [O] ont consenti à Mme [B] [O], leur fille, un bail à ferme, pour une durée de 19 années et 9 mois courant à compter du 1er avril 1987, portant sur une propriété agricole sise à [Localité 8] ' [Adresse 10]' comprenant plusieurs parcelles de terre, deux bâtiments d’exploitation et deux maisons d’une superficie totale de 174 ha 15 a 98 ca, moyennant un fermage total annuel représentant la valeur de 8 quintaux de blé par hectare et de 200 quintaux de blé en ce qui concerne les constructions, soit un loyer total annule de 1 593 quintaux de blé.Suivant une convention consentie le même jour, [B] [O] a mis la propriété '[Adresse 10]' à la disposition de la société Le Pot au Pin

5 – L’ensemble des baux a été renouvelé, à leur écheance, par période de 9 ans. M. [A] [O] et son épouse Mme [T] [S] sont respectivement décédés les 11 mars 1995 et 20 mai 2013.

6 – Par arrêt du 17 décembre 2020, la cour d’appel d’Amiens a confirmé l’ordonnance rendue par le tribunal de grande instance de Beauvais ayant désigné Maître [R] [I] en tant que mandataire successoral des successions de M. [A] [O] et de Mme [T] [S] avec mission de percevoir les produits correspondants aux exploitations et aux locations des terres et bâtiments dans lesquelles l''indivision [A] [O] et la communauté des époux [O] ont des participations et de distribuer à chacun des indivisaires de l’indivision [A] [O] sa part de bénéfices.

7- Par jugement du 11 mars 2021, le président du tribunal judiciaire de Beauvais a désigné Maître [R] [I] en tant que mandataire successoral des successions de M. [A] [O] et de Mme [T] [S] avec pour mission de les administrer pendant une année tant activement que passivement et d’effectuer l’ensemble des actes d’administration en ce compris la représentation des indivisaires aux assemblées générales, ordinaires ou extraordinaires.

8 – Par jugement du 25 août 2022, la mission confiée à Maître [R] [I] a été prorogée pour une durée de 12 mois. Une nouvelle prorogation a été ordonnée par jugement en date du 30 novembre 2023, pour une durée de 24 mois courant à compter du 11 mars 2023. Par jugement du 21 mai 2025, le président du tribunal judiciaire de Beauvais a désigné Maître [R] [I] mandataire successoral des successions de M. [A] [O] et de Mme [T] [S] pour une durée de deux ans, à compter du 11 mars 2025.

9 – Par acte de commissaire de justice délivré le 23 novembre 2023, [P] [O], [E] [O] et [B] [O] ont saisi le président du tribunal paritaire des baux ruraux de Bordeaux statuant en référé afin de voir, principalement autoriser la laboratoire Aurea Agrosciences Blanquefort ou tout autre laboratoire spécialisé à procéder sur les terres louées à des prélevements paraissant utiles afin de déteminer la valeur agronomique des terres ; l’affaire a été enregistrée sous le numéro 23/20. Par acte de commissaire de justice délivré le 26 février 2024, [P] [O], [E] [O] et [B] [O] ont fait assigner Maître [R] [I] en sa qualité de mandataire de l’indivision successorale en intervention forcée ; l’affaire a été enregistrée sous le numéro 24/01. Les deux procédures ont été jointes par mention au dossier le 13 mai 2024, l’instance se poursuivant sous le numéro 23/20. P

Par ordonnance de référé en date du 28 juin 2024, le tribunal paritaire des baux ruraux de Bordeaux a :

— déclaré recevables les demandes des consorts [O],

— ordonné une mesure d’expertise et commis pour y procéder M. [F] [Y] avec pour mission de convoquer les parties, se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous les documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercie de sa mission, se rendre sur les différentes parcelles louées par la société civile Le Pot au Pin ou mises à sa disposition, visiter les lieux et les décrire, procéder à toutes les investigations utiles afin d’établir la nature des cultures exploitées par la société civile Le Pot au Pin sur les terres louées, afin de déterminer si l’affection desdits terres au regard de l’arrêté préfectoral du 8 décembre 2021 et la valeur agronomique de ces terres et de leur classement, donner tous les éléments sur la valeur locative des terres louées au regard de leur situation et équipement, de leur classement et de la durée des différents baux, constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer d’en aviser le juge chargé du contrôle des expertises, faire toutes observations utiles au règlement du litige, établir un pré-rapport comportant estimations chiffrées et, deux mois avant la date prévue du dépôt du rapport définitif, le communiquer aux parties en leur enjoigant de formuler, dans le délai d’un mois suivant cette communication, leurs observations et dires récapitulatifs, débouté les parties du surplus de leurs demandes, dit n’y avoir lieu à indemnités sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, laissé provisoirement les dépens à la charge des consorts [O].

10 – La société civile Le Pot au Pin en a régulièrement relevé appel, dans ses dispositions qui déclarent recevables les demandes formées par les consorts [O] et qui ordonnenrt une expertise. L’affaire a été fixée à l’audience du 23 juin 2025 pour être plaidée.

PRETENTIONS

11 – Aux termes de ses dernières conclusions, transmises par voie électronique au greffe de la cour d’appel de Bordeaux le 18 mars 2025, reprises oralement à l’audience, auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des faits, des moyens et des prétentions, la société civile Le Pot au Pin demande à la cour de :

' – rejeter l’ensemble des prétentions des consorts [O],

— déclarer recevables l’ensemble de ses prétentions,

— infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendu par le président du tribunal paritaire des baux ruraux de Bordeaux le 28 juin 2024,

Statuant à nouveau,

— déclarer irrecevables toutes prétentions des consorts [O],

A titre subsidiaire,

— les rejeter comme mal fondées,

En tout état de cause,

— condamner les consorts [O] à lui verser la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens'.

12 – Aux termes de leurs dernières conclusions – Conclusions n°2 devant la cour d’appel de Bordeaux -, transmises par voie électronique au greffe de la cour d’appel de Bordeaux le 21 janvier 2025, reprises oralement à l’audience, auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des faits, des moyens et des prétentions, [P] [O], [E] [O] et [B] [O] ( en suivant, les consorts [O] ) demandent à la cour de :

' – confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions,

— débouter la société du Pot au Pin de toutes ses demandes,

— condamner la société du Pot au Pin à leur verser la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société du Pot au Pin aux entiers dépens’ .

13 – Aux termes de ses dernières conclusions, transmises par voie électronique au greffe de la cour d’appel de Bordeaux le 19 juin 2025, reprises oralement à l’audience, auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des faits, des moyens et des prétentions,Maître [R] [I] agissant en qualité de mandataire successoral des successions de M. [A] [O] et de Mme [T] [S] demande à la cour de lui donner acte à Maître [R] [I] qu’elle s’en rapporte à justice sur le bien fondé des demandes présentées par les parties à cette procédure d’appel.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur la recevabilité de la demande d’expertise

Moyens des parties

14 – La société Le Pot au Pin fait valoir que les actions visant à la fixation d’un fermage, comme en l’espèce, sont des actes d’administration régis par les dispositions de l’article 815-3 du code civil qui nécessitent l’accord des 2/3 des indivisaires, à défaut celui du mandataire successoral ; que les consorts [O], qui ne disposent pourtant pas de la majorité qualifiée, ont engagé la présente action sans le consentement de Maître [I] et n’établissent pas en quoi leur action était nécessaire pour prévenir un éventuel péril de l’indivision ou de l’un des co-indivisaires.

15 – Les consorts [O] objectent que leur action n’est pas une action en fixation d’un fermage mais uniquement une mesure d’instruction in futurum, qui vise à recueillir tous les éléments sur la valeur locative des terres indivises et permettra ensuite au vu des conclusions de l’expert d’engager ou non une action en révision ou modification du fermage des terres occupées par une partie seulement de l’indivision par l’intermédiaire de la société Pot au Pin constituée à cet effet ; qu’à la date de l’assignation, le mandat de Maître [I] avait pris fin de sorte qu’elle n’avait plus qualité pour représenter l’indivision, peu important l’assignation en intervention forcée puisque délivrée dans le seul but de lui rendre opposable la décision à intervenir, étant précisé que par courrier officiel du 3 décembre 2024 l’intéressée a indiqué s’associer à la demande de mise en conformité du fermage présentée dans le prolongement de la mesure d’expertise ; que la modification du fermage est un droit reconnu à tout preneur par un texte d’ordre public.

16 – Maître [R] [I] ès qualités ne conclut pas expressément de ce chef.

Réponse de la cour

16 – Il résulte des dispositions de l’article 815-2 du code civil que tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis, même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence.

17 – C’est par des motifs complets et pertinents, qui ne sont pas remis en cause par les débats et les pièces produites en appel et que la cour adopte, qu’après avoir précisément analysé les pièces, le premier juge a considéré que l’expertise ayant pour objet de permettre de conserver les droits des indivisaires en ce qu’elle a pour but de déterminer la valeur des terres louées par l’indivision successorale échappe en conséquence aux règles posées par l’article 815-3 du code civil et à la nécessité d’une majorité qualifiée pour la présenter, pour en déduire à juste titre que la demande formée par les consorts [O] est recevable. La décision déférée est confirmée de ce chef.

II – Sur le bien fondé de la demande d’expertise

Moyens des parties

18 – La société Le Pot au Pin fait valoir que le tribunal paritaire des baux ruraux est seul compétent pour fixer le montant du fermage, que la mesure d’instruction sollicitée n’a aucune utilité en ce qu’aucun des éléments probatoires n’est susceptible de disparaître dans l’attente d’une éventuelle action au fond s’agissant d’éléments pédologiques et qu’elle repose sur l’hypothèse que les parcelles concernées sont dédiées au maraîchage alors que la production qu’elle y développe qui comprend des céréales ne peut pas être qualifiée de maraîchère, que la demande de révision du fermage annoncée sera déclarée irrecevable faute d’avoir été présentée par au moins 2/3 des indivisaires ou par l’administratrice judiciaire.

19 – Les consorts objectent que l’expertise permettra précisément de déterminer les cultures pratiquées, que les fermages des baux écrits visés dans l’expertise, tous fixés en quintaux, sont illicites au regard des dispositions de l’article L.411-11 du code rural et de la pêche maritime et non conformes à celles consacrées aux terres des [Localité 11] de Gascogne de l’arrêté préfectoral du 8 décembre 2021 relatif à l’application du fermage dans le département de la Gironde, que la valeur locative arrêtée par le cabinet d’estimation qu’ils ont sollicité, soit 480 364 euros par an hors majoration pour bail à long terme, est infiniment supérieure à celle calculée sur la base de la valeur prévue par les baux, soit 200 533 euros par an.

20 – Maître [R] [I] ès qualités ne conclut pas expressément de ce chef.

Réponse de la cour

21 – Suivant les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépeindre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

22 – C’est par des motifs complets et pertinents, qui ne sont pas remis en cause par les débats et les pièces produites en appel et que la cour adopte, qu’après avoir précisément analysé les pièces, le premier juge après avoir relevé qu’il est constant que les baux ruraux à long terme litigieux ont été conclus entre 1979 et 1988 et qu’il ressort spécialement de l’arrêté préfectoral du 8 décembre 2021 et du rapport du cabinet d’expertise foncière, agricole et immobilière requis par les consorts [O] qu’en raison de leur ancienneté les fermages réglés par la société Le Pot au Pin sont susceptibles d’être sensiblement augmentés en application dudit arrêté quelles que soient les cultures effectuées sur les parcelles litigieuses, a considéré qu’en l’état des éléments communiqués les consorts [O] justifient d’un motif légitime à voir ordonner l’expertise sollicitée qui permettra de déterminer l’affectation des terres et leur valeur locative et qu’il est indifférent que l’action au fond en révision qui pourrait être engagée soit ou pas recevable s’agissant d’une mesure d’instruction in futurum, pour en déduire que la demande d’expertise est fondée. La décision déférée est confirmée de ce chef.

III – Sur les frais du procès

23 – La société Pot au Pin, qui succombe devant la cour, est condamnée aux dépens de la procédure d’appel et doit en conséquence être déboutée de la demande qu’elle a formée au titre de ses frais irrépétibles.

24 – L’équité commande de ne pas laisser aux consorts [O] la charge de leurs frais irrépétibles d’appel. En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la société Pot au Pin est condamnée à leur payer la somme de 4 000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme la décision déférée en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne la société Pot au Pin aux dépens d’appel ; en conséquence la déboute de sa demande au titre de ses frais irrépétibles ;

Condamne la société Pot au Pin à payer à [P] [O], [E] [O] et [B] [O] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Signé par Madame Marie-Paule Menu, présidente,et par madame Sylvaine Déchamps, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

S. Déchamps MP.Menu