COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 04 SEPTEMBRE 2025

N° RG 22/00980 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MR7X

[L] [Z]

c/

[V] [Y] [M] [P]

[R] [U]

S.C.P. [R] [U] – GUILLAUME [U]

S.C.P. DAVID MIRIEU DE LABARRE ET [H] [W]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 16 mars 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 5] (RG : 18/06402) suivant déclaration d’appel du 25 février 2022

APPELANT :

[L] [Z]

né le 28 Mars 1952 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 6]

Représenté par M^e Karine PERRET de la SELAS PERRET & ASSOCIES, avocat au barreau de BERGERAC

INTIMÉS :

[V] [Y] [M] [P]

née le 26 Décembre 1950 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 2]

[R] [U]

né le 19 Novembre 1955 à [Localité 5]

Profession : Notaire

demeurant [Adresse 3]

S.C.P. [R] [U] – GUILLAUME [U]

Activité : Notaires Associés

demeurant [Adresse 3]

S.C.P. DAVID MIRIEU DE LABARRE ET [H] [W]

Activité : Notaires Associés

demeurant [Adresse 1]

Représentés par M^e Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 02 juin 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

1. Par acte sous signature privée du 5 décembre 2016, Monsieur [L] [Z], assisté par la Scp notariale Mirieu de la Barre-[W], promettait de vendre un immeuble sis [Adresse 4] à Mérignac ( Gironde) à Madame [V] [P], assistée de Maître [R] [E], qui s’engageait à l’acquérir au prix de 800 000 euros frais d’agence inclus.

Selon ce même acte, la vente devait être réitérée le 6 mars 2017. Une condition suspensive au profit du vendeur était prévue, obligeant l’acquéreur au dépôt d’une garantie de 40 000 euros à verser au plus tard le 15 décembre 2016, sous peine de caducité de plein droit de la vente.

L’acte comportait également une clause pénale en cas de non réitération de la vente.

Le 24 mars 2017, compte tenu de l’absence du dépôt par Mme [P] de la garantie prévue et de la réitération de la vente par l’acheteur, Monsieur [L] [Z] a invoqué la caducité de la vente.

2. Par actes des 17 et 22 mai et 5 juillet 2018, il a saisi le tribunal de grande instance de Bordeaux d’une demande en paiement de la somme de 80 000 euros au titre de la clause pénale dirigée contre Madame [P] et d’une somme indemnitaire de 100 000 euros dirigée contre la Scp David Mirieu de Labarre et [H] [W] et la Scp [R] [U] – Guillaume [U], invoquant à leur encontre des fautes délictuelles sur le fondement des articles 1240 et suivants du code civil.

Invoquant l’absence d’existence juridique de la Scp « [R] [U] – Guillaume [U] », M. [R] [U], notaire, est intervenu volontairement à l’instance par écritures du 24 juillet 2018.

3. Par jugement du 16 mars 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— déclaré l’action de Monsieur [L] [Z] à l’encontre de Madame [V] [P] régulière et recevable ;

— déclaré irrecevable l’action de Monsieur [L] [Z] à l’encontre de la Scp [R] [U] – Guillaume [U] et constaté l’intervention volontaire à titre principale de Me [R] [U] ;

— réduit à 40 000 euros le montant de la clause pénale ;

— condamné Madame [V] [P] à payer cette somme à Monsieur [L] [Z] ;

— condamné solidairement la Scp Mirieu de Labarre – [W] et Maître [U] à verser à Monsieur [L] [Z] la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice économique ;

— débouté Monsieur [L] [Z] de sa demande en indemnisation de son préjudice moral ;

— condamné in solidum Madame [V] [P] et la Scp Mirieu de Labarre – [W] et Maître [U] à payer à Monsieur [L] [Z] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la Scp Mirieu de Labarre – [W] et Maître [U] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum Madame [V] [P], la Scp Mirieu de Labarre – [W] et Maître [U] aux dépens de l’instance ;

— ordonné l’exécution provisoire de sa décision.

4. Par déclaration du 25 février 2022, Monsieur [Z] a interjeté appel de cette décision, appel limité aux seules demandes présentées à l’encontre des notaires.

Dans ses dernières conclusions du 10 octobre 2024, Monsieur [Z] demande à la cour de :

— débouter la Scp Mirieu de Labarre – [W] et Maître [U] de leurs demandes incidentes;

— infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bordeaux en ce qu’il a :

— chiffré son préjudice économique à la somme de 10 000 euros ;

— rejeté sa demande d’indemnisation de son préjudice moral ;

Statuant à nouveau,

— fixer son préjudice économique à la somme de 52 000 euros et, en conséquence, condamner solidairement la Scp Mirieu de Labarre – [W] et Maître [U] à lui verser cette somme en réparation de ce préjudice ;

— fixer son préjudice moral à la somme de 30 000 euros et, en conséquence, condamner solidairement la Scp Mirieu de Labarre – [W] et Maître [U] à lui verser cette somme en réparation de ce préjudice ;

— confirmer le jugement rendu en première instance pour le surplus ;

— condamner solidairement la Scp Mirieu de Labarre – [W] et Maître [U] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la Selas Perret & associés.

Dans leurs dernières conclusions du 16 mai 2025, Maître [U] et la Scp David Mirieu de Labarre – [W] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Monsieur [Z] de sa demande d’indemnisation au titre d’un préjudice moral ;

— réformer le jugement en ce qu’il :

— a condamné la Scp à verser à l’appelant la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice économique ;

— les a condamnés in solidum avec Madame [P] à payer à Monsieur [L] [D] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les a déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— les a condamnés in solidum avec Madame [P] aux dépens de l’instance ;

Statuant à nouveau,

— débouter Monsieur [Z] de l’ensemble de ses demandes dirigées à leur encontre ;

— le condamner à leur verser une somme de 3 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux entiers dépens.

Madame [P] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 mai 2025.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité des notaires

5.Alors que M. [Z] reprochait au notaire de ne pas avoir vérifié l’identité de Mme [P] et de ne pas l’avoir informé de l’absence du dépot de garantie par cette dernière, le tribunal a jugé au visa de l’article 1240 du code civil que les notaires avaient engagé leurs responsabilités en n’ayant pas vérifié l’orthographe du nom de l’acheteuse avant de recevoir l’acte du 5 décembre 2016, alors qu’ils ne se préoccuperont des discordances entre les différentes orthographes du nom de celle-ci que postérieurement à celui-ci. Le premier juge a ajouté que s’il ne rentrait pas dans le champ des obligations professionnelles d’un notaire de vérifier l’état de solvabilité de Mme [P], ils avaient également engagé leurs responsabilités en ne tirant aucune conséquence du fait que la vente était devenue caduque faute pour cette dernière d’avoir versé le dépôt de garantie qui avait été prévu, laissant le vendeur dans l’ignorance de cette omission.

M. [Z] demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a retenu les responsabilités des notaires en ce qu’ils n’avaient pas vérifié avant de recevoir l’acte du 5 décembre 2026 l’orthographe du nom de son acheteuse et en ce qu’ils ne l’ont pas alerté quand ils ont constaté que celle-ci n’avait pas versé le dépôt de garantie contractuellement prévu. En revanche, il considère que les notaires avaient également l’obligation non pas de vérifier sa solvabilité mais de l’alerter, alors qu’elle n’a jamais adressé les documents qui lui étaient demandés, une telle alerte lui ayant alors permis de mettre un terme à la vente envisagée. Or, ce n’est que par courriel du 14 février 2017, soit deux mois après la date prévue pour le versement du dépôt de garantie qu’il a été informé de l’absence de versement de celui-ci. Or, s’il en avait été informé dans les délais contractuels prévus, il se serait immédiatement prévalu de la condition résolutoire et aurait ainsi récupéré la libre disposition de son bien immobilier, dès décembre 2017.

Les notaires considèrent qu’ils n’ont commis aucune faute alors que M. [Z] ne justifie pas d’un préjudice direct, certain et actuel ayant un lien de causalité direct avec leur intervention. Notamment, ils n’avaient pas la charge de rechercher la solvabilité de Mme [P]. Sur l’orthographe de son nom, ils ont interrogé Mme [P] laquelle leur a communiqué la copie de sa carte d’identité. En toute hypothèse, la difficulté liée à son nom n’a eu aucune conséquence sur la vente et la caducité de celle-ci, puisqu’ils ont toujours maintenu un contact direct avec elle. Par ailleurs, l’absence de versement du dépôt de garantie reléve de la seule faute de Mme [P] qui a fait preuve d’une totale déloyauté. En toute hypothèse, l’appelant savait parfaitement que Mme [P] devait verser le dépôt de garantie au plus tard le 15 décembre 2016, mais en l’absence de versement de celui-ci, M. [Z] a fait le choix d’accorder à celle-ci les plus larges délais pour réitérer l’acte et ce, en dépit de l’absence de paiement du dépôt de garantie. Ils ajoutent que l’appelant ne prouve pas l’existence de ses préjudices.

Sur ce

M. [Z] reproche au notaire de ne pas avoir vérifié l’identité de Mme [P] et de ne pas l’avoir informé de l’absence du dépot de garantie par celle-ci.

6. Le notaire est responsable, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, des manquements à son obligation d’information et de conseil et à celle qui lui incombe d’assurer l’efficacité des actes qu’il reçoit.

La responsabilité du notaire rédacteur d’un avant contrat est susceptible d’être engagée si la preuve d’une faute de sa part est rapportée, ainsi que celle des préjudices qui en découleraient. Le devoir de conseil et d’information du notaire qui s’exerce préalablement à la conclusion de l’acte pour assurer son efficacité ne s’étend pas, en l’absence de mission particulière confiée au notaire, à la garantie des obligations souscrites par les parties qui ne relèvent que de leurs seules initiatives.

S’agissant de la solvabilité de l’acquéreur, aucune faute ne peut être reprochée au notaire s’il n’est pas démontré que celui-ci était en possession d’éléments lui permettant de douter de la solvabilité de ce dernier.

7. En l’espèce, il est constant que M. [Z] et Mme [P] ont négocié directement par l’intermédiaire d’un agent immobilier, l’agence immobilière A et A Immobilier .

M. [Z] ne précise pas à la suite de l’accord qu’il avait trouvé avec Mme [P] quelles sont les informations qu’il a pu communiquer au notaire.

Au stade de l’avant-contrat, les notaires n’avaient pas à opérer des vérifications spéciales dès lors qu’il n’est pas démontré qu’ils aient été destinataires d’ information péjorative sur les capacités financières de Mme [P] et aucune des mentions qui leur avaient été communiquées ne faisaient présumer une absence de solvabilité de sa part.

Par ailleurs, s’agissant de l’orthographe du nom de Mme [P], il est démontré que les notaires ont demandé à celle-ci dès qu’ils se sont aperçu d’une orthographe variable de son nom de leur faire parvenir un justificatif de son identité.

S’ils auraient pu s’émouvoir de cette difficulté auprès de M. [Z], il n’est pas démontré de lien de causalité entre une telle absence d’information et le préjudice du vendeur.

En effet, M. [Z] soutient sans être contredit qu’il n’aurait pas été informé du défaut du versement du dépôt de garantie de la part de Mme [P].

Si l’appelant disposait à la seule lecture de l’acte du 5 décembre de l’information que Mme [P] s’obligeait à virer au plus tard le 15 décembre 2016 le dépôt de garantie qui avait été contractuellement convenu, si bien qu’il avait tout loisir d’interroger son notaire sur la réalisation de cette condition, il appartenait en toute hypothèse à son notaire, mais non à celui de Mme [P], au titre de son devoir d’information et de conseil, de l’aviser du défaut de versement du dépôt de garantie à la date d’exigibilité de cette somme, l’empêchant ainsi de se prévaloir de la caducité du compromis.

8. Or, la SCP David Mirieu de Labarre-[H] [W] ne démontre pas qu’elle l’aurait alerté du défaut du versement du dépôt de garantie avant le 14 février 2017.

Notamment, le courriel que M. [Z] a adressé à Mme [P] le 17 mars 2017 ne démontre pas qu’il aurait été informé en décembre 2016 du défaut du versement du dépôt de garantie.

A partir du moment où le dépôt de garantie devait être séquestré sur le compte des notaires, seuls ceux-ci étaient en mesure d’informer le vendeur de l’absence de ce versement ce qui lui aurait alors permis de mettre un terme à la vente envisagée, nonobstant le fait qu’ils aient relancé Mme [P] pour qu’elle procède à ce virement.

9. En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité de son notaire pour avoir manqué à son devoir d’information et de conseil.

En revanche, il sera réformé en ce qu’il a retenu de la même manière la responsabilité du notaire de Mme [P], alors qu’il ne pesait pas sur celui-ci une telle obligation.

Sur les préjudices du vendeur

10. Le tribunal a jugé qu’en n’informant pas M. [Z] de la caducité de la vente, faute pour Mme [I] d’avoir verser le dépôt de garantie prévu, les notaires avaient occasionné à l’appelant une préjudice constitué par la perte de chance de n’avoir pas renoncé plus tôt à l’immobilisation de son bien et de pouvoir le vendre. Par ailleurs, en l’absence de la démonstration d’une atteinte aux sentiments d’affection du vendeur il a été débouté de sa demande au titre de son préjudice moral.

M. [Z] fait valoir un préjudice économique qu’il évalue à la somme de 52 000 euros, outre un préjudice moral qu’il fixe à la somme de 30 000 euros. Il considère qu’il existe un lien entre la faute commise par les notaires et ses préjudices.

Les notaires affirment que l’appelant ne prouve pas l’existence de ses préjudices.

Sur ce

12. La faute des notaires a immobilisé le bien immobilier de M. [Z] pendant trois mois. Si M. [Z] disposait en novembre 2016 d’une proposition d’achat, il ne démontre pas avoir reçu directement ou par le biais de son agent immobilier d’autres propositions qu’il aurait pu accepter.

13. Aussi, le premier juge a fait une juste appréciation des faits de l’espèce en fixant à la somme de 10 000 euros la perte de chance de n’avoir pu renoncer plus tôt à la vente du bien à Mme [P] pour le remettre en vente.

De même, le premier juge a fait une juste appréciation des faits de l’espèce en considérant que l’appelant ne démontrait pas avoir subi une préjudice moral faute pour lui de démontrer une atteinte à ses sentiments d’affection.

Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens

14. M. [Z] succombant en son appel sera condamné aux dépens d’appel et à verser à la SCP David Mirieu de Labarre- [H] [W] et Me [R] [E], ensemble, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a condamné Me [R] [U] à verser à M. [L] [Z] la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice économique, celle de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance et déboute M. [L] [Z] de ces demandes à l’encontre de Me [R] [U] y ajoutant':

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne M. [L] [Z] aux dépens d’appel,

Condamne M. [L] [Z] à payer à la SCP David Mirieu de Labarre- [H] [W] et Me [R] [E], ensemble, la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,