COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 06 NOVEMBRE 2025

N° RG 22/02710 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MXOD

[K] [W]

[G] [Y]

c/

[P] [J]

[Z] [E]

[O] [S]

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 7]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 21 avril 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 16] (RG : 16/10044) suivant déclaration d’appel du 04 juin 2022

APPELANTS :

[K] [W]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 4]

[G] [Y]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 4]

Représentés par M^e Caroline CASTERA-DOST, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[P] [J] en sa qualité de syndic du SDC de l’immeuble situé [Adresse 11]

né le 21 Décembre 1958 à [Localité 17]

de nationalité Française

Profession : Artisan taxi

demeurant [Adresse 14]

[Z] [E]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 8]

[O] [S]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 8]

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 7] pris en la personne de son Syndic, Monsieur [P] [J],

demeurant [Adresse 5]

Représentés par M^e Stéphane MILON de la SCP LATOURNERIE – MILON – CZAMANSKI – MAZILLE, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 22 septembre 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

ARRÊT :

— par défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

1. Madame [K] [W] et Monsieur [G] [Y] ont acquis par acte du 28 octobre 2014 de Madame [N] [A] un terrain situé [Adresse 13], cadastré section BN [Cadastre 2].

Cette parcelle de terrain sur laquelle ils ont construit leur maison d’habitation est issue de la division d’une parcelle de plus grande importance, anciennement cadastrée section BN [Cadastre 3].

Cette parcelle BN [Cadastre 3] a été divisée en 3 parcelles :

— celle de Mme [W] et M. [Y] ;

— la parcelle BN [Cadastre 1], propriété du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9]) dont Monsieur [P] [J] est le syndic. Il est habité par Monsieur [J] et Madame [D] [B], respectivement propriétaires des lots n°1 et n°2 ;

— la parcelle BN [Cadastre 15], propriété de Madame [Z] et Monsieur [O] [S].

Le 20 février 2014, en même temps qu’ils ont acquis leurs lots (n°1 et 2), le syndicat des copropriétaires a, par décision d’assemblée générale, cinq servitudes grevant ou bénéficiant à leur parcelle dont :

— une servitude de passage de véhicules et de réseaux divers grevant la section BN [Cadastre 1] en faveur des parcelles BN [Cadastre 2] et BN [Cadastre 15] ;

— une servitude d’accès au compteur de gaz et de passage de réseaux grevant la section BN [Cadastre 2] au bénéfice de la section BN [Cadastre 1].

Les modalités d’exercice de ces deux servitudes génèrent un certain nombre de difficultés et des relations de voisinage difficiles entre Monsieur [J] et les consorts [I], amenant notamment ces derniers à édifier un mur pour clôturer leur propriété. Or, ce mur empêche Monsieur [J] d’accéder à sa guise à son compteur de gaz situé sur leur parcelle.

2. Après une tentative de médiation civile qui n’a pas abouti, Monsieur [J] a, par acte du 4 octobre 2016, assigné les consorts [I] afin d’obtenir un accès libre à leur propriété.

Par jugement avant dire droit du 12 juillet 2018, le tribunal judiciaire de Bordeaux a notamment désigné Monsieur [R] en qualité d’expert judiciaire.

Celui-ci a déposé son rapport le 02 mai 2019.

3. Par jugement du 21 avril 2022, le même tribunal judiciaire a :

— condamné les consorts [I] a faire réaliser, sous astreinte de 100 euros par jour de retard durant trois mois, dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement, une ouverture dans leur mur de clôture avec mise en place d’une fermeture par « un petit portail », tel que préconisé par l’expert ;

— condamné Monsieur [J] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic, à faire réaliser les travaux de réparation du portail sous astreinte de 100 euros par jour de retard durant trois mois, dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement, travaux effectués selon les préconisations de l’expert, aux frais avancés de Monsieur [J] et du syndicat et qui seront supportés à égalité entre les trois lots A, B et C ;

— débouté les consorts [I] du surplus de leurs demandes ;

— condamné les consorts [I] à verser à Monsieur [J] une indemnité de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ceux compris les frais d’expertise judiciaire ;

— ordonné l’exécution provisoire de sa décision.

4. Par déclaration du 04 juin 2022, les consorts [I] ont interjeté appel de cette décision.

5. Les parties ont exécuté le jugement non pas selon les solutions retenues par le tribunal mais en obtenant préalablement l’accord de leurs adversaires pour entreprendre les travaux qu’ils estimaient nécessaire de réaliser.

Dans leurs dernières conclusions du 12 octobre 2023, les consorts [I] demandent à la cour de :

S’agissant de la servitude de compteur de gaz,

— constater qu’ils ont procédé à l’exécution de la décision de première instance avec un aménagement accepté officiellement par le syndicat des copropriétaires et Monsieur [J].

S’agissant de la servitude de passage,

— constater que le syndicat des copropriétaires et Monsieur [J] n’ont pas réparé le portail de la parcelle BN [Cadastre 1] comme décidé par la décision de première instance mais l’ont remplacé, solution que les consorts [I] ont accepté en réglant le tiers du prix de ces travaux, soit 1 289,79 euros.

En conséquence,

— annuler le jugement prononcé par le tribunal judiciaire en ce qu’il :

— les a condamnés à faire réaliser, sous astreinte de 100 euros par jour de retard durant trois mois dans un délai de deux mois à compter de sa signification une ouverture dans le mur de clôture avec mise en place d’une fermeture par un petit portail ;

— les a condamnés au paiement d’une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— condamner M. [J] et le syndicat des copropriétaires solidairement au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

— débouter le syndicat des copropriétaires et M. [J] de toutes demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre.

Dans leurs dernières conclusions du 17 septembre 2025, M. [J] et le syndicat des copropriétaires demandent à la cour de :

— ordonner le report de la clôture au jour de la plaidoirie ;

S’agissant de la servitude du compteur gaz,

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

— condamné sous astreinte les consorts [I] à faire réaliser une ouverture dans leur mur de clôture avec mise en place d’un petit portail ;

— condamné les consorts [I] à lui verser une indemnité de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

S’agissant de la servitude de passage,

— infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a retenu la solution n°3 de l’expert judiciaire consistant en la réparation du portail pour garantir son ouverture optimum.

Statuant à nouveau,

— juger que la solution mise en oeuvre par la société [U] suivant sa facture n°366 en date du 10 octobre 2022 doit être retenue en ce qu’elle permet d’assurer une ouverture optimale du portail ;

— juger que le coût des travaux objet de la facture de la société [U] en date du 10 octobre 2022, en ce compris les frais d’acquisition du portail et les frais de livraison suivant la facture de la société Castorama en date du 19 août 2022, seront supportés à « égalité entre les trois lots A, B et C » ;

— condamner in solidum Madame [Z] [E] et Monsieur [O] [X] à lui verser la somme de 1 289,79 euros, laquelle correspond au tiers du coût des travaux réalisés par la société [U] pour la mise en oeuvre du portail, des frais d’acquisition du portail et de sa livraison ;

— confirmer la décision pour le surplus ;

— condamner les consorts [I] à leur verser la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel ;

— écarter les demandes formées au même titre par les consorts [I].

Madame [E] et Monsieur [S] n’ont pas constitué avocat.

Lors de l’audience les appelants ont donné leur accord pour que l’ordonnance de clôture soit reportée à la date du 22 septembre 2025.

Aussi, une nouvelle clôture a été rendue le 22 septembre 2025, avant l’ouverture des débats.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la servitude d’accès au compteur de gaz

6. Le tribunal a jugé, en ce qui concerne la servitude d’accès au compteur de gaz et en lecture du rapport d’expertise que le maintien du compteur imposait une ouverture dans le mur construit par les consorts [I] ce qui permettrait à M. [J] d’exercer son droit d’accès audit compteur.

Les appelants exposent que la solution retenue par le tribunal n’a pas pu être mise en oeuvre car le portillon aurait buté sur le compteur. Toutefois, ils ont proposé aux intimés, en raison de cette impossibilité, de réaliser une ouverture du mur de clôture et l’installation d’un portail à gauche du coffret France Télécom depuis la rue. Ils font valoir qu’ils ont obtenu tardivement l’accord de M. [J] sur une telle solution si bien que celui-ci était mal fondé à saisir le juge de l’exécution d’une demande de liquidation d’astreinte, telle que fixée par le premier juge. Aussi, ils demandent à la cour d’annuler une telle astreinte.

M. [J] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 18] font valoir que dans la mesure où les appelants ont réalisés des travaux leur permettant d’exercer leur droit d’accès à leur compteur de gaz, l’astreinte n’a plus lieu d’être maintenue alors qu’en outre le juge de l’exécution a rejeté leur demande de liquidation de celle-ci. Toutefois, la condamnation prononcée doit être maintenue pour leur permettre de conserver un titre exécutoire.

Sur ce

7. La servitude d’accès au compteur de gaz pour M. [J] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] [Localité 18] est désormais effective à la suite des travaux réalisés par les appelants en exécution du jugement entrepris.

8. La cour constate que ces derniers ne maintiennent plus leur demande d’astreinte.

9. Par ailleurs, il y a lieu également d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il condamnait les consorts [I] à réaliser des travaux permettant l’exercice effectif de la servitude puisqu’ils ont réalisé les travaux nécessaires selon l’accord trouvé par les parties.

Il n’y a pas lieu de maintenir cette condamnation pour conserver à M. [J] et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 18] un titre alors que le principe de l’accès au compteur n’est pas remis en cause par cette infirmation.

10. En conséquence, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a condamné les appelants à la réalisation de travaux nécessaires à l’exercice de ladite servitude, et ce sous astreinte.

Sur la servitude de passage

11. Le tribunal a jugé que M. [J] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à Mérignac devait rendre plus commode le passage des consorts [I] en rendant plus aisée à leur frais l’ouverture du portail donnant sur la rue.

Les appelants font valoir que M. [J] a exécuté le jugement tout en choisissant une solution bien plus coûteuse que celle retenue par le tribunal. Bien qu’ils n’étaient pas tenu de supporter un coût de réparation très supérieur à celui retenu par le premier juge, ils ont dans un esprit bienveillant pour avoir payé à M. [J] un tiers du coût du remplacement du portail.

Monsieur [J] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 18] exposent qu’ils ont fait réaliser les travaux de réparation de leur portail après avoir obtenu l’accord des consorts [I] et ces travaux ont été achevés le 5 octobre 2022. Ils demandent ainsi à la cour de retenir la solution mise en oeuvre par la société [U] et de condamner les appelants et les intimés défaillants à leur verser un tiers chacun de ce coût.

Sur ce

12. Ainsi qu’il en est de la servitude l’accès au compteur de gaz, les travaux mis à la charge de M. [J] et du syndicat des copropriétaires ont été exécutés après avoir reçu l’accord des appelants.

En outre ceux-ci ont réglé un tiers des frais du changement du portail.

Les titulaires de la parcelle BN n° [Cadastre 15] seront également condamnés au règlement d’un tiers de ces mêmes frais, soit la somme de 1289,79 euros .

Sur les demandes annexes

13. Le tribunal a enfin jugé que les consorts [I] apparaissaient avoir été à l’origine du contentieux de voisinage par l’édification d’un mur au mépris de la servitude d’accès au compteur de gaz si bien qu’il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts et ils ont été condamnés à verser à M. [J] une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens outre les dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Les appelants contestent cette décision alors qu’ils ont proposé des solutions amiables qui se sont heurtées à la mauvaise foi de M. [J] et du syndicat des copropriétaires. Ils demandent que ces derniers soient condamnés aux entiers dépens et à leur verser une indemnité de procédure.

M. [J] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 18] demandent à la cour de confirmer le jugement sur ce point et de condamner en outre les appelants aux dépens d’appel et à leur verser une nouvelle indemnité au titre des frais non compris dans les dépens.

Sur ce

14. Il apparaît que les consorts [I] mais également M. [J] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] [Localité 18], ces derniers ayant refusé la médiation proposée par leurs voisins en 2016, sont responsables de cette procédure qui aurait pu être évitée par le simple respect des droits de chacun.

15. Aussi, il apparaît équitable de réformer le jugement déféré et de dire que les consorts [I] mais également M. [J] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12], supportent les dépens qu’ils ont engagés, les frais d’expertise étant partagés par moitié.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement entrepris,

Constate que les consorts [I] ont exécuté les travaux nécessaires à l’exercice du droit d’accès au compteur de gaz de M. [J] et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12],

Constate que M. [J] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] ont exécuté les travaux permettant un meilleur accès des titulaires des lots BN 999 et BN 1001 et que les consorts [I] ont réglé un tiers du coût de ces travaux,

En conséquence,

Homologue les travaux réalisés par les consorts [I] pour permettre l’accès au compteur de gaz de M. [J] et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] [Localité 18],

Homologue les travaux réalisés par la société [U] suivant sa facture n°366 du 10 octobre 2022 et dit que le coût de ces travaux devra être supporté à parts égales entre les propriétaires des lots BN 999, BN 1000 et BN 1001, en conséquence,

Condamne in solidum Mme [Z] [E] et M. [O] [S] à payer à M. [J] et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12], ensemble, la somme de 1289,79 euros en règlement du tiers des travaux relatifs à leur droit de passage,

Dit que chaque partie conservera ses dépens et ses frais non compris dans les dépens,

Dit que les consorts [I] d’une part et M. [J] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12], d’autre part supporteront par moitié les frais d’expertise.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,