5ème Chambre

ARRÊT N°-260

N° RG 22/05754 – N° Portalis DBVL-V-B7G-TEVY

(Réf 1ère instance : 21/01941)

S.N.C. LES MOUETTES

C/

Mme [T] [E]

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 26 NOVEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Monsieur Sébastien FOURNIER, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Octobre 2025

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 26 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

S.N.C. LES MOUETTES

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Sylvain VAROQUAUX de la SARL ACTALEX VAROQUAUX AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉE :

Madame [T] [E]

née le 30 Avril 1976 à [Localité 7] (44)

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Gwenaela PARENT de la SCP IPSO FACTO AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

Par acte sous seing privé en date du 22 décembre 2017, intitulé 'bail meublé', la société Les mouettes a consenti à Mme [T] [E] un bail à usage d’habitation sur un bien situé [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 590 euros outre une provision sur charges de 135 euros.

Par courrier en date du 14 juin 2019, la société Les mouettes a réclamé à Mme [T] [E] le versement d’une somme de 1 257,04 euros correspondant à une régularisation des charges 2018. Dans le même courrier, la société Les mouettes l’a informée de l’augmentation de la provision sur charges à 245 euros par mois.

Le 19 janvier 2021, la société Les mouettes a fait délivrer à Mme [T] [E] un commandement de payer la somme de 3 455,65 euros, au titre des loyers et charges impayés à cette date.

Le 21 janvier 2021, la société Les mouettes a fait notifier le commandement de payer, adressé à Mme [T] [E], à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions.

Par acte du 6 septembre 2021, dénoncé au préfet de la Loire-Atlantique le 7 septembre 2021, la société Les mouettes a fait assigner Mme [T] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire.

Par jugement en date du 18 mai 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire a :

— constaté à compter du 19 mars 2021, l’acquisition au profit de la société Les mouettes de la clause résolutoire insérée au bail consenti à Mme [T] [E] le 22 janvier 2018 sur le bien situé [Adresse 2] à [Localité 6],

— dit qu’à défaut pour Mme [T] [E] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 6] dans un délai de 6 mois à compter du présent jugement et donc au plus tard le 18 novembre 2022, il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde meuble qu’il plaira au bailleur, sous réserve de la signification préalable d’un commandement d’avoir a quitter les lieux dans les délais prescrits par le code des procédures civiles d’exécution,

— condamné Mme [T] [E] à payer à la société Les mouettes une indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé et augmenté des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux,

— dit que l’indemnité d’occupation sera réévaluée chaque année, à la date anniversaire de la résiliation du contrat de bail, en fonction de l’indice de référence des loyers publié par l’Insee à cette date, le taux de référence étant celui du mois en cours au jour de la résiliation,

— dit que la présente décision sera transmise au préfet de la Loire-Atlantique,

Par ailleurs :

— dit que la créance de la société Les mouettes à l’égard de Mme [T] [E] s’élève à 2 545,24 euros, correspondant aux loyers, indemnités d’occupation, charges et provisions pour charges impayés au titre de l’occupation du logement jusqu’au 31 décembre 2021,

— précisé que cette somme inclut les provisions pour charges exigibles au titre de période écoulée entre janvier et décembre 2021 à hauteur de 2 160 euros, lesquelles sont encore susceptibles de régularisation,

— dit que la créance de Mme [T] [E] à l’égard de la société Les mouettes s’élève à 1 000 euros, cette somme correspondant aux dommages et intérêts alloués au titre du préjudice de jouissance,

— ordonné la compensation entre les créances réciproques des parties

et par conséquent :

— condamné Mme [T] [E] à verser à la société Les mouettes la somme de 1 545,24 euros correspondant aux loyers et charges impayés au titre de l’occupation du logement jusqu’au 31 décembre 2021, déduction faite des dommages et intérêt alloués à la défenderesse,

— autorisé Mme [T] [E] à se libérer de la dette en 24 mensualités de 60 euros, payables le 15 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

— dit qu’à défaut du paiement de l’une des mensualités ci-dessus définies, le solde de la dette deviendra exigible en intégralité et que les intérêts des sommes dues seront capitalisés par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

Par ailleurs :

— fixé, à compter du 1er mars 2022, le loyer hors charges de l’appartement, après réindexation et réduction proportionnelle à la surface manquante, à 561,21 euros et déclaré irrecevable la demande en réduction de loyer au titre de la période antérieure,

— déclaré recevable et bien fondée la demande de requalification du contrat de bail formulée par Mme [T] [E],

et par conséquent :

— requalifié le contrat de bail reconduit le 22 décembre 2017 entre la société Les mouettes et Mme [T] [E] portant sur l’appartement 31 situé [Adresse 2] à [Localité 6], en contrat de bail non meublé,

— rejeté la demande formulée par Mme [T] [E] tendant à l’annulation de la régularisation de charges opérée le 14 juin 2019 et le 22 juin 2020,

— rejeté la demande d’expertise formulée par Mme [T] [E],

— rejeté les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [T] [E] aux dépens d’instance et d’exécution, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,

— constaté l’exécution provisoire de la présente décision,

— rejeté toutes autres demandes des parties,

— rappelé qu’en application de l’article L.441-2-3 du code de la construction et de l’habitation, la commission départementale de conciliation des baux d’habitation, Direction départementale de l’emploi, du travail et des solidarités (DDETS) – [Adresse 5], petit être saisie sans condition de délai lorsque le demandeur, de bonne foi, est dépourvu de logement ou menacé d’expulsion sans relogement, afin d’étudier les possibilités de relogement.

Le 28 septembre 2022, la société Les mouettes a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 26 août 2025, elle demande à la cour d’appel de Rennes de :

— la recevoir en son appel et la déclarer bien fondée,

— confirmer le jugement du 18 mai 2022 en ses dispositions non-critiquées au présent dispositif,

— infirmer le jugement du 18 mai 2022 en ce qu’il a :

* dit que sa créance à l’égard de Mme [T] [E] s’élève à 2 545,24 euros, correspondant aux loyers, indemnités d’occupation, charges et provisions pour charges impayés au titre de l’occupation du logement jusqu’au 31 décembre 2021,

* précisé que cette somme inclut les provisions pour charges exigibles au titre de période écoulée entre janvier et décembre 2021 à hauteur de 2 160 euros, lesquelles sont encore susceptibles de régularisation,

* dit que la créance de Mme [T] [E] à son égard s’élève à 1 000 euros, cette somme correspondant aux dommages et intérêts alloués au titre du préjudice de jouissance,

* ordonné la compensation entre les créances réciproques des parties et par conséquent :

* condamné Mme [T] [E] à lui verser la somme de 1 545,24 euros correspondant aux loyers et charges impayés au titre de l’occupation du logement jusqu’au 31 décembre 2021, déduction faite des dommages et intérêt alloués à la défenderesse,

* autorisé Mme [T] [E] à se libérer de la dette en 24 mensualités de 60 euros, payables le 15 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêt et frais,

* dit qu’à défaut du paiement de l’une des mensualités ci-dessus définies, le solde de la dette deviendra exigible en intégralité et que les intérêts des sommes dues seront capitalisés par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

Par ailleurs :

* fixé, à compter du 1er mars 2022, le loyer hors charges de l’appartement, après réindexation et réduction proportionnelle à la surface manquante, à 561,21 euros,

* déclaré recevable et bien fondée la demande de requalification du contrat de bail formulée par Mme [T] [E],

et par conséquent,

* requalifié le contrat de bail reconduit le 22 décembre 2017 entre elle et Mme [T] [E] portant sur l’appartement 31 situé [Adresse 2] à [Localité 6], en contrat de bail non meublé,

* rejeté la demande d’expertise formulée par Mme [T] [E],

* rejeté les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* rejeté toutes autres demandes des parties,

Et statuant à nouveau :

— déclarer irrecevable Mme [T] [E] en sa demande de requalification du bail meublé et en sa demande de remboursement de prétendus trop-versés antérieurs au 1er mars 2019, ces demandes étant prescrites,

— déclarer irrecevable Mme [T] [E] en sa demande de requalification du bail meublé pour défaut d’intérêt à agir,

— débouter Mme [T] [E] de toutes ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires au présent dispositif,

— débouter Mme [T] [E] de sa demande de requalification du bail meublé,

— débouter Mme [T] [E] de ses demandes au titre de dommages et intérêts,

Sur les arriérés de loyers,

— condamner Mme [T] [E] à lui payer la somme de

1 501,22 euros au titre de l’arriéré de loyer, outre les intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2021,

Subsidiairement,

— ordonner que la diminution du loyer au prorata de la surface ne vaut que pour l’avenir et à compter du 1er mai 2022,

Dans ce cas,

— fixer le loyer à la somme de 561,21 euros à la date du 1er mai 2022, les charges locatives récupérables et l’indexation en sus,

— condamner Mme [T] [E] à lui la somme de 1 501,22 euros au titre de l’arriéré de loyer, sous déduction de l’éventuel trop perçu de loyers, outre les intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2021,

Sur l’arriéré de charges locatives récupérables,

— condamner Mme [T] [E] à lui payer la somme de 853,90 euros au titre de l’arriéré de charges locatives récupérables, outre les intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2021,

Subsidiairement,

— condamner Mme [T] [E] à lui payer la somme de 853,90 euros au titre de l’enrichissement injustifié dont Mme [T] [E] a bénéficié à son détriment, outre les intérêts au taux légal à compter de la demande,

Sur la demande de délais,

— dire n’y avoir lieu à délais de grâce,

À titre infiniment subsidiaire, si des délais sont accordés,

— dire et juger que faute pour Mme [T] [E] de respecter les délais accordés et de régler, dans le même temps, les loyers, charges et accessoires courants et l’arriéré, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, et la société Les mouettes pourra dès lors poursuivre l’expulsion des lieux loués de Mme [T] [E], ainsi que celle de tout occupant de son chef,

En tout état de cause,

— condamner Mme [T] [E] à lui payer la somme de

1 583,66 euros, au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la demande,

— ordonner la compensation des condamnations prononcées à l’encontre de Mme [T] [E] avec le dépôt de garantie détenu par la bailleresse,

— dire que les intérêts échus depuis plus d’une année porteront eux-mêmes intérêts,

— condamner Mme [T] [E] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [T] [E] aux entiers dépens de l’instance, dont le coût du commandement de payer en date du 19 janvier 2021.

Par dernières conclusions notifiées le 24 juillet 2025, Mme [T] [E] demande à la cour d’appel de Rennes de :

— la déclarer recevable en son appel incident et la déclarer bien fondée,

— infirmer le jugement de première instance en ce qu’il a :

* déclaré irrecevable la demande en réduction de loyer au titre de la période antérieure au 1er mars 2022,

* l’a déboutée de sa demande visant à fixer le montant dudit loyer initial à la somme de 543,46 euros,

* fixé le montant du loyer à la somme de 561,21 euros,

* pas ordonné à la société Les mouettes de produire les autorisations relatives à la revente d’électricité,

* l’a déboutée de sa demande visant à voir annuler la régularisation pour charges intervenues le 14 juin 2019 et le 22 juin 2020,

* fait droit à la demande de la société Les mouettes, de constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail,

* ordonnée son expulsion et de tout occupant de son chef,

* alloué à la société Les mouettes le bénéfice d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

* l’a déboutée de ses demandes visant à voir condamner la société Les mouettes à lui verser la somme de 2 353,95 euros,

* l’a déboutée de ses demandes relatives au remboursement du trop perçu,

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

* débouté la société Les mouettes quant à sa demande tendant à voir déclarer prescrite la demande de requalification,

* requalifié son bail d’habitation en bail d’habitation non meublé,

* procédé à la requalification de son bail d’habitation en bail non meublé permettant ainsi de procéder à l’application des dispositions suscitées quant à la révision des loyers,

* confirmé l’absence de dette de loyer de sa part à l’égard de la société Les mouettes,

* débouté la société Les mouettes de sa demande relative à la compensation concernant le dépôt de garantie

* débouté la société Les mouettes de ses demandes relatives à l’enrichissement sans cause,

Et statuant à nouveau :

— débouter la société Les mouettes de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— dire et juger que la clause résolutoire ne saurait être acquise à son égard,

— prendre acte de ce que la société Les mouettes se désiste de sa demande tendant à la constatation de la résiliation du bail et à l’expulsion de la locataire,

— requalifier son bail d’habitation en bail non meublé,

— ramener le loyer initial, au regard du nouveau mesurage de son appartement à la somme de 543,46 euros,

— fixer le montant du loyer révisé à compter du 1er mai 2022 à la somme de 558,28 euros,

— condamner la société Les mouettes à lui verser la somme de 1 709,33 euros au titre du remboursement du trop-perçu de loyer,

— condamner la société Les mouettes à lui verser la somme de 1 709,33 euros au titre du trouble de jouissance,

— annuler la régularisation des charges opérées les 14 juin 2019 et 22 juin 2020 par la société Les mouettes au regard de l’absence de justification d’une répartition des charges au sein de la résidence, notamment au vu de l’absence de compteur d’eau individuel dans chaque logement de la résidence ainsi que de la justification des tantièmes,

— condamner la société Les mouettes à lui verser la somme de 2 353,95 euros à titre des dommages et intérêts,

A titre subsidiaire,

— condamner la Société Les mouettes à lui verser la somme de 40,2576 euros (sic) au titre du remboursement du trop-perçu de loyer,

— débouter la société Les mouettes de sa demande de voir constater et à défaut prononcer la résolution judiciaire,

— lui accorder un délai d’un an afin de lui permettre de se reloger,

— l’autoriser à s’acquitter de l’arriéré locatif par versement de 36 mensualités,

En toutes hypothèses,

— ramener les demandes indemnitaires de la société Les mouettes à de plus justes proportions,

— débouter la société Les mouettes de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Les mouettes à lui verser la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles,

— mettre à la charge de la société Les mouettes les dépens de la présente procédure.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il est liminairement constaté l’absence de toute discussion sur le rejet de la demande d’expertise.

— sur le bail

La société Les mouettes soulève l’irrecevabilité de la demande de requalification du bail en bail non meublé présentée par Mme [E] .

Elle rappelle que Mme [E] savait donc depuis son entrée dans les lieux, si des meubles étaient à sa disposition ou non. Elle précise que ce n’était pas le cas, puisque la locataire a expressément écarté le bénéfice des meubles proposés par la bailleresse.

Elle note qu’elle a exécuté le bail sans faire part d’un prétendu manque de meubles.

Elle estime Mme [E] irrecevable en sa demande de requalification de bail, la tacite reconduction du bail n’ayant pu avoir pour effet de créer un nouveau délai de prescription.

Elle affirme donc que dès le début du bail initial, elle a connu ou aurait pu connaître les faits lui permettant d’exercer son droit, et qu’ayant formulé cette demande plus de trois ans après, elle est prescrite en cette prétention, contestant par ailleurs que cette demande soit présentée comme une simple défense au fond pour s’opposer aux demandes formées par la bailleresse.

Elle demande donc à la cour d’infirmer le jugement à ce titre et argue du mal fondé de cette demande, la bailleresse ayant fourni à Mme [E] des meubles et équipements en nombre et qualité suffisantes.

Elle note par ailleurs que cette dernière le 9 novembre 2022 a donné son préavis de départ de 'sa location meublée'.

Elle note enfin que le bail mentionne expressément que 'le preneur nous demande d’apporter ses propres meubles'.

Mme [T] [E] conteste toute prescription de sa demande de requalification du bail en bail non meublé.

Elle indique que le bail s’est renouvelé en 2019, en 2020, en 2021 et qu’aucune prescription n’est encourue au titre des contrats renouvelés.

Elle souligne ne pas être un professionnel de l’immobilier et affirme n’avoir pris connaissance de la réalité de qualification du bail qu’au cours de la présente procédure, et que la prescription ne peut être opposée dès lors que cette demande constitue un moyen de défense au fond pour s’opposer aux demandes financières de la bailleresse.

Elle estime sa demande bien fondée, citant le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste du mobilier d’un logement meublé, le logement donné à bail ne comprenant pas ce mobilier : absence de table à manger, des chaises, de literie, d’ustensiles de cuisine d’ailleurs notée pour certains de ces mobiliers et appareils dans le bail lui-même.

Elle considère qu’il importe peu que l’absence de meubles soit liée à une demande de la locataire, ce qui n’est pas démontré et est contesté, le seul fait de préciser dans le bail que le locataire souhaite apporter ses propres meubles n’étant pas de nature à outrepasser les conditions nécessaires à la qualification de bail meublé, d’autant que le terme de 'meuble’ est mentionné sans autre précision.

Elle observe qu’il ne ressort d’aucune disposition de la loi du 6 juillet 1989 que la qualification de bail meublé ou de bail non meublé découle de la simple volonté du locataire.

Elle demande en conséquence à la cour de confirmer le jugement qui fait droit à sa demande de requalification du bail.

L’article 122 du code de procédure civile dispose :

Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 64 du code de procédure civile dispose que : constitue une demande reconventionnelle la demande par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire.

L’article 71 du même code indique ensuite : constitue une défense au fond tout moyen qui tend à faire rejeter comme non justifiée, après examen au fond du droit, la prétention de l’adversaire.

Si la prétention tendant au rejet d’une demande constitue une simple défense au fond à laquelle on ne peut opposer la prescription, en revanche, une prétention tendant non pas seulement au rejet des prétentions adverses mais également à des demandes en paiement, constitue une demande reconventionnelle soumise à la prescription.

En l’espèce, Mme [T] [E] ne se contente pas de solliciter une requalification du bail pour s’opposer aux demandes en paiement de loyers formées contre elle par la bailleresse, mais tire de cette qualification son droit de solliciter une réduction de loyer dans les termes de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, et forme à ce titre d’une part une demande en paiement au titre d’un trop perçu de loyer, mais également une demande de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice de jouissance subi au titre d’un défaut de mesurage.

Sa demande de requalification du bail, demande reconventionnelle est donc soumise à prescription.

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Cette prescription triennale de l’article 7-1 s’applique à un locataire bénéficiaire d’un bail meublé qui revendique sa requalification en bail d’habitation soumis au titre 1er de la loi du 6 juillet 1989, sans que les tacites reconductions du bail n’aient eu pour effet de faire courir un nouveau délai de prescription.

Le bail a été conclu le 22 octobre 2017. Il n’est pas contesté que Mme [E] est entrée dans les lieux à cette date. Il est donc incontestable qu’elle a connu à cette date ou aurait pu connaître les faits lui permettant d’exercer le droit à requalification, à savoir l’absence de meubles.

Or, Mme [E] a sollicité pour la première fois la requalification de son bail meublé en bail d’habitation vide par conclusions du 1er mars 2022.

Elle est donc prescrite et donc irrecevable en sa demande. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur le fond de cette demande.

Le jugement est infirmé de ce chef.

— sur la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire

La société Les Mouettes rappelle avoir adressé à Mme [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 19 janvier 2021 pour une somme de 3 455,65 euros d’arriérés de loyers et charges locatives, représentant notamment :

—  146 euros de loyers impayés,

—  1 703,85 euros de provisions sur charges impayées,

—  1 257,04 euros de régularisation de charges 2018 impayées,

—  348,76 euros de régularisation de charges 2019 impayées.

Elle indique que Mme [E] a quitté les lieux le 27 décembre 2022, qu’elle ne maintient pas sa demande tendant à la constatation de la résiliation du bail et à l’expulsion de cette dernière. Il en est pris acte.

— sur la créance locative invoquée par la société Les Mouettes

* sur les loyers

La société Les mouettes rappelle que le loyer était fixé à 590 euros dans le contrat, que son montant a été indexé chaque année, et qu’à la date de sortie des lieux, les impayés de loyers cumulés s’élèvaient à la somme de 1 501,22 euros, avant compensation avec le dépôt de garantie. Elle demande condamnation de Mme [E] à ce titre.

À titre subsidiaire, elle demande de rejeter la demande formée par la locataire, tendant à un recalcul du loyer au prorata de la surface manquante, l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 n’étant pas applicable aux baux meublés, de débouter Mme [E] de sa demande indemnitaire sur ce point et d’infirmer le jugement sur ce point.

Si toutefois le bail était requalifié en bail non meublé, elle estime que Mme [T] [E] n’a pas respecté la procédure légale prévue par ces dispositions, et qu’elle est donc irrecevable en sa demande de diminution de loyer, puisqu’elle n’a pas saisi le bailleur en ce sens. Elle relève que le juge ne peut être saisi d’une telle demande que deux mois après la saisine du bailleur, que Mme [T] [E] a présenté cette demande par conclusions du 1er mars 2022, de sorte qu’en tout état de cause, une telle demande ne pourrait avoir d’effet qu’à compter du 1er mai 2022 et ne pourrait valoir que pour l’avenir sans effet rétroactif.

Elle estime donc Mme [E] infondée en sa demande en paiement au titre d’un trop perçu de loyer de 1 709,33 euros pour cause de surface manquante entre la prise d’effet du bail et le 31 décembre 2021. Elle rappelle que le législateur a prévu qu’il n’est pas possible de réclamer le remboursement du loyer lorsque la demande est formulée plus de six mois après la date d’effet du bail. Si une telle demande était accueillie par la cour, elle demande de dire qu’elle ne vaudra qu’à compter du 1er mai 2022.

Elle considère, en tout état de cause, que le loyer nouveau après mesurage est de 561,21 euros au 1er mai 2022 comme fixé par le tribunal.

Elle demande donc de rejeter les demandes de Mme [E] ou de déduire le trop perçu de loyers de sa dette actuelle de 1 501,22 euros sur ces bases.

Elle conclut par ailleurs au rejet de la demande de Mme [T] [E] tendant à ce que le loyer initial soit fixé à une somme de 543,46 euros, ce montant étant inexact et en toute hypothèse ne pouvant valoir pour une période antérieure à sa demande.

S’agissant des observations de la locataire, quant au calcul des indexations, elle souligne que si le bail mentionne comme indice de référence '126,46, l’IRL du 1er trimestre 2018', ce ne peut être qu’une erreur de plume, un tel indice n’étant pas publié à la date du bail, de sorte que les parties ont manifestement considéré que l’indice de référence était l’IRL du 3ème trimestre 2017, indice appliqué par la bailleresse pour le calcul des indexations. Elle affirme avoir procédé correctement à cette indexation.

Enfin, elle estime Mme [T] [E] irrecevable à réclamer un trop perçu de loyer, une telle demande étant prescrite pour tous prétendus trop-versés antérieurs au 1er mars 2019.

Mme [T] [E] s’oppose à la demande en paiement au titre des loyers et sollicite une révision du loyer initial, sur le fondement de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle estime que la bailleresse ne peut lui opposer que son bail est meublé compte tenu de ce qu’elle sollicite sa requalification en bail vide, qu’elle ne peut davantage lui opposer l’absence de respect de la procédure visée à ces dispositions, dès lors que le mesurage, sollicité par l’ensemble des locataires depuis de nombreuses années, n’a eu lieu qu’au cours de la première instance à la demande expresse du tribunal. Elle relève que présentée lors d’une instance, la demande a bien été faite au bailleur.

Sur le fond, elle fait valoir que le bail mentionne une superficie du logement loué de 62 m², que suite à un mesurage de son logement, il a été constaté qu’il présentait une surface réelle de 57,11 m², soit 7,88% de différence avec le métrage annoncé.

Elle soutient que le montant du loyer initial doit donc être réduit de manière proportionnelle à la somme de (57,11 x 590) / 62 = 543,46 euros et demande à la cour de ramener le loyer initial à cette somme.

Elle estime que le tribunal la déclare à tort irrecevable en sa demande de réduction de loyer au titre de la période antérieure au 1er mars 2022.

Mme [T] [E] réclame par ailleurs une somme de 1 709,33 euros à titre de préjudice de jouissance en raison du mauvais mesurage de l’appartement. A l’appui de cette prétention, elle fait valoir qu’elle aurait dû payer à ce titre un loyer moindre.

Par ailleurs elle affirme que le bail comporte une erreur sur la base d’indexation, que l’indice mentionné de 126,46 est celui du 3ème trimestre 2017. Elle considère qu’en appliquant correctement l’indexation, la révision du loyer en 2019 aboutit ainsi à un loyer de 599,28 euros, de sorte que les loyers comptés par le bailleur , comme résultant de l’indexation ne pourront pas être retenus.

Elle expose qu’en prenant pour loyer initial celui de 543,46 euros résultant de sa réduction, le loyer révisé en 2019 était de 599,28 euros, de sorte qu’elle a trop payé une somme de 1 709,33 euros dont elle demande paiement par la société Les Mouettes.

* sur la demande de révision du loyer

L’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.

L’article 25-3 de cette même loi prévoit :

Les dispositions du présent titre sont d’ordre public et s’appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l’article 25-4 dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2.

Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du I, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17,18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

La demande de requalification du bail a été déclarée irrecevable.

Les parties sont donc liées par un bail meublé.

L’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 n’est pas applicable aux baux d’habitation portant sur des logements meublés.

La demande de révision du loyer formée par Mme [T] [E] est donc infondée et sera rejetée.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts formée par Mme [T] [E] la cour observe que le tribunal alloue une somme de 1 000 euros à ce titre 'au regard d’un trouble de jouissance causé par les manquements du bailleur relativement au mesurage de l’appartement, à l’erreur subséquente des charges, à la sous-estimation initiale, de la provision sur charges, à la réalisation de travaux énergivores sans mise en place de compteurs électriques, à la rédaction d’un bail intitulé à tort 'bail meublé’ , qui ont causé un nécessaire préjudice à la locataire amenée à effectuer de nombreuses vérifications comptables et juridiques.'

La cour rappelle avoir débouté Mme [T] [E] de sa demande de réduction de loyer en raison d’une moindre superficie de son logement que celle indiquée dans le bail.

Telle que strictement motivée par Mme [T] [E] dans ses conclusions devant la cour, la locataire ne se prévalant plus d’aucun autre préjudice que celui lié à cette mention erronée de surface, cette demande indemnitaire ne peut être accueillie.

Elle est déboutée de cette prétention et toute demande de compensation à ce titre est écartée.

* sur l’indexation

Le bail du 22 décembre 2017 prévoit un loyer de 590 euros, payable le 1er de chaque mois, et pour la première fois le 05 janvier 2018.

Le bail ajoute : 'le loyer sera révisé automatiquement et de plein droit chaque année à la date anniversaire du bail ou à la date stipulée ci-dessous, en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié à l’INSEE ou en fonction de cet indice ou du taux d’évolution qui lui serait substitué.

Le loyer sera révisé automatiquement et de plein droit le 4 janvier.

La dernière valeur de l’indice de référence des loyers (IRL), connue à ce jour est celle du 1er trimestre 2018 soit 126,46.'

Les parties admettent toutes deux que l’indice 126,46 indiqué n’est pas celui du 1er trimestre 2018 de sorte qu’une erreur est intervenue sur le bail sur ce point et qu’il correspond à celui du 3ème trimestre 2017, tel qu’affirmé par Mme [K].

Le dernier décompte des loyers arrêté au 12 septembre 2023 arrêtant la créance locative réclamée mentionne les loyers mensuels suivants :

en 2018 : 590 euros

en 2019 : 599,28 euros

en 2020 : 605,46 euros

en 2021 : 609,26 euros

en 2022 : 614,30 euros.

Il est constaté que l’indexation opérée est conforme.

La cour retiendra que la société Les Mouettes justifie l’exigibilité de la somme réclamée le 19 janvier 2021 au titre des loyers.

* sur les charges locatives

La société Les Mouettes indique que le bail prévoit qu’elles sont payées au réel et mentionne le mode de répartition des charges.

Elle indique ne pas être soumise au statut de la copropriété.

Elle précise en conséquence avoir réparti les charges entre les locataires au prorata de leurs tantièmes de surface privative et du nombre de jour d’occupation du logement, à l’exception de la consommation d’eau répartie pour moitié par logement et pour moitié au prorata des tantièmes de surface privative.

Elle ajoute que les charges d’électricité sont réparties grâce à des sous-compteurs en fonction des consommations personnelles depuis 2020, et que les consommations d’eau et de chauffage sont relevées également par compteurs individuels depuis le 1er février 2022.

Elle affirme que les consommations extérieures à la résidence sont décomptées à part.

En tout état de cause, elle soutient que le débat ne peut porter que sur les charges antérieures à 2020 pour l’électricité et antérieures à l’année 2022 pour les autres charges, car depuis ces dates, les charges sont calculées au réel des consommations, de sorte que Mme [T] [E] ne peut discuter ses charges mesurées depuis ces dates.

Elle indique avoir précisé cette méthode aux locataires et rappelle que l’appartement de Mme [T] [E] représente 420/10 000 tantièmes, selon les éléments du bail.

S’agissant de la régularisation demandée en juin 2019 (somme de 1 257,04 euros réclamée au titre des charges 2018 et provision sur charges mensuelles portée à 245 euros), puis celle demandée en juin 2020 (créance 2019 réclamée de 349,72 euros), en 2023 (créance 2022 réclamée de 35,59 euros), elle précise avoir porté au crédit de Mme [T] [E] au titre de ses régularisations de charges les sommes de 1 091,34 euros en 2021, révisant de même la provision mensuelle à 180 euros, puis 89,63 euros en 2022, qu’elle a justifié systématiquement à la locataire le décompte des charges et le mode de répartition entre locataires.

Elle demande de retenir comme le premier juge que ses courriers contenant régularisation des charges sont conformes aux exigences formelles définies par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle précise avoir pris en compte à partir des charges 2021 le nouveau mesurage de surface.

Pour entrer dans le détail, elle explique que :

— s’agissant des charges d’électricité, Mme [T] [E] a contractuellement accepté de bénéficier de la fourniture d’électricité négociée par la bailleresse et ne peut refuser de payer sa consommation personnelle,

— s’agissant des montants totaux de charges récupérables, elle produit l’ensemble des factures de 2020 à 2022.

Subsidiairement, la société Les Mouettes, fait valoir que si la cour rejetait sa demande en paiement au titre des charges récupérables fondée sur l’exécution du contrat, elle est en droit d’en obtenir paiement sur le fondement de l’enrichissement sans cause, car pendant toute la durée du bail, le bailleur a continuellement payé les fournisseurs et les prestataires, ce qui constitue un appauvrissement, et Mme [T] [E] a pu bénéficier de l’eau, de l’électricité, du chauffage, des prestations d’entretien des parties communes sans payer la totalité des provisions et régularisations de charges locatives appelées.

Elle soutient que Mme [T] [E] est redevable au titre des charges d’une somme de 853,90 euros.

Mme [T] [E] formule les observations suivantes :

— sur l’électricité : ce ne peut être une charge récupérable. Elle soutient que la bailleresse effectue de la revente d’électricité, ne justifie pas son contrat ni son coût. Elle estime cette refacturation opaque. Elle fait valoir aussi que la société Les mouettes ne justifie pas de la réalité de ses consommations en l’absence de compteur individuel et des multiples usages électriques du centre équestre, du club house ou des ouvriers intervenus sur site.

— sur l’absence de décomptes des tantièmes : elle ne dispose d’aucune forme d’information ni d’élément chiffré pouvant justifier les pourcentages appliqués par le bailleur, qui ne communique pas de document justifiant de la réalité des tantièmes au sein de la résidence. Elle observe en outre que le métrage des appartements ne correspond pas à la réalité.

Elle demande au regard du flou de la méthode de récupération des charges d’infirmer le jugement rejetant sa demande d’annulation des régularisations des charges intervenues le 14 juin 2019 et 22 juin 2020, d’annuler celles-ci et de rejeter les demandes de la société Les Mouettes en paiement d’un arriéré de charges, le bailleur ne versant pas aux débats les factures justifiant les charges.

Elle sollicite en outre , invoquant une régularisation des charges déloyale, brutale et constitutive d’une faute du bailleur, des dommages et intérêts à hauteur de 2 353,95 euros (montant indiqué dans le dispositif de ses conclusions qui seul saisit la cour).

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose ;

Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée.Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 134-3 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3°Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’État. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales à la disposition des locataires.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

Il est très justement rappelé par le premier juge d’une part, que pour obtenir le paiement des charges récupérables, le bailleur doit communiquer au locataire le mode de répartition de celles-ci entre locataires et tenir à sa disposition les pièces justificatives desdites charges, et d’autre part, que les parties sont libres de définir le mode de répartition.

Le bail de Mme [T] [E], portant sur un appartement n° 31, fixe une provision sur charges de 135 euros par mois.

Il stipule que :

— le preneur s’oblige à acquitter les charges, prestations et taxes récupérables mises à sa charge et découlant de la législation en vigueur et au moins du présent bail au prorata des millièmes de copropriété s’il existe un règlement de copropriété, ou selon les modalités du réglement intérieur, ou tout autre mode de répartition,

— lorsqu’elles ne sont pas forfaitaires, les charges locatives font l’objet d’une régularisation au moins annuelle.

— un mois avant la régularisation le bailleur communique au preneur le décompte par nature de charges ainsi que dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre locataires et le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs.

Le 14 juin 2019, la société Les mouettes a adressé à Mme [T] [E] un courrier de régularisation des charges au titre des charges 2018 lui réclamant un solde de 1 257,04 euros et l’informant qu’à compter du 1er juillet 2019 les provisions sur charges étaient portées à 245 euros (pièce 2 de la société Les mouettes).

Ce courrier contient le détail des modalités de répartition des charges par type de charges (eau, électricité, gaz, entretien (chaudière, espaces verts, agent de service..) taxe d’enlèvement des ordures ménagères et le détail des sommes dues pour l’ensemble des 37 logements par type de charges, et celles dues pour l’appartement n° 31.

Il est porté en déduction le montant des provisions réglées sur l’année 2018 par Mme [T] [E].

Par courrier du 22 juin 2020, la société Les mouettes a adressé à Mme [E] une régularisation des charges au titre de l’appartement n° 31 pour l’année 2019, lui réclamant une somme de 348,72 euros, contenant les mêmes informations que précédemment. (pièce 3 de la société les Mouettes).

Il n’est pas contesté que le document édité en juin 2019 intitulé 'méthode pour le calcul des charges récupérables par appartement’ (pièce 10 de la société Les mouettes) a également été porté à la connaissance de Mme [T] [E].

La cour considère que la bailleresse justifie que l’ensemble des charges réclamées constitue, par leur nature, des charges récupérables au sens de l’article 23 précité. S’agissant plus particulièrement de l’électricité,Mme [T] [E] a accepté de bénéficier de la fourniture d’électricité par le bailleur et ne justifie en tout état de cause d’aucun autre contrat de fourniture d’énergie.

Le bailleur précise de manière détaillée le mode de répartition des charges entre locataires adopté. S’il est peu ordinaire, pour autant, aucune disposition n’empêche de se référer aux paramètres retenus.

Il n’est pas contesté que la société Les mouettes a tenu à disposition de Mme [T] [E], les pièces justificatives des charges ainsi réparties. Mme [T] [E] ne peut exiger de son bailleur en application de l’article 23 précité qu’il lui adresse par voie dématérialisée ou voie postale l’ensemble de ces pièces justificatives, son obligation ne portant que sur un récapitulatif des charges de son logement, ce qui a été le cas.

La cour approuve le premier juge qui rejette la demande d’annulation de cette régularisation des charges, en ce qu’elle ne serait pas conforme aux dispositions légales.

Le bailleur a donc procédé à des régularisations de charges en 2019, en 2020, 2021, 2022, détaillant à chaque fois le calcul de répartition des charges, précisant notamment la définition des tantièmes, et comportant par ailleurs à compter de 2022 les index électriques.

Il verse par ailleurs aux débats l’ensemble des factures de charges réglées par lui pour les périodes d’occupation des lieux par la locataires.

Dans une attestation du 31 janvier 2022 (pièce 33 de la société Les mouettes), l’expert comptable indique n’avoir aucune observation à formuler sur la cohérence des informations figurant dans les documents des comptes locatifs.

Au vu de ces éléments, la cour estime que la société Les mouettes justifie du bien fondé de ses réclamations au titre des charges dues en exécution du contrat.

En conséquence la demande indemnitaire formée par Mme [T] [E] n’est pas justifiée et doit être rejetée, de même que toute demande de compensation.

La cour infirme donc le jugement s’agissant de la condamnation de la société Les mouettes au paiement de dommages et intérêts à hauteur de

1 000 euros.

* sur les effets du commandement de payer

La société Les mouettes justifie le bien fondé de sa créance locative (arriéré de charges et de loyers) réclamée au 19 janvier 2021.

En conséquence, la somme commandée étant justifiée et Mme [T] [E] ne démontrant pas sa libération à ce titre dans le délai de deux mois, le premier juge constate à raison la résiliation du bail au 19 mars 2021 par le jeu de la clause résolutoire figurant au bail. Le jugement est confirmé de ce chef.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail.

Les parties conviennent de ce que Mme [E] a quitté les lieux le 27 décembre 2022.

Le bailleur est fondé à voir mis à la charge de Mme [E] à compter de la date de résiliation du bail, le montant d’une indemnité d’occupation, égale au dernier loyer indexé augmenté des charges. Le jugement est donc confirmé de ces chefs.

— sur la créance de loyer et charges au 12 septembre 2023

Le décompte approuvé par la cour de la société Les mouettes (pièce 82), fait ressortir au 12 septembre 2023 une somme totale de loyers pendant toute la période d’occupation de 36 074,27 euros, une somme totale de charges de 12 062,79 euros. Mme [E] ayant acquitté une somme totale de 46 371,94 euros, étant observé que les paiements effectués s’imputent proportionnellement aux dettes les plus anciennes, il reste dû par cette dernière :

36 074,27 + 12 062,79 – 46 371,94 = 1 765,12 euros au titre des loyers et charges.

Il sera prononcé condamnation contre Mme [T] [E] pour cette somme outre intérêts légaux à compter du 19 janvier 2021 et capitalisation conformément à l’article 1343-2 du code civil. Mme [T] [E] est donc déboutée de sa demande de trop perçu de loyer.

La cour infirme le jugement qui ordonne compensation de créances entre les parties.

— sur les réparations locatives

La société Les Mouettes sollicite à ce titre une condamnation de Mme [T] [E] à hauteur de 1 583,66 euros. Elle fait état de frais de réfection des murs, de l’escalier, des joints, de peinture et de nettoyage.

Mme [T] [E] ne développe aucun moyen pour prétendre au rejet de cette prétention.

Au vu des constatations de l’état de sortie des lieux réalisé contradictoirement (pièce 81 de la société Les mouettes), du décompte précis des sommes mises à la charge de la loctaire, pour réparer les dégradations constatées, prenant en compte une vétusté (pièce 84 de la société Les mouettes), en application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, la cour estime bien fondée la réclamation de ce chef.

Le montant du dépôt de garantie est fixé dans le bail à 590 euros.

La locataire reste donc devoir à la société Les Mouettes une somme de 993,66 euros au titre des réparations locatives déduction faite du dépôt de garantie. Il sera prononcé condamnation à l’encontre de Mme [T] [E] sur ce point.

— sur les délais

Mme [T] [E] indique avoir la possibilité de régler sa dette locative, et sollicite l’octroi de délais de paiement pour celle-ci sur 36 mois sur le fondement de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

La société Les Mouettes s’oppose aux délais sollicités, indiquant que Mme [E] s’abstient de régler son arriéré locatif depuis trois ans, qu’elle n’a jamais fait part de la moindre difficulté financière, que si des délais lui ont été accordés par le tribunal, elle n’a pas davantage acquitté les sommes dues.

La cour constate que le juge a accordé des délais de paiement, que les modalités de paiement ( 60 euros par mois) ont été mises en place en janvier 2023 et que contrairement à ce que soutient le bailleur, des paiements réguliers ont été effectués par Mme [T] [E] à ce titre.

La cour confirme le jugement en ce qu’il accorde à Mme [T] [E] des délais de paiement pour régler sa dette locative.

— sur le montant du loyer

La cour infirme au vu de ces développements le jugement qui fixe, à compter du 1er mars 2022, le loyer hors charges de l’appartement après réindexation et réduction proportionnelle à la surface manquante à 561,21 euros, ce montant ne pouvant être retenu en l’absence d’application d’une réduction de loyer.

— sur les frais irrépétibles et les dépens

Mme [T] [E], qui succombe est condamnée aux entiers dépens et à payer à la société Les Mouettes sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés par elle en première instance une somme de 800 euros et en appel une somme de même montant.

Le jugement est infirmé en ce qu’il rejette les demandes fondées sur ces dispositions et confirmé s’agissant de la condamnation aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :

Statuant dans les limites de l’appel,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il :

— dit que la créance de la société Les mouettes à l’égard de Mme [T] [E] s’élève à 2 545,24 euros, correspondant aux loyers, indemnités d’occupation, charges et provisions pour charges impayés au titre de l’occupation du logement jusqu’au 31 décembre 2021,

— précisé que cette somme inclut les provisions pour charges exigibles au titre de période écoulée entre janvier et décembre 2021 à hauteur de 2 160 euros, lesquelles sont encore susceptibles de régularisation,

— dit que la créance de Mme [T] [E] à l’égard de la société Les mouettes s’élève à 1 000 euros, cette somme correspondant aux dommages et intérêts alloués au titre du préjudice de jouissance,

— ordonné la compensation entre les créances réciproques des parties et par conséquent :

— condamné Mme [T] [E] à verser à la société Les mouettes la somme de 1 545,24 euros correspondant aux loyers et charges impayés au titre de l’occupation du logement jusqu’au 31 décembre 2021, déduction faite des dommages et intérêt alloués à la défenderesse,

— fixe, à compter du 1er mars 2022, le loyer hors charges de l’appartement, après réindexation et réduction proportionnelle à la surface manquante, à 561,21 euros et déclaré irrecevable la demande en réduction de loyer au titre de la période antérieure,

— déclare recevable et bien fondée la demande de requalification du contrat de bail formulée par Mme [T] [E] et par conséquent :

— requalifie le contrat de bail reconduit le 22 décembre 2017 entre la société Les mouettes et Mme [T] [E] portant sur l’appartement 31 situé [Adresse 2] à [Localité 6], en contrat de bail non meublé,

— rejette les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Le confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau sur les chefs de jugement infirmés,

Déclare irrecevable la demande de requalification du bail ;

Rejette les demandes formées par Mme [T] [E] de réduction du loyer, de fixation du loyer initial à la somme de 543,28 euros et de trop-perçu à ce titre ;

Condamne Mme [T] [E] à payer à la société Les mouettes la somme de 1 765,12 euros au titre des loyers et charges restant dus après son dépatrt, arrêtée au 12 septembre 2023, outre intérêts légaux à compter du 19 janvier 2021 et capitalisation conformément à l’articlr 1343-2 du code civil ;

Condamne Mme [T] [E] à payer à la société Les mouettes la somme de 993,66 euros au titre des réparations locatives déduction faite du montant du dépôt de garantie ;

Déboute Mme [T] [E] de l’ensemble de ses demandes indemnitaires ;

Dit n’y avoir lieu à une quelconque compensation ;

Condamne Mme [T] [E] à payer à la société Les mouettes une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Y ajoutant,

Constate que l’expulsion de Mme [T] [E] n’est plus sollicitée ;

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne Mme [T] [E] à payer à la société Les mouettes une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne Mme [T] [E] aux dépens d’appel.

Le Greffier La Présidente