COUR D’APPEL DE BORDEAUX

1ère CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 11 FEVRIER 2025

N° RG 22/02515 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MW5Y

S.A.S. [13]

c/

S.C.P. [J] [M], [U] [Y], [V] [I], [H] [A], [S] [P]

S.C.P. [W] [X], [L] [N], [Z] [F]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 17 mai 2022 par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX (chambre : 1, RG : 19/05217) suivant déclaration d’appel du 24 mai 2022

APPELANTE :

S.A.S. [13] agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

demeurant [Adresse 11] – [Localité 15]

Représentée par M^e Pierre FRIBOURG de la SELARL SELARL FRIBOURG ET ASSOCIES, avocat au barreau de LIBOURNE

et assistée de M^e Nicolas NAVARRI, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES :

S.C.P. [J] [M], [U] [Y], [V] [I], [H] [A], [S] [P] agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 4] – [Localité 10]

S.C.P. [W] [X], [L] [N], [Z] [F] agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

demeurant [Adresse 5] – [Localité 9]

Représentées par M^e Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 17 décembre 2024 en audience publique, devant la cour composée de :

Paule POIREL, Président

Emmanuel BREARD, Conseiller

Bénédicte LAMARQUE, Conseiller

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Dans le cadre des relations qui se sont nouées durant l’année 1985 entre la société civile De [12], propriétaire de terrains sur la commune de [Localité 15], et les sociétés [16] et [13], en vue de l’implantation d’un hypermarché Leclerc, plusieurs actes ont été passées :

— un acte reçu le 20 décembre 1985 par maître [E] [I] et maître [U] [T] par lequel la société civile de [12] a consenti à la société [16] une promesse de bail à construction sur un terrain à bâtir situé sur la commune de [Localité 15], [Adresse 14], cadastré D[Cadastre 1] et D[Cadastre 3] d’une contenance d’environ 40.000 m², la société [16] se proposant d’édifier sur ce terrain un bâtiment à usage commercial, la durée du bail à construction étant fixée à trente années avec promesse de vente en fin de bail ;

— un acte reçu par maître [E] [I], avec la participation de maître [T] le 22 décembre 1987 par lequel la société civile de [12] a consenti à la société [16] un bail à construction sur deux parcelles lui appartenant cadastrées D[Cadastre 6] et D[Cadastre 7] d’une superficie de 6 ha 37 a pour une durée de trente années à compter du 16 juin 1987 jusqu’au 15 juin 2017 moyennant un loyer annuel de 260.000 francs, cet acte étant complété par un acte sous seing privé du même jour par lequel a été consenti par la société De [12] à la société [16] une promesse de bail commercial portant sur des locaux à édifier en vertu du bail à construction sur le terrain d’assiette, le bail commercial devant débuter le 16 juin 2017 pour une durée de 30 années, moyennant un loyer annuel correspondant à la dernière échéance du bail à construction ;

— un acte reçu le 3 mars 1988 par maître [T] avec la participation de maître [I] par lequel la SCI de [12] a consenti à la société [16] une promesse de bail commercial d’une durée de neuf années à compter du 16 juin 2017 portant sur les terrains et bâtiments, objet du bail à construction moyennant un loyer correspondant à la dernière échéance du bail à construction, la réalisation du bail commercial devant se faire par acte authentique dans le mois précédant l’échéance finale du bail à construction ;

— un acte reçu le 3 mars 1988 par maître [I] par lequel la SCI De [12] a consenti à la société [13] un pacte de préférence pour la durée du bail à construction signé le 22 décembre 1987 et expirant le 15 juin 2007.

— un acte reçu le 29 mai 1991 par maître [T] par lequel la société de [12] a consenti à la société [13] un bail à construction portant sur une parcelle cadastrée D [Cadastre 2] d’une superficie de 20 à 90 ca sur laquelle le preneur projetait de construire «une réserve d’eau et des accès nécessaires en cas d’incendie», le solde du terrain non bâti devant être traité en parking, Garden center ou voué aux activités liées directement à celles du preneur, ce bail étant consenti pour une durée de vingt-sept années à compter du 15 juin 1990 jusqu’au 15 juin 2017 pour un loyer annuel de 30.000 francs avec indexation. Un pacte de préférence était également consenti à la société [13] ainsi qu’une promesse de bail commercial devant prendre effet à l’expiration du bail à construction, soit le 16 juin 2017 sur la base d’un loyer annuel correspondant à la dernière échéance du bail à construction ;

— un acte reçu par maître [M] le 28 avril 1993 par lequel la société de [12] a consenti à la société [13] un bail à construction portant sur une parcelle D [Cadastre 8] d’une superficie de 58 a 89 ca pour une durée venant à expiration le 15 juin 2017 moyennant un loyer annuel de 30.000 francs,

la société civile de [12] ayant alors également consenti à la société [13] un pacte de préférence.

Par exploit en date du 17 mars 2017, la société de [12] a assigné les sociétés [16] et [13] devant le tribunal de grande instance de Bordeaux, afin de juger caduque la promesse de bail signé le 3 mars 1988 en raison de la cession intervenue le 19 août 1988.

Puis, le 3 octobre 2017, la société [12] a saisi le juge des référés pour voir ordonner l’expulsion de la société [13] de la parcelle objet du bail à construction du 28 avril 1993, aucune promesse de bail n’ayant été consentie à l’expiration du dit bail à construction. Le juge des référés a rejeté la demande de la société [12].

Soutenant avoir consenti à une transaction aux termes de laquelle elle a dû acquitter une somme de 6.000.000 euros par crainte que les procédures en cours entraînent la perte totale de ses droits sur le site commercial qu’elle a créé, en raison des manquements des notaires à leur devoir de conseil et d’efficacité de l’acte, la SAS [13] a, par actes d’huissier des 19 et 20 mai 2019, fait assigner devant le tribunal de grande instance de Bordeaux la SCP [M] [Y] [I] [A] [P] [C] [B] [R] [D] et la SCP Navarri [N] [F], afin de voir engager leur responsabilité et de les voir notamment condamner au paiement de la même somme de 6.000.000 euros.

Par jugement du 17 mai 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— rejeté l’ensemble des demandes de la SAS [13],

— condamné la SAS [13] à payer à la SCP [J] [M], [U] [Y], [V] [I], [H] [A], [S] [P], [K] [C], [G] [B], [CI] [R], [CI] [D] et la SCP [X] [W] – [N] [L] – [F] [Z], une indemnité de procédure d’un montant global de 5.000 €,

— condamné la SAS [13] aux dépens,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement.

Par déclaration électronique en date du 24 mai 2022, La société [13] a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

La société [13], par dernières conclusions déposées le 16 novembre 2022, demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions déférées et statuant à nouveau de :

— juger que la SCP [J] [M], [U] [Y], [V] [I], [H] [A], [S] [P], [K] [C], [G] [B], [CI] [R], [CI] [D], venant aux droits de Maître [O] [M] et Maître [E] [I] et la SCP [X] [W] – [N] [L] – [F] [Z], venant aux droits de Maître [U] [T], ont engagé leur responsabilité à l’égard de la société [13],

— juger le préjudice subi par la société [13] imputable aux mêmes notaires est de 6.000.000 d’euros,

En conséquence,

— condamner in solidum la SCP [J] [M], [U] [Y], [V] [I], [H] [A], [S] [P], [K] [C], [G] [B], [CI] [R], [CI] [D], venant aux droits de Maître [O] [M] et Maître [E] [I] et la SCP [X] [W] – [N] [L] – [F] [Z], venant aux droits de Maître [U] [T], à payer à la société [13] une somme de 6.000.000 d’euros, assortie des intérêts légaux à compter du 29 juin 2018, capitalisés par application de l’article 1153-1 du Code civil,

— débouter la SCP [J] [M], [U] [Y], [V] [I], [H] [A], [S] [P], [K] [C], [G] [B], [CI] [R], [CI] [D], venant aux droits de Maître [O] [M] et Maître [E] [I] et la SCP [X] [W] – [N] [L] – [F] [Z], venant aux droits de Maître [U] [T] de toutes demandes formées à l’encontre de la société [13],

— condamner in solidum la SCP [J] [M], [U] [Y], [V] [I], [H] [A], [S] [P], [K] [C], [G] [B], [CI] [R], [CI] [D], venant aux droits de Maître [O] [M] et Maître [E] [I] et la SCP [X] [W] – [N] [L] – [F] [Z], venant aux droits de Maître [U] [T], à payer à la société [13] une somme de 20.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner in solidum la SCP [J] [M], [U] [Y], [V] [I], [H] [A], [S] [P], [K] [C], [G] [B], [CI] [R], [CI] [D], venant aux droits de Maître [O] [M] et Maître [E] [I] et la SCP [X] [W] – [N] [L] – [F] [Z], venant aux droits de Maître [U] [T], au paiement des entiers dépens de l’instance.

La SCP [J] [M], [U] [Y], [V] [I], [H] [A], [S] [P], [K] [C], [G] [B], [CI] [R], [CI] [D] et la SCP [W] [X], [L] [N] et [Z] [F], par dernières conclusions déposées le 4 novembre 2022, demande à la cour de confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 17 mai 2022 en toutes ses dispositions déférées et y ajoutant :

— condamner la SAS [13] à verser à la SCP [J] [M], [U] [Y], [V] [I], [H] [A], [S] [P], [K] [C], [G] [B], [CI] [R], [CI] [D] et de la SCP la SCP [W] [X], [L] [N] et [Z] [F], ensemble, une indemnité de 20.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner la SAS [13] aux entiers dépens.

L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 17 décembre 2024.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 3 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISON :

La société [13] conteste le jugement entrepris qui l’a déboutée de ses demandes, recherchant au contraire la responsabilité in solidum des deux études notariales intervenues en concours dans la rédaction de chacun des actes qui formaient un tout, les trois baux à construction contractés ayant tous pour échéance la date du 15 juin 2017 à l’issue de laquelle les terrains et, par voie d’accession, les travaux qui y avaient été réalisés, devaient rejoindre le patrimoine des bailleurs, sauf obligation de céder ou louer à l’échéance les mêmes parcelles au preneur à bail aux termes de garanties convenues sous forme d’un pacte de préférence du 3 mars 1988, d’une promesse de bail commercial du même jour, ou d’une promesse de vente, à l’exception du troisième bail à construction du 28 avril 1993 qui n’était assorti d’aucun mécanisme juridique qui lui aurait permis de voir pérenniser son occupation au delà du 15 juin 2017, notamment par une promesse de bail, ne prévoyant qu’un pacte de préférence.

Elle insiste en conséquence sur le fait que le notaire étant tenu d’une obligation de résultat dans l’efficacité des actes qu’il instrumente, les notaires intimés ont à l’évidence manqué à leur obligation en n’assortissant pas l’acte du 28 avril 1993 d’une telle garantie, ce qui a été à l’origine d’un préjudice pour la société [13] puisqu’elle a été contrainte de verser une somme de 6.000.000 d’euros dans le cadre d’un protocole d’accord pour se maintenir dans les lieux, ce dont il ressort un manquement à leur obligation d’efficacité des actes et, à tout le moins, à leur devoir de conseil.

A l’appui de son appel, elle invoque l’évolution jurisprudentielle du droit de la responsabilité notariale qui fait de l’obligation d’efficacité des actes une véritable obligation de résultat et qui oblige le notaire à rapporter la preuve qu’il a rempli son obligation de conseil, ce en quoi les notaires intimés seraient ici parfaitement défaillants.

Il est constant que le notaire est tenu d’une obligation d’efficacité des actes qu’il instrumente et lorsque, comme en l’espèce, plusieurs actes s’inscrivent dans une même opération commerciale, les actes doivent tous ensemble concourir à la même efficacité.

L’appelante observe à bon droit que 'l’obligation d’efficacité du notaire ne se limite pas à assurer la validité des actes qu’il instrumente et qu’il doit faire en sorte que l’acte, une fois signé, produise exactement les effets souhaités par l’appelant’ (souligné par nous). Il en ressort cependant que le notaire n’est pas tenu d’une telle obligation au delà de la volonté clairement exprimée par les parties.

En outre, cette obligation ne constitue pas une obligation de résultat mais demeure bien une obligation de moyen, le notaire devant rapporter la preuve qu’il a tout mis en oeuvre pour parvenir à l’efficacité de son acte au regard de ce qui était souhaité par les parties.

En effet, il est constant que le notaire n’a pas à intervenir dans le choix de l’opportunité économique de l’opération et que l’obligation d’efficacité des actes qu’il instrumente s’efface devant le libre choix exprimé par les parties, en connaissance de cause, de limiter l’engagement de l’une et/ou de l’autre.

En l’espèce, les premiers juges ont justement observé qu’alors que les parties avaient conclu plusieurs baux à construction entre elles dont le terme était commun au 15 juin 2017, celles-ci étaient effectivement convenues pour les deux premiers du 22 décembre 1987 et du 29 mai 1991, de garanties pour la société [13] de pouvoir se maintenir sur les dits terrains au delà de cette échéance sous la forme notamment de promesses de bail ; que celle-ci connaissait en conséquence parfaitement ce mécanisme et avait ainsi pleine connaissance de l’arrivée à terme au 15 juin 2017 des baux à construction et de la nécessité, si elle souhaitait maintenir son installation commerciale sur les dits terrains au delà, de se voir consentir une telle promesse de bail.

Dès lors, le tribunal en a justement déduit que si l’enchevêtrement des différents actes attestait la volonté des parties de maintenir l’appelante dans les liens d’un bail à construction de 27 à 30 années afin de lui permettre d’amortir le coût de ses installations, il n’était pas pour autant établi que la volonté des parties était de permettre à la société [13] de se maintenir à l’issue des baux à construction sur toutes les installations créées et que la volonté clairement exprimée des parties n’étaient pas, s’agissant du dernier bail à construction du 28 avril 1993, de permettre au preneur à bail à construction de bénéficier d’une telle promesse de bail commercial à l’issue.

Au contraire, il est notable que cet acte a expressément été assorti d’un pacte de préférence, garantissant certains droits au preneur pendant la durée du bail à construction en cas de vente du terrain assiette du bail, mais ne faisait pas bénéficier la société [13] d’une possibilité de se maintenir en qualité de preneur à bail commercial au delà du 15 juin 2017, ce dont, pour les raisons sus-évoquées, elle avait pleine connaissance.

Il est également notable que les parties avaient assorti, tant le premier bail à construction du 22 décembre 1987 que le deuxième du 29 mai 1991, non seulement d’une promesse de bail commercial, mais également d’un pacte de préférence, dont l’appelante connaissait en conséquence également parfaitement la distinction avec la promesse de bail commercial.

D’ailleurs devant la cour, l’appelante insiste (ses conclusions page 16/29) sur le fait que l’acte du 28 avril 1993 portait sur 'des parcelles complémentaires’ et les notaires intimés sur le fait qu’il s’agissait de la plus petite des trois parcelles.

Ainsi, si la société affirme également, à rebours de cette notion de 'parcelles complémentaires', que dès lors que cette parcelle devait être utilisée en parking, le fait qu’elle ne dispose pas d’une garantie de bail commercial à l’échéance remettait en cause toute l’économie des précédents actes et son exploitation commerciale en son ensemble, force est de constater qu’elle ne le démontre nullement.

Ainsi, alors que rien n’interdisait à la société de [12] de reprendre ces 'parcelles complémentaires’ en fin de bail à construction, la position particulière de ces dernières parcelles dont il est convenu par l’appelante qu’elles ne constituaient pas l’assiette principale du centre Leclerc, suffit à expliquer qu’en connaissance de cause, les parties, par ailleurs particulièrement rompues à ces différents actes, n’aient pas entendu offrir à l’appelante la possibilité de se maintenir sur celles-ci au delà du bail à construction par le biais d’un bail commercial, sous la garantie d’une telle promesse.

Ce bail à construction n’était d’ailleurs pas dépourvu de toute garantie en cas de vente de la parcelle pendant la durée du bail à construction restant à courir sur 24 années puisque la société [13] s’était vu consentir un pacte de préférence dont il été ci-avant retenu qu’elle connaissait parfaitement toutes les implications.

Par là même, le tribunal est approuvé d’avoir retenu, après avoir justement détaillé l’économie de ces différents actes, leur modifications et variantes, qu’il n’apparaissait pas qu’ils aient, au regard de ce qui constituait la volonté clairement exprimée des parties, manqué à leur efficacité.

Pour les mêmes motifs, il n’apparaît pas davantage que ce faisant les notaires ont manqué à leur devoir de conseil.

Enfin, en tout état de cause, la société [13] qui affirme qu’elle a dû dans le cadre d’un accord transactionnel débourser une somme de 6.000.000 d’euros pour se maintenir sur la dite parcelle, en réalité 5.300.000 euros outre 700.000 euros de frais pour l’acquisition des parts de la SCI de [12] (ses conclusions page 22/29), alors même qu’elle affirme qu’en cas d’éviction son préjudice en termes de perte économique serait ressorti entre 35 à 40 millions d’euros, ne saurait sérieusement prétendre rapporter la preuve de la réalité d’un quelconque préjudice indemnisable qui serait résulté d’une éventuelle faute des notaires pour n’avoir pas assorti le bail à construction d’une promesse de bail commercial, alors que ce faisant, elle n’a fait que supporter le coût d’un transfert de propriété.

L’ensemble justifie en conséquence que soit confirmé le jugement qui a débouté la société [13] de l’ensemble de ses demandes, l’a condamnée aux dépens ainsi qu’aux frais irrépétibles exposés par les SCP notariales en première instance.

Succombant en son recours, la SAS [13] en supportera les dépens et sera équitablement condamnée à payer aux sociétés notariales intimées une somme de 8.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Rejetant toute demande plus ample ou contraire des parties,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions.

Y ajoutant :

Condamne la SAS [13] à payer à la SCP [M] [Y] [I] [A] [P] [C] [B] [R] [D] et à la SCP [X] [N] [F], ensemble, la somme de 8 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SAS [13] aux dépens du présent recours.

Le présent arrêt a été signé par Paule POIREL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,