Cour d'appel de Grenoble, 1re chambre, 3 juin 2025, n° 23/04172

TGI Valence 7 novembre 2023

CA Grenoble
Infirmation 3 juin 2025

Arguments

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Accepté
Conformité de la promesse de vente au permis d'aménager
La cour a estimé que la promesse de vente était valide car le permis d'aménager était en vigueur au moment de la signature, et que le refus de permis de construire n'affectait pas la validité de la promesse.
Accepté
Restitution de l'indemnité d'immobilisation suite à l'infirmation de la nullité
La cour a jugé que la promesse de vente étant valide, la SCI L'Avenir avait droit à la restitution de l'indemnité d'immobilisation.
Rejeté
Mauvaise foi dans les négociations précontractuelles
La cour a rejeté cette demande, considérant que la SCI L'Avenir n'avait pas démontré avoir subi un préjudice particulier.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la SCI L'Avenir a fait appel d'un jugement du tribunal judiciaire de Valence qui avait annulé une promesse de vente et ordonné la restitution d'une indemnité d'immobilisation de 107.500€ à la société Forestate France. La cour d'appel a examiné si la promesse de vente respectait les exigences de l'article L.442-4 du code de l'urbanisme, qui impose l'obtention d'un permis d'aménager avant la conclusion d'une promesse de vente. La cour de première instance avait conclu à la nullité de la promesse en raison de l'absence de conformité avec le permis d'aménager. Cependant, la cour d'appel a infirmé ce jugement, considérant que le permis d'aménager initial était valide et que la promesse de vente était donc légitime. Elle a également condamné la société Forestate France à restituer à la SCI L'Avenir une indemnité d'immobilisation de 61.040,95€, en raison du non-respect du plafond légal de cette indemnité.

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Sur la décision

Référence :	CA Grenoble, 1re ch., 3 juin 2025, n° 23/04172
Juridiction :	Cour d'appel de Grenoble
Numéro(s) :	23/04172
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Valence, 7 novembre 2023, N° 22/00594
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	25 juin 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Olivier DORNEMarie MESSERLYCandice PHILIPPEAnne POMARÈDEAlexis GRIMAUD
Cabinet(s) :	SELARL PUBLICALPMONTOYA & DORNE
Parties :	son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, S.A.S. FORESTATE FRANCE

Texte intégral

N° RG 23/04172

N° Portalis DBVM-V-B7H-MBVJ

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY

la SCP MONTOYA & DORNE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 03 JUIN 2025

Appel d’une décision (N° RG 22/00594)

rendue par le tribunal judiciaire de Valence

en date du 07 novembre 2023

suivant déclaration d’appel du 11 décembre 2023

APPELANTE :

S.C.I. L’AVENIR prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 13]

représentée par M^e Alexis GRIMAUD de la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE postulant et plaidant par M^e Candice PHILIPPE de la SELARL PUBLICÎMES AVOCATS, avocat au barreau d’ANNECY

INTIMÉES :

S.E.L.A.R.L. [I] [N] – NOTAIRE SELARL à associé unique,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par M^e Olivier DORNE de la SCP MONTOYA & DORNE, avocat au barreau de GRENOBLE

S.A.S. FORESTATE FRANCE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 14]

représentée par M^e Marie MESSERLY, avocat au barreau de GRENOBLE postulant et plaidant par M^e Anne POMARÈDE, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Catherine Clerc, président de chambre,

M^me Joëlle Blatry, conseiller,

M^me Véronique Lamoine, conseiller,

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 avril 2025, M^me Clerc président de chambre chargé du rapport en présence de M^me Blatry, conseiller, assistées de M^me Anne Burel, greffier, ont entendu les avocats en leurs observations, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte authentique du 5 juin 2020 régularisé par la SELARL [I] [G] avec la participation de Me [W] [U], notaire assistant, la SCI L’avenir a promis unilatéralement de vendre à la société Forestate France une parcelle de terrain à bâtir d’une superficie de 23.275 m² à détacher d’une parcelle cadastrée section YH n°[Cadastre 7] d’une surface de 7 ha 99 a 21 ca, sur la commune de Pierrelatte, constituant le lot n°1 du lotissement dénommé « Le Parc d’Activités de l’Avenir », moyennant un prix de 1.220.819€ TTC.

Cette promesse de vente :

était consentie pour une durée expirant le 30 décembre 2020 à 16 heures,

prévoyait le versement par l’acquéreur d’une somme de 107.500€ à titre d’indemnité d’immobilisation, laquelle a été réglée par la société Forestate France lors de la signature de l’acte,

faisait référence à l’existence d’un permis d’aménager délivré le 9 avril 2019 pour l’aménagement d’un lotissement artisanal – industriel dénommé « [Localité 15] d’Activités de l’Avenir », autorisant la création de 20 lots privatifs de terrain destinés à la construction d’immeubles à usage artisanal – industriel.

était régularisée sous les conditions suspensives de droit commun, mais également sous la condition suspensive particulière d’obtention d’un permis de construire avant le 30 septembre 2020 par le bénéficiaire pour la réalisation d’un local d’une superficie d’environ 1.000 m2 à usage d’atelier et bureaux dans le cadre de réparation et d’exposition-vente de véhicules frigorifiques.

La société Forestate France a déposé sa demande de permis de construire le 30 juin 2020 en vue de la construction d’un bâtiment à usage d’activités pour une surface de plancher créée de 644,48 m2.

Par arrêté du 2 juillet 2020, le maire de la commune de [Localité 17] a refusé la délivrance du permis de construire.

Le 5 octobre 2020, La SCI L’avenir a déposé un permis d’aménager modificatif visant à réduire le nombre de lots et à modifier les plans de voirie et réseaux; la modification du permis d’aménager a été accordée par arrêté du maire de [Localité 17] du 5 octobre 2020.

Le 15 octobre 2020, la société Forestate France a déposé une nouvelle demande de permis de construire lequel lui a été accordé par arrêté du maire de [Localité 17] du 3 décembre 2020.

Selon avenant signé par la société Forestate France le 23 décembre 2020 et par la SCI L’Avenir le 4 janvier 2021, le délai de la promesse de vente a été prorogé pour une durée expirant le 15 mars 2021 à 16 heures.

Le 15 mars 2021, par l’entremise de son notaire, Ia société Forestate France a informé le notaire de Ia société Forestate France qu’elle n’entendait pas poursuivre l’acquisition, invoquant notamment la nullité de la promesse de vente régularisée initialement et l’inertie du lotisseur pour permettre la réalisation de la vente dans les délais compatibles et demandait également que la SCI L’avenir autorise la restitution de l’indemnité d’immobilisation séquestrée en l’étude de Me [T].

Par lettre de son conseil du 20 octobre 2021, la société Forestate France a vainement mis en demeure la SELARL [I] Duade-Notaire, notaire du vendeur, de lui restituer l’indemnité d’immobilisation qu’elle avait versée.

Le 1er décembre 2021, la SCI L’Avenir a informé Me [T] et Me [N] de son refus opposé à la demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation formée par la société Forestate France.

Par actes extrajudiciaires des 15 et 22 février 2022, la société Forestate France a assigné la SCI L’avenir et la SELARL [I] [N], notaire, devant le tribunal judiciaire de Valence notamment en nullité de la promesse de vente et en restitution de l’indemnité d’immobilisation, au visa des articles L.442-4 et R.442-12 du code de l’urbanisme.

Par jugement contradictoire du 7 novembre 2023, le tribunal précité a :

annulé la promesse unilatérale de vente du 5 juin 2020 conclue entre la SCI L’Avenir et la société Forestate France,

condamné la SCI L’Avenir à restituer à la société Forestate France la somme de 107.500€ versée à titre d’indemnité d’immobilisation,

en tant que de besoin, autorisé la SELARL [I] [N] -Notaire à la seule vue de ce jugement , à restituer la somme de 107.500€ versée à titre d’indemnité d’immobilisation à la société Forestate France,

rejeté la demande tendant à faire produire des intérêts au taux légal à la somme de 107.500€ objet de la restitution,

rejeté les demandes de la SCI L’Avenir,

condamné la SCI L’Avenir à verser à la société Forestate France la somme de 1.500€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la SCI L’Avenir aux entiers dépens de l’instance, incluant le coût de l’assignation, dont distraction à M^e Jacob Kubelko, cabinet Fayol et Associés.

La juridiction a retenu en substance que :

la promesse de vente avait été conclue avant l’obtention d’un permis d’aménager conforme aux prévisions contractuelles et ne permettait pas de garantir à l’acquéreur la constructibilité de la parcelle vendue telle que définie dans l’acte, aucun élément ne permettant de garantir l’obtention d’un permis d’aménager modificatif,

la prorogation de délai de la promesse par avenant du 23 décembre 2020, étant une simple prorogation de l’acte initial, n’a pas pu entraîner rétroactivement la validité de cette promesse, même si entre-temps un permis d’aménager conforme aux prévisions contractuelles avait été obtenu,

la promesse unilatérale de vente du 5 juin 2020 est une promesse unilatérale qui ne vaut pas vente, le bénéficiaire bénéficiant d’un droit d’option ; or celui-ci n’a pas levé l’option et n’a pas signé l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente qui n’a donc pas eu lieu, ce qui exclut l’application des dispositions de l’article L.480-15 du code de l’urbanisme ; la promesse de vente doit être annulée,

la nullité de la promesse a entraîné son anéantissement rétroactif, en conséquence l’indemnité d’immobilisation doit être restituée à la société Forestate France.

Par déclaration déposée le 11 décembre 2023, la SCI L’Avenir a relevé appel.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 7 mars 2025 sur le fondement des articles L442-4, R442-1 et R442-12 du code de l’urbanisme et de l’article 1134 du code civil, la SCI L’Avenir demande que la cour déclarant recevable son appel et y faisant droit,

infirme le jugement déféré,

statuant à nouveau,

juge que les dispositions de l’article L.442-4 du code de l’urbanisme ne disposent pas que la promesse de vente doit être conforme au permis d’aménager,

juge qu’en concluant de la sorte, le tribunal judiciaire de Valence a dénaturé les dispositions de l’article L.442-4 du code de l’urbanisme,

juge que la promesse de vente du 5 juin 2020 a été précédée de l’obtention d’un permis d’aménager du 9 avril 2019,

juge que de ce fait, la garantie de constructibilité était respectée,

juge qu’en conséquence, la promesse de vente du 5 juin 2020 respecte les dispositions de l’article L. 442-4 du code de l’urbanisme,

juge que la société Forestate France est seule responsable de l’évolution du plan de composition du lotissement et de la nécessité d’élaborer un permis d’aménager modificatif

juge que la promesse de vente du 5 juin 2020 correspond au projet immobilier souhaité par la société Forestate France et validé par la commune de [Localité 17],

juge que la société Forestate France, garantie dans la constructibilité de son tènement, a sollicité et obtenu toutes les autorisations administratives d’urbanisme et environnementale pour réaliser son projet immobilier,

juge que la volonté de la société Forestate France de ne pas donner suite à l’acquisition du lot n°1 caractérise sa mauvaise foi,

par conséquent,

déboute la société Forestate France de sa demande de nullité de la promesse de vente du 5 juin 2020,

condamne la société Forestate France à lui verser la somme de 107.500€ au titre de l’indemnité d’immobilisation à titre principal, et la somme de 61 040,95€ à titre subsidiaire,

condamne la société Forestate France à lui verser la somme de 15.000€ à titre de dommages-intérêts pour mauvaise foi dans les négociations précontractuelles,

condamne la société Forestate France à lui verser la somme de 4.500€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’appelante fait valoir en substance que :

il n’existe aucune exigence légale qui impose que le terrain soit conforme au permis d’aménager initial au moment de la signature de la promesse de vente,

le permis d’aménager initial était en vigueur lors de la signature du contrat et la modification ultérieure n’est qu’une procédure administrative qui permet d’apporter des ajustements au projet d’aménagement sans annuler le permis initial ; la promesse de vente du 5 juin 2020 est valide car conclue après la délivrance du permis d’aménager du 9 avril 2019,

la garantie de constructibilité était assurée car le permis d’aménager initial existait et restait valable puisque définitif et non annulé,

le défaut de délivrance d’un permis de construire n’a pas pour conséquence la nullité de la promesse de vente, la constructibilité du tènement a été garantie par le permis d’aménager,

le refus de permis de construire est imputable à la société Forestate France,

elle n’a subi aucun préjudice dès lors qu’elle pouvait avancer dans la phase finale de réitération de la vente et dans la réalisation de son projet,

la société Forestate France n’a pas demandé la restitution de l’indemnité d’immobilisation versée dans les délais contractuels,

elle est fondée à obtenir des dommages-intérêts en plus de l’octroi de l’indemnité d’immobilisation.

Dans ses dernières conclusions déposées le 21 mai 2024 au visa de l’article L .442-4 du code de l’urbanisme, la société Forestate France entend voir la cour, la recevant en ses demandes et conclusions,

confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

débouter la SCI L’Avenir de toutes ses demandes, fins et conclusions,

condamner la SCI L’Avenir à lui payer la somme de 10.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la SCI L’Avenir aux dépens de première instance et d’appel, dont distraction à M^e Messerly, avocat au barreau de Grenoble, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

L’intimée répond que :

l’objet de la promesse de vente du 5 juin 2020 n’est pas conforme au permis d’aménager du 9 avril 2019, et équivaut à une absence de permis d’aménager préalable,

du fait de la nullité de la promesse conclue au regard de l’article L.442-4 du code de l’urbanisme, l’indemnité d’immobilisation doit lui être restituée,

elle a sollicité la restitution des sommes versées à titre d’indemnité d’immobilisation dans les délais,

l’indemnité d’immobilisation versée excède le pourcentage prescrit par la loi et entraîne l’annulation de la promesse de vente signée.

Dans ses dernières conclusions déposées le 22 mai 2024 au visa des articles L.442-4 du code de l’urbanisme et de l’article 1956 du code civil, la SELARL [I] [N] Notaire entend voir la cour :

juger qu’elle était en possession d’un permis d’aménager délivré par les autorités compétentes le 9 avril 2019 lorsqu’elle a procédé à la régularisation de l’acte authentique du 5 juin 2020 entre la SCI L’Avenir et la société Forestate France,

juger que la société Forestate France bénéficiait d’un permis de construire sur le bien objet de la promesse, accordé selon arrêté du maire de [Localité 17] le 3 décembre 2020,

juger que les parties ont convenu de proroger la date d’expiration de la promesse jusqu’au 15 mars 2021,

juger que la société Forestate France a pris la décision de ne pas procéder à la réitération de l’acte de vente,

juger qu’elle ne pouvait spontanément procéder à la libération de la somme litigieuse séquestrée compte tenu du litige opposant les parties,

juger qu’elle a procédé le 20 décembre 2023, en exécution du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Valence au virement de la somme de 107.500€ sur le RIB CARPA du conseil de la société Forestate France,

juger qu’elle n’est plus séquestre de la somme litigieuse,

en conséquence,

statuer ce que de droit quant aux prétentions formées respectivement par la société Forestate France et la SCI L’Avenir,

condamner la partie succombante aux entiers dépens de l’instance.

Elle soutient notamment que :

un permis d’aménager avait été obtenu antérieurement à la signature de la promesse et elle n’avait aucune investigation complémentaire à effectuer avant de procéder à la régularisation de la promesse de vente,

le refus de permis de construire notifié à la société Forestate France n’est pas fondé sur l’inexistence d’un permis d’aménager et ne peut lui être reproché,

il ne lui revenait pas de procéder à une analyse de la cohérence de ce permis d’aménager avec le projet de construction du bénéficiaire,

la société Forestate France, qui se prévaut de la nullité de la promesse de vente , a obtenu son permis de construire le 3 décembre 2020 et pouvait donc concrétiser l’opération immobilière envisagée, mais a décidé de ne pas le faire pour des raisons autres que celles invoquées à ce jour,

elle n’a commis aucun manquement à ses obligations professionnelles en invitant les parties à signer la promesse de vente le 5 juin 2020 dès lors que la SCI l’Avenir bénéficiait d’un permis d’aménager délivré dès le 9 avril 2019.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er avril 2025.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour plus ample exposé.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé d’une part que les « demandes » tendant à voir à voir « juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la cour, lorsque celles-ci développent en réalité des moyens, et d’autre part que la cour n’est pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de procéder à des recherches que ses constatations rendent inopérantes.

Il est relevé en tant que de besoin, qu’aucune prétention n’est soutenue à l’encontre de la SELARL [I] [N] -Notaire qui formule par ailleurs aucune demande d’infirmation, de confirmation ou d’annulation du jugement déféré et que celle-ci a exécuté l’obligation mise à sa charge par le jugement déféré de restituer la somme de 107.500€ à titre d’indemnité d’immobilisation à la société Forestate France.

Sur la demande d’annulation du compromis de vente

Il est rappelé qu’en droit :

Selon l’article L.442-4 du code de l’urbanisme : « Aucune promesse de vente ou de location d’un terrain situé dans un lotissement ne peut être consentie et aucun acompte ne peut être accepté avant la délivrance du permis d’aménager », l’article L. 480-15 du même code précisant que les ventes intervenues en méconnaissance de ces dispositions peuvent être annulées sauf si un permis de construire a été entre temps accordé.

Selon l’article R. 424-17 du même code : « Le permis de construire, d’aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de trois ans à compter de la notification mentionnée à l’article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue. Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année () ».

Un permis d’aménager modificatif permet au détenteur d’un permis de construire ou d’aménager en cours de validité d’obtenir une modification de son projet sans devoir présenter un nouveau dossier, sous certaines conditions. Seul un permis d’aménager en cours de validité peut faire l’objet d’un permis modificatif (réponse ministérielle à question écrite n°1919 (Mr [O]) JO Sénat Q 1er décembre 2022, p. 6175).

Il est dit pour droit que les modifications, qui n’ont pas pour effet de bouleverser la conception générale du projet, peuvent être autorisées par un permis d’aménager modificatif et n’ont pas à faire l’objet d’une nouvelle demande de permis d’aménager (Conseil d’État décision du 26 juillet 2022, n°437765).

Il est rappelé en fait que :

Le permis d’aménager du 9 avril 2019 a autorisé la SCI L’Avenir « à lotir des terrains d’une superficie de 71025m² sis sur la commune de Pierrelatte et cadastrés YH [Cadastre 10], YH [Cadastre 10] , YH [Cadastre 12],YH [Cadastre 11], YH [Cadastre 3] [Cadastre 6] [Cadastre 5] tels que délimités au plan parcellaire ci-annexé , le nombre maximal de lots dont la réalisation est autorisée est de 20. La surface de plancher maximale constructible sur l’ensemble du lotissement est de 48 000m². Il prendra le nom de lotissement [Adresse 16] ». Il y était joint un plan de composition du lotissement identifiant les lots dont le lot n°1 d’une superficie de 4575m².

La promesse unilatérale de vente du 5 juin 2020 portait sur un bien situé à [Localité 17] [Localité 9] constitué « d’une parcelle de terrain à bâtir d’une superficie de 23 275m² à détacher de la parcelle actuellement cadastrée YH [Cadastre 7] d’une surface de 7ha 99a 21ca ; un extrait de plan cadastral est annexé, un plan de masse est annexé ».

Il y était mentionné également :

« Lotissement : Le bien formera le lot numéro 1 du lotissement dénommé Le parc d’activités de l’Avenir. Le promettant précise que la surface plancher maximale constructible sur ce lot numéro 1 est de 10 000m².

Division cadastrale : il est ici précisé que la parcelle ci-dessus cadastrée section YH n°[Cadastre 7] est d’une contenance totale de 7ha 99a 21ca de laquelle sera distraite la contenance vendue et ce au moyen d’un document d’arpentage à établir aux frais du promettant par tout géomètre-expert de son choix et qui sera visé dans l’acte constatant la réalisation authentique de la vente. Cette division d’effectuera conformément au plan établi et approuvé par les parties, lequel est annexé. »

De fait, il résulte du document « modification du parcellaire cadastral d’après un extrait du plan cadastral » daté du 27 novembre 2012, tel qu’annexé à l’acte notarié du 5 juin 2020, que la parcelle [Cadastre 7] existait à cette date et englobait l’ensemble des lots composant le lotissement, dont le lot n°1 d’une surface de 23 275m² tel que clairement matérialisé dans le périmètre de cette parcelle [Cadastre 7] sur le plan de masse annexé à ce même acte notarié.

L’arrêté du 2 juillet 2020 refusant la délivrance du permis de construire était motivé par le fait que le plan fourni ne correspondait pas au plan de composition validé le 9 avril 2019 dans le cadre du permis d’aménager du lotissement le parc d’activités de l’Avenir, ce plan faisant apparaître un lot n°1 d’une superficie de 4 575m² tandis que les plans masse et les différentes pièces du dossier mentionnaient comme terrain d’assiette du projet, le lot n°1 d’une superficie de 23 275m², la conclusion étant que « considérant que le lot n°1, terrain d’assiette du projet tel que présenté n’est pas conforme aux pièces du permis d’aménager du lotissement ».

Le plan d’aménager modificatif délivré le 5 octobre 2020, a accordé « la modification du nombre de lots : 12 lots dont 2 divisibles, soit 14 lots au maximum et la modification des plans de voirie et de réseaux » tout en indiquant en son article 2 que « les réserves et prescriptions émises dans le permis d’aménager initial restent inchangées » ; le plan de composition de ce permis d’aménager modificatif faisait ainsi apparaître un lot n°1 d’une superficie de 23 275m².

Il résulte de l’ensemble de ces considérations et constatations que :

sauf à ajouter au texte de l’article L.442-4 précité, il ne peut être soutenu par la société Forestate France que la promesse de vente doit être conforme à tous les éléments du permis d’aménager initial à peine de nullité (« obligation pour le lotisseur de produire avant la signature de la promesse de vente, un permis d’aménager qui concerne exactement le bien objet de la promesse de vente sur lequel l’acquéreur s’est engagé ») , ce texte exigeant uniquement qu’un permis d’aménager soit délivré avant la conclusion de la promesse de vente et qu’aucun acompte ne soit perçu avant la délivrance de ce permis d’aménager ;

la promesse de vente portait sur le lot n°1 du lotissement à créer dont la superficie était dite de 23 275m², aucune équivoque n’existait sur le bien ainsi offert à la vente, lequel avait été localisé pour cette même superficie par les parties sur le plan de masse annexé à l’acte notarié du 5 juin 2020 ;

le permis d’aménager du 9 avril 2019 a autorisé la SCI L’Avenir à créer le lotissement « le parc d’activités de l’Avenir » sur des terrains d’une superficie de 71 025 m² dont il ne peut être sérieusement contesté qu’il s’agissait des terrains dans lesquels devait être prélevé le lot n°1 objet de la promesse unilatérale de vente ;

le refus de délivrance du permis de construire du 2 juillet 2020 était motivé par une discordance de la superficie du lot n°1 telle que portée dans le plan de composition validé le 9 avril 2019 (4 575m²) et dans les pièces du dossier de demande de permis de construire (23 275m²).

L’erreur de superficie du lot n°1 constatée au moment du dépôt de la demande de permis de construire, non pas dans la promesse de vente, mais dans le plan de composition du lotissement validé le 9 avril 2019 a motivé la délivrance du permis d’aménager modificatif lequel n’a pas bouleversé l’économie globale du projet de lotissement, en tant que n’aboutissant pas à une extension du lotissement en dehors du périmètre autorisé par le permis d’aménager initial, le périmètre de celui-ci restant inchangé, mais a uniquement modifié le nombre des lots autorisés dans l’enceinte de ce périmètre, permettant ainsi de positionner le lot n°1 d’une superficie de 23 275m² tel que correspondant à la promesse de vente unilatérale.

La société Forestate France ne peut donc pas utilement conclure que le permis d’aménager du 9 avril 2019 ne concernait pas la promesse de vente du 5 juin 2020 et que cela équivaudrait à une absence de permis d’aménager justifiant la nullité de la promesse de vente.

En effet, la SCI L’avenir a été définitivement autorisée à créer le lotissement par le permis d’aménager du 9 avril 2019, lequel est définitif en l’absence de recours contentieux devant le juge administratif par la société Forestate France et ce permis d’aménager était encore en cours de validité au jour de la délivrance du permis d’aménager modificatif.

Ce permis d’aménager délivré bien avant la signature de la promesse de vente unilatérale litigieuse, a validé la constructibilité de la parcelle constituant l’assiette du lotissement et a vocation à faire profiter de cette garantie de constructibilité les futurs acquéreurs des différents lots composant ce lotissement tels que proposés à la vente par la SCI l’Avenir qui sont donc assurés de pouvoir construire sur leur lot ; la difficulté tenant à l’identification correcte de la superficie du lot n°1 dans le permis d’aménager initial ne saurait impacter la constructibilité de l’assiette générale du lotissement, et par suite celle des différents lots le constituant, les règles d’urbanisme en vigueur attachées au terrain du lotissement n’en étant pas modifiées.

La constructibilité du terrain ayant été garantie par ce permis d’aménager dès avant la délivrance du permis de construire, le refus de délivrance de ce permis de construire n’a aucune incidence à son égard dès lors que le refus n’était pas motivé une violation des règles d’urbanisme.

Sans plus ample discussion, il y a donc lieu d’infirmer le jugement déféré qui a annulé la promesse unilatérale de vente.

Sur l’indemnité d’immobilisation

L’infirmation du prononcé de la nullité de la promesse unilatérale de vente a pour conséquence de rendre sans objet la demande de la société Forestate France en restitution de l’indemnité d’immobilisation.

Le jugement déféré est donc également infirmé en ce qu’il a autorisé la SELARL [I] [G] à restituer à la société Forestate France la somme de 107.500€ qu’elle avait versée à titre d’indemnité d’immobilisation.

La promesse unilatérale de vente étant valide, la SCI l’Avenir est fondée à réclamer la restitution de cette indemnité.

Selon l’article R.442-12 du code de l’urbanisme : « Lorsque le lotisseur demande, en application du troisième alinéa de l’article L.442-8, une indemnité d''immobilisation en contrepartie de l’immobilisation d’un lot prévue par une promesse unilatérale de vente, cette indemnité ne peut excéder 5 % du prix de vente. »

C’est à bon droit que la société Forestate France soutient que l’indemnité d’immobilisation chiffrée à 107.500€ n’est pas conforme aux dispositions du texte précité ; le prix de vente s’établissant à la somme de 1.220.819€ TTC, l’indemnité d’immobilisation ne pouvait excéder 5 % de celle-ci, soit une somme de 61.040,95€ .

En conséquence, la société Forestate France qui a déjà reçu restitution de la somme de 107.500€ en exécution du jugement déféré assorti de l’exécution provisoire, doit reverser à la SCI l’Avenir la seule somme de 61.040,95€ à titre d’indemnité d’immobilisation, seule sanction applicable, sans que la nullité de la promesse de vente puisse être prononcée, comme le demande la société Forestate France, sur le fondement du non-respect du pourcentage de 5 %, l’article R.444-12 n’instituant pas une telle sanction et la nullité ne pouvant pas être prononcée sans texte.

Sur la demande de dommages et intérêts

A considérer recevable cette prétention non soutenue en première instance,

la circonstance qu’elle a renoncé de signer l’acte de vente définitif alors qu’elle avait notamment obtenu son permis de construire le 3 décembre 2020, qu’elle s’était vue notifier une dispense d’évaluation environnementale le 14 décembre 2020 et qu’elle avait signé l’avenant à la promesse de vente pour en proroger le délai de validité, est insuffisante à caractériser la mauvaise foi de la société Forestate France dans les négociations précontractuelles telle que dénoncée par la société l’Avenir au soutien de sa demande de dommages et intérêts ; cette prétention sera rejetée et ce d’autant que la SCI l’Avenir ne démontre pas en avoir subi un préjudice particulier.

Sur les mesures accessoires

Partie succombante, la société Forestate France est condamnée aux dépens de première instance et d’appel et doit conserver ses frais irrépétibles exposés dans l’instance.

Elle est dispensée en équité de verser une indemnité de procédure d’appel à la SCI l’Avenir qui succombe dans sa demande indemnitaire.

Les mesures accessoires de première instance sont infirmées en conséquence.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement déféré,

Statuant à nouveau, et ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à annuler la promesse unilatérale de vente régularisée par acte notarié du 5 juin 2020,

Constatant la restitution de l’indemnité d’immobilisation à la société Forestate France en exécution du jugement déféré assorti de l’exécution provisoire,

Condamne la société Forestate France à restituer à la SCI l’Avenir la somme de 61.040,95€ à titre d’indemnité d’immobilisation,

Déboute la SCI l’Avenir de sa demande en paiement de dommages et intérêts,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit tant de la SCI l’Avenir que de la société Forestate France,

Condamne la société Forestate France aux dépens de première instance et d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de la procédure civile,

Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE